Рыночная стоимость — это цена, за которую конкретную квартиру, дом или участок можно продать прямо сейчас. Ее указывают в объявлениях и договоре купли-продажи.
Она зависит от спроса, предложения, особенностей недвижимости и экономической ситуации. Например, на цену квартиры влияют год постройки дома и его расположение, этаж, планировка, ремонт и даже вид из окна.
Кадастровая стоимость — это показатель, который устанавливает государство для объектов недвижимости: земельных участков, квартир, домов, нежилых помещений и зданий. Чаще всего его используют для расчета налогов и госпошлин.
При оценке не учитывают индивидуальные параметры. Например, у двух квартир с одинаковой площадью в одном доме будет одинаковая кадастровая стоимость, даже если в первой сделали хороший ремонт, а во второй есть только бетонные стены. При этом их рыночная цена будет разная.
В каждом регионе есть ведомство, которое проводит оценку. Называться оно может по-разному. Например, в Москве — Городской центр имущественных платежей, в Санкт-Петербурге — Городское управление кадастровой оценки.
Стоимость имущества такое ведомство рассчитывает по методу массовой оценки: объединяет похожие объекты в группы и устанавливает их цену по общим параметрам.
Для любой недвижимости учитывают такие характеристики:
расположение объекта;
назначение: жилое или нежилое — для зданий, разрешенный вид использования — для земель;
площадь;
инфраструктуру;
экономическую ситуацию в регионе.
Для зданий дополнительно смотрят на следующие факторы:
этажность;
год постройки;
материал стен;
наличие коммуникаций.
Как часто проводят переоценку кадастровой стоимости
Плановая переоценка в регионах проходит раз в четыре года. В Москве, Санкт‑Петербурге и Севастополе — раз в два года.Новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки.
Последний раз переоценка земельных участков была в 2026 году, ее результаты будут применять для расчетов с 1 января 2027. А в 2027 году пройдет кадастровая оценка зданий, квартир и домов, поэтому с 1 января 2028 года кадастровая стоимость таких объектов тоже обновится.
Внеочередная оценка проводится, если на рынке недвижимости цены за год падают больше чем на 30%. Ее результаты вступают в силу с 1 января того года, в котором зафиксировали падение.
На что влияет кадастровая стоимость
К кадастровой стоимости недвижимости привязан расчет налогов, госпошлин, некоторых штрафов и цена выкупа земли при перераспределении участков.
Налог на землю ежегодно уплачивают собственники участков. На его размер влияют ставка в регионе, период владения, льготы.
Для расчета берут кадастровую стоимость на 1 января того года, за который начисляют налог. Например, в конце 2026 года надо уплатить налог на землю за 2025 год. Поэтому рассчитывать его будут по кадастровой оценке на 1 января 2025 года.
Подробнее о том, как начисляют налог и какими льготами можно воспользоваться, рассказали в другой статье.
Налог на имущество — квартиру, дом, гараж или другую недвижимость — рассчитывают почти аналогично земельному: кадастровую стоимость умножают на ставку, коэффициент периода владения и размер доли.
Налог на доходы физических лиц, НДФЛ. По кадастровой стоимости его считают для недвижимости, которая досталась в подарок. Этот налог надо платить, если новый собственник и бывший владелец — не близкие родственники.
Еще НДФЛ по кадастровой стоимости могут начислять при продаже квартиры. Обычно для расчета используют рыночную цену, а по кадастровой налог считают, если в договоре купли-продажи указана сумма меньше 70% кадастровой оценки.
Госпошлина зависит от вида операции с недвижимостью. Кадастровую стоимость используют при расчете сбора за регистрацию права собственности, постановку на кадастровый учет и оформление наследства.
Штрафы назначают, например, за использование земли не по назначению — от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 ₽.
Стоимость выкупа земли, если владелец участка хочет «прирезать» к своему наделу еще несколько соток, тоже рассчитывают с учетом кадастровой стоимости: чем она выше, тем дороже будет присоединить новую территорию.
Как узнать кадастровую стоимость
Любой человек может уточнить эти сведения на сайте Росреестра или публичной кадастровой карте. Собственнику еще доступна выписка из Единого госреестра недвижимости, ЕГРН.
Для поиска информации понадобится адрес или кадастровый номер имущества, который указан в документах на недвижимость.
На сайте Росреестра есть бесплатный сервис, который находит объект по кадастровому номеру или адресу. В результатах поиска отображается кадастровая стоимость, дата последней переоценки и краткие характеристики недвижимости.
С помощью публичной кадастровой карты можно найти земельный участок — достаточно ввести его адрес в поисковую строку. Если нужно узнать стоимость квартиры, можно сначала найти нужный дом по адресу, а затем на вкладке «Объекты» — конкретное жилье по его кадастровому номеру.
В бесплатной выписке из ЕГРН, кроме кадастровой стоимости, указывают площадь, назначение недвижимости, сведения об ограничениях и владельцах. Собственник может получить выписку через МФЦ за 3—5 дней или онлайн на портале Госуслуг — обычно за несколько минут.
Можно ли оспорить оценку и как это сделать
Владелец недвижимости может оспорить кадастровую стоимость в двух случаях:
в данных об объекте есть ошибка — например, неправильно указаны площадь или назначение;
стоимость сильно выше или ниже рыночной — обычно так случается из-за того, что при массовой оценке не учли какой-то параметр.
Все ошибки исправляет организация, которая проводила оценку. Найти ее название, адрес и контакты можете в интернете.
Для оспаривания оценки надо собрать документы, которые подтвердят вашу правоту. Например, провести независимую оценку недвижимости, чтобы специалист подготовил отчет и уточнил в нем реальную стоимость объекта.
Затем нужно заполнить заявление по форме Росреестра. В нем указать причину, по которой вы считаете кадастровую стоимость неверной, и приложить документы в подтверждение.
Заявление надо подать между двумя кадастровыми оценками — после внесения в ЕГРН той, которую хотите оспорить, но до внесения результатов следующей плановой оценки.
Обращение рассмотрят в течение 30 дней. Если ошибка подтвердится, кадастровую стоимость скорректируют. Перерасчет по налогам сделают автоматически, а разницу вернут на единый налоговый счет. Если в исправлении откажут, решение можно оспорить в суде.
