15
подписчиков
10
подписок
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Посты
Ролики
Liliya1405
8 сентября
Сегодня на рынке новостроек — жёсткий дисбаланс.
Как было раньше? Человек покупал квартиру в строящемся доме и по сути становился инвестором. На его деньги возводили дом, а взамен он получал прирост 20–30% к стоимости квартиры за время строительства. Логика железная: ты делишь риски недостроя — ты получаешь доходность.
Но мы помним, чем это заканчивалось: тысячи обманутых дольщиков, замороженные стройки, люди оставались и без денег, и без квартир.
Что придумали? Эскроу-счета.
Решение вроде бы гениальное. Деньги дольщиков лежат на специальном счёте в банке, доступа у застройщика к ним нет, пока не сдаст дом. Безопасно? Безусловно.
Но вот в чём загвоздка: раз деньги дольщиков заморожены, застройщик вынужден строить на свои. А свои деньги есть у единиц. Значит, он идёт в банк (и это ключевое!) и берёт кредит. Под процент. На 2–4 года. И все эти расходы по обслуживанию кредита — а это, по оценкам экспертов, от 15 до 30% — закладываются в себестоимость квадратного метра.
Плюс сверху — знаменитая льготная ипотека на новостройки. Именно она стала главным драйвером роста цен. Застройщик понял простую вещь — раз покупатель смотрит не на цену квартиры, а на ежемесячный платёж, можно смело поднимать прайс.
Итог — «эффект Мерседеса».
Сегодня мы наблюдаем абсурдную картину: квартира в новостройке по ДДУ стоит дороже, чем точно такая же готовая квартира в соседнем доме, сданном буквально на днях, так называемая "новая вторичка". Разница — те самые 20–30%, которые раньше были дисконтом за ожидание, теперь стали наценкой за «льготную» ставку.
А теперь вопрос: почему нельзя было решить всё одним простым ходом:
— запретить продажи по ДДУ;
— государство напрямую поддерживает застройщиков льготными кредитами на период строительства;
— делать единую ипотечную ставку для всей недвижимости: и первички, и вторички.
Задумайтесь, это же абсурд.
Мы покупаем квартиру по картинкам с экрана телефона.
Кстати, уже с 1 октября хотят ограничить и семейную ипотеку — сделать её доступной только для семей с двумя и более детьми. Семьи с одним ребёнком остаются за бортом.
Поэтому, если у вас один ребёнок и вы думали о покупке — мой совет как практика: поторопитесь. Очень и очень сильно. Окно возможностей закрывается. И даже при всех перекосах рынка ипотека под 6% на новостройку всё равно выгоднее вторички под 18% — переплата за длительный срок получается в разы меньше. Математика не врёт.
Ну а я — обычный риэлтор.
Моё дело — помогать людям разбираться во всех этих сложных и запутанных историях с квартирами, ипотекой, законами.
Liliya1405
14 августа
🗞Что нужно сделать после погашения ипотеки?
🔺️Просто внести последний платёж по кредиту недостаточно - квартира становится полностью вашей только после выполнения ещё нескольких шагов.
🚩Первое - правильно закрыть последний платёж. В банке уточняют точную итоговую сумму, чтобы не переплатить и не остаться должным пару копеек.
🚩Второе - заказать в банке справку об отсутствии задолженности и выписку по счёту, подтверждающую отсутствие средств на нём.
🚩Третье - забрать закладную. В ней фиксируется, что все обязательства выполнены и претензий у банка нет.
🚩Четвёртое - снять обременение с квартиры. Для этого достаточно обратиться в МФЦ.
🚩Пятое - заказать выписку из Росреестра, подтверждающую снятие обременения.
Liliya1405
12 августа
🕋Приехав из Москвы, посмотрев на все эти грандиозные московские стройки, я реально задумалась: а сколько у нас в Ижевске строится новых ЖК? Мы-то видим отдельные ЖК, но чтобы всю картину целиком представить...
⚡️И вот меня разобрало любопытство. Я решила немного покопаться в цифрах, чтобы понять масштаб. Так вот. Прямо сейчас, на сегодняшний день, в столице Удмуртии одновременно возводится более 150❗️ многоквартирных домов! А если говорить именно о проектах, то есть жилых комплексах, то их число уверенно переваливает за 70❗️ ЖК. Только вдумайтесь в эту цифру! Семьдесят с лишним отдельных «городов в городе», со своими названиями, концепциями и дворами.
🗞С одной стороны, это же здорово:
🔺️Выбор. Просто глаза разбегаются! Хочешь — тебе высотку с панорамными окнами где-нибудь на Молодёжной, хочешь — уютный малоэтажный квартал поближе к природе. Можно найти вариант под любой кошелёк и вкус.
🔺️Новые районы. Город раздвигает свои границы, появляются целые новые микрорайоны с современной инфраструктурой.
🔺️Обновление. Старые промзоны превращаются в классные жилые пространства. Было серо и уныло — стало ярко и живо.
🗞Но, как говорится, есть и обратная сторона медали, о которой нельзя молчать:
🔺️Пробки. Когда в одном районе сдаётся сразу несколько тысяч квартир, а дорог больше не становится... Ну, вы сами понимаете, что утром творится на выездах. Иногда кажется, что машины стоят плотнее, чем плиты в панельных домах.
🔺️Школы и сады. Застройщики часто обещают золотые горы, но садики и школы порой не поспевают за темпами строительства жилья. Родителям приходится непросто.
🔺️«Человейники». Давайте честно, некоторые проекты напоминают те самые муравейники, где ты даже соседей по этажу не знаешь. Теряется тот самый уют старой ижевской дворовой жизни.
В общем, Ижевск сегодня — это город больших возможностей для тех, кто ищет свою квартиру. Выбор колоссальный, конкуренция между застройщиками высокая, а значит, можно найти действительно крутые варианты.
#новостройкиИжевска #новостройкиМосквы
Liliya1405
6 августа
☕️КОФЕ С РИЭЛТОРОМ.
Что выгоднее: ипотека или аренда? Это, пожалуй, один из самых частых вопросов, который нам задают.
🔺️Давайте сравним.
🗞Аренда
➕ Плюсы:
• можно быстро сменить район или город;
• не нужно копить большой первоначальный взнос;
• не нужно думать о продаже квартиры, если планы изменились.
➖ Минусы:
• ежемесячные платежи уходят собственнику жилья;
• стоимость аренды может расти каждый год;
• через 10–15 лет квартира все равно останется не вашей.
🗞Ипотека
➕ Плюсы:
• каждый платеж приближает вас к собственной квартире
• недвижимость со временем может вырасти в цене
• можно использовать материнский капитал, льготные программы и другие меры поддержки
• после выплаты кредита квартира становится вашим активом, который можно продать, подарить или оставить детям.
➖ Минусы:
• нужен первоначальный взнос (не всегда, но чаще всего)
• есть дополнительные расходы: страхование, оформление сделки, иногда ремонт
• важно правильно рассчитать финансовую нагрузку.
📌 Давайте посмотрим на простой пример.
🕋Представим, что семья снимает квартиру за 45 000 ₽ в месяц. За год они заплатят 540 000. За 10 лет — 5 400 000 !
❗️И после этого… у них по-прежнему не будет собственного жилья❗️
Да, ипотека тоже предполагает переплату по процентам. Но при этом вы выплачиваете кредит за свой объект недвижимости, который остается в вашей собственности.
🔺️Но есть важный нюанс. Если ипотека «съедает» половину семейного бюджета, а платеж становится непосильным, то аренда может быть более разумным решением до тех пор, пока финансовая ситуация не изменится. Именно поэтому нельзя ответить на вопрос «что выгоднее» без расчета.
Liliya1405
4 июня
🗞Почему недвижимость выбирают ваши дети?
🔺️Вот несколько историй.
1️⃣На показ пришла семейная пара с маленьким ребенком.
Первое, что сделала девочка, 5 лет, прошла по квартире, и выбрала себе комнату, где был установлен спортивный снаряд. Она сразу залезла на шведскую стенку и заявила родителям, что остается в этой квартире.
2️⃣Еще один случай, тоже совсем свежий, где на повторном показе женщина пришла с годовалым малышом, только научившимся ходить, пустила его ходить по квартире, и смотрела на его реакцию, чтобы он определил стоит ли покупать или нет.
3️⃣Следующая ситуация была вообще комичная. На показ пришла мама с мальчиком 8 лет. В квартире не было ничего кроме единочной мебели. И в одной из детских стояла двухуровневая кровать. И он, увидев ее молниеносно забрался на нее и не хотел слезать. Он сказал маме, что не уйдёт из этой квартиры и остается ночевать, и умолял маму купить эту квартиру. Дело было в том, что он много лет мечтал о такой кровати.
🙂Таких случаев в моей практике было довольно много.
Как только в семье становится известно о будущем пополнении, моментально меняется взгляд на недвижимость, все подстраивается под малыша. Вы начинаете выбирать детские сады, школы, развивающие кружки, спортивные секции, и уже только потом смотреть, а что рядом есть из новостроек или относительно старого фонда.
⚡️Хотя это вкорне неверная позиция, потому что важно изначально выбрать локацию, место, которое будет нравиться, и уже дальше смотреть, что есть рядом. Но большинство делает ровным счетом наоборот. А как известно, большинство всегда ошибается. В связи с чем, еще неродившийся малыш, уже управляет поиском недвижимости. А дальше, он вырастет и вы же снова из-за него будете продавать этот объект, чтобы разъехаться и купить ему что-то взамен. А еще, по дороге жизненного цикла, могут родиться другие дети, его братья и сестры. И снова, вам придется менять недвижимость, расширяться, а потом отселять своих любимых и родных детей.
Так что господа родители, давайте признаем, ЧТО ДЕТИ - главные игроки на рынке недвижимости и никуда родителям от этого не убежать.
С праздником нас всех, с «Днем Защиты Детей»! Пусть всегда наши дети будут здоровы, радостны и живут под мирным небом в неиисякаемом потоке родительской любви и заботы!
(Тамара Высоцкая)
Liliya1405
4 июня
🔺️Влюбиться в красивый ЖК - одна из самых дорогих ошибок покупателя!
🏣Стильный фасад, дизайнерское лобби, кофейня во дворе и эффектные рендеры способны очаровать за 5 минут. Именно поэтому многие покупают жильё эмоционально. Но для инвесторов важнее сколько он будет стоить через несколько лет.
📌Пять ошибок покупателя, которые могут стоить миллионов:
▪️Смотреть на фасад, а не на перспективы района;
▪️Не интересоваться, что появится рядом через несколько лет;
▪️Считать, что центр всегда выгоднее;
▪️Не оценивать будущий спрос на квартиру;
▪️Покупать после того, как район уже стал популярным.
Профессионалы покупают не саму квартиру, а её будущее. Появится ли остановка общественного транспорта, ТЦ, офисы, соцобъекты, легко ли потом продать или сдать квартиру. Именно на этом чаще всего и зарабатывают.
Liliya1405
13 мая
Многие покупатели-ипотечники не знают о рефинансировании.
Это самый недооценённый инструмент экономии.
Когда рефинансирование - ваша выгода, а когда это просто потеря времени, разберемся:
🔺️КОГДА ДА.
1️⃣Ставка по ипотеке выше 21%.
Да, сейчас рынок «охлаждается», и найти от 18% реально, даже при уже имеющейся ипотеке. Разница в 2% на 20 млн кредита - это экономия пары миллионов рублей.
2️⃣Прошло 6-12 месяцев с момента оформления.
3️⃣Хотите объединить ипотеку + потребительские кредиты.
Один платёж вместо трёх, и ставка по «телу» ипотеки ниже, чем по «телу» кредитки.
🔺️КОГДА НЕТ:
1️⃣До окончания срока осталось меньше 3 лет (переплата за переоформление «съест» экономию).
2️⃣Вы в «ипотечных каникулах» или есть просрочки за последние 6 месяцев.
3️⃣У вас военная ипотека (свои нюансы, часто невыгодно).
❓️Главная боль клиента: «А вдруг новый банк откажет, а в старом у меня уже хорошие условия?»
⚡️Мы не трогаем ваш текущий договор, пока новый банк не выдаст 100% одобрение.
Liliya1405
3 мая
🏘Почему застройщики устраивают распродажи квартир?
Если вы видите у застройщика «распродажу», «финальные цены», «спецпредложение месяца» — это не щедрость, это экономика.
Для чего застройщики устраивают эти самые распродажи?
1️⃣ Застройщику нужны деньги сейчас.
Любое строительство происходит на кредитные денежные средства.
Чем быстрее продаются квартиры, тем быстрее застройщик:
-снижает кредитную нагрузку;
-выполняет банковские обязательства;
-открывает финансирование на следующий проект.
Иногда застройщику выгоднее сделать скидку, чем “замораживать” деньги.
2️⃣ Закрытие планов продаж.
У крупных компаний есть квартальные и годовые планы продаж.
3️⃣ Стадия перед вводом дома.
Чем ближе сдача дома в эксплуатацию, тем меньше инструментов продаж остаётся.
Застройщику важно распродать остатки, чтобы:
-не держать на балансе непроданные метры:
-быстрее перейти к новому проекту;
-показать банку высокий процент реализации.
4️⃣ Рыночные колебания.
Снижение спроса, изменения ипотечных программ, ключевая ставка — всё это заставляет застройщиков стимулировать покупателя ценой.
🔺️Почему в момент распродаж покупать выгодно?
✔ Максимальные скидки.
То, что продаётся сегодня «со скидкой», через какой-то период снова станет рыночной ценой.
✔ Больший выбор.
На распродажу часто «выводят» хорошие предложения, которые раньше не были в продаже.
📌Важно понимать:
Распродажа у застройщика это не «проблемный объект».Чаще всего это финансовая стратегия девелопера.
Liliya1405
30 апреля
💸 Почему досрочное погашение ипотеки — это реально выгодно (и не магия)
Разберём на цифрах:
🏦 Кредит: 3 000 000 ₽
📊 Ставка: 19%
📅 Срок: 20 лет
➕ Досрочно: +4 000 ₽/мес
🔹 Главный принцип, который многие не понимают
Банк начисляет проценты каждый день на остаток долга.
👉 Чем меньше долг — тем меньше процентов вы платите завтра.
И вот тут начинается самое интересное.
🔹 Что происходит без досрочки
Платёж ≈ 48 000 ₽
В первый месяц:
• ~47 500 ₽ — это проценты
• ~500 ₽ — это погашение долга
То есть вы вроде платите 48 тыс.,
а долг уменьшается почти незаметно.
📌 Почему так?
Потому что долг большой → проценты огромные.
🔥 Что меняет досрочка 4 000 ₽
Когда вы вносите +4 000 ₽:
Вы уменьшаете основной долг сильнее
На следующий месяц проценты считаются уже на меньшую сумму
Значит, часть платежа идёт в тело кредита быстрее
И этот эффект накапливается как снежный ком
👉 Это и есть эффект «проценты на проценты, но против банка»
🔹 Почему важно начинать рано
В начале кредита долг максимальный →
проценты максимальные →
каждый рубль досрочки «сбивает» максимум переплаты
📊 На нашем примере:
Если платить +4 000 ₽ с первого месяца:
✔️ минус ~6–7 лет срока
✔️ экономия до 2,5–3 млн ₽
Если начать через 10 лет:
✔️ долг уже меньше
✔️ проценты уже меньше
✔️ эффект от тех же 4 000 ₽ в разы слабее
🔹 Почему важен день платежа
Проценты начисляются ежедневно.
Если внести досрочку в дату платежа:
👉 вся сумма сразу уменьшает долг
Если в середине месяца:
👉 часть уйдёт на уже накопленные проценты
🔹 Почему сокращать срок выгоднее
Когда вы уменьшаете срок:
👉 платёж остаётся тем же
👉 но быстрее падает основной долг
👉 и вы «обрезаете» годы с самыми дорогими процентами
Итог простыми словами:
✔️ Досрочка = вы уменьшаете базу, на которую банк считает проценты
✔️ Чем раньше — тем сильнее эффект
✔️ Чем чаще — тем быстрее падает долг
✔️ Это не про «переплатить сейчас», а про «не переплатить миллионы потом»
И да — даже +3–4 тыс. ₽ в месяц могут сэкономить вам стоимость ещё одной квартиры.
Liliya1405
27 апреля
🏘Почему застройщики устраивают распродажи квартир?
Если вы видите у застройщика «распродажу», «финальные цены», «спецпредложение месяца» — это не щедрость, это экономика.
Для чего застройщики устраивают эти самые распродажи?
1️⃣ Застройщику нужны деньги сейчас.
Любое строительство происходит на кредитные денежные средства.
Чем быстрее продаются квартиры, тем быстрее застройщик:
-снижает кредитную нагрузку;
-выполняет банковские обязательства;
-открывает финансирование на следующий проект.
Иногда застройщику выгоднее сделать скидку, чем “замораживать” деньги.
2️⃣ Закрытие планов продаж.
У крупных компаний есть квартальные и годовые планы продаж.
3️⃣ Стадия перед вводом дома.
Чем ближе сдача дома в эксплуатацию, тем меньше инструментов продаж остаётся.
Застройщику важно распродать остатки, чтобы:
-не держать на балансе непроданные метры:
-быстрее перейти к новому проекту;
-показать банку высокий процент реализации.
4️⃣ Рыночные колебания.
Снижение спроса, изменения ипотечных программ, ключевая ставка — всё это заставляет застройщиков стимулировать покупателя ценой.
🔺️Почему в момент распродаж покупать выгодно?
✔ Максимальные скидки.
То, что продаётся сегодня «со скидкой», через какой-то период снова станет рыночной ценой.
✔ Больший выбор.
На распродажу часто «выводят» хорошие предложения, которые раньше не были в продаже.
📌Важно понимать:
Распродажа у застройщика это не «проблемный объект».Чаще всего это финансовая стратегия девелопера.
Liliya1405
17 апреля
🗞Давайте поговорим о страхах, которые возникают у большинства при оформлении ипотеки. В 99% от приобретения недвижимости с помощью ипотеки человека отделяет только один шаг. И шаг этот СТРАХ.
🔺️СТРАШНО брать ипотеку.
Так формулирует свои опасения каждый второй наш клиент.
⚡️Но ежемесячная стоимость аренды 1 комн квартиры начинается от 25 тыс рублей, при деньги уходят за чужую квартиру.
⚡️Можно этими же деньгами погашать ипотеку за свою недвижимость и не забывайте что ставка по ипотеке фиксированная и никто никогда вам ее не поднимет, а снизить как-раз таки возможно.
⚡️С каждым годом из-за инфляции ваш ежемесячный платеж по ипотеке становиться все менее ощутимым
⚡️при возникновении каких-то форс - мажорных обстоятельств есть много вариантов действия: от оформления ипотечных каникул до погашения ипотеки страховой компанией.
🔺️СТРАШНО купить квартиру не в том месте, не в том районе. Вы точно сделаете правильный выбор если будете следовать правилам и плану:
⚡️удаленность от остановки общественного транспорта
сколько времени Вам понадобиться добираться на работу в самый час пик
⚡️осмотреть и продумать места для прогулок
⚡️близость поликлиник, детский садов, школ, магазинов и так далее
⚡️посмотреть, как будет развиваться микрорайон далее, какая будет застройка и как она будет влиять на ваш ежедневный быт.
Liliya1405
7 апреля
💰Как можно уменьшить налогооблагаемую сумму:
🗞Подтверждённые расходы при покупке. Купили за 4 млн. руб., продаёте за 4,5 млн. руб. - налог только с 500 тыс. руб.
🗞Вычет без документов - 1 млн. руб. рублей на все жилые объекты и землю в год. Купили за 800 тыс. руб., отремонтировали, продаёте за 1,5 млн. руб. - уменьшаете на 1 млн. руб., т.к. ремонт в расходы не включается. Или 800 тыс. руб. (расходы на покупку) или 1 млн. руб. необлагаемый (на выбор).
🗞База при дарении (от неблизкого родственника или чужого человека). Если платили налог с подарка (например, 2 млн. руб.), при продаже за 3 млн. руб. налог только с 1 млн. руб.
🗞Расходы дарителя (близкого родственника или члена семьи). Мама купила за 3 млн. руб., подарила вам, вы продаёте за 3,5 млн. руб. - учитываете мамины расходы. Можно применять в случае, если сохранились документы.
🗞Расходы наследодателя. Отец купил за 3 млн. руб., оставил по завещанию, продаёте за 3,5 млн. руб. (не выдержав срок 3 года) - налог с 500 тыс. руб.
🔺️Выбирайте тот вариант, который выгоднее именно в вашем случае! Но помните, что во всех вариантах нужно учитывать правило 70% кадастра. А в некоторых регионах с 2025 года 100% кадастра. И не забываем, что все расходы и вычеты может применить только Налоговый резидент. А у нерезидентов все проще - налог 30% от всей цены.
Liliya1405
1 апреля
💰Какую недвижимость банк не примет в залог для выдачи кредита
📌Квартиры - самый ликвидный залог. Банки лояльны даже к студиям или квартирам с перепланировкой, но есть нюансы. Важны такие параметры, как год постройки дома, состояние, качество материалов и перекрытий. Дом не может быть аварийным или ждать сноса.
Банк, скорее всего, откажет в займе, если в квартире прописаны дети, заключенные или пожилые под опекой. «Красные флаги» - цокольные этажи и дома, построенные на участках для ИЖС.
📌Апартаменты. Хотя апартаменты считаются нежилым фондом, требования к ним такие же. Постройка должна быть не ветхой. Все коммуникации на месте, а помещение пригодно для жилья.
📌Загородные дома должны иметь статус «жилой дом» или «жилое строение без права регистрации». Не выше 3 этажей, с износом до 40-50%.
📌Что точно не примут:
✔️ недвижимость с обременениями (арест, ипотека)
✔️ объекты с претензиями на них третьих лиц или в доверительном управлении
✔️ если собственников несколько, нужно письменное согласие каждого.
Liliya1405
11 марта
💰Почему деньги - бабки?
💢Происхождение этого жаргонизма объясняют по-разному.
📚Самая частая теория говорит о том, что такое обозначение для денег появилось благодаря облику некоторых купюр второй половины XIX – начала ХХ века. На государственных кредитных билетах достоинством 100 рублей была изображена императрица Екатерина II. «Бабкой» назвали Екатерину и купюры с ее изображением, а впоследствии это название распространилось на все деньги вообще, включая монеты.
