biz_nes

75

подписчиков

35

подписок

https://t.me/vsezpif Рассказываю о фондах недвижимости

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

biz_nes
biz_nes

17 сентября в 12:14

ЗПИФ «Активо 24»: склад под Челябинском, доходность и риски В новом фонде «Активо 24» – склад класса А на 9 376 м² в Копейске, построен в 2024 году. Арендатор – ЭТМ (выручка 209 млрд ₽), договор нерасторгаемый до 2032 года, выплаты ежемесячные. Что нового: номинал пая снизили примерно в 10 раз, до 11 850 ₽, фонд хотят вывести на Мосбиржу, выплаты стали ровнее. Цена покупки 82 690 ₽ за м² без НДС близка к стоимости новой стройки. При обычной цене пая ориентир – около 12% в первый год и 13,3% годовых в среднем за 10 лет. А 14,1% и IRR 17,1% из финмодели посчитаны для льготной цены при крупном входе. Риски: один арендатор; склад строили под ЭТМ, другому арендатору может понадобиться доработка; НДС возвращают шесть лет, часть первых выплат – ваши же деньги; в модели аренда растёт на 7% в год, к 2032 году ставка может оказаться выше рынка.
Card image 1
1
2
biz_nes
biz_nes

20 июля

Атаки беспилотников на склады Wildberries в Электростали и Котовске вывели из строя 7% логистических мощностей RWB. Стоимость восстановления оценивается от 20 до 35,8 млрд руб., которые компании вряд ли возместят страховые фирмы. А уже сегодня пострадали еще и склады в Подольске. Рынок с утра открылся по многим ЗПИФ на склады падением в -5/10%. Для примера: Парус Логистика -7.2% ВИМ Рент Доход Про -8% Парус Нордвей -7.4% Парус Сбл -13.5% Другие тоже не сильно хорошо себя чувствуют. Доходности с учетом падения подскочили к 13-15% от аренды до налога. Актуальные можете смотреть тут — vsezpif.ru Что делать инвестору? Какие возможные варианты развития событий? Никто не знает будущего. Очевидно, что такая ситуация может продолжиться, вопрос только количества. Что могу сказать инвесторам (Не ИИР): Не стоит бежать и продавать по любым ценам Пока даже объекты фондов не пострадали Объекты фондов застрахованы (про это подробнее дальше) Если планируете покупать, осознавайте все риски, не заходите сразу алл-ин, покупайте лесенкой. Я сам делал покупки сегодня, но очень точечно и на небольшую часть портфеля, возможно увидим цены ниже. По поводу страховки. Да, у всех фондов, с которыми я общался (а общался я почти со всеми) — объекты застрахованы на 100%. В том числе от дронов. НО. Страховая может всячески пытаться избежать выплаты и менять трактовки события (и они это будут пробовать делать). Если это примет массовый характер — страховые будут под ударом. Банкротства страховых из-за таких выплат скорее всего не будет: крупные риски по недвижимости в России перестраховываются в РНПК — Российской национальной перестраховочной компании. Это государственная структура, «дочка» Центробанка, и после 2022 года через неё проходит практически всё крупное перестрахование в стране. То есть основной удар по выплатам примет не сама страховая, а государственный перестраховщик. Но и здесь без иллюзий: активы РНПК не безграничны. Если прилёты по складам и логистике примут массовый характер, нагрузка на неё вырастет кратно — и тогда реакция будет не в виде отказов по текущим выплатам, а в виде пересмотра условий на будущее: рост тарифов на страхование таких рисков, франшизы побольше, исключения пожёстче. Для пайщиков это значит то же самое, о чём я пишу ниже — подорожавшая страховка будет откусывать часть арендного потока. Страховые договора продлеваются раз в полгода/год. Естественно далее страховые либо поднимут цены на продление кратно, либо вообще перестанут страховать такие риски. Если страховка вырастет в разы или в десятки раз, это сильно отразится на выплатах для пайщиков (страховка просто съест часть этих выплат). Что говорят об этом УК? Вот комментарий от Паруса: «Объекты недвижимости в фондах PARUS застрахованы от риска утраты и повреждения имущества. В договорах страхования предусмотрено покрытие риска террористического акта и падения БПЛА. Если произошедшее событие в установленном законом порядке будет квалифицировано как террористический акт (ст. 205 УК РФ), страховое возмещение осуществляется в соответствии с условиями договора страхования. Кроме того, договоры страхования предусматривают покрытие риска временной потери арендного дохода на период восстановления объекта. О процедуре: На место выезжают профильные специалисты и фиксируют обстоятельства произошедшего. Материалы передаются в страховую компанию для рассмотрения. Если случай признан страховым, начинается выплата страхового возмещения, включая расходы на восстановление объекта и компенсацию временной потери арендного дохода. После этого начинается восстановление объекта. Построить склад с нуля — это занимает 9-12 месяцев, восстановить — в зависимости от степени повреждения. Параллельно, в зависимости от ситуации (объема резервов у фонда, договоренности с арендатором, сроков согласования выплат по страховке на восстановление и компенсацию потери арендного потока) принимается решение." $RU000A10EVE8 $RU000A104KU3 $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $TIND
15
16
biz_nes
biz_nes

5 июня

$RU000A10EVE8 По Парус Место Встречи сегодня собрали всего около 500 млн. Нужно по плану собрать 35 млрд, чтобы погасить кредит по ставке кс+2.25%. Как думаете соберут?) #парус #зпиф $RU000A104172 $RU000A1022Z1 $RU000A104KU3
10
11
biz_nes
biz_nes

5 июня

$RU000A10EVE8 видимо спроса не так много, если в тбанк добавили
2
3
biz_nes
biz_nes

4 марта

ВИМ РД за неделю подрос на 8,5%. Недавно была переоценка СЧА. Сейчас РСП (расчетная цена пая) - 152.816р Дисконт к РСП также в районе 5,6%. Писал уже, что на этот и следующий год подняли прогноз по выплатам и недавно было перезаключение договоров аренды. Актуальные данные по рсп есть на сайте vsezpif. $RU000A104KU3 $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $VTBR $TLCN $TRRE
Card image 1
13
14
biz_nes
biz_nes

2 марта

Вчера вышел отчет управляющего по фонду РД (ВИМ), из интересного: Повысили прогнозы по выплатам на 2026 и 2027 год до 16 800 (+6%) и 17 447 (+5%) рублей на 1 пай. На 2026 год план выплаты - 16800р. К текущей цене - это доходность 12.4% (одна из самых высоких доходностей среди «нормальных» и понятных фондов. Выше только у скн, где структурки и еще много всего и рентал про, где не растет пай, активо в расчет вообще не беру) Но в модели они закладывают достаточно консервативный прогноз, очень часто выплаты по итогу года больше, как было в 25 году, так что может быть больше и в этом. Также по изменениям на сайте vsezpif: • Убрал фонд Современный Арендный бизнес (СФН) - так как он закрывается. • В фонде Современый 7 изменил размер выплаты в таблице на предыдущий период, так как там была разовая очень большая выплата и это вводит людей в заблуждение. $RU000A104KU3 $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $TLCN $TRRE
Card image 1
7
8
biz_nes
biz_nes

17 февраля

Ответы на вопросы по фондам недвижимости от ВТБ (ВИМ) Наконец-то выкладываю ответы на ваши вопросы по фондам ЗПИФ ВИМ Сбережения. Фонды РД (БЦ «Скайлайт», СК «Валищево», СК «Толмачево») · Вопрос: Будет ли продлеваться фонд РД? Решение о продлении фонда РД принимается пайщиками на общем собрании. Для принятия решения необходимо более 50% голосов пайщиков. Если большинством голосов фонд будет продлен, УК ВИМ Сбережения осуществляет выкуп паев у несогласных пайщиков по расчетной стоимости пая. Информацию об оценочной стоимости объектов можно отслеживать в отчетах по каждому объекту, которые в полном объеме публикуются на официальном сайте УК. Каждая сделка, совершаемая фондом, проходит согласование в Федеральной Антимонопольной Службе (ФАС). Кроме того, сделки контролируются специализированным депозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным Банком Российской Федерации (ЦБ РФ). Оценка активов фонда проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ РФ. · Вопрос: Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД Про (1% от СЧА)? По фонду РД сейчас комиссия УК не 3%, а 2. Это рыночные условия. Разница в комиссионном вознаграждении обусловлена различиями в структуре фондов, а именно «РД ПРО» предназначен для квалифицированных инвесторов. Помимо комиссии за управление, в фонде «РД ПРО» предусмотрены и другие виды комиссий. Вопрос: Планируется ли приобретение в фонды ЦОДы и ТЦ или только склады и БЦ как сейчас? Основной задачей УК ВИМ Сбережения является обеспечение средней по рынку доходности для инвесторов, выше 10% от арендного потока после вычета всех расходов. В настоящее время рынок центров обработки данных (ЦОД) характеризуется высоким спросом и, соответственно, высокими ценами и низким Cap Rate. Тем не менее, мы рассматриваем данный сектор и активно ищем оптимальную точку входа. Рынок торговых центров (ТЦ) характеризуется высокими расходами на управление, что делает его неактуальным для УК на ближайший год. УК ВИМ Сбережения постоянно отслеживает тенденции рынка и стремится работать на опережение. УК рассматривает возможность приобретения как строящихся объектов, так и ЦОД, а также не исключаем возможность покупки ТЦ, но не в действующие фонды. Фонды РД2 (БЦ «Скайлайт», БЦ «Премиум», СК «Озон Волхонка») · Вопрос: Планируется ли выход на биржу РД2 и ВИМ Недвижимость? УК ВИМ Сбережения не исключает возможности вывода фондов на биржу. Основным препятствием является волатильность рынка. На рынке фондов недвижимости присутствует значительное количество спекулятивных сделок. Спекулятивные инвесторы, как правило, рассматривают инвестиции на срок не более одного года. Появление большого количества спекулятивных продавцов в «стакане» сдерживает рост стоимости паев, что приводит к большой разнице между биржевой ценой пая и расчетной стоимостью. На данном этапе УК ВИМ Сбережения считает выкуп паев оптимальным сценарием. Вместе с тем, УК будет продолжать обсуждение данного вопроса с партнерами и клиентами. Следует отметить, что фонд РД2 и ВИМ Недвижимость уже листингованы на СПБ Бирже и находится в некотировальной часте списка. · Вопрос: Планируется ли после завершения SPO вывод фондов на биржу или только обратный выкуп как сейчас и почему так (попросить обосновать независимо от ответа) Пока происходит формирование фондов выгоднее для устойчивого роста стоимости пая от переоценок оставить их на внебиржевой секции. После формирования фондов обсуждается вопрос по выводу их на биржу. Компания будет принимать решение о выводе фондов на биржу на основе рекомендации от партнеров и клиентов, а так же от рыночной коньюктуры рынка. Все не влезло сюда) #Зпиф #фондынедвижимости $RU000A104172 $RU000A104KU3 $RU000A1022Z1 $TKVM $TLCN $TRRE $SMLT
12
13
biz_nes
biz_nes

3 февраля

Фонды Тиньков на недвижимость. Развод или возможность? Недавно встречался с фондом Самолета (на квартиры) и речь зашла про похожие фонды от Тинька, а именно - Лужники Коллекшн TLCN. Данный фонд торгуется с неплохим дисконтом к СЧА, около 27%, стало интересно, можно ли на этом заработать. Решил прикинуть на коленке: РСП (расчетная цена пая) - 1791р Цена сейчас - 1293р (Но ликвидности очень мало, поэтому реальная цена покупки на более менее нормальный объем будет 1300р-1400р, хотя если набирать месяц, может и получится взять ниже) НО! При покупке вы попадаете на налог на мат выгоду (разница между РСП и ценой покупки - 13%, это надо учитывать) Комиссия УК - 2.9% от СЧА в год Сейчас цена за м2 квартир около 1 млн рублей, УК прогнозирует рост до 27 года в районе 1.5-1.7 млн рублей. Так как фонд закрывается в 29 году, давайте возьмем верхнюю границу в 1.7 млн, это +70% от текущей. Это премиум ЖК, поэтому ипотека не сильно влияет, локация очень интересная и перспективная. Что имеем по итогу: Цена покупки 1400 + налог (51р) ~ 1451р За 3.8 года с учетом роста +70% и комиссии 2.9% от СЧА (стоимости чистых активов) стоимость пая - 2678р Общая доходность ~ +85% CAGR (среднегодовая доходность) ~ 17.5% P.S. Они пишут, что уже в этом ЖК продает застройщик квартиры по 1.3-1.7 за м2. Так что возможно можно закладывать к 29 году более высокую цену, чем 1.7 млн, но кто знает) Возможно где-то допустил ошибки, можете поправить, расчет очень приблизительный, сильно не заморачивался. Смущает высокая комиссия почти в 3% + налог на мат выгоду и низкая ликвидность. Также непонятно как долго будут продаваться квартиры при закрытии фонда. Что думаете по поводу таких фондов? $TLCN $TRRE $TKVM $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $RU000A104KU3
14
15
biz_nes
biz_nes

24 декабря 2025

Анализ ЗПИФ «Акцент 5»: Детальный разбор доходности и перспектив фонда недвижимости В фонде 1 объект - СК «Валищево» - 58 026,00 м2 Доходность до налога - 12% Доходность после налога - 10,44% (выплаты раз в месяц) Срок жизни фонда - до 2040 года СЧА - 5 798 473 541 Руб. СК «Валищево» - 58 026,00 м2 Сдан в эксплуатацию в 2018 году Арендатор - «Деловые Линии» (Неразрывный договор до 2032 года) Индексация на ИПЦ без ограничений! Страхование объекта Заключен договор страхования имущества с расширенным перечнем страховых случаев, в том числе страхование убытков в связи с перерывами в коммерческой деятельности. Страховая сумма рассчитана с учетом восстановительной стоимости в случае утраты объекта и превышает требования регуляторов к страхованию имущества в ЗПИФ. Комиссии УК и другие расходы 1% от СЧА + 10% от аренды Прогноз доходности от УК 12% (аренда) + 7%-8% (прирост стоимости) = 19%-20% суммарная доходность Плюсы: - Объект класса А - Крупный и надежный арендатор - Неразрывный договор до 2032 года - Индексация на ИПЦ без ограничений!!! - Срок жизни до 2040 года - Есть маркетмейкер Минусы: - Комиссии не самые низкие - Цена за м2 Мне понравился этот фонд. В первую очередь индексацией на уровень ИПЦ без ограничений, в других фондах такого нет. Сам объект конечно не самый дешевый, но сейчас все новые фонды выходят +- по таким ценам. Планирую взять долю в этом фонде. + Нужна диверсификация по УК, не покупать же фонды только 1-2 УК. Акцент как будто сейчас активно начал развиваться. $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $RU000A104KU3 $TKVM
Card image 1
10
11
biz_nes
biz_nes

12 декабря 2025

Вчера ездил в офис УК СФН (Сбер), удалось выяснить много новых деталей по фонду Современная коммерческая недвижимость. Ранее уже делал на него обзор, сейчас дополню. Или может еще отдельно ролик заснять? Потому что информации много. Если коротко, по структуре фонда: Недвижимое имущество - 39,92 млрд (29,9%) Ценные бумаги (облигации) - 32,51 млрд (24,4%) Денежные средства и депозиты - 20,59 млрд (15,4%) Прочее имущество (оборудование) - 24,81 млрд (18,6%) Дебиторская задолженность - 12,02 млрд (9,0%) Права аренды недвижимости - 3,50 млрд (2,6%) Сейчас фонд торгуется с дисконтом к СЧА примерно 23%. На балансе есть структурная облигация СФО «Цефей-2» на 32 млрд. Туда упакованы заблокированные активы. По словам менеджера, они будут погашены по оценочной стоимости в течение года. Также в документах есть платежи в сторону ООО УК «А класс капитал» и ООО «РСХБ Управление Активами» в сумме около 10 млрд рублей. Это авансовые платежи за новые объекты, один из них - вторая очередь склада Успенское, второй объект пока не раскрывается и находится в процессе стройки. Мне принесли отчеты оценщика (около 700 листов 😄), все конечно осилить не удалось, но я посмотрел основную информацию. Могу сказать, что объекты в фонде оценены достаточно справедливо. Из отчета по доходному методу я выписал какой CapRate (ставка капитализации объекта) применяется для оценки по каждому из объектов: Домодедово - 10,31% Вешки - 10,30% Озон - 10,39% Успенское - 10,38% Шушары - 12,18% Шате-м - 10,45% По этим данным, взяв стоимость объектов из отчета, можно определить стоимость аренды, которую платят арендаторы. Для тех, кто не в курсе как происходит оценка таким методом, расскажу вкратце. Изучается рынок на предмет средней доходности (цена объекта к сумме аренды). Допустим это доходность 10% годовых по аналогичным объектам. Далее мы берем арендный поток нашего объекта за год (например 1 млрд рублей) и высчитываем цену объекта исходя из доходности в 10%. То есть оценка объекта в таком случае будет равна 10 млрд рублей. 10 млрд стоит объект - приносит 1 млрд в год (10%). Также есть интересная информация по ЦОДу, но наверное лучше все таки снять видео, очень много инфы) Или отвечу в комментариях на вопросы - пишите. #зпиф $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $RU000A104KU3 $TLCN $TRRE $TKVM
12
13
biz_nes
biz_nes

26 ноября 2025

Анализ ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость»: Детальный разбор активов и оценка рисков Я провел разбор закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Современная коммерческая недвижимость» от УК СФН (Бывшая УК Сбер). Фонд для квалифицированных инвесторов. Ключевые финансовые показатели На момент проведения анализа фонд выделяется на рынке следующими метриками: Эти цифры, безусловно интересны, но прежде чем принимать решение, необходимо тщательно изучить активы, которые стоят за этими показателями. Детальный анализ активов фонда (6 объектов) Портфель фонда состоит из шести объектов класса А, преимущественно складских комплексов, с крупными и надежными арендаторами. Ниже представлена информация по каждому объекту, полученная из открытых источников и презентаций: Складской комплекс (СК) «Успенское» Локация: Тюменская область Площадь: 118 000 м² Арендатор: Ozon Статус: введен в эксплуатацию СК «Домодедово» (Шате-М) Локация: Московская область, Домодедово Площадь: 28 000 м² Арендатор: Шате-М Статус: введен в эксплуатацию в 2022 году СК «Домодедово Ozon» Локация: Московская область, Домодедово Площадь: 105 000 м² Арендатор: Ozon Статус: введен в эксплуатацию в 2024 году СК «Домодедово ВкусВилл» Локация: Московская область, Домодедово Площадь: 118 000 м² Арендатор: ВкусВилл Статус: функционирует СК «Шушары» Локация: Санкт-Петербург Площадь: 98 600 м² Ключевой фактор риска: Непрозрачность Несмотря на диверсификацию и качество арендаторов, главный сдерживающий фактор для меня — это критическая непрозрачность управляющей компании. Фонд торгуется с дисконтом в 23% к СЧА, но я не могу точно проанализировать эту стоимость, поскольку УК не предоставляет отчеты независимого оценщика по каждому объекту. Мы видим только общую сумму СЧА, но не понимаем, как она сформирована. Отсутствие доступа к такой информации делает невозможным адекватное прогнозирование будущих выплат и оценку реальной стоимости пая. Кроме того, я отмечаю следующие недостатки: Высокие комиссии: Совокупная комиссия УК выше, чем у многих конкурентов. Вопросы к ЦОД: Неясность с качеством переоборудования бывшего склада в ЦОД. Сложность коммуникации: Крайне низкий уровень обратной связи от УК по запросам инвесторов. Итоги В настоящий момент я вынужден воздержаться от включения ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость» в свой инвестиционный портфель. Приоритетом для меня является прозрачность и возможность самостоятельной оценки активов. До тех пор, пока управляющая компания не предоставит полный пакет документов я не готов покупать фонд в портфель. Возможно после получения документов я смогу включить данный фонд в свой портфель.  В качестве диверсификации данный фонд можно рассмотреть, доходность текущая неплохая + есть дисконт к СЧА. $RU000A104KU3 $RU000A104172 $RU000A1022Z1
4
5
biz_nes
biz_nes

6 ноября 2025

Обзор ЗПИФ недвижимости «ЗПИФ «Акцент IV»» — фонд недвижимости: ТЦ «Торговый центр Сокольники» Недавно я изучил один интересный закрытый паевой инвестиционный фонд — ЗПИФ «Акцент IV» (для квалифицированных инвесторов), управляемый Accent Capital. Фонд ориентирован на один актив — торговый центр «Сокольники» в Москве. Делюсь своими наблюдениями и выводами. Что входит в фонд • Объект: ТЦ «Сокольники». Площадь: 23 600 м² общая, из них арендуемая площадь — 13 300 м² (~56%).  • Год постройки — 2009 год, реновация — 2021.  • Расположение: рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик — конкурентное преимущество.  • Арендаторы: среди якорных — сеть супермаркетов «Перекрёсток», универмаги, ресторан.  Доходность и условия • Доходность до налогов составляет примерно 11,73 % годовых.  • Доходность после налогов — около 10,20 % годовых.  • Частота выплат — ежемесячно.  • Срок работы фонда — до 31 июля 2068 года.  Комиссии, ликвидность и риски • Ликвидность паёв у фонда низкая: паи сложно продать на вторичном рынке на большую сумму — важно учитывать, если нужен выход.  • Комиссия управляющей компании: теоретически до 15 % от арендного дохода + 1 % от СЧА, но на практике УК заявляет, что сейчас комиссия составляет ~7-8 % от арендного дохода.  • С учётом этих расходов «чистая» доходность может быть ощутимо ниже заявленной. • Другие риски: умеренная доходность по сравнению с более «агрессивными» недвижимостными фондами, и зависимость от арендаторов и активности торгового центра. Что мне особенно понравилось • Локация объекта — очень сильный плюс: метро, поток людей, свежий ремонт 2021 года. • Якорный арендатор «Перекрёсток» добавляет устойчивости и снижает риск потери дохода. • Ежемесячные выплаты — удобный формат для тех, кто хочет стабильный доход от недвижимости. Что вызывает сомнения • Высокие комиссии: когда они съедают заметную часть дохода, это уменьшает привлекательность. • Ликвидность: если в какой-то момент захочется выйти — может быть сложно оперативно продать паи. • Доходность хоть и достойная, но не «ультра-высокая» — и если сравнивать с другими вариантами, может быть меньше потенциала роста. Моя итоговая оценка Для меня ЗПИФ «Акцент IV» — интересный инструмент для долгосрочных инвесторов, которые ищут стабильный доход из недвижимости и готовы оставить вложение на длительный срок. Если вам важно выходить быстро или искать резкий рост — возможно, есть варианты и с большим потенциалом. Лично я бы рассматривал этот фонд как часть диверсифицированного портфеля, а не как основную «ставку». $RU000A104172 $RU000A1022Z1 $RU000A104KU3
6
7
biz_nes
biz_nes

21 октября 2025

$TGLD@ зафиксировал большую часть позиции прямо перед паданием 👽 Доходность +220%
Card image 1
4
5
biz_nes
biz_nes

7 октября 2025

$TGLD@ обновило хаи 🚀
1
biz_nes
biz_nes

6 октября 2025

$RU000A104172 Сделал сервис для анализа зпифов - https://vsezpif.ru/ Там можно смотреть выплаты/доходность/сча/отклонение от рсп и многое другое. Также есть калькулятор, где вы можете посчитать сколько нужно выложить, чтобы получать Х в месяц.
5
6