🏦 Как ключевая ставка влияет на девелоперов? Продолжаем образовательную рубрику #КакЭтоПостроено. В эту пятницу состоится заседание Центрального Банка по ключевой ставке. Разберём, как это решение влияет на застройщиков и почему смотреть стоит не только на сам процент. Уровень ставки влияет на девелопера с двух сторон: 🔹 Спрос. Высокая ставка – это дорогая рыночная ипотека, поэтому покупатель чаще всего либо уходит в льготные программы и рассрочки, либо откладывает покупку до более подходящего момента. Снижение ставки способствует возвращению рыночного спроса.  Напомним, что с июня с прошлого года ЦБ снизил ставку с 21% до 14%, что помогает “оживлению” рыночной ипотеки. Так, по данным Домклик, в августе 2026 года было выдано почти в два раза больше рыночной ипотеки, чем годом ранее, а ее доля достигла 40% от общего спроса на рынке жилой недвижимости.  🔹 Выручка. Спрос, в свою очередь, напрямую влияет на объем признанной выручки девелопера. Ускорение темпов продаж позволяет не только улучшать текущие финансовые показатели, но и обеспечивать более равномерное поступление средств, что особенно важно при длительном цикле строительства.  🔹 Стоимость денег для самого застройщика. 📌 Корпоративный долг – облигации, ЦФА и кредиты на уровне группы. Здесь эффект снижения ставки проявляется через изменение стоимости обслуживания займов с плавающей ставкой. 📌 Проектный долг – кредиты под конкретные строящиеся объекты, обеспеченные средствами на эскроу-счетах и от покупателей. При снижении ключевой ставки стоимость обслуживания проектных займов по базовой ставке, привязанной к «ключу», также становится ниже, что напрямую уменьшает долговую нагрузку по проекту. На ставку по проектному финансированию влияет не только уровень ключевой ставки, но и объём покрытия. Чем выше покрытие кредита средствами на эскроу-счетах, тем ниже ставка его обслуживания — банк оценивает проект как менее рискованный. Ускорение темпов продаж и восстановление ипотеки напрямую влияют на наполнение эскроу, тем самым способствуя снижению ставки по проектному финансированию. Таким образом, динамика спроса и стоимость денег для девелопера оказываются тесно связанными: рост продаж улучшает условия фондирования, а более дешевое финансирование, в свою очередь, поддерживает предложение на рынке. 📈 Что ждать от сентябрьского заседания ЦБ? Большинство аналитиков ожидает, что 11 сентября ЦБ сохранит ставку на уровне 14,00%, хотя некоторые  допускают снижение ставки на 25 б.п до 13,75%. Решение по ставке определяет стоимость денег на ближайшие полтора месяца, а сигнал регулятора – ожидания на несколько кварталов вперед. Поэтому рынок оценивает формулировки пресс-релиза и тональность пресс-конференции не меньше, чем саму цифру: там обычно становится понятно, какие варианты рассматривались и что ЦБ считает главным риском. Именно от этого зависит и то, будут ли банки закладывать продолжение цикла в ставки по рыночной ипотеке, и то, как поведет себя стоимость наших будущих заимствований. $ETLN

🔍 Разрешительная документация и как она влияет на стоимость проекта Продолжаем нашу образовательную рубрику #КакЭтоПостроено. Сегодня речь пойдет о разрешительной документации. В девелопменте это один из ключевых драйверов экономики проекта. От того, какие документы есть у застройщика и на каком они этапе, зависит, что именно можно построить, когда запустится стройка и сколько в итоге будет стоить объект. ГЗК (градостроительно-земельная комиссия) – это ключевой орган, отвечающий за одобрение строительства на участке, одобрение типа возводимого жилья и определение возможных техникоэкономические показателей (ТЭП). 💎 Какие бывают разрешительные документы? 🔹 Исходно-разрешительная документация (ИРД) Сюда входят градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), правила землепользования и застройки. Они задают, какую высоту, плотность и функциональное назначение может иметь будущий объект. 🔹 Проектная документация и экспертиза (ПД/ПСД и ГЭ/НГЭ) Это проектные результаты инженерных изысканий и заключение государственной или негосударственной экспертизы. Экспертиза подтверждает, что проект безопасен и соответствует нормам, а его сметная стоимость обоснована. 🔹 Разрешение на строительство (РНС) Ключевой документ, который дает право начать стройку на участке в заданных параметрах. 🔹 Документы на ввод в эксплуатацию Разрешение на ввод, акты соответствия, подтверждение выполнения требований технических регламентов. Именно этот блок «разблокирует» возможность полноценной передачи квартир и признания выручки. 💎 Получение разрешительной документации кратно увеличивает стоимость объекта Полный пакет документов превращает «земельный актив» в готовый к реализации проект с четкими параметрами. Это позволяет запустить продажи, привлечь проектное финансирование и зафиксировать рыночную стоимость будущих метров на гораздо более высоком уровне – часто в несколько раз дороже начальной оценки. Разберем на примере Резиденции Омега: 🔸1 этап: в портфель включена площадка автоматической телефонной станции. 🔸2 этап: пройдена градостроительная земельная комиссия (получены ТЭП): рост рыночной стоимости в 4-4,5 раза 🔸3 этап: получение разрешение на строительство (РнС): рост рыночной стоимости в 8 раз $ETLN

🔍 Комплексное развитие территории (КРТ) и точечные проекты: в чем разница? Продолжаем нашу образовательную рубрику #КакЭтоПостроено. Сегодня речь пойдет о КРТ и точеных проектах. В сфере градостроительства и развития городской среды используются разные подходы девелопмента. Два наиболее распространённых — это комплексное развитие территории (КРТ) и точечные проекты. 🏙️ Что такое КРТ (комплексное развитие территории)? Комплексное развитие территории — это формат планирования и реализации градостроительных мероприятий, при котором в большинстве случаев изменяется или обновляется сразу целый участок города. КРТ, как правило, осуществляется как на застроенной территории (например, кварталы с устаревшим жилым фондом), так и на незастроенных участках. В рамках КРТ может проводиться: 🔹 реконструкция или снос старого жилья 🔹 строительство новых жилых зданий 🔹 организация новых общественных пространств 🔹 строительство социальных объектов (школ, детских садов, поликлиник и др.) 🔹 благоустройство территории 🏗️ Что такое точечные проекты? Точечный проект - реализация объекта в пределах одного конкретного участка без изменения или вовлечения прилегающих территорий. Чаще всего такие проекты касаются: 🔸 строительства нового дома на свободном участке 🔸 реконструкции или надстройки существующего здания 🔸 возведения коммерческих или инфраструктурных объектов в сложившейся городской застройке 🏠 Как застройщик решает, какой подход использовать? ▪️ КРТ часто используется в случаях, когда необходимо решить комплексные задачи в пределах целого квартала, к примеру, при замене старого жилищного фонда или развитии новой городской среды на незастроенных землях. Преимущества КРТ для застройщика: 🔹 долгосрочные проекты 🔹 государственная поддержка и инвестиции: льготы, субсидии, налоговые преференции или инфраструктурные кредиты 🔹 доступ к неосвоенным или слабо использованным участкам: земля может быть расположена в перспективных локациях, что делает проекты более привлекательными 🔹 гибкость в проектировании и застройке: проектировать территории можно с нуля, учитывать современные подходы к инфраструктуре, экологии, транспорту, а строить в таких условиях гораздо проще, чем в рамках существующей застройки ▪️ Точечные проекты актуальны в ситуациях, когда имеется свободный участок или возможность реконструкции объекта без необходимости затрагивать соседние здания и коммуникации. {$ETLN}

🌟 Что такое МИП? 🌟 Мы продолжаем серию наших образовательных постов #КакЭтоПостроено. Ранее мы рассказали вам о том, что такое проектное финансирование и эскроу-счета. В этот раз мы постараемся объяснить, что такое МИПы, или, точнее, масштабные инвестиционные проекты. 🏦 Масштабные инвестиционные проекты — это крупные комплексные инициативы, которые поддерживаются региональными властями и направлены на создание и развитие новых объектов недвижимости, таких как жилые комплексы, коммерческие здания, инфраструктурные объекты и многое другое. Цель МИП – привлечь крупных застройщиков в проекты, которые помогают развитию региона ☝️ 🔍 Ключевые характеристики МИПов: 1. Многофункциональность: Они включают в себя различные типы недвижимости — от жилых и коммерческих до социальных объектов. 2. Влияние на экономику: Масштабные проекты способствуют созданию рабочих мест и привлечению инвестиций в регион. 3. Инновационное развитие: Современные проекты все чаще ориентированы на решение экологических задач региона благодаря новейшим технологиям проектирования и строительства. 4. Комплексное развитие: Зачастую МИПы способствуют реорганизации и преобразованию неэффективно используемой территории. 5. Взаимодействие власти и бизнеса: МИПы выгодны как региональным властям, так и девелоперам, а потому реализация проекта способствует развитию деловых отношений между городом и застройщиком. Так, первые получают качественные проекты, увеличивающие привлекательность региона, а вторые – выгодные условия. 💡 Почему проекты МИП выгодны для застройщиков? Девелоперы все чаще добавляют в свой портфель проекты МИП, так как участие в них привлекательнее: компания получает землю в аренду без проведения торгов при выполнении условий МИП, которые зависят от региона. Например, в обмен на передачу городу части готового жилья в проекте или объектов социальной инфраструктуры. По сути, компания получает льготные условия входа в проект с меньшими затратами на начальных этапах и сохраняет целевую рентабельность. 🏆 Если говорить про наш портфель, ЖК «Зеленая река» – флагманский проект в Омской области – реализуется как МИП. Квартал возводится на участке площадью 164 га и рассчитан на 35 тысяч жителей. ЖК входит в тройку крупнейших проектов нашего текущего портфеля, ожидаемая реализуемая площадь которого составит 1,4 млн кв. м. {$ETLN}

❓ Что такое проектное финансирование ❓ Продолжаем серию наших образовательных постов #КакЭтоПостроено, где рассказываем о нюансах нашего бизнеса 🏦 Сегодня поговорим о том, что такое проектное финансирование и для чего оно используется. Что это такое❓ Проектное финансирование – это модель финансирования, при которой средства предоставляются для реализации конкретного строительного проекта. Данный вид финансирования вместе с системой эскроу-счетов был запущен 1 июля 2019 года (об эскроу-счетах рассказали в прошлом посте рубрики) #КакЭтоПостроено ❓ Девелопер берет кредит в банке на реализацию проекта, что и является проектным финансированием. Одновременно с этим он запускает продажи квартир, при этом деньги от покупателей аккумулируются на эскроу-счетах. Когда на эскроу-счетах денег больше, чем девелопер взял в кредит, девелопер получает льготную ставку для такого кредита. Если средства на эскроу равны объему проектного долга, ставка по такому кредиту снижается до 2,5-3,5%. При покрытии проектного долга вдвое и выше девелопер получает ставку 0,01% годовых. А если он привлек средств меньше, чем взял у банка❓ Тогда кредит девелопера обслуживается уже по рыночной ставке, что, как вы понимаете, снижает доходность проекта. Кстати, с этим у нас все в порядке: на 30 сентября средства на эскроу-счетах превышали проектный долг в 1,2 раза, а значит наше проектное финансирование (деньги, которые мы взяли в кредит на стройку) обслуживается по льготной ставке 💸 Задавайте свои вопросы и делитесь в комментариях, о чем рассказать еще! {$ETLN}

❓ Что такое эскроу ❓ Мы часто сталкиваемся с этим вопросом от инвесторов, а также с другими вопросами о нашем бизнесе. Именно поэтому мы начинаем серию образовательных постов #КакЭтоПостроено, где будем рассказывать о всех нюансах нашего бизнеса 🏦 Начнем с самого частого и простого – эскроу. Что же это такое❓ Эскроу – это банковский счет, используемый для расчетов при покупке недвижимости на этапе стройки. #КакЭтоПостроено Покупатель вносит деньги за покупку квартиры не застройщику, а на эскроу-счет в банк, где они замораживаются до окончания строительства. Банк – независимый посредник, который следит за выполнением обязательств застройщика. Зачем нужен эскроу-счет❓ В первую очередь, это финансовая безопасность покупателя, которая защищает его от тех самых «недостроев». Какие преимущества есть для нас❓ Когда на эскроу-счетах денег больше, чем мы взяли в кредит на стройку (проектное финансирование), мы получаем низкую ставку для такого кредита – 2,5-3,5%. На 30 сентября такое перепокрытие составило 20%. Это означает, что сейчас наше проектное финансирование (деньги, которые мы взяли в кредит на стройку) обслуживается по низким ставкам в 2,5-3,5% 💸 Задавайте свои вопросы и делитесь в комментариях, как вам новая рубрика и о чем рассказать еще! {$ETLN}