Хэштег #идея_на_миллионglobaltrans | Тинькофф Инвестиции Пульс

Я 12 лет занимался жилой недвижимостью в Москве, интересно смотреть на инвестиции с разных ракурсов. Статья с ЦИАНа от 15.08.23г Центробанк увеличил ключевую ставку на 350 б. п. — до 12%. Решение было принято сегодня на внеочередном заседании совета директоров Банка России «в целях ограничения рисков для ценовой стабильности». «Рост ставки до 12% годовых равняется приросту ставки по ипотеке до 15–16% годовых на "вторичку". Определенно, эта ставка становится заградительной. Если взять среднестатистическую московскую однушку за 10 млн, первоначальный взнос в 20% и 20 лет кредита, то со ставкой в 16% годовых ежемесячный платеж составит более 110 тыс. рублей. При ставке в 12%, которая была при ключевой ставке в 8,5% годовых, платеж был бы около 85–88 тыс. То есть это втрое больше ставки по аренде», — отметил финансовый эксперт, автор Telegram-канала "Экономизм" Алексей Кричевский. По мнению эксперта, можно сделать несколько выводов: будет снижаться спрос на покупку недвижимости и будет расти спрос на аренду, потому что «обслуживать такие кредиты будет просто нереально». «Вместе с этим возможны некоторые корректировки по льготным программам в сторону увеличения ставки, поскольку ключевая будет уже сильно больше льготной. И здесь возможен всплеск спроса на новостройки — они будут по крайней мере неделю-две продаваться с обычными ипотечными субсидируемыми ставками», — добавил Алексей Кричевский. В пресс-службе застройщика Tashir Estate считают, что принятое Банком России решение не повлияет на льготные программы ипотечного кредитования. «А ставки на вторичную недвижимость значительно возрастут», — отметили представители девелопера. ЦБ отреагировал на падение рубля Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов подчеркнул, что повышение ставки ЦБ стало реакцией на ослабление рубля. «На ситуацию на рынке недвижимости влияют оба события. В большинстве ЖК доля импортной составляющей невелика, но обнулять влияние курса на отрасль будет неверно. Строительными и большинством отделочных материалов за редкими исключениями, характерными для элитных ЖК, Россия себя обеспечивает. Но на стройках преобладает зарубежная техника, рабочих в крупных городах нужно мотивировать конкурентоспособной зарплатой. То есть на рост себестоимости динамика курса рубля пусть и опосредованно, но влияет», — сказал эксперт. По словам Алексея Попова, ослабление рубля весной и летом этого года уже привело на рынок тех, кто решил конвертировать накопления в квадратные метры. «На руках у потенциальных покупателей остаются одобрения, полученные еще до июльского повышения ставки, поэтому радикального снижения количества сделок уже в августе не произойдет. Исходя из этого и быстрого переписывания цен продавцами тоже не будет», — заявил специалист. Разница между ставками на «первичку» и «вторичку» станет еще заметнее Решение по повышению ставки приводит к увеличению разницы между условиями кредитования покупателей на первичном и вторичном рынках, добавил Алексей Попов. «Если весной этого года квартиры на "вторичке" часто были более привлекательным вариантом по сравнению с новостройками, то в новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6–8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13–14% в кредитах на жилье в готовых домах. Произойдет смещение спроса на рынок новостроек», — заключил спикер. Собственникам квартир в недавно сданной «вторичке», по его мнению придется корректировать ценник в сторону снижения. Этот же тренд можно будет увидеть в сегменте апартаментов, на который не распространяется действие льготных программ.

13 июня 2023 года, после своего дня явления в наш МIР ЧУДЕСНЫЙ, съездил на экскурсию в Этномир, Калужская Губерния, в 7 км. от Боровска. Созерцая красоты парка с балкона Индийского Дома, увидел плакат Зарабатывай и отдыхай в Этномире. Предлагаются коттеджи и апартаменты на территории Этномира. Бывших риэлторов нет, т.ч. отзвонился по номеру телефона ☎️ и выяснил следующую информацию. Идёт строительство 2-ой очереди апартаментов, самая маленькая площадь 18 кв.м., стоимость 3,99 млн. рублей. Регистрация ДДУ (договора долевого участия) 3000 рублей, апартаменты сдаются с ремонтом и с мебелью, доход 51 000 рублей/ месяц, всем занимается УК (управляющая компания), расходы 280 рублей × 18 кв.м. = 5040 рублей коммунальные платежи. За год: 1. 51000 рублей х 12 месяцев = 612 000 рублей; 2. 5040 рублей х 12 месяцев = 60 480 рублей; 3. Налоги (6% ИП) 36 720 рублей; 4. Налог с кадастровой стоимости 2% от 3 190 000 рублей стоимость по ДДУ (т.к. общая сумма разделена на ДДУ и на отделку и меблировку 800 000 рублей) - 63 800 рублей; Чистыми за год: 451 000 рублей (11,3% годовых). Минусы: если нужно вытащить небольшую сумму от вложений, придётся продавать целиком. Со временем придётся вкладываться в ремонт. Может снизится поток туристов или стоимость аренды. Плюсы: ты можешь посчупать свою недвижимость. Недвижимость может вырасти в цене и стоимость аренды может подрасти. Можешь пожить в ней, но за ту сумму которую выставляет УК. Можешь отказаться от услуг УК и всем морочиться самостоятельно: реклама, клининг, заселить-выселить, стирка... Можешь там жить постоянно и платить только коммунальные услуги. Можешь создать журнал совместно с такими же собственниками и просто обмениваться временем проживания в таких же апартаментах по стране и миру... Мысли вслух...