А101: разбираем очередного застройщика. Продолжаю разбор застройщиков. А101 — один из крупнейших девелоперов Москвы: 26% продаж жилья в Новой Москве, земельный банк больше 2,4 тыс. га, рейтинг A+ от АКРА, НКР и Эксперт РА. 📊 Финансы, последние на 30.06.2026 LTM Выручка 164,3 млрд ₽, EBITDA (EBIT + D&A) 66,9 млрд, чистая прибыль 33,8 млрд. CFO +52,4 млрд ₽, FCF (CFO + CFI) +36,6 млрд. В 2025 году CFO был −0,1 млрд ₽ при прибыли 41 млрд: деньги покупателей лежали на эскроу. В 1П2026 компания сдала 9 объектов, эскроу раскрылись, CFO за полугодие +46,2 млрд. 🏦 Долг Валовой долг 166,1 → 133,7 млрд ₽, за счет проектного финансирования 116,6 → 82,4 млрд. Чистый долг / EBITDA — 1,6x, Чистый долг / капитал — 0,67. Эскроу сократились со 177 до 103 млрд ₽. С учётом эскроу нагрузка выросла, хотя по-прежнему низкая среди тех компаний которые уже рассмотрела. 💵 Облигации: 11 млрд ₽, около 8% долга БО-001Р-01: 0,5 млрд, купон 17%, погашение 16.05.2027. БО-001Р-02: 4,15 млрд, купон 17%, погашение декабрь 2027. БО-001Р-03: 6,35 млрд, купон КС+4%, погашение декабрь 2027. Амортизации нет, досрочно предъявить бумаги к погашению нельзя. Купоны платятся вовремя. 🔍 Связанные займы: главный вопрос Краткосрочные займы компаниям под общим контролем: 18,53 млрд ₽ на 31.12.2025 и 18,75 млрд ₽ на 30.06.2026. Резерв под кредитные убытки — 89 млн ₽. Компания оценивает риск не возврата займа очень низко. Но заёмщики, договорные ставки и сроки возврата не раскрыты, поэтому финан. положение заёмщиков по отчётности оценить не получилось. В отчетности за 2025 год не раскрыта сумма уменьшения капитала на 34,35 млрд ₽ по строке «Выдача займа компании, находящейся под общим контролем» (из них 27 млрд в первом полугодии). Но судя по тому, что никаких оговорок аудиторов и рейтингового агентства нет, все в рамках разрешенных операций. Ликвидность: денег на счетах 25,1 млрд ₽, краткосрочного долга 74,2 млрд. Деньги покрывают краткосрочный долг на 34%. С займами связанным сторонам было бы 59%, но только если их вернут в срок. Ковенанты: банк ограничивает выдачу значительных займов, но с исключениями. Какие исключения, не раскрыто. На 31.12.2025 группа заявила, что соблюдает условия. ⚠️ Другие риски -Краткосрочный долг — 55% всего долга. -EBITDA / процентные расходы — 1,5x, год назад было 2,4x. -Эскроу сократились, продажи замедлились. (Хотя учитывая последнюю статистику перенасыщенности рынка недвижимости в преддверии изменений по семейной ипотеки может это и не риск, а осторожность.) -Около 90% долга у Россельхозбанка. В залоге земля и доли компаний группы. -В 1П2026 компания заплатила 6,3 млрд за долю в вышестоящей структуре. -В декабре 2027 года нужно одним платежом погасить 10,5 млрд ₽ по выпускам 02 и 03. 🔎Моя оценка. По моей методике - 8,1. Но из за непрозрачных связанных сделок приходится снизить до 6,2. (пока это самая высокая оценка из рассмотренных девелоперов) Что продолжу отслеживать: Вернутся ли займы связанным сторонам и появятся ли новые. Раскроют ли в отчётности за 2026 год заёмщиков и сроки. Продажи и эскроу во 2П2026. Рефинансирование краткосрочного долга и выпусков, которые гасятся в декабре 2027. P.S. Пока это первая компания (из застройщиков), кого не захотелось срочно продать. 🎉Очень надеюсь закончить на этой неделе застройщиков и подготовлю сводную таблицу. Подписывайтесь. Не является инвестиционной рекомендацией. $RU000A108KU4 , $RU000A10DZU7 $RU000A10DZT9 #разбороблигаций #девелоперы