Нина Голубничая про устойчивость ГК «Самолет»
О ключевых вызовах в девелоперской отрасли, стратегии управления проектами в новых макроэкономических условиях и роли финансовой дисциплины в 2025 году рассказала CFO ГК «Самолет» Нина Голубничая на канале «Igor Shimko».
Один из главных вызовов, с которым сегодня сталкиваются девелоперы, связан с несбалансированностью выборок проектного финансирования и поступлений на счета эскроу. По словам эксперта, уравнять эти потоки на практике непросто: стартовые расходы при открытии проекта – на инфраструктуру, землю, изменение назначения участка – требуют значительных средств. Поэтому подход к финансированию в компании дифференцируется: в маржинальных проектах допускается большая гибкость, а в менее прибыльных – выборки ограничиваются.
«Иногда бизнесу приходится идти без авансов, в кредиторскую задолженность», – пояснила Голубничая.
Она отметила, что в условиях жесткой кредитно-денежной политики особое значение приобретает контроль над сроками строительства и финансовыми потоками. Именно поэтому финансовая и контроллинговая функции стали ядром операционного управления.
Стоимость денег и снижение долговой нагрузки
Финансовая устойчивость остается ключевой задачей. Как рассказала Голубничая, ставка проектного финансирования в 2025 году может достичь 15%, хотя среднее значение по расчетам компании составляет 19,9%. Несмотря на ожидания снижения ключевой ставки, эксперт уверена, что высокая стоимость денег сохранится до конца года, и это уже учтено в бизнес-планах. Компания активно снижает долговую нагрузку, ускоряя монетизацию активов. Одним из примеров стала продажа проекта «Герцена», позволившая быстро вернуть средства. Также ведется работа по другим площадкам, хотя сделки не анонсируются до подписания договоров.
«Мы оцениваем, что даст нам больше – сохранить актив или продать его и получить деньги сейчас», – подчеркнула она.
По ее словам, ставка, комфортная для отрасли, не может быть универсальной – все зависит от структуры конкретного проекта. Так, объединение «Южный котел» полностью финансируется за счет проектных кредитов и не ощущает давления от изменения ключевой ставки.
Контроль продаж, борьба со спекуляциями и фонд недвижимости
Финансовый директор рассказала о трансформации KPI: теперь учитываются не только объемы продаж, но и реальные поступления на счета. Условия рассрочек изменены – платежи стали ежемесячными, а наценка рассчитывается индивидуально по очередям с помощью финансового калькулятора. Особое внимание уделяется рискам: в бизнес-классе доля рассрочек снижена до 20%, а для оценки платежеспособности клиентов применяется скоринг через собственный банк.
«Мы видим риск в схеме “святых бетонных людей” – это требует внимания и контроля», – заявила Голубничая, комментируя случаи перепродаж квартир до выхода на ипотеку.
Для работы с нереализованным жильем запускается фонд недвижимости на 3 млрд рублей с ожидаемой доходностью 20% годовых. Релиз проекта намечен на середину апреля.
Новые источники финансирования и стратегия на будущее
Эксперт подчеркнула важность долгосрочного планирования. Девелоперский цикл может длиться до 10 лет, за которые бизнесу приходится адаптироваться к новым условиям. В качестве примера она привела проект «Пригород Лесное», демонстрирующий устойчивость с 2014 года. Сейчас компания ищет пути оптимизации стартовых расходов на новые проекты. Рассматриваются инфраструктурные облигации, концессии и зеленые кредиты. Некоторые застройщики прибегают к частичному покрытию эскроу-счетов, чтобы снизить цену входа, но, по мнению Голубничей, это может негативно сказаться на рентабельности.
Андрей Верников про «Татнефть» и X5 Group
Про резкое падение цен на нефть, высокий уровень ключевой ставки и обострение внешнеэкономической обстановки рассказал финансовый аналитик Андрей Верников на канале «Финам live».
Текущее давление на российский фондовый рынок связано с целым рядом факторов, где особенно выделяется недавнее падение нефтяных цен, считает Андрей Верников. На фоне высокой ключевой ставки и ожиданий пониженной корпоративной отчетности внешний фон стал определяющим. По словам Верникова, аналитики будут вынуждены пересматривать справедливую стоимость многих бумаг, снижая их оценки.
