Коэффициент поглощения новостроек, итоги  первого полугодия

. Главное: спрос ожил в ожидании реформы Аналитики Унистрой ( бренд Джи-групп в сфере жилой недвижимости) обновили данные, за сколько лет рынок распродаст текущие остатки квартир в десяти городах присутствия Группы. Реформу семейной ипотеки, которую ждали 1 июля, Минфин перенёс на октябрь. Решение напрямую отразилось на итоговые цифры полугодия. Ещё в мае рынок остывал в ожидании новых правил и коэффициент поглощения рос почти везде. В июне картина перевернулась: на новостях о переносе в девяти городах из десяти продажи выросли на восемьдесят процентов к маю. Как следствие, коэффициент снизился в большинстве регионов. Что это значит простым языком? Коэффициент поглощения — срок, за который при текущем темпе продаж распродаётся весь остаток квартир. Норма — 2,0 года, это типичный строительный цикл дома. Выше 2,5 — предложения больше, чем спроса, склад копится, цены тормозят. Ниже 1,5 — дефицит, и цены, наоборот, ускоряются. Проще говоря: чем ниже коэффициент, тем быстрее рынок разбирает построенное. Рынки расходятся. Раньше льготные программы сглаживали разницу между городами — теперь каждый идёт своей траекторией. Ближе всех к балансу держатся рынки с миграционным притоком и широкой экономикой: Нижний Новгород (2,2) и Санкт-Петербург (2,4) демонстрируют самый низкий коэффициент в выборке, стройка и продажи здесь идут почти синхронно. Екатеринбург и Казань (по 3,2) пока у верхней границы нормы, но с оживающие спросом: в Казани июнь дал лучший результат по сделкам с начала года. Тяжелее рынкам с узкой базой и оттоком населения. Антилидер июня — Уфа (4,1): снижение здесь идёт медленнее всех. Красноярск, худший в мае,  хотя чуть улучшил показатель, с 4,3 до 4,0, стал единственным городом, где продажи в июне не выросли, а упали. Причина структурная — отток населения и сжимающийся ОПК. Отдельная история — Тольятти (3,8): рынок настолько узкий и зависимый, что любое колебание сделок резко двигает коэффициент в ту или иную сторону Стройка обгоняет продажи. Начатые в 2022–2023 годах проекты выходят на этап сдачи. И это главный риск: восемь регионов из десяти строят быстрее, чем продают. В Красноярском крае и Башкортостане распроданность почти вдвое отстаёт от стройготовности; Самарская область, Татарстан и Тюменская область тоже рискуют войти в 2027 год с непроданными остатками. В балансе, как уже и было отмечено, только Нижегородская область и Санкт-Петербург. При этом явного снижения цен рынок пока не показывает. Взамен используются различные способы платёжа: рассрочки застройщиков, субсидированная ипотека, trade-in, пакеты «отделка плюс парковка». Работает это локально и проблемы массового остатка жилья не решает. Что дальше. Изменения по семейной ипотеке отложили, но не отменили. На Вопросы остаются открытыми: поднимут ли лимит с 6 до 8 млн рублей, введут ли дифференциацию ставки по числу детей и т.д. До тех пор рынок держат не льготы, а рассрочки застройщиков и скорость снижения ключевой ставки — 14,25 сейчас, с ориентиром на 12–13% к концу года. Ближайшие развилки второго полугодия — заседание ЦБ 24 июля и октябрьская реформа. {$RU000A106Z38} $RU000A108TU5 $RU000A109981 $RU000A10B1Q6 $RU000A10FGG1