Хэштег #проектноефинансирование | Тинькофф Инвестиции Пульс

В современной России финансы и промышленность перестают быть разными мирами — они сливаются в единый двигатель суверенитета. Михаил Вьюгин в последнем интервью «Деньги не спят» чётко обозначил: будущее за теми, кто умеет проектировать не только технику, но и экономику вокруг неё. Цифровой рубль, «длинные деньги», локализация как основа экспорта, мультиполярные расчёты — всё это уже не тренды, а рабочие реалии инженера-конструктора, менеджера проекта, разработчика. Если вы создаёте оборудование, оптимизируете узлы, ведёте проект от ТЗ до монтажа — вы уже в центре новой промышленной политики. Главное — говорить на языке ROI, локализации и жизненного цикла продукта. Инженерия без финансового контекста — ремесло. Финансы без инженерии — пузырь. Вместе — основа суверенной экономики.

📊Рынок проектного финансирования: состояние отрасли и ГК «А101» Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело исследование и опубликовало аналитику текущего состояния рынка проектного финансирования (ПФ), его перспектив до 2030 года, а также рисков для застройщиков. 🏗️К концу 2024 года доля новостроек с эскроу-счетами достигла 98%, что свидетельствует об успешном завершении перехода на новую модель. Портфель проектного финансирования вырос до 8,2 трлн руб., при этом доступные банкам лимиты (20,2 трлн руб.) значительно его превышают, создавая запас для финансирования строительства. 🏦 По данным «Эксперт РА» на конец 2024 года, 67 банков из 312 работали с эскроу, причем пять крупнейших банков контролируют 92% всего рынка по объему финансирования. Такая высокая концентрация обеспечивает централизованный контроль рисков и целевое использование средств. 📌«Эксперт РА» прогнозирует 3 фазы на горизонте до 2030 года. 📉2025 год — фаза коррекции: • Причина. Ограниченный спрос на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке. • Драйвер. По итогам 1 квартала более 80% текущих продаж обеспечивают льготные программы. • Прогноз. Объем новых выдач упадет на 28%, а темп прироста портфеля замедлится. • Итог года. Совокупный портфель составит 9,4 трлн руб. 📈 2026-2028 гг. — фаза восстановления: • Прогноз. Рост выдач ипотеки на +31% в 2026-м с последующей стабилизацией до +13% ежегодно. • Драйвер. Снижение ключевой ставки Банка России начнет стимулировать спрос и активность девелоперов. • Риск. Себестоимость строительства будет увеличиваться из-за дорогих материалов и рабочей силы. • Средний рост портфеля. 11% ежегодно. ⚖️2029-2030 гг. — фаза стабилизации: • Прогноз. Рост становится умеренным, 6-9% в год. • Причина. Спрос стабилизируется на естественном уровне, а предложение будет ограничено дефицитом ресурсов у девелоперов (рабочая сила, земля). • Итог. К концу 2030 года портфель ПФ достигнет 14,5 трлн руб., но его доля в общем корпоративном кредитовании составит около 8% из-за опережающего роста других сегментов. ⚠️Кредитное агентство выделяет несколько ключевых рисков для застройщиков. Главный из них — сокращение объема средств на эскроу-счетах, которые являются основным источником погашения кредитов. Покрытие долга этими средствами снизилось с 90% в 2023 году до 72% в 2024 году. Еще один значимый риск — изменение в предпочтениях покупателей, которые отдают приоритет готовому жилью (уровень распроданности которого достигает 72–80%) перед объектами на стадии строительства (29% в 4 квартале 2024), а также рост популярности рассрочки. 🛡️Банки минимизируют риски за счет формирования сложного залогового покрытия, включающего землю, объекты недвижимости и доли в SPV (компании специального назначения), а также поручительств. В случае срыва объекта банк имеет возможность взять его под свой контроль и завершить силами подрядчика. Однако просроченная задолженность по проектному финансированию остается на рекордно низком уровне — около 0,1%. 📊 ГК «А101» полностью перешла на работу с эскроу-счетами и привлекает проектное финансирование для реализации своих проектов. По итогам 1 полугодия 2025 года объем средств покупателей на эскроу-счетах группы составил 180 млрд руб. А по данным ДОМ.РФ на конец августа 2025 года, уровень распроданности в наших проектах достиг 76%, а строительная готовность — 71%. Мы уверенно чувствуем себя на рынке даже в условиях отмены массовой льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным программам. Долговая нагрузка Группы сохраняется на комфортном уровне: поступления на эскроу-счета покрывают обязательства по проектному финансированию с коэффициентом 1,4. Сегодня для ГК «А101» действует кредитный рейтинг в «Эксперт РА» на уровне ruA, c прогнозом «Стабильный».

Проектный долг застройщика: как это работает? Для строительных компаний проектный долг — это не просто кредит. Обычно компании берут кредиты для конкретных нужд: например, под закупку оборудования или финансирование операционной деятельности. Но застройщики часто используют другой механизм — проектное финансирование. 💡 Проектное финансирование — это когда компания привлекает деньги только на реализацию одного конкретного проекта, например, на строительство жилого комплекса. Это деньги не для всей компании, а исключительно для одного проекта. 🧐 Основная особенность проектного финансирования — это то, что компания не несет личной ответственности за долг. Если проект не удастся, долг покрывается только за счет активов самого проекта, поэтому банки тщательно анализируют бизнес-модель и будущие денежные потоки. Таким образом риски для акционеров и инвесторов снижаются. Что такое эскроу-счета? С 2019 года, согласно закону № 214-ФЗ, застройщики обязаны использовать эскроу-счета для привлечения средств от дольщиков при долевом строительстве. Вместо того чтобы получать деньги напрямую, девелопер должен открыть специальный счёт в банке. Дольщики переводят средства на эскроу-счёт, но застройщик получит эти деньги только после сдачи дома (после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию). Таким образом, риски для дольщиков значительно снижаются, однако девелоперы вынуждены привлекать банковское финансирование для строительства. Как эскроу влияет на стоимость финансирования? Ставка по проектному финансированию зависит от того, сколько средств накапливается на эскроу-счете. 📊 Ключевой показатель — это коэффициент покрытия, который показывает отношение денег на эскроу к проектному долгу застройщика. Когда средств на счете мало, ставка будет высока (приближаясь к рыночным условиям). Чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка по кредиту. 💡 Важно: условия по коэффициенту покрытия могут отличаться в разных банках, но этот показатель применим для сравнения застройщиков между собой и примерного понимания стоимости их финансирования. Как это работает на практике на примере GloraX На 30 июня 2023 года средства на эскроу-счетах компании GloraX составляли 12 млрд рублей. К 30 июня 2024 года эта цифра выросла более чем в 3 раза — до 38 млрд рублей. Проектный долг компании за тот же период вырос с 24 млрд рублей до 46 млрд рублей. Несмотря на рост долга за счет старта реализации большого числа новых проектов, коэффициент покрытия улучшился с 0,5 до 0,8. Это произошло благодаря росту средств на эскроу-счетах. Вместе с ростом коэффициента покрытия ставка по кредитам для компании снижалась. 🔝 Продажи наших региональных проектов продолжают расти, что способствует увеличению средств на эскроу-счетах и поддержанию достаточного покрытия по привлеченному финансированию. Это позволяет удерживать ставку на уровне существенно ниже рыночного и успешно реализовывать проекты с высоким спросом. {$RU000A108132} {$RU000A105XF4} {$RU000A1053W3}