Хэштег #кейс_инвест_однушка | Тинькофф Инвестиции Пульс

Войти

⚠️Инфляция обгоняет скорость роста аренды квартир в Москве. За сколько я сдам инвест однушку? Рассказываю про одну из своих инвестиций в недвижимость Москвы. - другие посты. Как изменились цены аренды однушек в спальном районе Москвы за последние 4 года? Стоимость аренды с декабря 2018 выросла⬆️ ровно на 25% с 29 до 36,5 тыс ₽. (график прилагаю). Но при этом инфляция {$USDRUB} за тот же период составила аж 37,5%! А значит реальная стоимость аренды за 4 года СНИЗИЛАСЬ😭 на 12,5%. О чем это говорит? Жить стало лучше, жить стало веселее🎇, с ростом жилищного строительства и доступности ипотечных программ все больше людей предпочитают платить за свою квартиру, а не арендовать. С годами ипотечные программы стали более доступными и приемлемыми, что позволило большему числу людей приобрести жилье. Низкие ставки по кредитам на новостройки толкают все большее количество бывших арендаторов сделать выбор в пользу ипотеки на свою квартиру, а не аналогичный объект в аренде. В свои финмодели я всегда закладываю будущий рост стоимости аренды меньше уровня инфляции, из расчёта что аренда и в будущем будет снижаться в реальном выражении. 🤔Пройдут ли мои мои расчеты проверку временем, смогу ли я адекватно оценить реальность и предсказать будущее? — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу сдать эту квартиру. Другие статьи с анализом роста цен на недвижимость в Москве {$HOH3}: • Рост в 12,5 раз в рублях с 2000 года • Рост в 100 раз в $ за 30 лет *** Инвестор в недвижимость и не только. В другом своем объекте инвестирую в коммерческую недвижимость через кредит под 2% годовых. Жду 350% доходности через 3 года.

Как платить ипотеку за инвестиционную однушку у МКАДа меньше коммуналки? Снижение реальной стоимости платежа. Продолжаю рассказывать про одну из своих инвестиций в недвижимость. - предыдущие выпуски. В прошлом посте мы прогнозировали сколько может стоить аренда квартиры через 30 лет. Инфляция помогает мне трижды: ✅увеличивает стоимость базового актива(квартира дорожает) ✅повышает арендный платеж(аренда дорожает) ✅снижает реальную стоимость ипотечного платежа(стоимость денег падает) А на сколько меньше с годами будет реальная стоимость фиксированного платежа за ипотеку, который у меня равен 38,3 тысячам в месяц? Долларовая инфляция(United States Inflation Rate Index YoY) {$USDRUB} в последние годы очень сильно выросла, с уровня 1,5% годовых в 2019 до: • в 2022 году — 6,4% • в 2021 году — 6,5% • в 2020 году — 7% • График - А в РФ инфляция всегда обгоняет общемировую и составляет в среднем 10%(за последние 10 лет) см график. С каждым годом реальная стоимость денег которые вы платите в банк — падает. Графики при консервативной инфляции 5%, умеренной 7%, и негативной 10% прилагаю. Через 10 лет реальная стоимость моего платежа будет: • при инфляции 5% - 22 900 ₽ • при инфляции 7% - 18 500 ₽ • при инфляции 10% - 13 400 ₽ А через 30 лет: • при инфляции 5% - 8 200 ₽ • при инфляции 7% - 4 300 ₽ • при инфляции 10% - 1 600 ₽ Остается вопрос, смогу ли я в первый же год выйти на безубыток, или нет? — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу сдать эту квартиру. {$HOM3} *** Инвестор в недвижимость и не только. В другом своем объекте инвестирую в коммерческую недвижимость через кредит под 2% годовых. Жду 350% доходности через 3 года.

Как сдавать инвестиционную однушку у МКАДа за 343 тысячи в месяц? Продолжаю рассказывать про одну из своих инвестиций в недвижимость. - предыдущие посты. "Кредитное рабство", "Ипотека на полвека", "Облигации лучше": так народ в Пульсе упражняется в остроумии🤡, а я сегодня буду упражняться с калькулятором👨‍💻 в обнимку. Прелесть длинных кредитов в том что платеж фиксируется на 30 лет, и не может вырасти, в то время как арендный платеж регулярно индексируется из-за роста благосостояния граждан, или если хотите, от инфляции рубля. ✅Сейчас мы купили квартиру и планируем сдавать ее за 45 тыс. ₽ в месяц. Интуитивно понятно, что если в первый год после сдачи дома у нас получится сдавать квартиру дороже ипотечного платежа, то дальше все будет только лучше с каждый годом. Но насколько лучше? 🤔Сколько будет стоить аренда через несколько лет? Как это посчитать? Нужно коэффициент удорожания(инфляции) возвести в степень интересующего года: Цена через Х лет = Ставка сейчас * (коэффициент роста цен в год)^(номер года Х) Будем пессимистами и примем коэффициент удорожания аренды за 1,05 в год (5% в год, что практически в два раза меньше официальной инфляции которая 8—10%, допустим недвижимость дорожает в два раза медленнее чем все остальное, Прекрасная Россия Будущего™, все дела, экономическая стагнация, Н выпустили из тюрьмы и все такое): • через 5 лет: 45 тысяч старт * 1.05^5=45*1.3= 58.5 • через 10 лет: 73 тысячи • через 30 лет: 1,05^30*45 = 194 тысячи в месяц, а за кредит я по прежнему плачу 38. А теперь перенесемся в путинскую👴 Россию и побудем арендными реалистам, и примем годовое удорожание аренды в размере инфляции — 1,07: • через 5 лет 1,07^5*45 = 66 • через 10 лет 1,07^10*45 = 89 • через 30 лет 1,07^30*45 = 343 Это я пока считаю только рентный доход, а еще само тело(стоимость квартиры) тоже дорожает. У нас получается 343 тысячи в месяц. Или 4,1 миллиона в год. Сила сложного процента. На графике инфляция 5%, 7% и 10% в год, график прилагаю. ⚠️Для справки, за последние 22 года недвижимость в Москве подорожала в 12,5 раза. Это 12% КАЖДЫЙ год(корень 22 степени из 12,5). Если бы недвижимость дорожала такими темпами(или обесценивался рубль, если хотите), то аренда этой квартиры через 30 лет стоила бы 1350 тысяч в МЕСЯЦ, КАРЛ! ⚠️В 2000 году {$USDRUB} стоил 27 рублей, а метр недвижимости в Москве — 20 тыс. рублей. Вопрос - смогу я в первый же год выйти на безубыток, или нет? — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу сдать эту квартиру. *** Инвестирую в коммерческую недвижимость через кредит под 2% годовых. Жду 350% доходности через 3 года.

Мой кредит на инвестиционную однушку. Купил квартиру себе и квартиру банку🏦? Продолжаю рассказывать про свои инвестиции в недвижимость. - предыдущие посты. Стоимость квартиры 9,3 млн. ₽ из них: • я внес Первоначальный Взнос (ПВ) 1,88 млн ₽ • а остаток суммы 7,38 млн. ₽ взял в кредит в Сбере под 4.7% • ежемесячный платеж 38,3 тыс. ₽ в месяц • срок кредита максимальный — 30 лет • кредитный калькулятор - Согласно моей стратегии, именно низкая кредитная ставка и большой срок кредита позволят "майнить" квартиру бесплатно, так чтобы арендаторы оплачивали ипотечный платеж уже через год после покупки, когда дом будет построен. Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда один и тот же объект недвижимости можно купить в кредит под разные ставки. За остаток кредита в 7,38 млн. ₽ на 30 лет: • по рыночной ставке 11% вы бы платили 71 тыс. ₽ в месяц. • по ставке 4,7% я плачу 38,3 тыс. • а по ставке 3% - всего 31,4 тыс. ₽ в месяц • полную таблицу приложил к посту Из графика погашения видно что в погашение долга идет всего 30% ежемесячного платежа, именно эта сумма уменьшает кредит, остальные 70% забирает себе банк в оплату процентов. При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл. ₽. Купить квартиру "себе и банку" точно не получится. А если учитывать, что каждый следующий платеж обесценивается из-за инфляции {$USDRUB}, то итоговая переплата будет меньше. Может даже получиться, что в итоге, с учетом инфляции, я заплачу меньше первоначальной стоимости квартиры(9,3 млн.). 🤔Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%? Можем поставить небольшой эксперимент и замерить реальную финансовую грамотность ширнармасс - посмотрим сколько будет правильных ответов в комментариях. Думаю, что ни одного, народ у нас не понимает как работает ипотека... И продолжается — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу эту однушку у МКАДа. *** Инвестирую в коммерческую недвижимость через кредит под 2% годовых. Жду 350% доходности через 3 года.

За сколько можно сдавать инвестиционную однушку🏙 в Москве🎖? Как выросли цены аренды за 2021? Год назад я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить💸 кредит за счет аренды. В рамках анализа цен на аренду в Москве я нашел график📈, который показывает стоимость аренды однушек в моем районе Южное Чертаново. Из него следует что средняя стоимость аренды выросла за 2021 год с 31 до 39 тысячи рублей. Также я проанализировал цены сдачи однушек на Циан. ❌В декабре 2021 года они держались на уровне 35-45 тысяч рублей... ✅Но в основной массе это квартиры с плохим ремонтом старых домах, поэтому я решил что смогу сдать свою квартиру через год за 45 000 р в месяц. Как думаете, за сколько получилось сдать квартиру в реальности? небольшой донат тому кто угадает. Сыграет моя ставка, и покупка недвижимости окажется выгоднее чем вложение в акции застройщика {$PIKK}? - Другие посты про этот объект. Скоро новые выпуски сериала! *** Я разработал схемы как можно вложиться в коммерческую, доходную недвижимость через льготный кредит под 3-4% годовых. Такой кредит может принести 350% доходности за 3 года, даже если рост цен на недвижимость прекратится. Я беру кредиты в рублях в ожидании гиперинфляции от падения {$USDRUB}, если это случится, реальная доходность сделок перекроет самые смелые ожидания моих финмоделей...

🚀Как я пытался купить инвестиционную квартиру🏙 в кредит, чтобы арендатор платил больше ипотечного платежа. После года инвестиций в фондовый рынок(акции), прочувствовать прелесть начисления дивидендов, ощутив горечь первых серьезных минусов по портфелю в Тиньков инвестициях, я задумался об инвестициях в недвижимость. Ведь в отличие от акций квартира не может обнулиться, а дивиденды платит каждый месяц! И это не жалкие 0,8 доллара в год на примере акций (0,5% годовых) а полновесные 20% годовых(50 тыс. * 12 месяцев / 3000 тыс. первоначальных вложений)! Казалось бы, беспроигрышная стратегия: купить квартиру в строящемся доме, дождаться окончания строительства, поселить арендаторов, оплачивать с их платежа ипотеку, да еще чтобы оставалось сверху, наслаждаться ростом инвестпортфеля и собственного капитала, что может пойти не так🤔? Итак, в декабре 2021 года, я выбрал квартиру в ЖК зеленая Вертикаль в Москве, со сроком сдачи через год(в конце 2022 года): • ЖК Удобно расположен — 3-5 минут пешком от метро Лесопарковая, 15 минут пешком до метро Аннино, выезд на МКАД и Варшавское ш. • стоит на берегу Битцевского леса, • панельный дом "башня" 24 этажа, по 10 квартир на этаже • Однушка с лоджией, большой кухней и гардеробной. • 15 этаж, вид на МКАД Цена объекта 9.3 миллиона, Первоначальный Взнос 1900 тыс, кредит на 30 лет по ставке 4.7%. Квартиру я выбрал с чистовой отделкой — чтобы после постройки дома сразу можно было сдавать: двери, электрика, пол, плитка в ванной, потолки, батареи, окна. Застройщик обещал сдать квартиру в срок до 31.12.2022 (через год после покупки). - все посты сериала по тегу. Подпишись чтобы не пропустить продолжение истории! Напишите в комментариях за сколько я смог сдать эту квартиру и сколько годовых смогу заработать в первый год сдачи. Победителю - небольшой донат! *** Я разработал схемы как можно вложиться в коммерческую, доходную недвижимость через льготный кредит под 3-4% годовых. Такой кредит может принести 350% доходности за 3 года, даже если рост цен на недвигу прекратится. А если рубль {$USDRUB} упадет - еще больше.

❗️Подал в суд на застройщика. Год назад я купил свою первую инвестиционную квартиру🏙 - однушку у МКАД в Москве. 4 месяца назад она достроилась. Неприятно поразило качество отделки, эксперт приемщик составил список: • отклеивающиеся обои • кривые стены и полы • проседающий по краям ламинат • заваленный полотенцесушитель в ванной. • и т.д. тысячи их (всего 120 пунктов). По закону у застройщика было 60 дней на устранение недостатков. Основные замечания вообще не возможно исправить(кривые стены, отклеивающиеся обои), штук 20 они смогли доделать(заменили часть окон, кран в ванной). По истечении срока я сделал строительную экспертизу и направил досудебную претензию, на которую застройщик никак не отреагировал. Теперь мои документы в суде. Сумму ремонта на исправление недостатков строительный эксперт оценил в 560 тысяч рублей, солидно, учитывая что это однушка, а первоначальные мои вложения это 1900 тысяч р. Смогу я получить щедрый дивиденд от застройщика в 25% от первоначальных вложений? Кто знает... Принимаю ваши ставки, господа! Другие застройщики платят дивиденды гораздо скромнее, надеюсь мой будет выгодно от них отличаться: {$PIKK} - 2% годовых, - 3,5%, а больше всех платит : почти 7%. Отблагодарю донатом того кто угадает почем сдал. *** Я разработал схемы как можно вложиться в коммерческую, доходную недвижимость через льготный кредит под 3-4% годовых. Такой кредит может принести 350% доходности за 3 года, даже если рост цен на недвигу прекратится. А если рубль {$USDRUB} упадет - еще больше. Или вы по старинке в ОФЗ? {$SU25084RMFS3}