Хэштег #ипотека | Тинькофф Инвестиции Пульс

Семейная ипотека под 6% для всех закончилась 30 сентября — с 1 октября ставка зависит от числа детей 🏠 Тема выходит буквально на этой неделе, и мимо неё сложно пройти — реформа касается почти 90% всех льготных ипотечных выдач в стране. Как было до сих пор. Единая ставка до 6% годовых для любой семьи с ребёнком до 6 лет, независимо от того, один ребёнок или пятеро. Лимит — 12 млн ₽ в Москве/СПб и областях, 6 млн ₽ в остальных регионах. Как стало с 1 октября 2026 года — ставка и лимит зависят от количества детей: — 1 ребёнок — до 10% (в Москве/СПб — до 12%), лимит 6 млн ₽ (12 млн ₽) — 2 ребёнка — до 8% (10%), лимит 8 млн ₽ (15 млн ₽) — 3 ребёнка — до 6% (8%), лимит 10 млн ₽ (18 млн ₽) — 4 ребёнка — до 4% (6%), лимит 10 млн ₽ (18 млн ₽) — 5 и более — до 2% (4%), лимит 10 млн ₽ (18 млн ₽) Что это значит в деньгах. На кредите 6 млн ₽ на 15 лет разница между 6% и 10% — это почти 14 000 ₽ дополнительно к ежемесячному платежу (50 631 ₽ против 64 476 ₽) и переплата на 2,5 млн ₽ больше за весь срок. Для семьи с одним ребёнком — а таких среди заёмщиков большинство — условия резко ухудшились. Важные исключения, где ставка всё равно не выше 6%: — строительство частного дома по эскроу-счёту, независимо от числа детей — семьи с ребёнком-инвалидом — если первоначальный взнос (в том числе маткапиталом) покрывает от 50% стоимости жилья Ещё два изменения, которые легко пропустить: — государство теперь субсидирует ставку не дольше 15 лет с даты договора (раньше — весь срок кредита), после чего ставка может вырасти — заёмщик обязан зарегистрироваться в купленном жилье и подтверждать это ежегодно, иначе ставку могут поднять Договоры, подписанные до 30 сентября включительно, эти изменения не затрагивают — их дифференциация не касается. Взгляд со стороны инвестора. Резкое ужесточение условий для самой массовой категории заёмщиков (семьи с одним ребёнком) напрямую бьёт по спросу на жильё — а значит, и по застройщикам, которые и так испытывают сложности с продажами на фоне высоких ставок в целом. Держателям бумаг в секторе (вроде SMLT, о котором недавно писал) стоит следить за этой реформой внимательнее — падение доступности льготной ипотеки редко проходит для застройщиков безболезненно. Вопрос в зал: у вас в семье это изменение что-то меняет, или ипотечный вопрос уже закрыт? 👇 *Это не инвестиционная рекомендация — просто личный взгляд и открытые данные. Решения и ответственность за них всегда ваши.*

В августе крупнейшие ипотечные банки выдали 91 тыс. кредитов на ₽387 млрд (+11% по количеству м/м и +15% по объёму м/м с поправкой на рабочие дни). Драйвер - льготные программы — Аналитика ДОМ.PФ 📌 Главное из материала «Итоги работы крупнейших ипотечных банков в августе 2026 года. Сентябрь 2026 года»: Общая выдача (август 2026): 91,5 тыс. кредитов на ₽387,1 млрд. Средний размер кредита — ₽4,2 млн (+3,5% м/м). Льготные программы: 35 тыс. кредитов на ₽209,9 млрд (+23% по количеству, +25% по объёму к июлю). Доля в общем объёме — 54% (50% в июле). «Семейная ипотека»: 29,4 тыс. кредитов на ₽178,0 млрд (+28% и +30% к июлю). Доля — 46% всего объёма ипотеки (41% в июле). «Дальневосточная и арктическая»: 3,9 тыс. кредитов на ₽23,1 млрд. «IT-ипотека»: 1,1 тыс. кредитов на ₽7,7 млрд. Рыночная ипотека: 56 тыс. кредитов на ₽177,0 млрд (+4% по количеству, +5% по объёму). Средний кредит — ₽3,1 млн (против ₽6 млн по льготным). Ставки предложения — \~19%. Структура выдачи по объектам: новостройки — 42% объёма (38% в июле), готовые квартиры — 38% (39%), частные дома — 15% (16%). За 8 месяцев 2026 г.: 697 тыс. кредитов на ₽3 трлн (+39% по количеству, +38% по объёму г/г). Доля льготных программ — 59% объёма. Ипотечный портфель (на 01.09.2026): ₽22,5 трлн без секьюритизации (+0,7% м/м), ₽24,6 трлн с учётом секьюритизации (+0,5% м/м). Портфель Банка ДОМ.РФ — ₽673,3 млрд (+1,8% м/м, максимальный прирост среди топ-5 банков). Средневзвешенные ставки предложения (на 31.08.2026): новостройки — 18,71%, готовые квартиры — 18,67%, готовые дома — 19,14%, ИЖС — 19,08%, рефинансирование — 18,36%. Лидеры по выдаче: Сбербанк — ₽271,4 млрд (67,3 тыс. кредитов), ВТБ — ₽27,8 млрд (6,1 тыс.), Альфа-Банк — ₽26,8 млрд (4,4 тыс.), Банк ДОМ.РФ — ₽17,0 млрд (2,9 тыс.), Совкомбанк — ₽12,6 млрд (3,3 тыс.). {$APRI} --- ✅️ Большинство инвесторов теряют деньги не потому, что рынок сложный, а потому, что входят слишком рано или поздно. — место, где участники получают эксклюзивные возможности, разборы графиков и авторский анализ раньше других 👍 --- ✔️ Если было полезно - подпишись, так ты не пропустишь новые посты 🤝 ✔️ А твой лайк - моя лучшая мотивация 💛

ЧАСТЬ 2 📊 ПОЧЕМУ Я СМОТРЮ НЕ ТОЛЬКО НА ПРИБЫЛЬ? В условиях высокой ставки для девелопера важны как минимум 7 показателей: 1. Продажи — первый индикатор будущих денежных потоков. 2. Выручка — показывает отражение спроса в отчётности. 3. EBITDA — операционный результат до процентов и налогов. 4. Чистая прибыль — её нужно оценивать вместе с процентными расходами и разовыми списаниями. 5. Чистый долг — ключевой показатель при дорогом финансировании. 6. Чистый долг / EBITDA — оценка долговой нагрузки относительно операционного результата. 7. Эскроу и процентные расходы — при снижении продаж эскроу поступает медленнее, а рост процентов усиливает давление на денежный поток. ⚠️ ЕСТЬ ЕЩЁ ОДИН ФАКТОР — ЦБ С 1 октября Банк России ограничивает долю высокорисковых ипотечных кредитов. Для кредитов на покупку по ДДУ доля займов с ПДН выше 80% или первоначальным взносом не более 20% ограничена 5%, а одновременно соответствующих обоим условиям — 1%. Для жилищных ипотечных кредитов лимит по займам с ПДН выше 80% или LTV выше 80% составляет 15%, а по кредитам, соответствующим обоим критериям, — 5%. Банки будут осторожнее кредитовать клиентов с высокой долговой нагрузкой или небольшим первоначальным взносом. Это создаёт дополнительный фильтр для спроса. --- 🔄 КАКАЯ ЦЕПОЧКА ФОРМИРУЕТСЯ? дорогая ставка ЦБ ↓ дорогая ипотека и проектное финансирование ↓ снижение доступности жилья ↓ слабее продажи ↓ медленнее поступления на эскроу ↓ давление на денежный поток девелопера ↓ рост значения долга и процентных расходов ↓ скидки, рассрочки, субсидирование ставок и сокращение новых запусков Именно поэтому следующие 6 месяцев могут стать показательными. --- 🔮 ЧТО ЖДАТЬ В БЛИЖАЙШИЕ ПОЛГОДА? ОКТЯБРЬ–НОЯБРЬ Рынок будет адаптироваться к новым условиям семейной ипотеки. Застройщики, вероятно, усилят скидки, рассрочки, субсидированные ставки и акции. ДЕКАБРЬ–ЯНВАРЬ Станет понятнее влияние новых условий на число сделок. Важно смотреть не рекламные цены, а реальные продажи и денежные поступления. I КВАРТАЛ 2027 Ключевым фактором останется политика ЦБ. Если ставка будет снижаться, более дешёвая рыночная ипотека частично компенсирует негативный эффект от изменений семейной ипотеки. При сохранении высокой ставки давление на продажи, денежный поток и стоимость финансирования продолжится. --- 🏗️ И ГЛАВНОЕ — РЫНОК БУДЕТ РАСCЛАИВАТЬСЯ Застройщики отличаются долговой нагрузкой, продажами, денежным потоком, процентными расходами, структурой проектов и способностью переждать период дорогих денег. Поэтому важнее вопрос не «упадут ли цены», а: «Как конкретный девелопер будет финансировать строительство, если продажи останутся слабыми ещё несколько кварталов?» Ответ нужно искать в отчётности. --- 📌 МОЙ СПИСОК ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ КОНТРОЛЯ Каждый квартал я бы отслеживал: 🔹 ключевую ставку ЦБ; 🔹 объём ипотечных выдач; 🔹 продажи новостроек; 🔹 средний размер сделки; 🔹 поступления на эскроу; 🔹 выручку и EBITDA девелоперов; 🔹 чистую прибыль; 🔹 чистый долг и долг / EBITDA; 🔹 процентные расходы; 🔹 объём новых запусков. Главное — смотреть динамику, а не отдельную цифру. --- 🧠 ГЛАВНЫЙ ВЫВОД Российский рынок недвижимости сейчас находится не столько в классическом кризисе цен, сколько в кризисе доступности денег и спроса. Квартира может сохранять высокую цену на витрине, но если покупатель не может её приобрести, для девелопера это уже проблема. В ближайшие полгода возможна следующая ситуация: цены внешне стабильны → продажи слабые → растёт роль скидок и рассрочек → ухудшается денежный поток → долг и процентные расходы становятся важнее. Изменения семейной ипотеки усиливают эту перестройку, а результаты первого полугодия показывают, что крупные девелоперы проходят её по-разному. Поэтому сейчас стоит смотреть не на рынок в целом, а на качество баланса каждого конкретного застройщика. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Материал носит аналитический характер.

Всем привет 👋🏼 Дожили мы до того, что теперь семейная ипотека стала почти такой же, какой раньше была обычная. С 1 октября изменяются ставки и суммы по льготной ипотеке для семей с детьми 👧 Очень прям верится, что от такого подхода застройщики явно "заработают" больше денег… Мы вот брали ипотеку в 2021 и в 2022 годах. По одной процент 4.9, а по второй 5. И если брать расчет на 30 лет, то заплатишь практически в два раза больше от взятой суммы. А тут с одним ребенком теперь 12% процентов, это ж капец какая переплата🤯 Не знаю, кто там и к чему стремится, но застройщики скоро совсем взвоют. И так ставка больше двух лет на высоком уровне, а тут еще подобными заходами со временем и спроса никакого не будет. Взять тот же бесконечный мораторий на неустойку и выплаты средств людям по судам. Мы уже почти два года не можем получить своих денег от выигранного суда. А сколько таких людей, подобных нам? Не сложно догадаться, что в момент снятия всех ограничений, застройщикам одновременно придется вернуть огромные суммы всем. Думается мне, что это будет сильный дополнительный удар по бизнесу🥊 Как говорится, перед смертью не надышишься. Вон {$SMLT} мне на днях сообщение прислал, что готов вместо денег дать машиноместо или кладовку. Как бы не сложно догадаться, почему так происходит и о чем это говорит. В общем, какой-то трындец, которому и конца не видать. Как считаете, ждем первых банкротств от крупных застройщиков? Или все же господдержка все решит? 🤨 {$ETLN1} {$APRI} {$RU000A10CZA1}

⚡⚡⚡ Новые правила семейной ипотеки: что это значит для отрасли девелопмента Министерство финансов России объявило об изменении правил семейной ипотеки, которые вступят в силу с 1 октября 2026 года. 📊 Появилась дифференцированная процентная ставка и изменилась максимальная сумма кредита. Теперь условия зависят от количества детей и региона проживания. 📌 Новая ставка для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей: 4% годовых, до 18 млн руб. Для семей с пятью и более детьми 6% годовых, 18 млн руб. Для семей с четырьмя детьми 8% годовых, 18 млн руб. Для семей с тремя детьми 10% годовых, 15 млн руб. Для семей с двумя детьми 12% годовых, 12 млн руб. Для семей с одним ребёнком 📌 Новая ставка для остальных регионов: 2% годовых, до 10 млн руб. Для семей с пятью и более детьми 4% годовых, 10 млн руб. Для семей с четырьмя детьми 6% годовых, 10 млн руб. Для семей с тремя детьми 8% годовых, 8 млн руб. Для семей с двумя детьми 10% годовых, 6 млн руб. Для семей с одним ребёнком ⏳ Максимальный срок льготного ипотечного кредита – теперь до 15 лет. Для участия в любой из программ хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет на момент заключения договора. 💬 «Девелоперы будут адаптировать собственные программы субсидирования к новым параметрам семейной ипотеки. Например, если для семей с одним ребёнком ставка составит 12% и застройщик сможет субсидировать её до привычного для покупателя уровня – до 6%. Поэтому изменения вряд ли станут шоком для рынка: часть разницы в ставках смогут компенсировать специальные программы девелоперов. Помимо этого, у покупателей сохраняются и другие инструменты – рассрочки и индивидуальные ипотечные программы», – комментирует Владимир Колесников, директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101».

Утверждены изменения программы льготного ипотечного кредитования «Семейная ипотека», сообщает Минфин РФ на официальном сайте. Так, дифференциация процентной ставки и максимальная сумма кредита на покупку жилья в рамках госпрограммы будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. На всей территории РФ, за исключением столичных регионов, будут действовать следующие условия: 🔸️2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита — для семей с пятью и более детьми. 🔸️4% годовых, 10 млн руб. — для семей с четырьмя детьми. 🔸️6% годовых, 10 млн руб. — для семей с тремя детьми. 🔸️8% годовых, 8 млн руб. — для семей с двумя детьми. 🔸️10% годовых, 6 млн руб. — для семей с одним ребенком. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей «лестница» ставок по семейной ипотеке будет выше на 2 процентных пункта для аналогичных категорий: 🔸️4% годовых, 18 млн руб. максимальная сумма кредита — для семей с пятью и более детьми. 🔸️6% годовых, 18 млн руб. — для семей с четырьмя детьми. 🔸️8% годовых, 18 млн руб. — для семей с тремя детьми. 🔸️10% годовых, 15 млн руб. — для семей с двумя детьми. 🔸️12% годовых, 12 млн руб. — для семей с одним ребенком. Обязательное условие для получения льготной ипотеки для всех категорий и регионов — хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет на момент заключения договора. Ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли с последующим возведением жилья останется 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи, отмечается в тексте. Также вводится максимальный срок субсидирования льготного ипотечного кредита — до 15 лет. Изменения начнут действовать на новые договоры, выданные с 1 октября 2026 г. {$APRI} ___________________________________ ✅️ Большинство инвесторов теряют деньги не потому, что рынок сложный, а потому, что входят слишком рано или поздно. — место, где участники получают эксклюзивные возможности, разборы графиков и авторский анализ раньше других 👍 ___________________________________ ✔️ Если было полезно - подпишись, так ты не пропустишь новые посты 🤝 ✔️ А твой лайк - моя лучшая мотивация 💛

📈 Динамика роста рыночной ипотеки обгоняет рынок, а механизм КРТ охватил уже более половины регионов страны Рассказываем о трендах жилищного строительства по итогам I полугодия 2026 года: 🔍 Рыночная ипотека в первом полугодии 2026 года продолжает расти с опережением среднерыночных темпов. Согласно аналитике ДОМ.РФ , в 1П2026 зарегистрировано 254 тыс. сделок ДДУ, рост составил +9% г/г. Доля сделок с ипотекой составила 71%. Сегодня господдержка стала преимущественно адресной, и продажи новостроек по итогам IП2026 выросли преимущественно за счет «Семейной ипотеки». Однако, динамика обращения к рыночной ипотеке продолжает нарастать темпами, существенно выше среднерыночных - число сделок с рыночной ипотекой в 1П2026 выросло на 65% г/г в условиях постепенного снижения ипотечных ставок. 🔍 Отдельно отметим, что основной рост продаж в первом полугодии был сформирован преимущественно регионами, не входящими в топ-10 по объему строительства. 🔍Механизм КРТ реализуется более чем в половине регионов страны С начала года объем строящегося жилья по механизму комплексного развития территорий (КРТ) вырос на 32% и превысил 9 млн кв. м. Строительство проектов КРТ охватывает уже 48 регионов России. Строящееся жилье по механизму КРТ продается быстрее, чем другие новостройки - распроданность с учетом стройготовности возводящихся по КРТ новостроек составила 78% с начала года. 💡 В результатах первого полугодия 2026 года мы видим подтверждение успешности фокуса GloraX на стратегии масштабирования в регионы, где спрос на качественное жилье сохраняется на высоком уровне, в том числе на проекты премиум- и бизнес-класса, реализуемые в рамках механизма КРТ, в которых GloraX обладает отдельной глубокой экспертизой. $GLRX $RU000A10ATR2 $RU000A10B9Q9 $RU000A10E655 {$GLRX2} {$GLRX3}

Я не взял ипотеку. И вот почему. Я мясник. Работаю руками, привык считать. И когда банк насчитал мне платёж 49 675 ₽ в месяц на 29 лет — я сел и подумал. Не про проценты. Про жизнь. 🧮 Что мне предлагали Квартира 4,5 млн. Первый взнос миллион. Кредит 3,5 млн под 16,9%. Платёж — 50к. С учётом страховок — до 60к. Переплата — 13,8 млн. За квартиру, которая стоит 4,5. 🧠 Почему я отказался Первое. Я один. У меня нет жены, которая поддержит. Нет родителей, которые подстрахуют. Нет брата, который даст в долг. Только я. Второе. Моя работа — это мои руки. Если я заболею, сломаю руку, выгорю — доход остановится. А платёж не отменится. Банк не войдёт в положение. Он заберёт квартиру и продаст её, чтобы вернуть долг. Третье. Зарплата 120к — это максимум без выходных. При нормальном графике 4/2 — 80к. Из них 60к ушло бы на ипотеку. Остаётся 20к. На еду, проезд, лечение, одежду и чёрный день. Этого не хватит. Любая непредвиденная трата — и я в минусе. Четвёртое. Я не могу рисковать. Я не могу позволить себе болеть. Не могу позволить себе выгореть. Не могу позволить себе потерять работу. Потому что за мной никого нет. 🎯 Что я выбрал вместо этого Каждый месяц я закидываю 30 000 ₽ в портфель. Реинвестирую дивиденды. Держу 80/20. Иду по системе на 25 лет. У меня уже почти миллион. Портфель приносит 27 691 ₽ в год дивидендами и купонами. Это 2 307 ₽ в месяц — почти как ещё одно пополнение. Через 5-7 лет у меня будет 3-5 млн. И тогда я куплю квартиру за наличные или возьму ипотеку с огромным первым взносом — платёж будет 20-25к, а не 60к. 🧠 Что я понял Ипотека — не зло. И не добро. Это инструмент. Он выгоден при одних условиях (низкая ставка, короткий срок, высокий доход) и кабальный — при других (16,9%, 29 лет, больше половины зарплаты). Я не против ипотеки. Я против кабалы. Я против ситуации, когда ты работаешь на банк, а не на себя. Когда не можешь заболеть, не можешь отдохнуть, не можешь сменить работу. Я выбрал свободу. Пока другие спорят, я закидываю 30к. Пока считают чужие минусы, я покупаю активы. Пока ищут виноватых, я строю систему. Я не неудачник. Я человек, который честно посчитал и принял правильное решение для своей ситуации. Не для ситуации комментаторов, у которых, может, есть муж, жена, родители. Для своей. Если у вас есть возможность — берите ипотеку. Если есть поддержка, если есть запас, если платёж не больше трети дохода — берите. Это нормально. Но если вы один, если работа — это ваши руки, если за вами никого нет — подумайте. Посчитайте не только проценты, но и риски. Я посчитал. И выбрал свободу. Дисклеймер: Пост носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все решения принимаются самостоятельно.

ДОМ.РФ — это не обычный банк, а государственный институт развития, который зарабатывает на ипотеке, проектном финансировании и секьюритизации. Если коротко: это «тихая гавань» с высокой рентабельностью, но низкой ликвидностью и заметной зависимостью от строительного рынка. 📊 Анализ графика На скрине видно, что после резкого роста к 2400 ₽ акция откатилась к 2100 ₽ (около -4%). Сейчас цена тестирует зону поддержки, которую технические индикаторы в целом оценивают как «покупать» . Тем не менее, стоит учитывать, что этот инструмент не для спекуляций, и вход лучше искать на спокойном рынке. 🏛️ Финансовое положение Долговая нагрузка компании достаточно высокая, но она полностью контролируется: · Долги: Общий долг — около 507,8 млрд ₽, но большая часть — это однотраншевые ипотечные бумаги и счета эскроу (32% и 14% соответственно) . · Прибыль: За 7 месяцев 2026 года чистая прибыль выросла на 44% до 66,9 млрд ₽, при ROE около 23,8% . · Капитал: Норматив достаточности (Н1) на уровне 13-14,4%, что выше минимальных требований . · Ликвидность: Покрытие просрочки резервами примерно двукратное, что считается запасом прочности . 🎯 Стоит ли связываться Это история для консервативного инвестора, который готов держать бумагу несколько лет ради дивидендов и понятного бизнеса. Компания имеет поддержку государства и статус системообразующей, что дает ей доступ к дешевому фондированию . Однако покупать на пике после роста не стоит. Сейчас цена (по скрину) находится ниже средних значений, что дает более привлекательную точку входа для долгосрочного портфеля . Ожидаемая дивидендная доходность может составить около 12% . Главный риск — охлаждение рынка жилищного строительства, что напрямую ударит по прибыли . 🏷️ 10 Хештегов

Т-Банк насчитал мне ипотеку. Я посчитал — и офигел. Я мясник. Привык считать деньги. Когда берёшь тушу, ты сразу видишь: вот здесь мясо, вот здесь кости, вот здесь сало. С ипотекой то же самое — надо просто посмотреть, из чего состоит платёж. Вот что мне насчитал Т-Банк. Квартира: 4 500 000 ₽ Первый взнос: 1 000 000 ₽ Кредит: 3 500 000 ₽ Ставка: 16,9% Срок: 29 лет Платёж: 49 675 ₽ в месяц 🧮 Считаем 49 675 ₽ × 348 месяцев = 17 286 900 ₽ Ты покупаешь квартиру за 4,5 млн, а отдаёшь банку 17,3 млн. Это почти четыре квартиры. Три из них — просто так. А теперь смотрим полную стоимость кредита (ПСК): 16,939% — 24,948%. Это значит, что с учётом страховок и комиссий реальная ставка может быть почти 25% годовых. Четверть миллиона с каждого миллиона. Каждый год. 29 лет. 🎯 А теперь сравним с моей системой Я закидываю в портфель 30 000 ₽ в месяц. Банк просит 49 675 ₽. Разница — почти 20 000 ₽. Если бы я эти 50к в месяц закидывал в портфель на 29 лет, при доходности даже 10% годовых, я бы стал миллиардером. А по ипотеке я просто отдаю эти деньги банку и получаю бетонную коробку, которая к тому времени уже устареет. 🧠 Как мясник скажу Это как купить тушу, но заплатить за трёх коров. И при этом мясо тебе отдадут только через 29 лет, а всё это время ты будешь отдавать половину зарплаты. Я не против недвижимости. Я против кабалы. Если есть деньги — покупай. Если нет — не лезь в 29-летнее рабство. Моя система — 30к в портфель, реинвест дивидендов, 25 лет. Она в разы выгоднее. Я уже почти миллионер. А с ипотекой я бы просто стал должником на 29 лет. Забудьте про такие расчёты. Пусть банк ищет другого лоха. Дисклеймер: Пост носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все решения принимаются самостоятельно.

Когда ипотека выгодна, а когда нет? В посте про недвижимость я обещал разобрать правило, по которому понятно: брать ипотеку или нет. Вот оно! Правило простое: ипотека выгодна, когда ставка по ней ниже, чем рост цены квартиры. И плюс важно, сколько ты можешь заработать на своих деньгах, пока платишь. Три числа, которые надо сравнить: - Ставка по ипотеке. - Рост цены жилья (сколько квартира дорожает в год). - Доходность альтернативы (депозит или фонды). Если ставка ниже роста цен, бери. Если выше, копи и не спеши. Теперь на примерах. 2020-2023 год. Льготная ипотека под 6%, инфляция 8-12%, а новостройки росли в цене на 15-20% в год. Реальная ставка была минус 6%: долг обесценивался быстрее, чем набегали проценты. Кто брал тогда, выиграл дважды: и на дешёвом долге, и на росте цены. Итог: новостройки подорожали на 50-100%. Сегодня. Рыночная ипотека 18,7%, инфляция 6%, жильё дорожает примерно на 8% в год. Ставка выше роста цен больше чем в два раза. Если взять 4 млн на 20 лет, отдашь 15,3 млн, то есть переплатишь 11,3 млн. А льготная под 6% при инфляции 6% это уже другая история: реальная ставка около нуля, а против роста цен она даёт плюс. Поэтому вся первичка идёт через неё. Но есть подвох, о котором мало говорят: у льготной ипотеки скрытая цена. Застройщики закладывают субсидию в стоимость квартиры, поэтому новостройка стоит на 20-25% дороже похожей вторички. Так что 6% не всегда значит «дешевле»: часть выгоды ты просто отдаёшь в цене метра. Когда снова станет выгодно? Когда ипотека опустится ниже роста цен на жильё. По сегодняшним цифрам это примерно 8%. То есть жду ипотеку под 8% или ниже, а не «любую, лишь бы взять». Мой план от этого не меняется: покупаю на дне цикла, когда рынок остынет, за наличные из потока. Ипотеку возьму только если она будет дешевле, чем дорожает квартира. Ипотека это не хорошо или плохо. Это цена за чужие деньги. Считай спред, и всё станет очевидно. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Хэштеги:

Недвижимость держится на субсидиях. В прошлых постах я разобрал, как работает девальвация и почему ЦБ держит ставку на 14%. Логичное продолжение - ипотека и недвижимость. Здесь высокая ставка бьёт больнее всего. На чём стоит рынок? Рыночная ипотека сейчас 18,7% годовых (и на новостройки, и на вторичку). Льготная, семейная - 6%. И вот главная цифра: на льготных программах держится 80-90% сделок на первичном рынке. То есть рынок новостроек живёт не столько спросом, сколько субсидией: часть ставки платит бюджет. Убери льготу - рынок встанет. Рынок уже сжимается: сделок с новостройками в Москве на 31,7% меньше, чем год назад, ипотечных сделок - на 25% меньше. И льготы, судя по всему, будут резать: семейную ипотеку делают адресной, а аналитики прямо говорят, что её скорее всего порежут, потому что она создаёт инфляционные риски. Сколько квартира стоит на самом деле? Доходность жилья (аренда + рост цены) сейчас: Москва - 14,1%, Подмосковье - 12,8%. Депозит - 12,8%. Инфляция - 6%. Казалось бы, жильё обгоняет вклады. Но: • Это доходность без расходов. Вычти налог на имущество, ремонт, простои, НДФЛ с аренды, риелтора - останется на 2-3 пункта меньше. То есть примерно на уровне депозита. • А если брать в ипотеку? Ты платишь банку 18,7%, а квартира приносит 14. Разница - минус 4-5% в год. Это отрицательный рычаг: ипотека сейчас работает против покупателя, а не на него. И тут есть простое правило, которое объясняет всё это одним движением: ипотека выгодна, когда ставка по ней ниже, чем рост цены жилья плюс обесценивание долга инфляцией. Сейчас рыночная ипотека 18,7% при инфляции 6%. Реальная ставка - плюс 12-13%. Это гарантированный минус. А льготная под 6% при инфляции 6%: реальная ставка около нуля, и против доходности жилья она даёт плюс 8. Вот почему вся первичка идёт через неё. И вот почему её будут резать. Как это работало раньше: в 2020-2023 льготная ипотека была под 6%, а инфляция - 8-12%. Реальная ставка минус 6%: долг обесценивался быстрее, чем набегали проценты. Итог - цены на новостройки выросли на 50-100%. Кто взял тогда, выиграл дважды: и на дешёвом долге, и на росте цены. Сейчас математика обратная, и это и есть ответ на вопрос «покупать или ждать». И главное, о чём мало кто говорит: в августе московские цены выросли на 0,8% в рублях. А в долларах за тот же месяц упали на 5,7%. То есть в валютном выражении квартиры дешевеют. Рублёвый рост цен - это не подорожание метра, это ослабление рубля. Та самая девальвация, с которой я начал. Что делаю я? Не покупаю прямо сейчас. Не потому что «дорого», а потому что математика против: ипотека дороже доходности актива, а рынок держится на субсидиях, которые собираются сокращать. Мой сценарий простой: когда льготы свернут, а ставка пойдёт вниз, рынок остынет, и покупатель с живыми деньгами окажется в сильной позиции. Я как раз коплю из потока, капитал не трогаю. Покупать буду за наличные, либо в ипотеку только по ставке заметно ниже доходности жилья. Для любителей ипотеки у меня есть анекдот: Это сейчас у меня нет 5 млн р, чтобы купить свою квартиру. Беру ипотеку тогда на 30 лет. Надо будет вернуть 200млн р? Ну такая сумма у меня через 30 лет будет. Не является индивидуальная инвестиционная рекомендация.

🎯 Купонный марафон: 99 000 ₽/мес | Пост #2 День прошел, число сменилось… а портфель - нет 😅 В этом месяце словила сразу два дефолта - Евротранс и Оил Ресурс . Было обидно, чего уж, немного погрустила. Но чтобы поменьше нервничать, докупила скучных и предсказуемых бумаг - Яндекс , Сбербанк , РЖД . Купон там поменьше, зато сплю спокойнее. ВДО тоже докупила 😎💸 Энергоника RU000A10A4C1 Страна Девелопмент RU000A10E6J7 АйДи Коллект Арктик Технолоджи Сервис Каршеринг Руссия RU000A10F512 Еще на этой же волне продала ПИР RU000A10C5P8 RU000A10F6H0 Из хороших новостей: снизила платеж по ипотеке - было 99 153 ₽, стало 98 856 ₽. И буду снижать дальше, пока не дойду до суммы, которая ощущается комфортной, а не просто «уже надо копить». Еще одна причина, почему в этом месяце пополнений меньше обычного - начала гасить долг, который брала на ипотеку. Простая арифметика: ипотека под 6%, вклад под 12%, инвестиции дают около 22% - но долг всегда дороже денег. Поэтому сейчас основной поток рублей идет не в облигации, а в закрытие долга. Дисциплина прежде всего. И чтобы за прогрессом было удобнее следить - сделала две визуализации: карточку портфеля целиком и карточку с тем, что изменилось за период. Буду присылать их вместе с каждым постом 👇 А в конце - фото из той самой поездки в Питер, в которую съездила перед оформлением ипотеки. Оставляю на память: с чего все начиналось)

🏦Закрываю ипотеку через фондовый рынок🏦 Вчера получил зарплату - время покупать активы!😎 В последнее время была сильная загрузка по работе, поэтому посты выходят с большим перерывом, но в ближайшую неделю готовлю для вас интересную информацию на тему как рассчитать размер необходимого капитала для обеспечения вашей финансовой независимости. А пока вернемся к моим покупкам. Сегодня я участвую в первичном размещении компании ПАО "Европлан": 🔹Европлан 001Р-10 🔹 Фиксированный купон, ориентировочная ставка купона 15%-15,3% 🔹Кредитный рейтинг: Эксперт РА ruАА «Стабильный» , АКРА AА(RU) «Стабильный» 🔹Срок обращения 2 года (720 дней) 🔹Без оферты 🔹 Амортизация: в даты выплаты: 14, 16, 18, 20, 22-го купонов – 16,50%; в дату выплаты 24-го купона – 17,50% 🔹Выплаты 12 раз в год. 🔹Чистый долг / EBITDA – 3,09х 🔹Сбор порученийдо 18 сентября 15:00 💸 подал поручение на 10 лотов Кроме того продолжил докупать длинные ОФЗ: ОФЗ 26253 🔹 Фиксированный купон 13% 🔹 Доходность к погашению 16,28%. 🔹 Кредитный рейтинг АКРА ААА, эксперт РА ru.ААA. 🔹 Дата погашения 06.10.2038г. (144 месяца до погашения). 🔹 Без оферты и амортизации. 🔹 Выплаты 2 раза в год. 💸 докупил 7 лотов Сегодня ЦБ решил сохранить ключевую ставку на уровне 14% годовых, что отразилось небольшой коррекцией на длинных фиксированных ОФЗ. Я решил воспользоваться распродажей и докупил 26253 выпуск в свой портфель. Чем ниже стоимость покупки - тем вкуснее фиксированный купон😊 Естественно, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Всем спасибо за внимание и удачи.🍀

Всегда думала так, что раньше сядешь раньше выйдешь, а оказывается не факт. У меня никогда не было ипотеки и не никогда не было кредитов. Есть деньги, есть товар, но многие в этом на всю жизнь. "Существует стереотип: чем быстрее расплатишься по кредиту, тем лучше. Для большинства людей это правило работает. Однако слепое следование данному принципу способно привести к финансовым потерям в неподходящий момент. Когда досрочное погашение действительно оправдано В начальный период кредитования большая часть ежемесячного взноса уходит на погашение процентов, в то время как основной долг уменьшается медленно. Именно здесь каждый дополнительный платеж дает наибольшую отдачу, так как он сокращает переплату, а не просто сдвигает график. Это фундаментальное правило, которое не вызывает вопросов. Тем не менее выделяются семь ситуаций, когда имеет смысл повременить с визитом в банк и сначала произвести расчеты. 1. У вас оформлена льготная ставка Программы семейной и IT-ипотеки предлагают ставки до 6% годовых. При этом ключевая ставка Центробанка находится на отметке 14%, а депозиты в крупных кредитных организациях приносят 12-13.5% годовых, причем на коротких отрезках доходность бывает еще выше. Разница составляет 6-7 процентных пунктов в пользу вклада. Логика здесь прозрачна: пока доход по депозиту превышает ипотечную ставку, средства приносят пользу на счете. Направить их на частичное досрочное погашение можно позже, если ситуация на рынке изменится. 2. Отсутствует финансовая подушка безопасности Направлять все свободные средства на закрытие кредита и оставаться без накоплений опасно. Потеря работы, проблемы со здоровьем или неожиданная поломка автомобиля происходят спонтанно. Сначала формируется резерв на несколько месяцев жизни, и только потом закрываются долги. 3. Имеются более дорогие займы Если жилищный кредит взят под 6%, а кредитная карта обходится в 30-40% годовых, выбор очевиден. Иначе возникает парадоксальная ситуация: погашается дешевое обязательство, а дорогое продолжает истощать бюджет ежемесячно. 4. Выплаты подходят к концу При аннуитетной схеме под конец срока основная доля платежа направляется именно на уменьшение тела долга. Эффект от досрочки в этот период уже не столь велик, как на первом году, поэтому спешка здесь теряет смысл. 5. Жилье сдается в аренду Если арендные платежи полностью покрывают взнос, это отличный результат. Однако не стоит забывать про налоги, периоды простоя, текущий ремонт и покупку бытовой техники, для чего требуется отдельный фонд. Если после всех сопутствующих расходов кредит обслуживается за счет аренды без проблем, свободные средства целесообразнее направить на иные цели вместо их заморозки в досрочных платежах. 6. Капитал приносит больше дохода в других активах Иногда держать деньги в коммерческом обороте или на вкладе выгоднее, чем экономить на кредитных процентах. Универсального рецепта тут нет, поэтому сопоставьте возможную экономию от досрочного погашения с прибылью от сохранения денег в работе. 7. Ошибка при траншевой ипотеке Заемщики часто сокращают срок кредита во время выплаты первого транша, полагая, что поступают правильно: срок уменьшается, а переплата падает. Позднее поступает второй транш, и банк производит пересчет уже с учетом укороченного срока. В результате ежемесячный платеж резко возрастает. На практике фиксировались случаи, когда люди сокращали срок до пяти лет и получали неподъемные суммы к оплате, после чего приходилось прибегать к рефинансированию. Досрочное погашение остается мощным инструментом, но применять его нужно осознанно, а не по привычке. Перед тем как отправлять деньги в банк, оцените текущую ставку, доходность депозитов, размер резервного фонда и разновидность ипотечного договора." Не ИИР Как жить, когда нет денег? 😎

Квартирный вопрос 2026 🏠 Ждать до 2028? Разбираем циклы 🐋👋 Эй, киты! 🧊 Рынок недвижимости РФ напоминает анабиоз: заградительные ставки, урезанная льготная ипотека и реальные цены, ползущие вниз через скрытые скидки 📉. Инвесторы сидят на заборе, ожидая не красивых пресс-релизов, а опережающих маркеров разворота макроцикла и намеков от регулятора 🏦. 🏗️ Глобальные циклы бетона показывают, что фаза роста 2020–2023 годов сменилась классической коррекцией и затяжной стагнацией 🕰️. Исторически строительный цикл длится 7–10 лет, и новое «замораживание» продлится до тех пор, пока инфляция не будет побеждена, а ключевая ставка не пойдет вниз 📉. 📊 Отчеты девелоперов рисуют суровую картину: гиганты вроде ПИК ($PIKK) и Самолета ($SMLT) испытывают колоссальное давление долга и сжатие чистой маржи 💸. Финансовые расходы лидера отрасли за прошлый год подскочили на 33%, достигнув 106 млрд рублей, что заставляет компании жестко оптимизировать земельный банк и замораживать новые котлованы 🏗️. 🏛️ Когда государству станет выгодно снова запускать маховик? Стройка — это мощный мультипликатор для металлургов, банков и ритейла, и новый бум начнется, когда экономике потребуется стимул 💳. Вероятнее всего, власти включат печатный станок и адресные льготы в конце 2027 года, когда электоральные циклы потребуют популизма 🗳️. 🔩 Первым неочевидным сигналом всегда выступает сырье, а не заявления девелоперов. Цемент и арматура — это кровь любой стройки, и их динамика опережает официальную статистику ввода жилья на 6–9 месяцев 🏭. В июле 2026 года производство цемента впервые с начала года показало рост на 3,2% г/г, а цены на арматуру скакнули на 14% за полгода 📈. 🏦 Вторым триггером станет сужение спредов на рынке ИЦБ от ДОМ.РФ ($DOMRF). В июне G-спред к ОФЗ составлял 82 б.п., но как только банки начнут уверенно секьюритизировать ипотеку и премия за риск уйдет ниже 50 б.п., рынок получит колоссальный приток ликвидности 💧. 💸 Третий индикатор — это кривая доходности корпоративных облигаций застройщиков. Сейчас бумаги торгуются с доходностью под 21% годовых, что отражает жесточайший кредитный стресс 📉. Когда купоны по новым выпускам начнут уверенно закрываться ниже 16–18%, это станет финальным звоночком о доступности проектного финансирования 🏗️. 📊 Чтобы поймать момент для выгодной ипотеки, следите за длинными ОФЗ, например выпуском 26243 ($SU26243RMFS6), который является барометром ожиданий по ключевой ставке ЦБ 🏦. Как только доходность уверенно пробьет вниз уровень 13,5% и закрепится ниже, рынок получит сигнал о развороте монетарного цикла 💧. 📈 Пятый сигнал дают сами акции девелоперов: котировки сейчас держатся у 572 ₽, и пробой сопротивления на уровне 650–700 ₽ с высоким объемом станет классическим техническим подтверждением старта нового бычьего цикла в бетоне 🐂. До этого момента любые отскоки остаются медвежьими флагами и ловушками для толпы 🪤. ⚡ Итог: заведите алерты на 13,5% по ОФЗ 26243, 15% по облигациям и сужение спреда ИЦБ к 50 б.п. 📊. Как только эти три метрики синхронно сработают на графике, не ждите «идеального дна», а сразу заходите в ипотеку, пока толпа еще спит 💰. ❓ Готовы ли завести алерты в терминале и ловить дно по графикам 🤔? 💬👇

🤷🤬 Катастрофа! Просто катастрофа что стало с ценами на квартиры в Москве, увеличение составило рекордные +20% и это ещё не конец года. 🙄 И если раньше я говорил про разницу в 8 млн. между московской и региональной квартирой, то теперь эта разница составляет 10 млн! Можно заранее поздравить застройщиков: , , и уж тем более с ПОСЛЕДНЕЙ рекордной выручкой, а дальше уже дело будет за банками , , , ... которые до сих пор держат ставки по рыночной ипотеке в районе 18% , это при ключевой ставке 14% — сумасшедшая разница! 🔥 Разгон цен начался с июля, причём цены на новостройки начали ползти вверх только две недели назад — это как раз все те, кто хочет успеть купить в семейную/льготную ипотеку до 1 октября. Я внимательно посмотрел кто основной покупатель и выяснилось, что по большей части это люди из других регионов России. Причём в основном покупают строящиеся дома, срок сдачи которых 2028 год. То есть, получается покупают явно не для жизни, а ради той самой московской прописки. Люди явно не подозревают, что Москва куда больше, чем им кажется. На мой взгляд, плюшки за счёт московской прописки получаются в районе 10 000 000 ₽ или 35 000 ₽ ежемесячно на протяжении 25 летнего пенсионного возраста. Более подробнее про плюшки рассказал вот в этом посте 👇 ⬇️Собрал список городов в порядке отдалённости до ближайшей станции метро: 1. ЖК «Остафьево» (45 минут) — новый дом, студии от 9 000 000 ₽ с отделкой 2. ЖК «Алхимово» (1 час) — новый дом, студии от 9 000 000 ₽ с отделкой 3. г. Ерино (1 час 10 минут) — старые дома, однокомнатные квартиры от 8 000 000 ₽ требуют ремонта и мебели 4. улица/ЖК «Академика Дыхне» (1 час 10 минут) — новый дом, без отделки, однокомнатные квартиры от 7 500 000 ₽ 5. ЖК Крёкшино парк (1 час 10 минут) — новый дом, студии от 7 500 000 ₽ с отделкой 6. ЖК «Борисоглебское (1 час 20 минут) — новый дом, без отделки, однокомнатные квартиры от 7 000 000 ₽ 7. ЖК «Ирландская улица» (1 час 20 минут) — новый дом, без отделки, однокомнатные квартиры от 7 000 000 ₽ 8. г. Вороново (1 час 30 минут) — старые дома, однокомнатные квартиры от 7 500 000 ₽ требуют ремонта и мебели 9. г. Рогово (1 час 45 минут) — старые дома, однокомнатные квартиры от 6 500 000 ₽ требуют ремонта и мебели 10. г. Яковлевское (1 час 45 минут) — старые дома, однокомнатные квартиры от 6 500 000 ₽ требуют ремонта и мебели

🍼 Ипотечные каникулы стали доступнее: что получат семьи с двумя и более детьми Когда в 2019 году появились ипотечные каникулы, рождение ребёнка само по себе не давало автоматического права на отсрочку. Теперь правила меняются. С 1 сентября 2026 года для семей, в которых появился второй или последующий ребёнок, сам факт рождения или усыновления становится самостоятельным основанием для ипотечных каникул. 👉 Доказывать снижение дохода и собирать справки о финансовых трудностях не потребуется. А максимальный срок каникул увеличивается — до 18 месяцев. ⚠️ Но есть нюанс, о котором важно знать Каникулы – это не списание долга, а перенос платежей во времени 🔹 Первые 6 месяцев — платежи, которые должны были быть внесены в этот период, переносятся на конец графика. 🔹 С 7-го по 18-й месяц проценты начисляются на остаток долга, который был на момент начала каникул, и переносятся для погашения в график после перенесенных платежей каникул с первого по шестой месяц То есть при использовании каникул на длительный срок общая переплата по ипотеке может увеличиться. 📅 Важно про сроки Каникулы при рождении ребёнка должны закончиться не позднее, чем ему исполнится 1,5 года. Поэтому чем раньше обратиться, тем больше времени можно получить: 🔹 Сразу после рождения → до 18 месяцев 🔹 Ребёнку 6 месяцев → до 12 месяцев 🔹 Ребёнку 1 год → до 6 месяцев 🔹 Ребёнку уже 1,5 года → каникулы по этому основанию уже не оформить При усыновлении отсчёт идёт от даты усыновления, а не от даты рождения ребёнка. 👨‍👩‍👧 Кому положено? Воспользоваться новым основанием смогут семьи: — при рождении или усыновлении второго и последующих детей; — если ипотека оформлена на единственное жильё, пригодное для постоянного проживания семьи; — если сумма кредита не превышает 15 млн ₽; — если ранее право на такие каникулы не использовалось. При этом дата оформления ипотеки значения не имеет — новые правила распространяются и на кредиты, которые были оформлены много лет назад. Для многих семей это станет хорошей финансовой подушкой в первые месяцы после пополнения. Но перед оформлением каникул стоит заранее посчитать, во сколько обойдется такая «пауза». Иногда отсрочка помогает, а иногда делает ипотеку немного дороже. 👉 Поэтому перед оформлением лучше сначала получить в банке расчёт нового графика и итоговой переплаты — и только после этого принимать решение. Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось! В профиле ещё больше полезной и интересной информации!