1,1K
подписчиков
75
подписок
Новости в сфере недвижимости, риелтерского права, юр. услуг, налогообложения и оптимизации. Информативно, содержательно, увлекательно и полезно. Зона свободная от лонгрида, графического ада, трансцендентальных мучений и экзистенциальной тоски. Here we go!
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Посты
Ролики
BiopsychoZ
9 ноября в 11:00
Конец «мертвых душ» в банковской системе: как будет работать новый механизм изъятия невостребованных вкладов в доход государства
2 ноября 2026 года вступил в силу Указ Президента РФ № 801, который кардинально меняет порядок работы с так называемым выморочным имуществом в части денежных средств и драгоценных металлов на счетах умерших граждан. Государство выстраивает прозрачный и автоматизированный конвейер по выявлению и переводу невостребованных вкладов в федеральный бюджет.
Кого касается новый порядок?
Указ направлен на обеспечение экономической безопасности страны и устанавливает особенности передачи в собственность РФ активов, которые по закону (ст. 1151 ГК РФ) должны переходить государству в порядке наследования по закону (выморочное имущество).
Важнейшее условие: новый административный порядок применяется исключительно к имуществу граждан РФ, в отношении которых соблюдаются три критерия:
С даты их смерти прошло более 5 лет .
Они сняты с налогового учета в связи со смертью.
После их смерти не открывались наследственные дела (сведения об этом отсутствуют в Единой информационной системе нотариата).
Если наследственное дело было открыто, пусть даже наследники не заявляли о своих правах, механизм Указа № 801 не применяется — работают стандартные нормы ГК РФ.
Отмена свидетельств: государство само подтверждает свои права
Традиционная процедура получения свидетельства о праве на наследство для перехода активов к государству в данном случае упразднена.
Подтверждением права РФ на такие средства теперь будет служить специальный Перечень, который формирует и ведет Росимущество. В этот реестр включаются ФИО, даты жизни, ИНН, адреса, а также все известные реквизиты банковских счетов и вкладов умершего.
Межведомственный конвейер: как формируют Перечень
Указ выстраивает жесткий алгоритм взаимодействия ведомств, исключающий человеческий фактор и бюрократические задержки. Весь процесс выглядит следующим образом:
Сбор данных (ФНС). До 1 декабря 2026 года (а в дальнейшем ежегодно до 1 октября) Налоговая служба формирует базу данных об умерших и их счетах на основе ЕГРН и информации от банков.
Проверка у нотариусов. Росимущество в течение 5 рабочих дней передает данные в Федеральную нотариальную палату. Нотариусы за 15 рабочих дней подтверждают, что наследственных дел в ЕИС не заводилось, и передают эстафету приставам.
Проверка у приставов (ФССП). Судебные приставы за 15 рабочих дней проверяют базу исполнительных производств и подтверждают отсутствие долгов, требующих взыскания за счет этих средств.
Финализация. После получения данных от ФССП Росимущество в течение 10 рабочих дней утверждает итоговый Перечень.
Жесткие обязательства для банков
Как только Росимущество направляет в банк требование, у финансовой организации есть всего 15 рабочих дней на его исполнение.
Что именно обязан сделать банк:
Перечислить все рубли на единый казначейский счет.
Конвертировать иностранную валюту в рубли по внутреннему курсу банка на день перевода.
Оценить драгоценные металлы по условиям договора или по учетной цене ЦБ РФ и также обратить их в рублевую массу для казначейства.
Провести «глубокую зачистку»: если банк обнаружит у умершего другие счета или вклады, которые не были указаны в первоначальном требовании Росимущества, банк обязан перевести средства и с них. После этого банк отчитывается перед Росимуществом, а новые счета добавляются в Перечень.
За просрочку или со счетов банк будет нести ответственность, поскольку Указ прямо указывает, что обмен такой информацией между ФНС, Росимуществом, ФНП, ФССП и банками не является нарушением банковской и налоговой тайны.
А что, если объявятся настоящие наследники?
Один из главных страхов граждан — что государство заберет деньги, а спустя годы найдется далекий родственник, который не знал о вкладе. Указ № 801 предусматривает четкий «предохранительный клапан».
Если наследник пропустит срок принятия наследства, но впоследствии обратится в суд, и суд восстановит этот срок .
#вклады
BiopsychoZ
5 ноября в 13:59
Как Федеральный закон № 349-ФЗ меняет правила оборота земель и установления сервитутов
2 ноября 2026 года Президент РФ подписал Федеральный закон № 349-ФЗ, вносящий существенные корректировки в Земельный кодекс РФ. Документ уточняет статус земель, занятых объектами границы и воинскими захоронениями, а также расширяет основания для установления сервитутов на участках с особым статусом. Закон вступит в силу 13 ноября 2026 года.
Новеллы направлены на систематизацию законодательства, защиту объектов историко-мемориального и государственного значения, а также на облегчение процедур размещения инженерной инфраструктуры.
Разберем ключевые изменения подробно.
1. Новый статус земель: границы и воинские захоронения
Закон вносит важные изменения в статью 27 ЗК РФ («Ограничения оборота земель»), четко разграничивая участки, которые подлежат изъятию из оборота, и те, что будут в нем ограничены.
Изъятие из оборота. Земельный кодекс дополняется пунктом 4.1, который гласит: из оборота полностью изымаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и занятые воинскими захоронениями . Это означает, что приватизация, передача в аренду или иное отчуждение таких земель (отныне) невозможны.
Ограничение в обороте. В пункте 5 статьи 27 появляется новый подпункт 16. В обороте ограничиваются участки, занятые зданиями и сооружениями для организации пограничного, таможенного и иных видов контроля в пунктах пропуска через Государственную границу РФ.
Что это значит на практике? Инвесторам и правообладателям смежных земельных участков необходимо учитывать эти ограничения при проведении (юридической проверки) земли в приграничных зонах и при планировании строительства вблизи пунктов пропуска.
2. Расширение оснований для установления сервитутов
Одним из самых важных блоков закона для бизнеса и инфраструктурных компаний стали изменения в статье 39.23 ЗК РФ , регламентирующей основания для заключения соглашения об установлении сервитута.
Законодатель расширяет перечень целей, для которых может быть установлен сервитут на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
Линейные объекты и связь. Сервитут теперь может быть установлен для размещения не только самих линейных объектов, но и их неотъемлемых технологических частей, а также линий связи.
Инфраструктура на «особых» землях. Соглашение может заключаться для размещения объектов, обеспечивающих:
-электро-, тепло-, газо- и водоснабжение;
-водоотведение;
-размещение гидротехнических сооружений;
-размещение объектов гражданской обороны.
Ключевое условие: Указанные объекты могут размещаться на земельных участках, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, при одном строгом условии — они не должны препятствовать разрешенному использованию такого земельного участка .
Комментарий: Данная норма снимает ранее существовавшие барьеры для сетевых организаций и коммунальных служб. Теперь прокладка жизненно важных коммуникаций или объектов ГО и ЧС через территории оборонного или иного ограниченного назначения станет юридически более обоснованной, если это не нарушит основное целевое назначение земли.
3. Унификация терминологии в сфере безопасности
Федеральный закон № 349-ФЗ проводит масштабную «чистку» терминологии в Земельном кодексе. Во всех статьях, где речь идет о землях оборонного назначения, формулировка «обороны и безопасности» заменяется на более точную и соответствующую иным нормативным актам формулировку — «обороны страны и безопасности государства».
Корректировки затрагивают следующие нормы:
пп. 5 п. 5 ст. 27, п. 1 ст. 70.1, абз. 1 п. 1 и п. 4 ст. 87 ЗК РФ;
пп. 10 п. 2 ст. 39.10, пп. 15 ст. 39.16 ЗК РФ (вопросы аренды и безвозмездного пользования);
п. 4 ст. 93 ЗК РФ (изъятие земель для государственных и муниципальных нужд).
Такая унификация исключает двоякое толкование норм при изъятии, предоставлении и резервировании земель для нужд силовых структур и Министерства обороны.
#недвижимость #риелтор
BiopsychoZ
30 октября в 10:47
Выпишутся после сделки? Не спешите верить на слово
При покупке квартиры важно проверить не только собственника и документы на недвижимость, но и зарегистрированных в ней людей.
Почему это важно? После перехода права собственности не все зарегистрированные лица автоматически теряют право пользования жильём. А решение вопроса с их выпиской может занять время и потребовать обращения в суд.
Разберём, на что обратить внимание покупателю 👇
1️⃣ Кто может остаться в квартире после продажи?
В большинстве случаев смена собственника является основанием для прекращения права пользования жильём бывшим собственником и членами его семьи. Но есть исключения.
⚠️ Особого внимания требуют ситуации, когда:
▪️ Человек отказался от участия в приватизации, сохранив право пользования квартирой.
▪️ Право проживания сохраняется на основании завещательного отказа.
▪️ Квартира обременена договором ренты с пожизненным содержанием.
Важно понимать: регистрация и право пользования квартирой — не одно и то же. Поэтому необходимо выяснить не только, кто прописан, но и на каком основании человек пользуется жильём и сохраняет ли это право после продажи.
2️⃣ Как прописанные люди влияют на покупку?
Даже если зарегистрированные лица утратили право пользования квартирой, их неснятая с учёта регистрация может создать дополнительные хлопоты для будущего покупателя.
▪️ Придётся самостоятельно заниматься вопросом снятия с учёта.
▪️ В некоторых случаях может потребоваться суд.
▪️ Разбирательства способны затянуться на месяцы.
▪️ Если у человека есть законное право пользования квартирой после продажи, выселить его может быть невозможно.
Поэтому не стоит соглашаться на обещание продавца «выпишем потом», не оценив риски и не закрепив обязательства документально.
3️⃣ Как проверить, кто прописан в квартире?
📄 До сделки запросите у продавца актуальные сведения о зарегистрированных лицах. Один из вариантов — адресная справка из МВД. В зависимости от региона и обстоятельств могут потребоваться другие документы.
Не ограничивайтесь устными заверениями. Проверка документов до сделки поможет избежать неприятных сюрпризов после получения ключей.
📌 Практические советы для продавца
Если вы собственник и хотите продать квартиру без лишних сложностей, есть несколько вариантов:
1️⃣ Снять зарегистрированных лиц с учёта до сделки. Это самый простой путь для продажи.
2️⃣ Продать с условием о выписке в договоре. Укажите конкретный срок снятия с регистрационного учёта и предусмотрите неустойку за нарушение обязательства.
3️⃣ Если ситуация сложная — заранее решить вопрос через суд. Например, если человек отказался от приватизации или его местонахождение неизвестно. Это может занять больше времени, но позволит покупателю яснее оценить юридические риски.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #квартира #проверка #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
28 октября в 6:56
Миф или правда: квартиры с торгов дешевле на 30%. Что скрыто за скидкой?
На торгах действительно можно встретить квартиры по цене ниже рыночной. Но большая скидка не всегда означает выгодную покупку. Иногда разницу в цене покупатель компенсирует временем, дополнительными расходами и юридическими рисками.
Разберёмся, откуда берутся такие квартиры и кому подходит этот способ покупки.
🔹 1. Откуда берутся квартиры на торгах?
Чаще всего это недвижимость, которую продают:
▪️ за долги собственника в рамках исполнительного производства;
▪️ в процедуре банкротства;
▪️ в рамках реализации залогового имущества, например ипотечных квартир.
Начальная цена может быть ниже рыночной, но в ходе торгов стоимость квартиры может вырасти. Итоговая сумма зависит от спроса и конкуренции между участниками.
🔹 2. За что приходится платить вместо скидки?
Прежде чем радоваться низкой цене, важно проверить несколько моментов:
⚠️ Зарегистрированные жильцы. В квартире могут быть зарегистрированы люди, которые не освобождают её добровольно. Возможность и порядок их выселения зависят от конкретных обстоятельств.
⚠️ Долги и дополнительные расходы. Нужно выяснить, какие обязательства связаны с объектом, есть ли задолженность по коммунальным платежам и какие расходы возникнут при оформлении и освобождении квартиры.
⚠️ Риск оспаривания сделки. При банкротстве, нарушении порядка торгов или наличии прав третьих лиц результаты продажи в определённых случаях могут быть оспорены.
⚠️ Ограниченный доступ к квартире. Не всегда удаётся заранее осмотреть жильё, оценить состояние ремонта и понять, сколько потребуется вложить после покупки.
В результате квартира, которая казалась выгоднее рынка на 30%, после дополнительных расходов и решения проблем может оказаться не такой привлекательной.
🔹 3. Кому подходит покупка с торгов?
Такой вариант может быть интересен тем, кто:
✅ располагает собственными средствами и финансовым резервом;
✅ готов тщательно проверять документы и юридическую историю объекта;
✅ понимает процедуру торгов и связанные с ней ограничения;
✅ готов к возможным дополнительным расходам и длительному ожиданию результата.
Если же квартира нужна для скорого переезда, покупка с торгов может оказаться слишком рискованной.
📌 Так миф или правда?
Правда: на торгах действительно можно купить квартиру дешевле рыночной цены.
Миф: любая квартира с торгов — это гарантированная выгода.
Здесь важна не сама скидка, а то, почему она возникла, какие права есть у третьих лиц и сколько в итоге будет стоить покупка.
Планируете купить квартиру с торгов? Не ориентируйтесь только на начальную цену. Сначала оцените юридические риски, возможные расходы и реальную стоимость объекта после решения всех проблем.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #квартира #торги #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
23 октября в 13:19
Как подтвердить доход для ипотеки: все способы
С апреля 2026 года банки считают долговую нагрузку по-новому. В приоритете — только официально подтверждённый доход, который виден государству (ФНС и Соцфонд). Неофициальные поступления и «движение по счёту» больше не работают как универсальный аргумент. Звучит жёстко, но разобраться можно.
Разбираем по ситуациям.
1. Работаете официально
Самый простой вариант.
— Скачайте справку 2-НДФЛ через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика.
— Или дайте банку согласие — он сам запросит данные.
Некоторые банки до сих пор принимают выписку по зарплатному счёту, куда регулярно приходит зарплата.
2. Зарплата «в конверте»
Здесь стало сложнее. Раньше часть банков принимала справку по форме банка, где работодатель указывал реальную сумму. Сейчас основной ориентир — официальные данные. Неофициальную часть либо не учитывают совсем, либо считают с большим дисконтом. Шансы на одобрение и сумма кредита обычно снижаются.
3. Самозанятость
Выгружаете справку о доходах прямо из приложения «Мой налог». Банки её принимают. Главное условие — регулярно фиксировать доходы в приложении. Пустая история за последние месяцы сильно снижает шансы.
4. Индивидуальный предприниматель
Нужны налоговая декларация (3-НДФЛ или по вашему режиму) + книга учёта доходов и расходов (КУДиР) + выписки по расчётному счёту. Банк смотрит на стабильность поступлений за 6–12 месяцев. Справку, которую ИП выписывает сам себе, больше не принимают.
5. Пенсия
Для подтверждения пенсионного дохода можно использовать соответствующие сведения Социального фонда России и выписку по счёту, на который поступает пенсия.
Справку о размере пенсии можно заказать онлайн через Госуслуги.
Что делать, если доход пока неофициальный?
Самый рабочий путь — оформить самозанятость. Регистрация занимает 15 минут. Через несколько месяцев регулярных поступлений у вас уже появится история, которую банк сможет учесть. Чем раньше начнёте, тем спокойнее будет при подаче заявки.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #ипотека #доход #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
22 октября в 12:50
«Пусть продают все!» Почему это не выгодно собственнику?
«Чем больше риэлторов занимаются моей квартирой, тем больше покупателей её увидят. Значит, продастся быстрее и дороже».
На первый взгляд логика понятна. Но больше риэлторов — не всегда больше реальных покупателей. Иногда такой подход создаёт проблемы, которые мешают выгодной продаже.
Разберёмся, почему работа с одним профессиональным риэлтором по эксклюзивному договору может быть выгоднее для собственника.
🔹 1. Единая реклама вместо хаоса
Когда квартирой занимаются несколько агентов, каждый может разместить своё объявление с разными фотографиями, описаниями и даже ценами.
Один укажет цену ниже согласованной, другой разместит неактуальные фотографии. В результате у покупателя может возникнуть ощущение, что с квартирой что-то не так.
При эксклюзивной работе реклама ведётся централизованно: единая цена, качественные фотографии и актуальная информация формируют доверие к объекту.
🔹 2. Меньше поводов для торга
Если одна и та же квартира размещена по разным ценам, покупатель может использовать это в переговорах, ссылаясь на объявление с более низкой стоимостью и требуя снизить цену до этого уровня.
В итоге начинается соревнование риэлторов — кто добьётся для покупателя большей скидки.
Профессиональный риэлтор контролирует рекламу, следит за актуальностью информации и ведёт переговоры в интересах продавца.
🔹 3. Агент заинтересован вкладываться в продажу
Качественная продажа — это не только объявление. Она включает анализ конкурентов, подготовку квартиры к показам, профессиональные фотографии, продвижение, организацию просмотров и переговоры.
Всё это требует времени и финансовых вложений. Если агент видит, что объект параллельно рекламируют несколько риэлторов, вряд ли он будет вкладывать значительные ресурсы в его продвижение.
Эксклюзивный договор позволяет выстроить стратегию: планировать рекламный бюджет, последовательно продвигать квартиру и работать над результатом.
🔹 4. Один ответственный за весь процесс
При работе с несколькими агентами бывает сложно понять, кто общался с покупателем, согласовал условия и отвечает за достоверность информации.
Эксклюзивный формат позволяет выстроить единую систему — от первого обращения до подписания договора и передачи квартиры.
Собственник получает одного ответственного специалиста, который контролирует переговоры, собирает обратную связь и при необходимости корректирует стратегию продажи.
🔹 5. Больше контроля — не меньше свободы
Эксклюзивный договор не означает, что собственник должен полностью зависеть от риэлтора. В нём можно определить срок сотрудничества, обязанности агента, порядок продвижения и условия прекращения отношений.
При этом собственник может оценивать работу по конкретным показателям: количеству обращений и показов, поступающим предложениям.
Важно выбрать не просто одного агента, а специалиста, который готов отвечать за свою работу.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #продажа #выгода #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
20 октября в 12:29
⚠️ Будьте внимательны: слово «срочно» в продаже недвижимости должно насторожить
«Недвижимость не терпит суеты».
Почему?
Сегодня у бизнеса могут возникнуть финансовые трудности. Компания может столкнуться с долгами, убытками и в итоге прийти к процедуре банкротства.
А на балансе у юридического лица может находиться недвижимость.
Начинаем разбираться:
🔹 откуда у собственника появилась эта недвижимость;
🔹 за какие средства она приобреталась;
🔹 не связана ли покупка с деятельностью компании или предпринимателя;
🔹 не было ли у собственника серьёзных долгов и финансовых проблем;
🔹 не происходили ли незадолго до продажи другие сделки с недвижимостью;
🔹 нет ли обстоятельств, из-за которых сделка в дальнейшем может быть оспорена.
И бывает, что после такой проверки первоначально «обычный» объект уже выглядит совсем иначе.
🚩 Какие ещё моменты заставляют остановиться и проверять всё особенно тщательно?
Например:
— непрозрачная история приобретения недвижимости;
— совсем недавний переход права собственности;
— несколько переходов права на объект за короткий период;
— необычная последовательность сделок;
— собственник торопит с продажей и одновременно не может внятно объяснить причину;
— документы или сведения о предыдущих сделках вызывают вопросы;
— есть информация о долгах, судебных спорах или других обстоятельствах, которые могут повлиять на безопасность сделки.
Это не означает автоматически, что объект плохой или его нельзя покупать .
Но это повод не спешить, а разобраться в ситуации до передачи денег.
И здесь я особенно хочу обратить внимание покупателей.
Если квартира понравилась и продавец говорит:
«Есть ещё желающие, решайте сегодня» , не позволяйте чужой спешке стать причиной вашей ошибки.
Лучше потратить немного больше времени на проверку, чем потом годами разбираться с последствиями сделки.
🤝 В недвижимости осторожность — это не перестраховка. Это нормальная забота о своих деньгах и будущем.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #покупка #срочно #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
16 октября в 8:51
💡 Налог на имущество: что важно знать каждому собственнику
Есть квартира, дом или доля в недвижимости? Значит, вам важно знать, как рассчитывается налог на имущество. Разберём, от чего зависит сумма, какие предусмотрены вычеты и льготы, где посмотреть начисления и когда нужно заплатить.
1. Как рассчитывается налог? Формула и хитрости с вычетами
Расчет зависит от кадастровой стоимости, вычетов, ставки и периода владения. Вот ключевые моменты:
● Вычеты для жилья : Минус 50 м² для дома, 20 м² для квартиры, 10 м² для комнаты. Если площадь меньше — налог нулевой!
● Дополнительно для многодетных : Семьи с 3+ детьми минусуют по 5-7 м² на каждого ребенка.
● Ставки :
o 0,1% для для квартир, комнат, долей в них; домов; гаражей и машино-мест; недостроенных объектов; хозпостроек на участках ИЖС или ЛПХ;
o 0,5% для нежилых помещений.
o 2% для элитки дороже 300 млн руб. В Москве и Питере — прогрессивная шкала.
● Если владение меньше года : Налог только за месяцы собственности (от даты в ЕГРН).
Пример: Квартира 60 м², кадастровая стоимость 5 млн руб. (83,3 тыс. руб./м²). После вычета 20 м² база = 3,3 млн руб. Ставка 0,1% → Налог = 3300 руб. за год.
2. Как узнать, сколько начислили?
● уведомление направляется не позднее чем за 30 дней до срока уплаты налога;
● если сумма налогов меньше 300 ₽ , документ не направляется
● приоритетный способ получения — электронное уведомление в Личном кабинете налогоплательщика;
● уведомления доступны также на Госуслугах;
● если у собственника нет доступа к онлайн-сервисам, уведомление придёт по почте заказным письмом.
Кадастровую стоимость проверьте в выписке ЕГРН или на сайте ФНС — чтобы убедиться, что всё адекватно.
3. Когда платить и что будет, если просрочить?
Крайний срок — 1 декабря 2026 года. Нет уведомления? Это не означает, что налог платить не нужно — проверяйте онлайн!
Если не заплатите:
● Пени: 1/300 ставки ЦБ от долга ежедневно.
● Штраф 20% от суммы за умышленную неуплату.
● Суд, приставы, запрет на выезд (от 30 тыс. руб. долга) или удержание из зарплаты. Не рискуйте — лучше оплатить вовремя!
4. Льготы: Кто может сэкономить или не платить вовсе?
Федеральные льготы для пенсионеров, инвалидов, военных, многодетных и других (полный список в ст. 407 НК РФ или на сайте ФНС). Регионы добавляют свои — проверяйте! Льгота на один объект: если несколько — платите за остальные.
5. Налог на имущество детей: Родители, внимание!
Если ребенок — собственник, налог начислят на него, но платят родители. Налоговое уведомление приходит на имя ребенка, но оплачивать его должны взрослые — так же, как и за собственное имущество. Если у семьи есть право на льготу, необходимо предоставить подтверждающие документы, чтобы снизить или отменить платеж.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #налог #имущество #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
15 октября в 6:44
⚠️ Какая недвижимость считается рискованной для покупки?
Не каждая квартира с «необычной» историей является плохим вариантом. Но есть ситуации, когда перед покупкой нужно особенно внимательно проверить документы и права всех участников сделки.
Разберём несколько примеров.
1️⃣ Приватизированная квартира, где кто-то отказался от приватизации
Если человек отказался от участия в приватизации, за ним при определённых условиях сохраняется право пользования квартирой.
То есть после покупки вы можете столкнуться с ситуацией, когда человек не является собственником, но сохраняет право проживания.
Поэтому важно выяснить: кто участвовал в приватизации, кто отказался и какие права у этих людей сохранились.
2️⃣ У продавца есть существенные долги
Сам по себе долг ещё не означает, что квартиру нельзя покупать.
Но если у собственника серьёзные финансовые проблемы и впоследствии начинается процедура банкротства, ранее совершённые сделки могут проверяться и в определённых случаях оспариваться.
Поэтому перед покупкой важно проверить не только квартиру, но и финансовое положение продавца.
3️⃣ У одного из собственников есть подтверждённые проблемы с психическим здоровьем
Здесь важен не сам диагноз, а юридическая способность человека понимать значение своих действий и руководить ими.
В определённых обстоятельствах сделка может быть оспорена по основаниям, предусмотренным ст. 171 и 177 ГК РФ.
Поэтому при наличии подобных обстоятельств особенно важно убедиться в законности сделки и способности собственника её совершать.
4️⃣ Квартира приобреталась с использованием материнского капитала
При использовании материнского капитала детям должны быть выделены доли в жилье, приобретённом с использованием этих средств.
Если этого не сделали, права детей нарушены, а последующая продажа такой квартиры может привести к юридическим спорам и оспариванию сделки.
А если собственниками являются несовершеннолетние, при продаже необходимо учитывать требования органов опеки и попечительства.
Риск при покупке недвижимости часто скрывается не в самой квартире, а в её истории и обстоятельствах продавца.
Поэтому перед покупкой стоит проверить:
✔️ историю переходов права собственности;
✔️ основания приобретения квартиры;
✔️ всех собственников и бывших собственников;
✔️ права отказавшихся от приватизации;
✔️ использование материнского капитала;
✔️ наличие несовершеннолетних собственников;
✔️ финансовые и судебные риски продавца.
Именно поэтому юридическая проверка квартиры — это не формальность, а важная часть безопасной сделки.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #риск #покупка #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
9 октября
До какого возраста можно взять ипотеку на 20–30 лет?
Есть распространённое мнение: после 40–45 лет банки уже неохотно дают длинную ипотеку и стараются сделать так, чтобы кредит был погашен до выхода человека на пенсию.
На практике всё не так однозначно.
При рассмотрении заявки банк учитывает не только возраст, но и доход, долговую нагрузку, кредитную историю, сумму кредита и возраст заемщика на момент полного погашения ипотеки.
🔹 До какого возраста нужно выплатить ипотеку?
Единой возрастной планки для всех банков нет.
В зависимости от кредитной организации и программы предельный возраст заемщика на момент полного погашения может составлять 70, 75 лет и выше. В отдельных случаях при привлечении более молодых созаемщиков возрастная планка может быть ещё выше.
Максимальный срок самой ипотеки на рынке — до 30 лет.
Поэтому человек в 40–45 лет ещё вполне может претендовать на длинный кредит.
🔹 Можно ли в 45 лет взять ипотеку на 20–30 лет?
Да, такая возможность есть.
Но важно понимать: максимальный срок, который указан в условиях программы, ещё не означает, что именно его одобрят конкретному заемщику.
Например, банк может учитывать внутренние возрастные ограничения и предложить срок меньше максимального.
Поэтому возраст 40, 45 или 50 лет сам по себе не означает отказ в длинной ипотеке.
🔹 Зачем брать ипотеку на 20–30 лет?
Может показаться странным брать кредит на 25–30 лет, если есть возможность платить быстрее.
Но длинный срок нужен не обязательно для того, чтобы действительно выплачивать ипотеку три десятилетия.
Чем больше срок — тем ниже ежемесячный платеж.
Это уменьшает долговую нагрузку и в некоторых случаях позволяет получить необходимую сумму кредита.
А если финансовая ситуация позволяет, ипотеку можно погашать досрочно.
То есть срок 20–30 лет часто используют как инструмент для снижения обязательного ежемесячного платежа.
🔹 Учитывает ли банк будущий выход на пенсию?
Сам по себе выход на пенсию не означает, что ипотека должна быть полностью погашена до этого момента.
Но банк оценивает способность заемщика обслуживать кредит с учётом его возраста и других финансовых параметров.
Поэтому для одного человека в зрелом возрасте могут одобрить длинный срок, а для другого — предложить более короткий.
🔹 Как повысить шансы на одобрение?
Если заемщик уже в зрелом возрасте, можно изменить параметры будущей сделки:
• увеличить первоначальный взнос и уменьшить сумму кредита;
• рассмотреть более короткий срок, если позволяет доход;
• привлечь подходящего созаемщика, если это допускает программа;
• подать заявки в несколько банков и сравнить доступные условия;
• заранее получить предварительное решение, а уже потом выбирать квартиру.
📌 Главное — не ориентироваться только на свой возраст.
Вопрос не столько в том, «дадут ли ипотеку после 40 или 50», сколько в том, какой срок и сумму кредита банк готов одобрить конкретному заемщику.
Поэтому перед поиском квартиры лучше сначала определить свои реальные ипотечные возможности — так вы будете понимать, на какой бюджет покупки действительно можете рассчитывать.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #ипотека #возраст #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
8 октября
Нотариус заверил сделку. Значит, риска нет?
Не совсем.
Нотариальное удостоверение — это серьёзная дополнительная защита, но не волшебный щит от всех возможных проблем.
Разберём по пунктам, что именно проверяет нотариус, а что остаётся на вашей ответственности.
1️⃣ За что отвечает нотариус
При оформлении сделки нотариус проверяет, соответствует ли она требованиям закона.
В частности, он:
🔹 устанавливает личности участников сделки;
🔹 проверяет, могут ли они самостоятельно заключать такие сделки;
🔹 проверяет полномочия представителей, если кто-то действует по доверенности;
🔹 объясняет сторонам, что означает сделка и к каким последствиям она приведёт;
🔹 проверяет, действительно ли стороны хотят заключить именно эту сделку;
🔹 получает необходимые сведения из государственных реестров и других доступных баз.
Например, в зависимости от ситуации могут проверяться сведения о собственнике, арестах и ограничениях на квартиру, банкротстве и другие важные обстоятельства.
Кроме того, нотариус несёт имущественную ответственность за вред, который возник по его вине при оформлении сделки.
2️⃣ Что нотариус НЕ проверяет (и не гарантирует)
Вот здесь как раз кроется главная иллюзия:
Не гарантирует, что сделку никогда не оспорят. Если позже вскроются обстоятельства, которые на момент удостоверения невозможно было выявить (например, мошенничество третьих лиц или подделка документов, о которых не было сведений в реестрах), сделку всё равно могут признать недействительной.
Не проверяет экономическую целесообразность и рыночную стоимость. «Дорого/дёшево» — не его вопрос.
Не проводит техническую экспертизу объекта: состояние квартиры, скрытые дефекты, перепланировки и т. д.
Не гарантирует исполнение обязательств после удостоверения сделки: например, передачу ключей и проведение расчётов, если для них не использован депозит нотариуса.
Не проверяет всю историю объекта глубже доступных сведений. Если предыдущая сделка была сомнительной, но в ЕГРН всё «чисто», нотариус может этого не увидеть.
Не разрешает споры о праве — это компетенция суда.
Коротко: нотариус отвечает за то, что на момент сделки она соответствует закону и доступным данным. Он не является страховщиком от всех жизненных рисков и будущих претензий.
3️⃣ Когда нотариус обязателен?
Есть сделки, которые без нотариуса оформить нельзя. Если закон требует нотариального удостоверения, а его не было, сделка является недействительной.
В частности, нотариус обязателен при:
🔹 продаже или другом отчуждении доли в квартире — с некоторыми исключениями;
🔹 сделках с недвижимостью несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан;
🔹 договорах ренты и пожизненного содержания;
🔹 дарении недвижимости между гражданами, в том числе родственниками;
🔹 брачных договорах и соглашениях о разделе имущества супругов.
Во всех остальных случаях нотариальное оформление может быть добровольным — если стороны сами хотят провести сделку через нотариуса.
Нотариус — это дополнительный уровень защиты, но не гарантия отсутствия любых рисков.
Поэтому даже если сделку проводит нотариус, перед покупкой недвижимости рекомендуется не ограничиваться только нотариальным удостоверением, а проводить полноценную проверку объекта.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #нотариус #заверение #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
2 октября
🏗️ Застройщик задерживает передачу квартиры? Можно взыскать неустойку уже сейчас
📆 Если срок передачи объекта недвижимости по ДДУ уже истёк, застройщик обязан выплатить неустойку за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).
📌 Неустойка начисляется:
▫️ со дня, следующего за датой передачи, указанной в ДДУ;
▫️ по день фактической передачи объекта по акту включительно.
🧮 Как рассчитывается сумма?
Для гражданина неустойка рассчитывается исходя из 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Упрощённо:
Неустойка = цена ДДУ × 1/150 ключевой ставки × количество дней просрочки.
❗️ Ждать передачи объекта для обращения в суд не нужно.
Судебный процесс может занять несколько месяцев: досудебная претензия, подготовка и подача иска, рассмотрение дела, возможная апелляция.
Поэтому, если просрочка составляет уже несколько месяцев, а передача объекта в ближайшее время не ожидается, имеет смысл уже сейчас заявить требование о взыскании неустойки за прошедший период.
📃 После передачи объекта
После передачи квартиры можно обратиться в суд с требованиями за последующий период просрочки, если он не был охвачен предыдущим требованием.
При этом важно, чтобы периоды просрочки не пересекались.
⚖️ Что ещё можно взыскать вместе с неустойкой?
▫️ Штраф в размере 5% от присуждённой судом суммы — если застройщик не удовлетворил требования гражданина добровольно. Это предусмотрено ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ.
▫️ Компенсацию морального вреда.
▫️ Реально понесённые убытки, например расходы на аренду жилья на время просрочки, если они подтверждены документами и имеются основания для их взыскания.
🔎 Важно на 2026 год
С 1 января 2026 года период моратория на начисление неустойки завершён, поэтому по общему правилу неустойка снова начисляется за период просрочки с учётом действующего законодательства.
При этом отдельные требования, предъявленные к исполнению до вступления в силу постановления Правительства РФ № 2227, получили отсрочку выплаты до 31 декабря 2026 года.
Это не освобождает застройщика от ответственности, а означает перенос срока фактической выплаты по подпадающим под отсрочку требованиям.
⏳ Срок исковой давности
По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года, однако для требований о неустойке за продолжающуюся просрочку необходимо учитывать период, за который заявляются требования, и конкретные обстоятельства дела.
📋 Что нужно, чтобы начать?
1️⃣ Договор долевого участия и документы, подтверждающие оплату.
2️⃣ Рассчитать период и сумму неустойки с учётом действующих правил.
3️⃣ Направить застройщику досудебную претензию с расчётом неустойки и требованием о выплате.
4️⃣ Если застройщик не удовлетворил требования добровольно, обращаться в суд.
👉 Если застройщик задерживает передачу квартиры, не обязательно просто ждать ключи. Уже во время просрочки можно оценить свои требования и начать процедуру взыскания.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #неустойка #взыскание #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
25 сентября
Ждать снижения ипотечных ставок или покупать сейчас?
Один из самых частых вопросов покупателей сегодня:
«Может, подождать несколько месяцев — вдруг ипотечные ставки станут ниже?»
❗️Но здесь важно смотреть не только на ставку.
Если стоимость квартир на вторичном рынке продолжит расти, ожидание более дешёвой ипотеки может привести к другой ситуации:
👉 ставка действительно станет ниже, но сама квартира к этому моменту будет стоить дороже.
А значит, кредит может потребоваться уже на большую сумму.
📌 Квартиру мы покупаем не на один год. Поэтому имеет смысл оценивать не только сегодняшнюю ставку, но и всю стоимость покупки.
Как можно рассуждать?
Если сегодня вы нашли подходящую квартиру и покупка укладывается в ваш бюджет, один из возможных сценариев:
Купить сейчас → зафиксировать стоимость квартиры и сумму кредита → при снижении ставок рассмотреть рефинансирование.
Например, сегодня вы:
🔹 нашли подходящий объект;
🔹 договорились о его стоимости;
🔹 оформили ипотеку;
🔹 зафиксировали сумму кредита.
Дальше ситуация на рынке может измениться.
Если процентные ставки снизятся и условия рефинансирования окажутся выгодными, можно рассмотреть переход на более низкую ставку.
При этом стоимость уже купленной квартиры не изменится из-за последующего изменения ставок, а условия самого кредита могут быть пересмотрены при рефинансировании.
Поэтому вопрос лучше ставить не так:
❌ «Какая ипотечная ставка будет через несколько месяцев?»
А шире:
📌 Сколько стоит квартира сегодня?
📌 Как может измениться её цена?
📌 Какую сумму придётся занимать сейчас и позже?
📌 Какой будет переплата по кредиту?
📌 Можно ли будет в дальнейшем улучшить условия ипотеки?
В итоге более низкая ставка в будущем не обязательно означает более выгодную покупку.
Иногда ожидание ставки может обойтись дороже, чем покупка подходящей квартиры сейчас с возможностью в дальнейшем пересмотреть условия кредита.
Поэтому решение лучше принимать не на ожиданиях, а на расчётах.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #новостройка #ипотечнаяставка #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
24 сентября
Перелом на рынке: вторичка обогнала новостройки
Ипотечный рынок в России заметно меняется.
В июле 2026 года вторичное жильё впервые с 2023 года обошло новостройки по объёму ипотечных выдач.
На готовые квартиры пришлось 144,1 млрд ₽ — 39% всех ипотечных выдач, на новостройки — 142,1 млрд ₽, или 38%.
Это уже не просто разовая перестановка в статистике. Она показывает, что вторичный рынок постепенно возвращает себе позиции, а покупатели всё чаще рассматривают готовое жильё как альтернативу новостройкам.
Что изменило баланс между вторичкой и новостройками
🔹 1. Изменилась семейная ипотека
С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — один льготный кредит», а супруги в большинстве случаев должны выступать созаёмщиками.
В результате прежняя схема, когда супруги могли оформить отдельные льготные кредиты, стала недоступна.
На этом фоне выдачи ипотеки с господдержкой сократились, а рыночная ипотека стала занимать всё большую долю.
А рыночная ипотека особенно важна именно для вторичного рынка, поскольку льготные программы в основном ориентированы на покупку новостроек.
🔹 2. Вторичка начала расти быстрее новостроек
Есть ещё один важный сигнал — динамика цен.
По данным «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера, в августе 2026 года квадратный метр в новостройках в среднем стоил 192,8 тыс. ₽, а на вторичном рынке — 130,1 тыс. ₽.
При этом за год вторичка подорожала на 11,4%, а новостройки — на 9,5%.
Причём готовое жильё дорожает быстрее уже четвёртый месяц подряд.
То есть разрыв в цене между первичным и вторичным рынком пока сохраняется, но вторичка постепенно сокращает его за счёт более высоких темпов роста.
🔹 3. Снижение ставок возвращает отложенный спрос
В 2024–2025 годах высокая стоимость рыночной ипотеки заставляла многих покупателей откладывать решение о покупке.
По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека стала постепенно оживать.
Это особенно заметно по итогам первого полугодия 2026 года.
За шесть месяцев россияне оформили ипотеку на вторичное жильё на 358,2 млрд ₽. Это на 238,2% больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Для сравнения: объём ипотечных выдач на новостройки вырос на 37,4%, до 914 млрд ₽.
Да, новостройки по-прежнему значительно опережают вторичку по общему объёму ипотечных выдач за полугодие.
Но темпы роста вторичного рынка сейчас намного выше.
Именно это постепенно меняет расстановку сил.
📈 Что может произойти дальше?
С 1 октября 2026 года могут измениться условия семейной ипотеки.
Один из обсуждаемых вариантов — дифференцированная ставка в зависимости от количества детей.
При этом окончательные параметры программы пока не утверждены: Минфин сообщал, что решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября.
Поэтому осень может стать важным периодом сразу для обоих сегментов рынка — и для новостроек, и для вторичного жилья.
🏠 Что это означает для покупателя?
Рынок становится менее однозначным.
Если раньше выбор часто сводился к тому, какую новостройку купить, то сейчас всё чаще имеет смысл сравнивать сразу несколько сценариев:
— готовую квартиру на вторичном рынке;
— квартиру в относительно новом доме;
— новостройку;
— разные варианты ипотечного финансирования.
Поэтому тем, кто планирует покупку, имеет смысл внимательно сравнивать конкретные варианты на первичном и вторичном рынке, а не ориентироваться только на привычное правило «новостройка выгоднее».
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #новостройка #вторичка #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
BiopsychoZ
22 сентября
🔑 Квартиру уже выбрали. Почему лучше не вносить задаток сразу?
Квартира понравилась, цена устраивает, продавец готов к сделке. Кажется, что логичный следующий шаг — скорее передать деньги, чтобы объект точно не ушёл другому покупателю.
Но именно здесь торопиться не стоит.
Перед внесением задатка важно убедиться, что эту квартиру действительно можно безопасно купить на тех условиях, о которых вы договорились.
Что проверить до передачи денег:
📄 Документы на квартиру
Кто собственник, на каком основании возникло право собственности, нет ли особенностей в истории объекта и ограничений, которые могут повлиять на сделку.
👨👩👧 Всех собственников и участников сделки
Важно понимать, кто имеет отношение к квартире и чьё участие или согласие может потребоваться для её продажи.
🔒 Обременения и ограничения
Ипотека, аресты и другие ограничения могут повлиять на порядок и сроки проведения сделки. Это нужно выяснить заранее, а не после передачи денег.
⌛️ Условия освобождения квартиры
Когда продавец передаст ключи? Когда квартира должна быть освобождена? Что остаётся в квартире? Эти моменты лучше определить до передачи денег.
🔄 Не является ли продажа частью альтернативной сделки
Если продавец одновременно покупает другую квартиру, ваша сделка может зависеть от другой сделки в цепочке. И это напрямую влияет на сроки.
💰 И главное — условия самого задатка
В документе должно быть чётко указано, за какой объект передаются деньги, в какой срок стороны должны выйти на сделку и что происходит с суммой, если сделка не состоится.
Задаток — это не просто способ «забронировать квартиру».
Это уже обязательство сторон, поэтому важно понимать, за что именно вы платите и какие последствия наступят, если одна из сторон откажется от сделки.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
#недвижимость #риелтор #квартира #проверка #пульс #хочу_в_дайджест #финграм #пульс_учит #прояви_себя_в_пульсе
