Пятничный пост об изменениях на рынке и в портфеле 📊

Герман Греф: "Очевидно, что ЦБ начал цикл снижения ставки". А что по цифрам? Без объяснений, но почему-то при запланированном повышении совокупного платежа за коммунальные услуги на 9.9% тарифы подскочили на 12-17%. И не менее катастрофично выглядит и рост цен, очищенный от влияния тарифов! Очевидно, что ЦБ придется пересматривать прогноз инфляции на конец года с 6-7% до 7-8% (хотя уложиться в 8%, на мой взгляд, будет везением) Если на этом фоне подскочат ещё и инфляционные ожидания, то повышение ставки уже на октябрьском заседании станет неизбежным... И теперь вернемся к ранее озвученному прогнозу от 11 сентября: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CapitalShow/0f1a4719-f30e-4c67-9d4d-e92b46934a44?utm_source=share Движение индекса RGBIF идет строго по прогнозу, и на данный момент целью этого движения станет обновление локального минимума ниже 110, если же на заседании ЦБ не будет позитивных сигналов на дальнейшее снижение КС, то с высокой вероятностью индекс уйдет ниже. В это же время индекс IMOEXF также показывает нисходящую динамику. С точки зрения технического анализа реакция от нижней границы локального OrderBlock на уровне 2350 и преодоление нижестоящего минимума на уровне 2310 указывает на дальнейшее снижение, целью которого может выступить уровент ~2200. Продолжаю удерживать шорт позицию... RBZ6 RBH7 RBM7 MXZ6 MMZ6 MXH7 MMH7 #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #капитал #инвестиции #акции #пульс #аналитика

🏗 Кризисы недвижимости: США → Китай → Россия. Чему нас учит история и что ждёт наш рынок? ЧАСТЬ 3: 🇷🇺 Россия: Иная модель, но те же симптомы В предыдущих частях мы разобрали кризисы недвижимости в США (2008) и Китае (2021). Сегодня — финал серии. Проецируем уроки истории на российский рынок и пытаемся понять, что ждёт нас впереди. ✅ Что нас защищает (и отличает от США и Китая) Главное структурное отличие российского рынка — эскроу-счета, введённые с 1 июля 2019 года. Механизм прост: деньги дольщиков лежат на специальном счёте в банке и не могут быть использованы застройщиком до момента сдачи дома. Это фундаментально ломает китайскую модель «строй на деньги следующего дольщика». Если застройщик обанкротится — дольщик либо получит готовую квартиру, либо вернёт свои деньги. Это мощная защита, которой не было ни в США, ни в Китае. ❌ Что вызывает серьёзные опасения Несмотря на эскроу, мы наблюдаем тревожные сигналы, которые нельзя игнорировать: ▫️ Проблемы с ликвидностью. Яркий пример — ГК «Самолёт», один из крупнейших девелоперов страны. Новости о технических дефолтах по облигационным обязательствам на сумму около 2,5 млрд рублей это не просто «задержка платежа». Это сигнал о том, что даже у системообразных компаний возникают кассовые разрывы. Если проблемы с ликвидностью появляются у лидера рынка, что происходит с компаниями второго и третьего эшелона? ▫️ При текущей ключевой ставке рыночная ипотека стала фактически недоступной для большинства населения. Льготные программы сворачиваются или урезаются. Спрос на первичном рынке падает, а это главный источник выручки девелоперов. ▫️ Перегрев цен. За 2020–2024 годы цены на недвижимость в крупных городах выросли в 2–3 раза, во многом на волне льготной ипотеки. Сейчас этот пузырь спроса сдувается, а цены пока не скорректировались. Разрыв между ценой предложения и реальной платёжеспособностью покупателей огромен. ▫️ Объёмы незавершённого строительства остаются рекордными, а темпы продаж замедляются. Это классический предвестник ценовой коррекции. 🔮 Вывод: рынок не умрёт, но трансформируется Недвижимость остаётся основополагающим сектором для экономики любой страны. Люди всегда будут покупать жильё, бизнесу всегда будут нужны площади. Вопрос не в том, будет ли рынок, а в том, как изменится модель взаимодействия между застройщиком и покупателем. И здесь, на мой взгляд, мы стоим на пороге структурной трансформации: Роль банка в этой цепочке будет радикально возрастать. Банк перестаёт быть просто «кредитором», который выдаёт ипотеку, а становится полноценным оператором рынка недвижимости: 1️⃣ Выкуп проблемных площадей. Когда девелопер не может реализовать квартиры из-за падения спроса, банк (как держатель эскроу-счетов и проектного финансирования) будет выкупать эти объёмы по дисконту, фактически спасая проект от заморозки. 2️⃣ Создание фондов недвижимости (ЗПИФ). Выкупленные площади оформляются в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Вместо того чтобы продавать квартиру покупателю (которого сейчас нет из-за дорогой ипотеки), банк будет продавать паи фонда инвесторам. Это даёт доходность от аренды и потенциальный рост стоимости актива. 3️⃣ Переход от модели «продал и забыл» к модели «владей и зарабатывай». Рынок будет смещаться от продажи квадратных метров к долгосрочному управлению активами. Это более устойчивая модель, которая меньше зависит от ипотечных ставок и покупательского спроса. Для инвестора это означает следующее: ▫️ Прямые вложения в акции девелоперов становятся рискованными — маржинальность падает, долговая нагрузка растёт. ▫️ Интерес смещается в сторону фондов недвижимости, которые аккумулируют эти активы. ▫️ Физическая недвижимость как инвестиция (купил квартиру — сдаёшь) теряет привлекательность на фоне высокой ставки. SMLT RU000A10DCM3 RU000A109874 RU000A0JWYJ0 RU000A1095L7 RU000A10BW96 RU000A10E6U4 RU000A104JQ3 RU000A107RZ0 RU000A10BFX7 #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #капитал #инвестиции #акции #пульс #аналитика

ВТОРАЯ ЧАСТЬ 🏗 Кризисы недвижимости: США → Китай → Россия. Чему нас учит история и что ждёт наш рынок? Сегодня отойдём от тактики инвестирования и поговорим о большой картине. Сектор недвижимости — это фундамент любой крупной экономики. И когда этот фундамент трескается, последствия ощущают все. Разберём два крупнейших кризиса в истории и попробуем понять, где в этой истории находится Россия. ЧАСТЬ 2: 🇨🇳 Китай, 2021: Пирамида из бетона на $300 млрд В прошлый раз мы разобрали кризис ипотечных облигаций в США (2008). Сегодня переносимся в Китай, где масштаб оказался ещё больше, а схема — примитивнее и оттого страшнее. 🏗 Модель «строй быстрее, чем продаёшь» Китайский строительный сектор десятилетиями рос на стероидах. На пике на недвижимость и смежные отрасли приходилось до 25–30% ВВП Китая. Для сравнения: в США на пике пузыря — около 15–18%. Главным символом эпохи стала компания China Evergrande Group — крупнейший застройщик в мире с портфелем более 1300 проектов в 280 городах. Бизнес-модель Evergrande (и десятков других китайских девелоперов — Country Garden, Shimao, Sunac) строилась на простом принципе: ▫️ Бери деньги дольщиков за квартиру, которая ещё не построена. ▫️ Эти деньги немедленно вкладывай в старт НОВОГО проекта. ▫️ С нового проекта снова собирай деньги дольщиков — и снова в следующий. ▫️ Параллельно бери огромные кредиты у банков и выпускай облигации. Пока спрос рос и цены на жильё повышались, эта карусель работала безупречно. Evergrande росла на 30–50% в год, её основатель Сюй Цзяинь был одним из богатейших людей Азии. Что пошло не так? В 2020 году китайские регуляторы ввели политику «трёх красных линий» — жёсткие лимиты на долговую нагрузку застройщиков. Цель — охладить перегретый рынок. Но эффект оказался лавинообразным: ▫️ Застройщики потеряли доступ к новым заимствованиям. ▫️ Денег дольщиков не хватало, чтобы достроить уже начатые объекты (потому что они были вложены в следующие проекты). ▫️ Покупатели, видя недострой и новости о проблемах, перестали покупать — спрос рухнул. ▫️ Кассовый разрыв стал колоссальным. Долг Evergrande превысил $300 млрд — это больше, чем ВВП многих стран. В 2021 году Evergrande допустила дефолт по долларовым облигациям. За ней последовали Country Garden и другие гиганты. Миллионы китайских семей оказались владельцами оплаченных, но недостроенных квартир. Протесты с требованием «верните жильё» прокатились по всей стране. Суть схемы: В отличие от США, здесь не было сложной финансовой инженерии с облигациями. Всё было примитивнее — деньги дольщиков использовались как беспроцентный кредит для финансирования новых строек. Это классическая финансовая пирамида в чистом виде, просто обёрнутая в бетон и арматуру. Главное сходство: В обоих случаях подавляющее большинство участников рынка не подозревали о масштабе надвигающейся катастрофы до самого последнего момента. Аналитики, рейтинговые агентства, регуляторы, покупатели — все верили, что «на этот раз всё иначе». А движущей силой в обоих случаях была банальная жадность: в США — жадность банкиров, упаковывавших мусор в «золотые» бумаги; в Китае — жадность девелоперов, строивших города-призраки на деньги будущих жильцов. А что в России? В следующей части разберём, что защищает российских дольщиков, почему ГК «Самолет» допустила технический дефолт, и какая новая модель взаимодействия с покупателем формируется на нашем рынке. Подписывайтесь и следите за обновлениями! 🔜 SMLT RU000A10DCM3 RU000A109874 RU000A0JWYJ0 RU000A1095L7 RU000A10BW96 RU000A10E6U4 RU000A104JQ3 RU000A107RZ0 RU000A10BFX7 #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #капитал #инвестиции #акции #пульс #аналитика