Неделя №38. Пополнение: +30 000 ₽. В этот раз целиком в облигации и золото, плюс переложил фонды Т-Банка в ВИМ и Первую: там комиссия фонда 0,7% против 1,5-2%. Про то, сколько комиссия фонда съедает за 10 лет, будет отдельный пост. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

**Как я пополняю портфель и почему не делю 30 000р на части?** Меня часто спрашивают: как ты распределяешь пополнение между бумагами? У меня есть целевые доли на весь портфель: 86% акции, 10% облигации, 4% золото. Но каждое пополнение я не делю по этим пропорциям. Направляю всю сумму в тот класс, которого портфелю сейчас не хватает. Как это выглядит на практике. 14 сентября. Половина пополнения ушла не в акции: взял валютные облигации, золото, облигации. Портфель отставал по фондам. 21 сентября. Наоборот, всё ушло в акции: Интер РАО, НМТП, Лента, Совкомбанк, Яндекс. Потому что в этот раз отставали акции. Логика одна и та же. Пропорции разные. Почему так, а не делить 30 000 по долям? 1. Меньше сделок. Если делить по пропорциям, это 7-8 покупок по 300-500 рублей. Больше комиссий и больше строк в отчёте. 2. Проще учёт. Купил один класс целиком - сразу видно, что сделал. 3. Не надо мельчить. Мелкие лоты вроде 24 лотов ОФЗ на 333 рубля красиво смотрятся в таблице, но для результата бессмысленны. Но есть риск, о котором надо помнить. Если долго покупать один класс, доли уезжают. Четыре недели только акции - это +120 000 в акции, и доля акций растёт. Поэтому раз в месяц я сверяюсь с целевыми 86/10/4 и смотрю, где перекос. Итог простой. Пополнение - это не ритуал, а маленькая ребалансировка. Только не всего портфеля сразу, а по одному классу за раз. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. #портфель #инвестиции #ребалансировка #долгосрок

**Когда ипотека выгодна, а когда нет?** В посте про недвижимость я обещал разобрать правило, по которому понятно: брать ипотеку или нет. Вот оно! Правило простое: ипотека выгодна, когда ставка по ней ниже, чем рост цены квартиры. И плюс важно, сколько ты можешь заработать на своих деньгах, пока платишь. **Три числа, которые надо сравнить:** - Ставка по ипотеке. - Рост цены жилья (сколько квартира дорожает в год). - Доходность альтернативы (депозит или фонды). **Если ставка ниже роста цен, бери. Если выше, копи и не спеши.** Теперь на примерах. 2020-2023 год. Льготная ипотека под 6%, инфляция 8-12%, а новостройки росли в цене на 15-20% в год. Реальная ставка была минус 6%: долг обесценивался быстрее, чем набегали проценты. Кто брал тогда, выиграл дважды: и на дешёвом долге, и на росте цены. Итог: новостройки подорожали на 50-100%. Сегодня. Рыночная ипотека 18,7%, инфляция 6%, жильё дорожает примерно на 8% в год. Ставка выше роста цен больше чем в два раза. Если взять 4 млн на 20 лет, отдашь 15,3 млн, то есть переплатишь 11,3 млн. А льготная под 6% при инфляции 6% это уже другая история: реальная ставка около нуля, а против роста цен она даёт плюс. Поэтому вся первичка идёт через неё. Но есть подвох, о котором мало говорят: у льготной ипотеки скрытая цена. Застройщики закладывают субсидию в стоимость квартиры, поэтому новостройка стоит на 20-25% дороже похожей вторички. Так что 6% не всегда значит «дешевле»: часть выгоды ты просто отдаёшь в цене метра. **Когда снова станет выгодно?** Когда ипотека опустится ниже роста цен на жильё. По сегодняшним цифрам это примерно 8%. То есть жду ипотеку под 8% или ниже, а не «любую, лишь бы взять». Мой план от этого не меняется: покупаю на дне цикла, когда рынок остынет, за наличные из потока. Ипотеку возьму только если она будет дешевле, чем дорожает квартира. Ипотека это не хорошо или плохо. Это цена за чужие деньги. Считай спред, и всё станет очевидно. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Хэштеги: #ипотека #недвижимость #ставка #инвестиции #макро