Чего ждать от рынка на неделе?

**Ваш ребенок никогда не купит себе квартиру. События, которые убили рынок недвижимости в РФ** Во 2 квартале 2020 года в Москве зарегистрировали всего 11 тыс. договоров долевого участия — в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Но почему квадратный метр в столице стоит более 500 тыс. рублей? Почему качество жилья снижается, а на потребителе зарабатывают все, кому не лень? Почему собственные квадратные метры становятся недостижимой мечтой, ради которой люди готовы положить жизнь? __ **2020 год. Пандемия. Самоизоляция. Спрос падает, предприятия закрываются. В том числе строительные.** 16 апреля Президент России предлагает запустить льготную ипотеку, чтобы поддержать граждан и строительную отрасль. Да, ту самую льготную ипотеку. Цель на бумаге — обеспечить граждан доступным жильём. Фактическая цель — спасти стройку от коллапса. Но дело не только в льготной ипотеке. Первопричина — поправки в знаменитый 214-ФЗ. С 1 июля 2019 года строительство объектов, продаваемых по ДДУ, финансируется банками, а не дольщиками. Их деньги хранятся на эскроу и раскрываются после ввода объекта в эксплуатацию. Раньше застройщик привлекал деньги напрямую, предлагая войти в проект на раннем этапе со скидкой. Риск был. Но рынок был рынком — со своими плюсами и минусами. Но появились обманутые дольщики, которым застройщики обещали золотые горы, а обязательства не исполняли. ❗️По разным оценкам, до поправок в 214-ФЗ число обманутых дольщиков достигало 300 тыс. человек. При этом за аналогичный период построили более 21 млн квартир. Доля пострадавших — не более 1,5% от общего количества сделок. Я не утверждаю, что это норма. Но люди тоже должны оценивать риски. Я говорю о другом: решать несистемную проблему радикальным изменением законодательства — неправильно. Представьте: у вас синяк на коленке, а врач предлагает отрезать ногу. __ **Закон вступил в силу, и у схемы появились новые бенефициары — банки.** О каких суммах речь? 1️⃣ Более ₽22,5 трлн кредитов застройщикам, на которых зарабатывают банки. 2️⃣ Более ₽7,3 трлн на эскроу, обслуживание которых тоже приносит доход. 3️⃣ Дополнительный заработок на обороте этих средств. 4️⃣ Ипотечные и страховые продукты. Всё это девелопер перекладывает на конечного покупателя. Более того, банк де-факто руководит застройщиком: определяет, как, когда и по какой цене продавать квартиры, сколько собственных средств вложить и многое другое. __ **Проблема не уникальна** Но, например, в ОАЭ деньги дольщиков тоже хранятся на эскроу, но раскрываются не после ввода объекта, а по достижении ключевых этапов строительства. Это позволяет контролировать процесс и мотивировать застройщика. __ **Возвращаемся к льготной ипотеке** 2020 год. Государство запускает льготное кредитование. Разницу между рыночной и льготной ставками субсидирует оно же. И снова зарабатывает банк, а граждане своими налогами помогают ему зарабатывать. Господдержка сработала: продажи стабилизировались, рынок оживился. Но рост спроса потянул цены вверх. За время действия программы стоимость квадратного метра новостроек улетела в стратосферу. Впервые в истории строящееся жильё стало дороже вторичного. Сегодня разница в Москве — около 50%. __ **Восстановим последовательность** 1️⃣ Поправки в 214-ФЗ и проектное финансирование повышают себестоимость и цены, снижая спрос. Снижать цены застройщикам уже невыгодно. 2️⃣ Начинается карантин. Государство за счёт налогоплательщиков запускает льготную ипотеку. Спрос восстанавливается, цены снова растут. 3️⃣ Начинается СВО, ускоряется инфляция, ЦБ ужесточает денежно-кредитную политику. Себестоимость строительства растёт, а расходы вновь перекладываются на покупателя. Эффект снежного кома. Рынок перестал быть рынком. Результат вы видите сегодня, открывая ЦИАН и понимая: без вашей поддержки ребёнок, скорее всего, никогда не сможет купить собственную квартиру. Можно ли было поступить иначе? Конечно. А зачем? SMLT LSRG SBER GLRX CNRU

**Почему ЦБ сохранит ключевую ставку?** В пятницу пройдет опорное заседание ЦБ. И интрига здесь не в самом решении. В этом году неизбежность паузы со стороны ЦБ мы определили ещё в январе, в рамках анализа федерального бюджета на 2026 год. У ЦБ сформирована методология работы в периоды паузы цикла смягчения/ужесточения ДКП. Она называется «оценка накопленного эффекта». Объясняется так: «эффект от решения по ставке полноценно раскрывается в экономике с лагом в 1-2 квартала». Цель данного механизма — выиграть время в условиях неопределенности, сравнить теорию прошедшего опорного заседания с реальностью и при необходимости скорректировать среднесрочный прогноз. В современной истории РФ цикл паузы никогда не распространялся на одно заседание: если ЦБ делает паузу, то на 4-6 месяцев. В пятницу мы гарантировано увидим сохранение ставки на уровне 14% ______ ⚫️ Главная интрига — среднесрочный прогноз и сигнал на 2027 Сейчас задача у ЦБ сложная: сбалансировать небалансируемое. Во-первых, инфляция и «временность». 7.22% против таргета в 4%. Значительная доля сформированной инфляции не монетарная, а «вызванная временными факторами». Но «временные факторы» носят систематический и регулярный характер: повышение налогов, удары по логистике и производственным мощностям целых секторов экономики. Как ЦБ расценит их на этот раз? Как краткосрочные или долгосрочные проинфляционные явления? Пересмотрят ли среднюю траекторию ставки на 2027 год в сторону проинфляционного сценария (до 13–15% вместо базовых 10.5–12.5%) ? Главная интрига — сменится ли нейтральный сентябрьский сигнал на жесткий октябрьский. Если ЦБ ужесточит риторику, это будет означать фактический конец цикла смягчения и создание опции возможного разворота к повышению ставки в будущем, как мы это было весной 2024. На мой взгляд, мы увидим ужесточение по всем этим пунктам. Мой прогноз: текущая пауза продлится до весны 2027 ______ ⚫️ Уйдет ли расхождение рынка долга и рынка акций Существует мнение, что рынок долга «умнее» рынка акций. Это не означает буквально, что участники там умнее — дело в структуре участников, приоритетах и математике риска. На рынке облигаций основной торговый оборот осуществляют институционалы: банки, фонды, страховые компании и прочие юрлица, оперирующие огромными объемами. Эмоциональных спекулянтов там гораздо меньше, чем на рынке акций, где их доля сейчас составляет 75%. Долговой рынок часто первым замечает проблемы в экономике и начинает распродавать бумаги или закладывать более высокую премию за риск еще до того, как обвалится рынок акций. После объявления паузы в сентябре, индекс ОФЗ довольно резко упал, а индекс Мосбиржи вырос. Сейчас, при ключевой ставке в 14%, государство занимает деньги через ОФЗ на 15 лет под 17%. Простыми словами, рынок долга говорит: есть проблемы. Рынок акций говорит: проблемы в этом нет. Главный вопрос, на который у меня сейчас нет ответа: а ожидает ли рынок акций, что цикл паузы продлится до весны 2027? По моим наблюдениям, консенсус вокруг этого прогноза только начинает формироваться, соответственно, ответ на данный вопрос пока что такой: да, но не в полной мере. Я рассчитываю получить полный ответ на этот вопрос в пятницу. ______ ⚫️ Мои действия По краткосрочным сделкам: В день объявления решения планирую шортить самые ликвидные закредитованные компании (АФК/Самолёт). По среднесрочным сделкам (портфель CRUISE): Общий вектор не меняется: продолжаю очень плавно доводить соотношение акции/LQDT до 90/10. С июля доля акций выросла с 38% до 71%. Точечный темп увеличения до 90% зависит итоговой реакции рынка на пятничное заседание. ROSN LKOH SBER IMOEXF AFKS SMLT

**Чего ждать от рынка на неделе?** На прошлой неделе ожидал широкий боковик 2360-2430. Именно его и получили. Далее, на торгах выходного дня Индекс Мосбиржи вырос с 2430 до 2450 пунктов на фоне новости со стороны The New York Times о том, что «США обсуждали с представителями ЕС и Украины возможность возобновления работы трубопроводов, по которым российский газ ранее поставлялся на европейский рынок» ______ **⚫️ Про газ** В условиях отсутствия детальной информации о ходе диалога между странами-участниками конфликта, нашему рынку остаётся реагировать исключительно на новостные заголовки. Особенно острая реакция происходит на низколиквидных торгах выходного дня, где операции проводят только физлица, чей объем шорта совсем недавно обновлял рекордные значения. К слову, в этой же статье от NYT написано «Представители ЕС встретили эту идею довольно негативно». В силе остаётся утвержденный график полного отказа от российского трубопроводного газа к осени 2027 года. Учитывая, что ещё совсем недавно наш рынок ставил всемирный антирекорд по продолжительности падения (19 недель подряд), данный рост можно объяснить так: отсутствие негатива = повод для локального роста. А наличие отдаленного, гипотетического позитива = так и вовсе отличный повод выбить шортовую массу из позиций. ______ **⚫️ Текущую неделю традиционно делим на две части из-за грядущего заседания ЦБ** Первая часть: понедельник-четверг. В большинстве случаев, рынок демонстрирует очень сдержанную динамику торгов в преддверии заседания ЦБ. Учитывая, что критически важное сопротивление 2400-2430 пунктов (точка Х для рынка, определяющая смену тренда) было пройдено в условиях торгов выходного дня на довольно спорных новостях, я бы ожидал возврат рынка в диапазон боковика, в котором мы торговались всю прошлую неделю. И вторая часть недели: заседание ЦБ. Интриги вокруг пятничного заседания нет: ставку будут сохранять на уровне 14% Главный интерес грядущего заседания заключается в другом явлении. Для него будет отдельный пост. ______ С понедельника по четверг жду возврат рынка в зону ~2400 и боковик вблизи этого значения. Пост заседание ЦБ выйдет в ближайшее время. IMOEXF LKOH SBER YDEX OZON VKCO