Хэштег #циклинвестирования | Тинькофф Инвестиции Пульс

Войти

Добрый день, уважаемые Инвесторы. После долгих перипетий с кредитованием (да, Т-Банк был медленнее конкурентов) наконец получил не просто одобрение, а действительно лучшее предложение на рынке. Напомню, вот предыдущий пост на тему: Итоги кредитного марафона. Совкомбанк ( ) рассмотрел и одобрил заявку за 36 часов, Сбербанк ( ) тоже оказался быстрым. Однако, именно Т-Банк ( ) в итоге предложил мне кредит сроком на 7 лет и ставку 17,7% годовых, сумму больше требуемой на 25%, причем без включённой страховки и дополнительных навязанных услуг. Для сравнения, у Совкомбанка такие же стандартные условия дают ставку 19%, а у Сбербанка — целых 29% годовых. Экономика сделки. Арендная плата покупаемого объекта покрывает почти 40% ежемесячного кредита. Объект по факту недооценён примерно на 30% относительно средней рыночной стоимости. Годовая доходность от аренды составляет от 12% до 17%, что выглядит очень конкурентно на фоне средней ставки по кредиту. Стратегия и смысл сделки. Если разложить по шагам, кейс получился максимально рабочим: доходность актива до 17% годовых приближается к стоимости денег, а арендные платежи позволяют комфортно обслуживать кредит. Дополнительный плюс — существенная недооценка объекта и возможность маневра из-за одобренной суммы больше фактической потребности. Мой цикл инвестирования в действии. Эта сделка завершает очередной цикл моего инвестирования. Полный цикл, которого придерживаюсь: Инвестирую в биржевые инструменты на срок от 1 до 3 лет. Параллельно ищу интересные объекты коммерческой недвижимости (готовый арендный бизнес). Фиксирую прибыль с биржи и на неё покупаю объект недвижимости. Именно так и произошло сейчас — зафиксирую биржевую прибыльв начале 2026 года. И закрою кредитное плечо на покупку актива. Недвижимость становится источником пассивного дохода, пока новые биржевые циклы генерируют капитал для следующих приобретений. Стратегическое мышление. Это диверсификация по времени и классам активов: биржа даёт ликвидность и потенциал роста, недвижимость — стабильность и денежный поток. Кредитное плечо позволяет не ждать накопления полной суммы, а действовать при появлении качественных активов. Кейс складывается идеально — позже обязательно расскажу подробнее про весь цикл и принципы отбора объектов!