10
подписчиков
6
подписок
Андрей Сумбаев | Недвижимость в Москве Помогаю покупать и инвестировать в недвижимость без ошибок 📲 Telegram: @moskva_sumbaevrieltor
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Посты
Ролики
Andrey_Sumbaev
4 ноября 2025
Что купить для инвестиций, если есть 5-7 млн ₽?
Один из сильных вариантов - студия в современном комплексе бизнес-класса с рассрочкой без удорожания.
💸 Финансовая схема
🔴ПВ = 50% (6,5 млн ₽)
🔴Платёж в месяц = около 50 000 ₽
🔴Через год можно перейти на ипотеку под ~13%
💰 После перехода платёж ~65 000 ₽
📊 Цифры говорят сами за себя:
🔴Аренда таких студий от 85 000 ₽
🔴Аналоги рядом уже дороже на 3-5 млн ₽
🔴Через 1,5-2 года прогноз по цене от 15,5 млн ₽ и выше
📍 Почему ликвидно
Компактных студий почти не осталось - новые проекты выходят с большей площадью. А спрос на небольшие форматы с хорошей локацией только растёт 🚀
⚡️ Такие объекты уходят быстро. Важно уметь ловить момент. У меня есть ещё несколько похожих вариантов - подберу под вашу цель: доход, перепродажа или аренда.
📩 Пишите @AndreySumbaev и я покажу реальные примеры.
#Недвижимость #Инвестиции #Москва #Риэлтор #КупитьКвартиру #ПассивныйДоход #ИнвестироватьВНедвижимость #рынокнедвижимости
Andrey_Sumbaev
20 октября 2025
🏙 Новая Москва: почему цены растут даже при “замедлении” рынка
Кажется, рынок замер? На деле - он просто сменил ритм.
Пока кто-то ждёт «дна», в Коммунарке, Саларьево и вдоль новой ветки метро цены продолжают ползти вверх - тихо, но уверенно.
📈 График роста цен Новой Москвы 2025
Почему рост продолжается:
🔴открытие новых станций метро 🚇
🔴строительство школ, детсадов и ТЦ 🏫
🔴активная застройка и ограничение предложения в «старой» Москве 🏗
💡 Если кратко: рынок не спит - он просто делает паузу перед новым циклом.
Задача не «поймать дно», а посчитать свои сценарии и выбрать момент, когда цель совпадёт с возможностью.
Хочешь понять, где точка роста твоих финансов?
Напиши - разложим по полочкам локацию, бюджет и цель. Я предложу 2-3 понятных варианта, как действовать уже сейчас.
#Москва #НоваяМосква #Недвижимость #Ипотека #Инвестиции #КупитьКвартиру #ПродатьКвартиру #РиэлторМосква
Andrey_Sumbaev
6 октября 2025
💡 Многие даже не догадываются, что банк им должен…
Ситуация знакома многим:
взяли кредит, банк в нагрузку оформил страховку, вы закрыли долг досрочно, а про возврат денег никто и не сказал.
Спойлер: вернуть можно, и даже если страховая отказала - шанс всё равно есть.
📜 Что важно знать:
С 1 сентября 2020 года в законе «О потребительском кредите» появилась норма, позволяющая вернуть часть страховки при досрочном погашении кредита.
Неважно, какой кредит - потребительский, авто или ипотека, и какая страховка - жизни или залога.
Главное, чтобы полис был оформлен после этой даты.
📌 Как действовать:
1️⃣ Закрываете кредит и берёте справку о полном погашении.
2️⃣ Подаёте заявление в страховую, прикладывая: кредитный договор, полис и справку.
3️⃣ Ждёте расчёта - сумма возврата зависит от оставшегося срока.
🧮 Пример:
Страховка стоила 50 000 ₽ на 24 месяца.
Вы закрыли кредит за 8 месяцев - вернут около 33 300 ₽ за оставшиеся 16 месяцев.
(Но страховая может удержать «расходы на ведение дела», иногда до 60–70% суммы.)
🚫 Если отказали:
– Направьте претензию с собственным расчётом.
– Затем жалобу финансовому уполномоченному.
– И при необходимости обращайтесь в суд.
💬 Даже если кажется, что всё потеряно - проверьте договор. Возможно, часть ваших денег всё ещё ждёт вас.
———
Меня зовут Андрей Сумбаев, я риелтор Москвы.
Здесь делюсь полезными новостями и информацией о недвижимости, финансах и выгодных решениях.
#ипотека #финансы #недвижимость #страховка #лайфхак
Andrey_Sumbaev
3 октября 2025
📌 Делюсь кейсом
В октябре 2024 клиент купил 3-комнатную квартиру с отделкой в ЖК «Зиларт» за 25,1 млн₽ (12 млн - семейная ипотека, 13 млн - свои).
Что у застройщика сегодня:
▫️ Сдача 2025 - от 38,9 млн₽
▫️ Сдача 2027 - от 29,8 млн₽
📈 Итог: +13,8 млн₽ к цене (+50%), а на вложенный капитал - х2.
#Стратегия проста: сдавать квартиру за -150 тыс./мес. и гасить ипотеку.
Через 8 лет кредит закрыт, квартира стоит около 45 млн₽.
👉 Вложил 13 млн₽ - получил актив за 45 млн₽.
⚠️ Не все объекты так растут. Именно поэтому важна работа риелтора: отобрать проект с #потенциалом - где рядом метро, строится инфраструктура и есть спрос.
Я не просто подбираю квартиры - я делаю так, чтобы недвижимость приносила #прибыль и #капитал рос.
Andrey_Sumbaev
1 октября 2025
📰 Семейная ипотека: что обсуждают и почему важно знать уже сейчас
В Госдуме рассматривают проект модернизации программы «Семейная ипотека».
Предлагается дифференцировать ставки по числу детей:
• 👶 1 ребёнок до 12 %
• 👶👶 2 ребёнка около 6 %
• 👶👶👶 3 и более детей - 2-4 %
📌 Закон ещё не принят, но изменения могут вступить в силу в ближайшее время.
⏳ Пока действует ставка до 6 % годовых. Программа распространяется на покупку жилья в новостройках любого класса, с ремонтом или без.
❗️Важно действовать сейчас, чтобы сохранить для себя выгодные условия до возможных изменений.
Andrey_Sumbaev
29 сентября 2025
🏗 Рассрочка от застройщика - инструмент или ловушка?
Сегодня почти каждый застройщик предлагает рассрочку. Звучит заманчиво: не нужно брать ипотеку, вносишь часть суммы - и дальше платишь постепенно. Но стоит разобраться глубже.
📌 В чём суть:
Застройщик даёт возможность разбить оплату на несколько частей (обычно до сдачи дома). Иногда без процентов, иногда - с небольшой наценкой.
📌 Плюсы:
✔️ Можно зайти в проект с минимальным первым взносом.
✔️ Нет банковских комиссий и переплат.
✔️ Гибкие графики платежей - подстраиваются под покупателя.
📌 Минусы:
- Рассрочка ограничена сроком строительства. Чем ближе сдача дома, тем меньше времени платить.
- Итоговая цена квартиры часто выше, чем при полной оплате.
- Если не внесёте очередной платёж вовремя - можно потерять квартиру и часть средств.
📌 Когда это выгодно:
✔️ Если хотите «застолбить» квартиру на старте продаж, но пока нет всей суммы.
✔️ Если уверены в стабильности дохода и сможете закрыть всю сумму до сдачи дома.
Итог: рассрочка может быть хорошим инструментом, но только для тех, кто реально просчитал свои возможности и сроки. Для остальных - это скорее ловушка, чем помощь.
Andrey_Sumbaev
24 сентября 2025
💰 Субсидированные ставки от застройщика - стоит ли доверять «ипотеке от 0,1%»?
На билбордах и сайтах застройщиков можно увидеть громкие обещания: «Ипотека от 0,1%!»
Звучит как сказка, но давайте посмотрим внимательнее.
📌 В чём суть:
Застройщик делает скидку банку, фактически «доплачивая» за вас проценты по кредиту. В итоге первые годы вы действительно платите копейки.
📌 В чём подвох:
• Цена квартиры в таких проектах почти всегда выше средней по рынку. То, что экономите на процентах, закладывается в стоимость.
• Ставка «от 0,1%» действует ограниченное время (например, первые 1-3 года). Потом включается стандартная ставка, и платёж растёт.
• Если решите продать квартиру раньше - выгода может оказаться минимальной.
📌 Когда это может быть выгодно:
✔️ Если планируете быстро закрыть ипотеку (погасить досрочно).
✔️ Если важно минимизировать платёж на первых порах.
✔️ Если квартира нужна «для себя», а не только как инвестиция.
Итог: инструмент рабочий, но далеко не универсальный. Перед решением важно посчитать итоговую переплату и сравнить её с обычной ипотекой по рыночной ставке.
Andrey_Sumbaev
22 сентября 2025
❕Наследство и налоги: разбираемся
Какой налог платить, если владеешь недвижимостью меньше трёх лет?
🔴Налоги в этом году немного поменялись, но сроки владения осталось прежними.
➡️Если квартира получена по наследству, минимальный срок владения составляет 3 года.
Важно: СРОК ВЛАДЕНИЯ считается с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права.
➡️Если продаёте раньше, то возникает налог на доходы (НДФЛ).
Ставка от 13%, но налоговую базу можно уменьшить законно.
🔴В следующем посту расскажу, как уменьшить этот налог
#недвижимостьМосква #Москва #налогиприпродаже
Andrey_Sumbaev
17 сентября 2025
🏡 Цены на квартиры: что происходит сейчас?
Друзья, без сухой статистики и сложных терминов. Скажу прямо: цены на новостройки растут. За последние месяцы +4,3% к квадратному метру.
📈 Москва +9,4%. Минимум за метр уже 381 000 ₽.
📈 Питер не отстает и составляет около 250 000 ₽.
А вот кое-где цены даже просели:
- Архангельск -2,1%
- Мордовия -1,9%
- Хабаровский край -2,2%
Что это значит? Всё просто: если думаете о покупке - не затягивайте. Тренд на рост очевиден.
💡 Совет: не паникуем! Недвижимость всегда колебалась, но те, кто действует с холодной головой, находят лучшие решения.
А как вы считаете, стоит ли ждать падения цен или лучше заходить в рынок уже сейчас? 👇
#недвижимость #инвестиции #квартиры #ипотека #финансы #вложения
Andrey_Sumbaev
11 сентября 2025
Семейная ипотека как инвестиционный инструмент: магия сложного процента
Многие думают, что ипотека - это долг и переплата.
Но если речь идёт о семейной ипотеке с низкой ставкой, то это не просто возможность купить квартиру, а реальный инвестиционный инструмент.
🔑 Как это работает
Представьте:
• Квартира стоит 10 млн ₽.
• Ваши собственные вложения - 2 млн ₽ (первоначальный взнос 20%).
• Остальное финансирует банк по льготной семейной ипотеке.
Через 3–5 лет квартира дорожает на 20% → теперь её цена 12 млн ₽.
📈 Ваша прибыль +2 млн ₽.
А вложили вы всего 2 млн ₽.
➡️ Итог: 100% доходности на собственный капитал, при том что рынок вырос «всего» на 20%.
🏦 Почему это возможно
Льготная ставка семейной ипотеки делает кредит не обузой, а рычагом (leverage).
Вы используете деньги банка под минимальный процент, чтобы увеличить доходность своих вложений.
⚠️ Важно учитывать:
— не каждая квартира подходит под такую стратегию;
— нужно выбирать ликвидные районы с перспективой роста;
— стоит просчитывать не только рост цены, но и арендный поток.
⸻
Я помогаю инвесторам подбирать квартиры в Москве и Подмосковье, где ипотека работает в плюс.
#недвижимость #инвестиции #Москва #ипотека #риэлтор
Andrey_Sumbaev
9 сентября 2025
🍁 Начало осени - самое время подвести итоги лета по всей Москве. За три месяца витрина заметно сузилась: в продаже стало меньше жилых комплексов и лотов, а следом ощутимее выросли цена за квадратный метр и средний бюджет покупки.
📌 Предложение:
• Лотов в продаже ~43 тыс. - это минимум года, это -18% г/г (год назад ~53 тыс.). Тренд на сокращение витрины подтверждён по городу, в том числе из-за «тонких» стартов и вымывания бюджетных лотов.
📌 Цены:
• Средняя цена по рынку Москвы ~725,5 тыс. ₽/м², +16,6% с начала года (оценка «Метриум»). По округам сильнее всего прибавил ЗАО (до +6,5% м/м), а снижение заметили лишь в Троицком АО.
📌 Чеки:
• В массовом сегменте средний бюджет сделки ~17,4 млн ₽, это +2,5% м/м и +18% г/г как следствие укрупнения экспозиции и меньшего числа «дешёвых» вариантов.
📌 Контекст по проектам/витрине:
• Запуски новых проектов в Москве за январь–август –34% г/г; после всплеска в июле август снова в минусе (–18% г/г). Меньше стартов → уже витрина → дороже метр и финальная покупка.
Итог: по всему городу мы видим ту же логику, что и внутри старых границ, но эффект сильнее: меньше лотов и стартов - выше ₽/м² и средний чек.
Нужен разбор под ваш бюджет/округ и где ещё остался торг? Напишите и я соберу выжимку по проектам и действующим акциям.
#новостройки #инвестиции #Москва #прибыль #доход
Andrey_Sumbaev
25 августа 2025
Реальный кейс: как #инвестиция в новостройку принесла +40% за 4 года 💸
Теория - это хорошо, но цифры говорят громче. Расскажу реальный пример одной из удачных сделок.
👨💼 2020 год, клиент с целью вложить средства так, чтобы не потерять их в инфляции и при этом реально увеличить #капитал.
Было принято решение купить квартиру в новостройке Москвы, ЮЗАО, рядом с местом, где планировалось открытие новой станции метро.
📌 Параметры сделки:
• Стоимость квартиры на старте - 6,5 млн руб.
• Первоначальный взнос - 1,3 млн руб.
• Остальное - ипотека под льготную ставку 6% годовых.
Что произошло дальше:
📈 К концу 2021 года квартира стоила уже 8 млн руб.
📈 В 2024 году цена достигла 9,1 млн руб. (+40% от покупки).
💸 Объект сдавался в аренду за 50 000 руб./мес., что полностью покрывало ипотеку.
Итог через 4 года:
✔ Прирост стоимости +2,6 млн руб.
✔ Доход от аренды около +0,8 млн руб.
👉 Общая #прибыль составила примерно 3,4 млн руб. при вложении всего 1,3 млн.
⚡️ Доходность на вложенный капитал составляет более 60% за 4 года.
❓Хотите, чтобы я еще делился примерами из практики? Был ли у вас похожий опыт инвестиций в недвижимость?
Andrey_Sumbaev
23 августа 2025
Топ ошибок при инвестициях в недвижимость, которые могут обернуться потерей капитала 💸
1⃣ Смотреть только на цену покупки
Дешевле не значит выгоднее: #ликвидность и перспективы района важнее.
2⃣ Закрывать глаза на юридическую проверку
Обременения, долги, споры по наследству или незаконные перепланировки могут обнулить вашу инвестицию. Проверка документов обязательна всегда.
3⃣ Игнорировать анализ рынка
Покупать «на эмоциях» или «потому что советовали друзья» — путь в никуда. Нужно смотреть динамику цен, аренды, спрос в конкретном районе, #перспективы инфраструктуры.
4⃣ #Инвестировать в неликвидные объекты
Кладовки, апартаменты, гаражи, квартиры в старых домах без ремонта могут выглядеть заманчиво, но ликвидность у них минимальная. В кризис их продать очень трудно.
5⃣ Отсутствие стратегии
Купить «чтобы было» — слабая позиция. В недвижимости важна цель: капитализация или поток? Краткосрочный арбитраж или долгосрочная аренда? Без стратегии вы не инвестор, а случайный покупатель.
📊 При грамотном выборе объект способен приносить от 12 до 20% годовых за счёт аренды и роста стоимости. А главное — это материальный актив, который защищает капитал в кризис.
Недвижимость работает на тех, кто подходит к ней системно. В следующих постах разберём реальные кейсы, где вложения окупились уже через 4–5 лет 🏙
Andrey_Sumbaev
21 августа 2025
🏠 Недвижимость или вклады в банк: что выбрать в 2025?
Инвесторы привыкли работать с депозитами, облигациями и акциями. Каждый из инструментов имеет свою роль: вклад даёт спокойствие, облигации - предсказуемость, акции - шанс на высокий рост. Но всё больше капитала сегодня перетекает в недвижимость. Почему?
• В начале 2025 года ставки доходили до 21% годовых, к лету они уже снизились до 17-18%. Логика проста: если ключевая ставка ЦБ падает, то падают и проценты по вкладам. Доходность сокращается, а инфляция постепенно «съедает» реальную выгоду.
• Облигации дают фиксированный доход и выглядят надёжнее акций, но по сути ограничены в росте. Плюс остаётся риск дефолта эмитента.
• Акции на длинной дистанции могут приносить 10-15% и выше, но инвестор должен быть готов к сильной волатильности. Это инструмент для тех, кто принимает риск и умеет ждать.
• В отличие от этих инструментов, недвижимость - это реальный актив. За последние 5 лет квартиры в Москве подорожали более чем на 40%. Даже при умеренном росте в 5% в год квартира за 10 млн ₽ через три года будет стоить около 11,5 млн ₽.
При этом арендный доход стабильно держится на уровне 5–7% годовых. И здесь важно: в отличие от депозита или облигаций, недвижимость приносит сразу две выгоды - рост капитала за счёт увеличения цены и текущий доход от аренды.
Что касается ипотеки: многие инвесторы используют её не для того, чтобы «влезть в долги», а чтобы задействовать меньше собственных средств. Если вложить, скажем, 20% от стоимости квартиры, а остальное взять в кредит, то рост цены на 5% будет считаться от всей стоимости объекта, а не только от вашего взноса. В результате эффективность вложенного капитала увеличивается. Это не магия, а простая математика кредитного плеча, которая работает в недвижимости так же, как в фондовом рынке.
Как итог, недвижимость - для тех, кто думает о сохранении и приумножении капитала на годы вперёд.
Недвижимость сочетает в себе сразу несколько преимуществ: защиту от инфляции, пассивный доход, возможность работать с кредитным плечом и контроль над активом. Поэтому именно этот инструмент всё чаще выбирают в 2025 году те, кто ставит на стабильность и долгосрочный результат.
👉 В следующих публикациях я разберу, какие именно объекты на московском рынке выглядят перспективно сегодня и какие ошибки совершают инвесторы, выбирая квартиры без анализа.
#инвестиции #недвижимость #Москва
Andrey_Sumbaev
18 августа 2025
Всем привет 👋
Меня зовут Андрей Сумбаев, я риэлтор в Москве.
Почему именно недвижимость? Всё началось с того, что я сам решил купить квартиру. Казалось бы, что тут сложного: выбрал, посмотрел, купил. Но на деле всё оказалось куда запутаннее — десятки объявлений, бесконечные просмотры, подводные камни в документах и странные предложения.
Тогда я понял: большинству людей нужна помощь, чтобы пройти этот путь быстро, безопасно и с выгодой.
Теперь это моя профессия. Я помогаю своим клиентам находить квартиры, которые не просто подходят именно им, но и обязательно становятся успешным вложением — растут в цене и приносят доход. И это особенно важно, если мы говорим о недвижимости как об #инвестиции: ведь такие решения принимаются не на год, а на десятилетия.
Здесь, в «Пульсе», я буду делиться:
• как выгодно вложиться в #недвижимость и не ошибиться,
• где искать действительно хорошие варианты,
• как сделать так, чтобы квартира не только радовала, но и приносила #прибыль.
Подписывайтесь — расскажу всё просто, понятно и по делу.
