Хэштег #новостройки | Тинькофф Инвестиции Пульс

ДДУ с рассрочкой в законе Банк России таки разработал совместно с Минстроем и внес на обсуждение законопроект, , который законодательно закрепляет и упорядочивает практику с рассрочкой при покупке новостроек. Основные тезисы документа: ◾️В законодательство вводится понятие «договор участия в долевом строительстве с рассрочкой». Это "договор участия в долевом строительстве, предусматривающий уплату цены путем внесения платежей в установленный таким договором период. При этом указанным договором может быть установлена обязанность участника долевого строительства уплатить цену договора в полном объеме после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». ◾️ДДУ с рассрочкой заключается исключительно в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. ◾️До ввода объекта в эксплуатацию деньги участников долевого строительства размещаются на счетах эскроу. А вот платежи после ввода объекта вносятся уже на открытый в уполномоченном банке счёт самого застройщика. В договоре при этом должны быть четко указаны реквизиты этого банка (наименование, адрес, контакты). ◾️Дата последнего платежа по такой рассрочке не может быть позже чем через три года после того, как по проектной декларации истекает срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. ◾️Если рассрочка не погашена к моменту сдачи дома в эксплуатацию, то в передаточном акте указывается, что объект находится в ипотеке у лица, предоставившего рассрочку, до ее полного погашения. ◾️Дольщик вправе полностью или частично погасить долг досрочно. Для этого нужно уведомить застройщика способом, который прописан в договоре, минимум за 30 календарных дней (если в самом договоре не установлен более короткий срок). После погашения застройщик в течение двух рабочих дней должен сообщить дольщику размер оставшейся задолженности или факт полного погашения. При этом досрочное погашение части долга не требует внесения изменений в сам договор — оно просто учитывается в счёт последних платежей. ◾️Если участник систематически нарушает сроки платежей (более трех раз за 12 месяцев) или допускает просрочку более чем на два месяца, застройщик вправе потребовать досрочно погасить всю оставшуюся сумму задолженности. Он направляет уведомление и устанавливает разумный срок для оплаты (не менее 30 календарных дней с момента уведомления). В договоре при этом может быть предусмотрено, что вместо неустойки (пени) кредитор вправе начислить проценты на просроченную сумму — но не более 20% годовых. ◾️Чтобы у банков была полная картина долговой нагрузки клиента, проект предусматривает механизм: банк, где открыт счет (эскроу или расчетный) для платежей по рассрочке, будет передавать сведения о договоре и платежах в БКИ. ◾️Застройщик не сможет делать наценку за саму возможность платить в рассрочку. Цель нововведений - сделать механизм рассрочки более прозрачным и защитить права обеих сторон: и дольщика, и застройщика.

🙄 Что-то я совсем не догоняю, вроде бы как с октября этого года хотят сделать семейную/льготную ипотеку под 12%, а уже сейчас застройщики начинают предлагать РЫНОЧНУЮ ставку около 14%. На скриншотах актуальные предложения от топовых застройщиков такие как: , , и как будто купить у них бетон намного привлекательнее, чем покупать их акции. ❗Похоже, разница будет совсем не ощутимая, когда повысят для тех, у кого один ребёнок 12%, когда двое 10% и трое 8% — это ответ на вопрос, почему вторичка по всей России начала вновь дорожать. У меня достаточно много клиентов, чьи портфели я веду по основной работе, и на фоне того, что сейчас происходит, выслушиваю достаточно много критики того, что лучше бы ввязались в ипотеку, чем сидеть на облигациях и на денежном рынке, НО... ... если посмотреть на условия ипотеки, то оно больше говорит о том, что чем больше у вас денег, тем под меньший процент готовы выдать ипотеку. Именно на это у меня и был расчёт, ещё когда 3 года назад говорил про худший сценарий событий (мы как раз в нём находимся) в котором выход будет только один, а это продолжать копить! 🤗 Кстати, вчера выложил в свой закрытый канал очередную подборку надёжных корпоративных облигаций со сроком до 3-х лет. И пока её делал, заметил, что доходность для внесение единоразовых накоплений будет составлять 14%, а вот если вносить ежемесячно, то может достигать и до 16%. А вот если вдруг с конфликтом что-то будет ясно, тогда можно будет получить премию аж до +10% к текущим показателям доходности. 🔥 P.S. Ради смеха обратите внимание на мой последний скриншот новости, это конечно чёрный юмор, но сейчас реальность по ценам такая, что место на кладбище в Москве оценивается в такую же стоимость, что и купить квартиру-студию. 🤣👍 В любом случае, получается купить гроб, так как даже если вы когда-то удачно купили маленькую квартиру, вы всё равно не сможете продать маленькую площадь, чтобы купить побольше.

🏗 GloraX: старт масштабной экспансии в Сибирь и первый проект в Омске Федеральный девелопер GloraX получил разрешение на строительство первой очереди своего дебютного сибирского проекта — жилого комплекса «Статус на Заозерной» в Омске. Ключевые параметры проекта: • Формат реализации: проект строится в рамках механизма комплексного развития территории (КРТ) по договору, подписанному в августе 2025 года. • Масштаб первой очереди: два многоквартирных дома переменной этажности (от 1 до 25 этажей) на 1 455 квартир. Общая жилая площадь составит 65,2 тыс. кв. м. • Инфраструктура: помимо жилья, проект включает образовательный кластер на 340 мест (детский сад и начальная школа), коммерческие помещения, комьюнити-центр и благоустроенную общественную набережную. • Текущий статус: получение разрешения позволяет компании запустить активную фазу стройки и открыть официальные продажи, что увеличит общий объем текущего строительства девелопера. Вывод: Для GloraX выход в Омск — это важный стратегический шаг в рамках региональной экспансии. Компания придерживается своей классической бизнес-модели: заходить в новые субъекты с флагманскими проектами бизнес- или премиум-класса в видовых локациях для быстрого формирования сильного бренда. Использование механизма КРТ снижает инфраструктурные риски, а диверсификация географии присутствия за пределы макрорегионов (Москва и Санкт-Петербург) позволяет застройщику поддерживать темпы роста операционных показателей в условиях жесткой макроэкономической среды и высоких ставок.

🏢 Изнанка рынка недвижимости, о которой не пишут в глянцевых буклетах. Знакомая ситуация: застройщики бодро рапортуют о новых ЖК, менеджеры в костюмах обещают золотые горы, а мы смотрим на ценники и крутим пальцем у виска. Давайте смотреть на вещи трезво и без иллюзий. Рынок мутировал. То, что нам сейчас предлагают наши строительные гиганты вроде ПИКа или Самолета , порой напоминает изощренный финансовый аттракцион. Вот несколько инсайдов о том, что на самом деле творится за строительными заборами: 🧪 Скрытая химия цен: 12 миллионов за клетушку. Забудьте про ценообразование от себестоимости. Цены сейчас искусственно «натягиваются» на лимит семейной ипотеки в 12 млн рублей. Банки и девелоперы в одной лодке — им нужно впихнуть в эту сумму максимальную маржу. Доходит до абсурда: внутри одного и того же дома квадратный метр в микро-студии стоит на 35% дороже, чем в нормальной трешке! Покупая студию, вы переплачиваете просто за воздух и чужую жадность. 👔 Менеджеры-временщики и «коллекторы» в отделах продаж. Эпоха харизматичных и идейных строителей ушла. Балом правят наемные топ-менеджеры, главная цель которых — выполнить годовой KPI и забрать жирный бонус, а что будет с домом через 5 лет, им плевать. Отсюда и лезут эти опасные схемы с рассрочками. А знаете, к чему это привело? Классические отделы продаж превращаются в «коллекторские» агентства. Застройщикам приходится нанимать десятки людей, которые будут просто выбивать из покупателей долги по этим самым рассрочкам. 👷‍♂️ Катастрофа на стройке: 12 000 ₽ в день кэшем. К 2027 году в Москве наобещали сдать 13 млн квадратов жилья. Вот только строить их тупо некому! У подрядчиков не хватает десятков тысяч рабочих рук. Дошло до того, что обычные монолитчики диктуют свои правила: они могут просто развернуться и уйти, если им на проходной не выдадут 12 000 рублей наличными за смену. Представляете, как этот шантаж режет маржинальность того же ЛСР или Эталона ? 🌲 Умные деньги (45+) уходят в землю. Пока массы пытаются впихнуться в ипотеку на бетонную коробку, люди со свободным капиталом от 30 млн рублей действуют иначе. Поколение 45+ массово голосует рублем за землю. В хороших районах Подмосковья участки за год взлетели в цене на 30%! Плюс скупают коммерцию под офисы. Там нет льготных ипотек и пузырей — только понятный бизнес. А остальной кэш спокойно приносит прибыль на депозитах Сбера или в надежных облигациях. 📱 Молодежь в заложниках у красивых картинок. Интересный факт: соотношение средних зарплат к стоимости базового жилья сейчас такое же, как 20 лет назад. Жить можно. Но молодежь больше не хочет заезжать в «стартовые» панельки на окраинах. Насмотревшись красивых картинок в Pinterest, им подавай панорамные окна, мрамор и натуральный шпон. Люди сами себя убедили, что нормальный ремонт не сделать дешевле 120 000 рублей за квадрат. В итоге: хотелки в космосе, а реальный бюджет — на уровне плинтуса. 🇫🇮 «Финский парадокс» и сила наших денег. Немного макроэкономики. В Европе начали снижать ставки, и недвижка там пошла в рост. Везде... кроме Финляндии. Там цены летят вниз. Почему? Потому что финский рынок исторически держался на деньгах покупателей из России (в основном из Питера). Как только санкции отрезали этот поток, рынок соседей просто схлопнулся. Вот вам и наглядный пример того, кто на самом деле оплачивал банкет. 🔑 Аренда без хлопот? Ключ в пожарном гидранте Статистика трубит: средняя аренда по стране упала на 10%. Не обольщайтесь! Это старые, убитые «бабушатники» тянут цифры на дно. Зато хваленые корпоративные сервисы аренды пробивают дно качества. Крупные компании обещают собственникам сдачу «без забот», но по факту не анализируют рынок, не борются за нормальную цену, а весь их сервис сводится к квесту для арендатора: «Приезжайте сами, ключ спрятан в пожарном гидранте в подъезде, посмотрите и переведите деньги».

🔥 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 2026: КОГДА ПОКУПАТЬ, А КОГДА БЕЖАТЬ? 🔥 Друзья, давайте честно. Льготная ипотека умерла, а рыночная под 17% — это не ипотека, а кредит на уничтожение бюджета. 🪦 Застройщики в панике? Нет, они просто... строят в никуда. 📉 Факт №1. «Кладбище квадратов» На российских стройках скопилось 10 млн кв. м нераспроданного жилья. 🤯 👉🏻 Почти каждая 3-я квартира пустует даже на этапе сдачи ключей. Такого не было даже в ковидном 2020-м. 📉 Факт №2. Цены не упадут, но и не взлетят Забудьте про рост «до луны» в 2027–2028. 📈 Максимум — инфляция (5-6% в год). Девелоперы будут дарить вам технику, ремонт и машино-места, лишь бы не снижать прайс официально. ✅ Что выгодно СЕЙЧАС? Готовые новостройки. 🏗️🔑 Почему? 1. Берёте по льготной ипотеке (до 8%). 2. Видите кривые стены и текущую крышу ДО покупки. 3. Въезжаете завтра, а не через 3 года. ⚠️ Но! Опасность на горизонте Как только ЦБ снизит ставку до 12% (вероятно, к концу 2026), случится взрыв спроса на вторичку. Прямо сейчас квартиры с рук дешевле новостроек в среднем на 47%! 🚀 Это огромная пружина. Когда ипотека подешевеет, народ ринется покупать готовый, дешевый «вторичный бетон». 💰 Для продавцов: Терпение — это деньги Продавать квартиру в 2025? Это подарить её спекулянту за полцены. 🎁 Ждите ставку 12%. При таких цифрах начнется рефинансирование старых кредитов, и цены на вторичку подтянутся на 15-20% вверх. 💎 Итог: · Покупаете под ключ → берите готовую новостройку сейчас. · Инвестируете на 3-5 лет → копите кэш на вторичку в 2027. · Продаёте → ставьте будильник на «12% ЦБ». ⏰ Ваше мнение: Упадёт ли «вторичка» ещё сильнее, когда ключевая ставка пойдет вниз? 👇

Привет, капиталисты! С вами 🤝 🧐Что сейчас происходит на рынке недвижимости? 🏗️ Что в Москве, что в Питере - цены на новостройки запредельные. Я не знаю, кто это сейчас покупает. Вот серьезно. С текущими ценами брать у застройщика можно разве что если вам надо пристроить семейную ипотеку, и то большой вопрос - стоит ли…так как на вторичке / переуступке аналогичную квартиру можно купить на 10-20% дешевле. Окупится ли семейная ипотека в таком случае? Скорее всего, нет 👎 По аренде: рекордный ввод апартов в этом году в Санкт-Петербурге, инвесторам приготовиться. Заработать будет еще сложнее. Больше конкуренция: и среди тех, кто покупал целенаправленно под сдачу, и тех, кто накупил квартиры за последние 2-3 года на всеобщей эйфории в недвижке, и сейчас по тем или иным причинам начинает их продавать или сдавать в аренду. 💬Не будем забывать, что сейчас кризис, людей увольняют, малый и средний бизнес разоряется. Соответственно, становится больше людей, которые ранее купили себе квартиры в семейные ипотеки или гос поддержку, а теперь не могут ее обслуживать, и они решают либо продать актив, либо сдавать в аренду. 👉 На этом фоне следующая новость, согласно статистике рынка: за квартал предложение съемных квартир увеличилось на 9–12% за счет выхода инвестиционных новостроек и наследственного жилья. На фоне невысокого спроса средние ставки аренды снизились. 📉 Помимо фактора сезонности, на снижение активности арендаторов повлияло сокращение притока специалистов в Москву на фоне уменьшения активности в секторе малого и среднего бизнеса. 🌇Расширение экспозиции и невысокий спрос на съемные квартиры привели к тому, что по итогу первого квартала средние цены на аренду жилья в столице снизились, а рантье стали охотнее идти на уступки. 🚨ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ - пишу о лайфстайле, сделках на бирже и в недвижимости 🤝 «Бумажная» недвижимость на (акции Московской биржи хоть и не держу, а вот следующие компании вам могут быть интересны): - ЛСР, строит в основном в Москве и Питере - застройщик номер 1 по стройке. Закредитован. Не держу - застройщик номер 2. Массовый сегмент - Глоракс. Относительно новый игрок на рынке. Строит в Питере и Москве. - ЦИАН. Агрегатор. Чем дольше держится обьявление, тем лучше для них - старейший девелопер. Вышел удручающий отчет за 2025 год. - фонды недвижимости от Т-банка - ЗПИФы от Парус, коммерческая недвижимость.

🏦 Как банки кинули стройку? Что происходит вокруг ГК Самолёт ⚡ Публичная порка или игра на публику? Глава Сбербанка Герман Греф публично осудил обращение ГК Самолёт к правительству за финансовой помощью. Назвал эту историю «странной» и фактически — жертвой собственного пиара. По его словам, критической ситуации у компании нет, ликвидности достаточно, а слухи о возможном «крахе» преувеличены. Звучит как спокойный технократический комментарий. Но если копнуть глубже — картина выглядит совсем иначе. 👇 💰 50 миллиардов заработали — 52 миллиарда отдали Как отмечает финансист Евгений Коган, за полгода Самолёт заработал колоссальные 50 млрд рублей. А 52 млрд — компания направила банкам-кредиторам. Формально прибыль есть. Фактически — убыток. Компания работает, строит, продаёт, запускает проекты — но весь денежный поток уходит на обслуживание долга. По данным открытых источников, общий долг девелопера Самолёт достиг порядка 700+ млрд рублей. В условиях высокой ключевой ставки и охлаждения ипотечного спроса такая долговая нагрузка начинает давить даже крупнейших игроков рынка. 📉 Именно этим, на мой взгляд, и объясняется публичная огласка ситуации менеджментом застройщика Самолёт. 🏦 Парадокс: помощь просят у тех же, кто кредитует Самое интересное — кто основные кредиторы. Это государственные банки Сбер и ВТБ Те самые, которые подписывали с ГК Самолёт соглашения о стратегическом партнёрстве на ПМЭФ. 🤝 Компания запрашивала льготный кредит примерно на 50 млрд рублей, предлагая блокирующий пакет акций. Правительство решило: положение не критическое, прямой господдержки не будет. Рекомендовано договариваться с банками. С банками, которые уже являются крупнейшими кредиторами. Абсурд ситуации в том, что руководство Самолёта просит помощи у государства, потому что государственные банки — Сбер и ВТБ — присосались как пиявки и высасывают все соки. И при этом публично заявляют: всё нормально. 🔥 Это уже не просто долг. Это борьба за контроль? На мой взгляд, история гораздо глубже, чем «поиск крайнего» в проблемах Самолёта. Речь может идти о переделе собственности. Контроль над крупнейшим девелопером — это не просто бизнес. Это земля, проекты, доступ к рынкам, влияние на региональную застройку и инфраструктуру. Менеджмент пытается сохранить контроль и не оказаться в долговой яме у государственных ростовщиков. Банки, в свою очередь, действуют строго в корпоративной или даже бандитской логике: есть долг — надо вернуть или «поставим на счётчик». Но возникает вопрос: где в этой схеме баланс интересов экономики и пострынка недвижимости? Пока ситуация напоминает уличную драку: одного мутузят уже втроём, а его «друзья» — Греф и Костин — спрятались и наблюдают из кустов. 👀 Конечно, если станет совсем плохо — Самолёту помогут. Системно значимого застройщика просто так не бросят. Но сейчас мы наблюдаем разборку братков из 90-х — кто будет крышевать комерса. 🧨 Почему это важно для рынка? • высокая долговая нагрузка крупнейшего застройщика • снижение спроса после сворачивания льготной ипотеки • дорогие кредиты • сокращение новых стартов Если давление на ГК Самолёт усилится — это отразится на бывшем рынке недвижимости, на темпах ввода жилья, на ценах и на инвестиционной привлекательности сектора. Это уже не частная история одного девелопера. Это индикатор состояния строительной отрасли и всего реального сектора экономики. Все, кто что-то делает, находится в кабальном рабстве у циничных спекулянтов на государевой службе. 💬 Вопрос простой: это рыночная логика или борьба за контроль над активом? ________

ШОК-ЦИФРЫ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ВАС СНОВА ОБМАНЫВАЮТ? Вы верите в «рекордный» ввод жилья и «растущий» спрос? Пора открыть глаза. Рост ввода на 0.4% до 108.1 млн кв. м — это не победа, а стагнация. И этот «рост» обеспечили не многоквартирные дома (их ввод упал на 2%), а частные дома (ИЖС), доля которых составила 59%. То есть, рынок коммерческого строительства новостроек — в глубоком минусе. Вы все еще думаете, что это фундамент для роста цен? МИФ 1: «СПРОС РАСТЕТ БЛАГОДАРЯ ДОХОДАМ» Да, реальные доходы выросли на 7.4% в 2025 году. Но что это меняет? Ипотека в штуках просела на 25.7% за год. Рынок держится только на госпрограммах, которые составляют до 77-83% всех выдач. Без «Семейной ипотеки» рынок бы рухнул. И это ненадежная подпорка: с февраля 2026 условия ужесточаются, а ставки по рыночной ипотеке все еще зашкаливают за 21%. Где тут здоровый спрос? Его нет. Есть искусственная стимуляция, которая маскирует проблему. МИФ 2: «ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕ УСПЕВАЕТ ЗА СПРОСОМ» Это ложь. Запуск новых проектов застройщиками упал на 12% в 2025 году. Эксперты открыто говорят: в 2026-2027 годах резкого роста ждать не приходится, сектор МКД будет под давлением высокой стоимости финансирования. Застройщики не верят в устойчивый спрос и не запускают новые масштабные проекты. Они завершают старые. А значит, в будущем может возникнуть дефицит готового жилья, но не из-за ажиотажа, а из-за паралича индустрии. ГЛАВНЫЙ СКАНДАЛ: ОТКУДА ВЗЯЛИСЬ «РЕКОРДЫ»? Приготовьтесь. Данные по вводу ИЖС в декабре 2025 года в ряде регионов показывают аномальный рост от 1000% до 9000% (Тульская, Московская, Волгоградская области и др.). Это статистическая аномалия, которая и «вытянула» годовой показатель. На ум приходит слово «приписки». Вам все еще кажется, что официальным цифрам можно доверять слепо? ИТОГ: ВАС ВЕДУТ В ТУПИК Рынок замер в неестественной позе: доходы есть, но рыночная ипотека недоступна. Спрос есть, но только льготный и исчерпаемый. Стоимость стройматериалов растет (песок +17.9%, бетон +11%), но запуски новых проектов падают. Это не фундамент для роста. Это пузырь на костылях господдержки. P.S. Пока большинство рапортует о «стабильности», умные деньги ищут точку выхода. Мы разбирали механику этого надвигающегося кризиса еще в прошлом месяце в закрытом канале . Там нет пропаганды «вечного роста» — только анализ цифр и трендов, которые видны за горизонтом официальных сводок. Подписка — всего 59₽. Это цена за то, чтобы не оказаться в числе тех, кого снова заставят «держать» активы на самом пике перед обвалом. Вы все еще верите в сказки? Или готовы увидеть реальную картину? Решать вам.

Привет, капиталисты! С вами 🤝 🏠Рынок первичной недвижимости Москвы для инвесторов сейчас практически мертв. Предложения от застройщиков на этапе старта продаж в 95% случаев - пустышка 🤷‍♂️ 🧐Почему в последнее время я не так часто пишу про новостройки? - Потому что разбирать нечего. На сайтах девелоперов нет предложений с заведомо заниженной ценой (ошибка маркетологов, недооценка локации или спроса на проект), которые раньше давали инвесторам возможность заработка СВЕРХ рынка и выше доходности по депозитам. 👉Сейчас цены на старте продаж сразу завышены и равняются стоимости аналогичных квартир на реальном, вторичном рынке недвижимости. 💬Пример: Новый проект «Серегина, 5» (MR Group). Цены на этапе «закрытых продаж» — уже ориентир 800 тыс. за кв.м, сдача в 2029 году. В бетоне, без отделки. При этом рядом уже сдан качественный жилой комплекс Prime Park, где можно купить готовое жилье по схожей цене (800 тыс. – 1 млн за кв.м). Покупать «бумагу» по цене «бетона» с ожиданием 3.5-4 года — нерационально, мягко говоря. 🗣️Но отделы продаж и агенты по новостройкам будут петь оды проекту и говорить, что ценник тут будет по 1.5 млн за метр, как в ЦАО. Нет, не будет. Метро Динамо - локация хорошая, MR - застройщик классный, стоит в целом достаточно качественно. Но локация не может прыгнуть выше головы. На «вторичке» сейчас в Пресненском районе в ЖК Lucky от Vesper (один из лучших застройщиков премиум-сегмента), цены по ~1.5 млн за метр, но с ГОТОВОЙ отделкой хорошего уровня (проект сдавался с отделкой от застройщика). Цены отросли со старта продаж почти в 3 раза (старт был в далеком 2018 году). И это Пресня - один из самых престижных и дорогих районов ЦАО (после Хамовников). Проект не такой массовый. Почувствуйте разницу. Где Динамо, а где Пресня? 🧐Что происходит? Массовые инвестиции в новостройки закончились несколько лет назад. Вся активная реклама и медийный шум — это попытка застройщиков поддержать продажи и маржу в условиях дорогого финансирования. ⁉️Где тогда можно заработать? Деньги на рынке остались, но они ушли в менее публичные, более сложные сегменты, требующие глубокой экспертизы и связей: 1️⃣Коммерческая недвижимость. Высокий потенциал доходности, но высокие риски. Требует анализа не квадратных метров, а денежных потоков и локации. 2️⃣Нетипичные скидки от застройщиков. Не на старте, а в середине или конце стройки, когда девелоперу срочно нужно выполнить финансовые условия банка. Редко, но бывает. Золотых гор тут не будет, но иногда такие «срочные» продажи действительно позволяют купить объект недвижимости ниже рынка. Ниже вторички и уж тем более - строящихся конкурентов. 3️⃣Работа с переуступками и срочным выкупом. Покупка у «инвесторов», которые не рассчитали силы и вынуждены продавать активы с дисконтом (иногда в убыток) перед самой сдачей дома. Требует постоянного мониторинга рынка и быстрых решений. 🟰 Вывод: Чтобы получить доходность выше банковского вклада, нужно перестать верить маркетингу застройщиков. Необходимо искать либо доступ к выгодным сделкам, либо глубокую экспертизу по нишевым стратегиям, либо партнерство с теми, кто «в теме». 🚨ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ - пишу о лайфстайле, сделках на бирже и в недвижимости 🤝 «Бумажная» недвижимость на (акции Московской биржи хоть и не держу, а вот следующие компании вам могут быть интересны): - ЛСР, строит в основном в Москве и Питере - застройщик номер 1 по стройке. Закредитован. Не держу - застройщик номер 2. Массовый сегмент - Глоракс. Относительно новый игрок на рынке. Строит в Питере и Москве. - ЦИАН. Агрегатор. Чем дольше держится обьявление, тем лучше для них - старейший девелопер - фонды от Т-банка

🔥 ШТОРМ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: Почему "пенсионерские схемы" гонят спрос в новостройки и что это значит для инвесторов? 📈 Тренд: Из-за волны мошеннических схем с пожилыми продавцами (когда сделки через суд массово отменяют) покупатели бегут от вторички к застройщикам. Эксперты фиксируют рост спроса на новостройки на 10-15%, так как люди готовы переплатить за безопасность и юридическую чистоту. --- 🎯 КОРОТКО О СИТУАЦИИ: 1. Проблема: На вторичном рынке участились случаи, когда после продажи квартиры пенсионерами родственники через суд оспаривают сделку. Квартиру возвращают, а деньги покупателю — нет (их уже нет у мошенников). 2. Реакция: Покупатели ищут "безопасную гавань". Новостройки (прямой договор с юрлицом-застройщиком) становятся приоритетом, даже по более высоким ценам. 3. Законодатели предлагают решения (заморозка средств на 30 дней после сделки с пенсионером), но пока риски остаются. --- 📊 КАКИЕ КОМПАНИИ НА БИРЖЕ МОГУТ БЫТЬ ВЫИГРЫШЕМ? 🏗️ СЕКТОР №1: ДЕВЕЛОПЕРЫ И СТРОИТЕЛИ Прямые бенефициары перетока спроса. · ПИК — лидер рынка массового сегмента · ЛСР — сильные позиции в Петербурге и Москве · Эталон — фокус на бизнес- и премиум-классе · ГК Самолет — активный рост в Московском регионе 🛡️ СЕКТОР №2: СТРАХОВЫЕ КОМПАНИИ Растущий спрос на титульное страхование. · СберСтрахование (в составе Сбера) — крупнейший игрок · СОГАЗ — государственный гигант · ВСК — специализация на страховании имущества · АльфаСтрахование - (непубличная, но значимый игрок) --- ⚠️ РИСКИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ: 1. Регуляторные изменения — новые законы могут изменить правила игры. 2. Дорогая ипотека — высокие ставки все еще сдерживают рынок. 3. Перегрев в отдельных сегментах новостроек. 4. Макроэкономика — общая ситуация в экономике влияет на все сектора. --- 💡 КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ: ✅ Девелоперы — тактический выигрыш от перетока спроса, но нужно смотреть на конкретные компании (долг, портфель проектов, регионы). ✅Страховщики — структурный рост спроса на титульное страхование может быть долгосрочным трендом. ✅Вторичный рынок — временное давление, но качественные объекты в хороших локациях сохранят ценность. ⚠️Не стоит делать инвестиции только на основе этого тренда — важно анализировать финансовые показатели компаний.

Девочки и мальчики, давайте честно. Цены на новостройки в Москве реально поехали куда-то не туда. Ещё в 2019 году обычная однушка стоила 6-7 млн. Сейчас 33-35 квадратов в самых обычных ЖК у ПИКа стоят уже 19-20 млн. И это не элитка, не башни, а просто комфорт-класс. Почему так взлетело? Раскладываю по полочкам простым языком. 1. Денег в системе стало намного больше Бюджет тогда был около 18 трлн, сейчас больше 40. Вклады граждан были 28 трлн, сейчас около 62. Деньги увеличились в объёме, а количество квартир на всех то не выросло. 2. Почти не осталось нормальных способов сохранить капитал Валюту держать неудобно, зарубежные активы заблокированы, рынок акций ходит волнами, жильё за границей под рисками. А квартира в Москве это что. Стоит и стоит. Понятная вещь. 3. Ипотеки и рассрочки подталкивают спрос Доля ипотеки в новостройках выросла с 36% до 57%. Семейка работает. Плюс застройщики активно субсидируют ставки. И люди реально берут. Иногда с первичным взносом 2-3 млн, и всё, квартира твоя. 4. Строить стало дороже и сложнее Архитектура, социалка, парк, садик, школа, требования города, налоги, рабочие дороги. И застройщики не спешат раздувать стройки. Меньше предложений равно выше цены. Но. Пузырь не растёт бесконечно. Вторичка стоит спокойнее. Зарплаты так быстро не растут. Аренда тоже. Новостройки улетели вперед, но в какой-то момент рынок просто скажет: стоп. Если люди готовы покупать даже по таким ценам, застройщики снова начнут активно строить. И уже в 2026-2027 годах цены могут перейти в режим спокойного роста, а не ракеты 🚀 Так что: 🙏 Да, рост темпов замедлится, не будет однушка по 30 млн нормой. 😭 Но и падения уровня 2019 года ждать не стоит. Как инвесторка, я вижу рынок перегретым, но не сломанным. Выдыхаем, думаем трезво, не кидаемся за толпой. 👇 Любые репосты постов со ссылкой на меня приветствуются. Лайк👍 + Подписка 🫵 = 👏🤝

Привет, капиталисты! С вами 🤝 Сейчас о 👇 ⚠️ Рынок недвижимости переходит в новую фазу Текущие изменения формируют структуру спроса на годы вперёд. Рынок становится более рациональным, а решающими факторами становятся качество продукта, арендная доходность, налоговые риски и локация, а не просто доступность ипотеки. Семейная ипотека становится более адресной С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые условия семейной ипотеки: ▪️только один льготный кредит на семью; ▪️оба супруга должны выступать созаёмщиками; ▪️третьих лиц можно привлекать лишь для добора дохода для одобрения ипотеки (а не как донорство, когда право на семейную ипотеку дает другой человек, который вписывается к вам в договор). Эти меры существенно ограничат объём потенциального спроса на первичном рынке. Несмотря на то, что 24 октября ЦБ снизил ключ до 16,5%, рыночные ипотечные ставки остаются на уровне 20%. Разрыв с льготными программами по-прежнему значителен. Для многих это означает, что ипотечное кредитование без субсидий становится недоступным. Государство сокращает расходы на субсидирование, а рынок постепенно возвращается к стандартным условиям. Формируется новая модель избирательного спроса, где решают не льготы, а продукт и его ценность. Налоговая политика Обсуждение возможной отмены льготы при продаже недвижимости вне зависимости от срока владения усиливает налоговые риски. Фактически это может повысить стоимость выхода из сделки и изменить стратегию поведения инвесторов и собственников. Что ждет участников рынка? ➡️ Девелоперов: снижение доли льготных кредитов приведёт к изменению стратегий продаж. Роль маркетинговых субсидий и «ипотечных скидок» снизится, а на первый план выйдут: качественная продуктовая линейка (планировки, отделка, инженерные решения); гибкие формы рассрочек; дополнительные сервисы. ➡️ Инвесторов: доходность инвестиций всё больше будет определяться локацией и арендной моделью, а не финансовым рычагом. ➡️ Собственников: возможное изменение НДФЛ способно изменить горизонт владения. Часть инвесторов будет продавать активы до вступления новых правил, а другая наоборот, продлит срок владения, чтобы сгладить налоговую нагрузку. ✏️ Итог Главная тенденция — отказ от субсидий как ключевого драйвера рынка. Приоритет смещается к устойчивым параметрам: транспортная доступность, арендный потенциал, низкие эксплуатационные расходы и понятная структура владения. Рынок возвращается к базовым принципам: цена — это не всё, решает ценность. «Бумажная» недвижимость на (акции Московской биржи хоть и не держу, а вот следующие компании вам могут быть интересны): - ЛСР, строит в основном в Москве и Питере - застройщик номер 1 по стройке. Закредитован. Не держу - застройщик номер 2. Массовый сегмент - ЦИАН. Агрегатор. Чем дольше держится обьявление, тем лучше для них - старейший девелопер - фонды от Т-банка

Привет, капиталисты! С вами 🤝 Сегодня речь пойдет про и обзор рынка 👇 Вторичный рынок С середины августа заметил сильный всплеск спроса. Количество зарегистрированных ДКП за сентябрь составило 17759, при среднем годовом значении 16400. Я сам слежу за объектами на вторичке — и не могу найти хорошее предложение. Например, Евро 2 в ЖК Симфония 34 в вайтбоксе стоит примерно 22 млн, тогда как летом она была в районе 19 млн. Итого: +15% за лето. Первичный рынок Цены в среднем выросли на 20–30%. Примеры: — ПИК повышает цены каждый день. Например: в Мичуринском парке студия 12 млн с ключами в мае 2028, а вторичка в этом ЖК 12,5 млн. — MR Group задрал цены до рыночных. Например, ЖК Сет: в июле можно было урвать отличную евро 2 за 16,7 млн, а сейчас такая же стоит 20,3 млн. Рост +20%. — Всё, что сдаётся в 2025–2026 годах, дороже рынка на 10%. Например, ЗИЛ Гранд: евро 2 стоит 23,4 млн в бетоне с ключами летом 2026 года, а на вторичке бетон 21 млн. Разница 10%. Увы, новостройки от застройщиков теперь выше рынка… Можно только искать лучшее из имеющегося. Теперь в новостройках мы делаем ставку не на недооценку, а на развитие локации. А цену стараемся найти максимально адекватную. Ко всему этому стоит добавить, что на рынке дефицит. Ввод жилья к 2030 году сокращается, у ликвидных проектов — высокая распроданность. Застройщики поднимают цены буквально каждый день. Люди теряют лоты просто потому, что долго думают. Что по итогу с рынком? — В новостройках вы платите не столько за саму квартиру, сколько за условия покупки: рассрочку, субсидированную ипотеку, семейку и т.д. — Вторичка растет из-за дефицита хороших предложений. Почему так? — Снижение ключевой ставки. — Массовый переток денег с депозитов в недвижимость (многие люди приходят с кэшем после вкладов). — Высокая распроданность. — Дефицит новых стартов продаж. Что будет дальше? — Ключевая ставка продолжит снижаться. — Ещё больше денег потечёт из вкладов в квартиры. — С 2026 года НДС 22%. Все эти факторы указывают на дальнейший рост цен. Что может остановить рост? — Увеличение количества стартов продаж. — Укрепление рубля. — Снятие санкций. — Доступ иностранных инвестиций. — Снижение инфляции. Как говорится: «Сомнительно, но окей» 🫡 Личное мнение Считаю, что в нынешних реалиях схема «купил подешевле, продал подороже» не работает! Сейчас важно обращать внимание на множество факторов: ЦА проекта, уникальность лота, планировку, качество дома, локацию, цену, инструменты приобретения и многое другое. Рынок живой, сделки идут каждый день. И сейчас самое важное — не ошибиться в выборе, потому что цена ошибки становится всё выше. «Бумажная» недвижимость на (акции Московской биржи хоть и не держу, а вот следующие компании вам могут быть интересны): - ЛСР, строит в основном в Москве и Питере - застройщик номер 1 по стройке. Закредитован. Не держу - застройщик номер 2. Массовый сегмент - ЦИАН. Агрегатор. Чем дольше держится обьявление, тем лучше для них - старейший девелопер - фонды от Т-банка

Мой рейтинг застройщиков Нижнего. Честно. Друзья, все, кто в шоке от цен на квартиры и в ужасе от новостроек. Меня просто разрывает от ваших сообщений. Я столько историй услышала, что молчать уже не могу. 👇 Вот мой личный, субъективный и местами очень злой рейтинг нижегородских застройщиков. Основан на опыте моих знакомых, отзывах и том, что вижу сама. 1. ГК «АИР» Их я ставлю на первое место. Почему? Потому что они не подводили. Строят качественно, сдают в срок. «Счастливые кварталы» — люди действительно счастливы. Не идеально, нет. Но после истории с «Городом на Волге» их дома кажутся эталоном надежности. Проверено. 2. «ЛСР» Пришли из Питера, но в Нижнем прижились. Строят добротно, материалы хорошие. Цены, конечно, кусаются. Но если хотите спокойно спать и не бояться обрушения балкона — ваш выбор. Претензий по качеству у меня к ним минимум. 3. «СМУ-7» Наши, нижегородские. Старая школа. Знают, как строить. Но знают ли, как правильно оформлять документы и общаться с дольщиками? Вот вопрос. Качество бывает разным. От «очень хорошо» до «как получилось». Но банкротом их не назовешь. Работают. 4. «Гранель» О, эти ребята! Строят много и ярко. Но их репутация… Знаете, как в анекдоте: «Мы не обещали, что лифт будет работать». Много нареканий по отделке, по коммуникациям. Дом сдадут, а потом полгода жильцы «счастливы» добиваться устранения косяков. Рискованно. 5. Застройщики бывшего «Города на Волге» (теперь в структуре «Эталон» и др.) Я даже не знаю, что сказать. Просто поставлю их сюда. Все всё понимают. Тысячи обманутых дольщиков, годы ожидания. Трагедия городского масштаба. Любой, кто сейчас связывается с этими объектами, — смельчак или отчаянный. АНТИ-РЕЙТИНГ. «Жилстрой» Этих — в конец списка. В черный список. Потому что то, что они творят с людьми, не укладывается в голове. Обман, заморозка строительства, полное неуважение. Бегите от них. Серьезно. Не ваше, не ваших денег и нервов. Итог: Рынок недвижимости — это джунгли. Выбирая квартиру, вы покупаете не стены, а репутацию застройщика. Смотрите не на красивые картинки, а на список сданных объектов. И на отзывы реальных людей. А с какими застройщиками сталкивались вы? Делитесь опытом в комментах! Предупредите соседей. 👇 &

🤣 Эх, предвкушаю, сколько критики обрушится после прочтения данного поста. Ведь у многих в голове укоренился стереотип, что квартиры каждый год дорожают. Более оторванные от реальности считают, что квартиры дорожают чуть ли не по 20% каждый год, а более приземлённые думают про 10%. Я отношу себя к той категории людей, которые совершили за последние 10 лет 6 сделок с недвижимостью. Мне уж точно известны более точные цифры, чем тому, кто ни разу в жизни не покупал 🤪 Очень часто встречается такой контингент людей, которые на постоянной основе ностальгируют о прошлом. Говоря о том, какие они были дураками, что не купили квартиру 10 лет назад, ведь тогда можно было её купить за копейки. А на деле никогда недвижимость не была доступной, Какой год ни возьми, всегда люди думали, что квартира — это дорого, и это факт! ‼️ Почему же тогда люди так думают? Ответ прост: они смотрят на постоянной основе только на новостройки! Хотя куча есть объектов, которые ничем не хуже нового, а где-то даже намного лучше. ✅ Например, моё поколение не хочет жить при тех условиях, в которых мы прибывали большую часть своего детства в квартирах с бабушкинским ремонтом. Хочется жить ведь в современном доме, поэтому люди готовы прямо сейчас переплатить не меньше 50%. И на выходе они получают: плохую шумоизоляцию, звуки ремонтов от соседей, постоянный ремонт лифтов, проблему с парковками и т. д. Работая в теме финансового планирования, я вот ещё что заметил. Те, кто получает зарплату ниже среднего, смотрят зачастую только новостройки в комфорт-классе. А те, кто получает среднюю зарплату, они хотят себе чуть ли не бизнес-класс, не подразумевая о том, что платёжка за ЖКУ будет в три раза больше, чем в том бабушкином доме, где они живут, это помимо платежа за ипотеку, которая в два раза больше аренды. 🎯 И только те, кто получает больше средней зарплаты, покупают хорошие старые фонды, делая там дизайнерский ремонт, скидываясь с соседями на организацию переделки входной группы. Такие люди не дарят 50% застройщику за ужасное качество, они сами берут и делают так, как им будет комфортно жить. Я не знаю точных цифр в квартирах бизнес-класса, только располагаю информацией про эконом- и комфорт-класс. 💥 И вот какой там сейчас расклад по России в городах с населением от 500 тыс. человек: – вторичка до 2000 г. выпуска торгуется по ценам осени 2022 года; (удорожание составило 4% годовых) – вторичка с 2000 до 2014 г. выпуска торгуется по ценам весны 2023 года; (удорожание составило 8% годовых) – вторичка с 2014 до 2024 г. выпуска торгуется по ценам осени 2024 года; (удорожание составило 14% годовых) – первичное/строящееся жильё стоит дороже вторички на 18%; 🔥 При этом, если: – семейная ипотека, то цена строго по прайсу; – обычная ипотека, то скидка может достигать до 12% от прайса; – если покупается квартира без кредита, то скидка может достигать до 15% от прайса. ‼️ Кстати, первичное жильё начало стоить дороже вторички начиная с 2020 года благодаря безопасному хранению денег на эскроу-счетах. Поэтому при сдаче в эксплуатацию оно сразу же падает в цене по аналогии с новыми машинами, которые только-только выехали за порог дилерского центра. Надеюсь, теперь-то вы поняли, почему многие люди думают, что недвижимость всегда растёт в цене. Они вечно смотрят на новостройки, которые с годами делают всё современнее и современнее, из-за этого растёт и цена! 👉 А вот если вы делали бы скриншоты цен и условий покупки первички, то как раз бы увидели, что цены не всегда идут вверх. Например, за этот год цена новостройки стоит на одном месте, а в каких-то городах дешевеет. Только это может заметить тот человек, кто по-настоящему заинтересован в покупке недвижимости, а не тот, кто сидит на диване, говоря, как всё плохо.

ОБЛИГАЦИИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ Смотрю на рынок и вижу активность: девелоперы постоянно выпускают облигации, пытаясь привлечь деньги. Со стороны может показаться, что это шанс урвать купон повыше. Но за громкими анонсами скрывается тревожная реальность. Предлагаю разобраться, что происходит на самом деле. ❌ Проблема №1: Полумертвые продажи Продажи новостроек у большинства игроков просели на 50%, а у некоторых — и того больше. Эскроу-счета пополняются еле-еле, денежный поток замедлился до критической отметки. ❌ Проблема №2: Долговая ловушка Многие застройщики в «жирные» годы брали низкомаржинальные проекты, рассчитывая на объем. Теперь эти активы стали якорем: банк, видя риски, требует довнесения средств, угрожая заморозкой финансирования. Круг замыкается. ❌ Проблема №3: Облигации = костыль Выпуск бондов — это может быть совсем не про развитие, а про выживание. Часто эти деньги уходят не на новые проекты, а на латание дыр и рефинансирование старых долгов. Риски дефолта по таким бумагам могут быть высокими. 👉 Основной вывод: ❗Сейчас вкладываться в облигации застройщиков — только через глубокий анализ долговой нагрузки. Высокий купон — это не подарок, а плата за риск, который немногие готовы на себя брать. Иногда лучше пересидеть в фондах ликвидности, чем гнаться за доходностью, которая может обернуться потерей всего депозита.

📊 Доброе утро, инвесторы! Поговорим о рынке новостроек и ипотеке. По данным Яндекс Недвижимость, в мае 2025 года средняя цена за «квадрат» в новостройках выросла лишь на +0,8% м/м, до 187 тыс. руб. Это говорит о стабилизации рынка — бурного роста нет, но и отката не происходит. Что тормозит рынок: ▪️ Высокие ставки по ипотеке — в мае они составляли 26,5–27% годовых ▪️ Более 80% сделок в РФ — ипотечные, значит, доступность жилья напрямую зависит от ставок ▪️ Количество выданных ипотек в мае — 63,4 тыс., что: 🔻 на -3,1% меньше апреля 🔻 на -57% меньше мая 2024 г. 📉 Ипотека дорогая — значит, спрос на новостройки слабый. 📈 Цены держатся на месте — застройщики пока не готовы идти на серьёзные скидки. Что может измениться? В июне ключевая ставка впервые за 2 года пошла вниз, а рыночные ставки по ипотеке опустились до 24,8–25,8%. Ожидается, что выдача кредитов в июне выросла на 8%, и это может стать первым сигналом оживления. 📅 Если ЦБ снизит ключевую ставку 25 июля до 18,5–19%, то: — Осенью вырастет спрос на коммерческую ипотеку — Цены на новостройки могут подрасти на 2–3% — Застройщики получат возможность восстанавливать маржу 💡 Инвестидея? 🟡 Прямой вход в жильё под сдачу пока остаётся спорным — доходность слабая на фоне ипотечных ставок. 🟢 Но акции девелоперов (особенно с высокой долей строящегося жилья и низкой долговой нагрузкой) могут начать реагировать раньше, чем цены на первичку. 📊 Пульс спроса, как всегда, первым почувствует рынок акций. Следите за ставкой 25 июля и движением по ипотеке в июле–августе. Будет интересно! — Ирина