Получил ответ от IR Интеррао на мои вопросы

Я пытаюсь понять, чем может обернуться изменение льготных программ по ипотеке. Это изменение имеет большую роль для текущего рынка недвижимости крупных городов. На цифрах: в 26 году 50-60% покупок осуществлялись при субсидировании бюджета. При этом около 50% от этой доли брали ипотеку с одним ребенком. Таким образом, если такие семьи выпадают из возможности взять ипотеку под супер низкую ставку, то мы в моменте получим 25-30% спад реального спроса. Сюда стоит добавить эффект увеличения ставки для семей с 2мя детьми. Но ключевой нюанс заключается в том, что уже объем сделок сильно снизился. Примерно следующим образом выглядит объем сделок с коррекцией на инфляцию (в ценах 2020 года) 2020 - 4.3 трлн 2021 - 5.3 трлн 2022 - 4.0 трлн 2023 - 6.0 трлн 2024 - 3.9 трлн 2025 - 3.5 трлн (не так плохо, как нам рассказывали) 2026 - 2.2 трлн (ожидаемо?) С учетом очень высоких цен застройщики LSRG SMLT показывали положительную рентабельность. Но под действием роста цен спрос в этом году уже медленно остывает, число сделок даже до этого пересмотра уменьшалось постепенно. Отрицательную чп и снижение цен себе может позволить металлург или ритейлер несколько лет. Первые по причине высокой концентрации рынка, вторые по причины ровного спроса. Но для недввижимости это почти невозможно. Цены могут стоять, но ни в коем случае не должны снижаться. Иначе покупатель отложит покупку (квартира - не молоко и не курица). Сохранить рентабельность при уменьшенном спросе можно только за счет роста цены, но тогда мы получим снижение доли распроданности и увеличение процентов по долгу (см. самолет в этом году). Значит нужно продавать много и желательно без скидок, по текущим ценам. Но ведь льготные программы прикрыли?... Поэтому могут возникнуть отрицательные денежные потоки и чп у многих известных имен. У банков ипотека дает до 25% чп и до 35% с учетом финансирования застройщиков. При сжатии в 2 раза можем получить до -10% минуса в чп по итогам 27 года только за счет этого изменения. Если 14% ставка сохранится на 27 год, то к этому добавится реструктуризация застройщиков. Пока что оценка доли проблемных кредитов очень низка. Также нормативы, как мы помним из истории с VTBR нужно повышать. Поэтому SBER SVCB должны были бы отразить этот эффект в цене акций, но не случилось. И почему, я не знаю. Возможно рынок уже имел в виду эти риски. Ведь форвардные доходности были в банках самыми высокими. T выглядит почти без этого риска.

До конца 2026 года планирую пополнять свои иисы на 300-400к в месяц. Чуть меньше, чем раньше, но все равно неплохие суммы для роста моего портфеля. Еще я думаю: где предел, когда вносить средства уже не имеет смысла? В принципе я уже достиг размера портфелей, когда суммарно получается под текущую ключевую ставку примерно те же суммы, которые я вношу. Поэтому можно считать, что своими пополнениями могу максимум в 2 раза ускорить рост капитала, не более. И к сожалению, это ускорение уже давно замедляется... Мне кажется, что когда пополнениями буду увеличивать размер на 10-25% от годового прироста, я остановлюсь. Не думаю, что отложенная жизнь стоит этих пополнений. Также в этом году я много неожиданно потратил средств на свои хобби. И я вам скажу - это того стоит! И прекрасно то, что эти лишние траты на 500-700к совершенно никак не отразились на моей жизни благодаря наличию сбережений. По своему небольшому опыту скажу: 1 млн рублей - выходишь из состояния постоянного стресса и переживаний, как платить за жизнь 5-10 млн рублей - появляется слабое желание сильно рискнуть, потратить, купить квартиру (хотя в целом этого порога почти не существует, разницы почти нет) 20 млн млн рублей - можешь отказаться от работы, если не нравится, начинаешь выбирать отдых и хобби Хз, что дальше. Наверное 100 млн. Ну и по фонде: Вчера докупил 1200 акций RAGR . Давно держу небольшую долю в DATA , думаю увеличить, но пока не решился. Много слышу от блогеров идей в VSEH , но хоть убейте, но не понимаю ее. Компания растет как ритейлер, стоит p/e 10. Да, есть кэша на 50% от капы, но ведь долг большой... Теоретически действительно при рекомендации сд по выплате большой доли денежных остатков акционерам акции могут вырасти, но компания все еще останется дорогой по сравнению с MGNT и X5 .

Наконец, условия по ипотеке пересмотрели! Потому что я считаю их совершенно несправедливыми и, хуже того, нерыночными. Ставка по ипотеке в 6% сильно искажает суммарный реальный спрос, искажает метраж квартир, меняет структуру спроса среди разных групп населения. Текущие условия хоть и ужесточили, но недостаточно. Считаю, что нужно было фиксировать процент субсидирования, а не ставку. Тогда минфин четко бы контролировал расходы на льготную ипотеку. А в текущем законе все еще сохраняется зависимость от уровня ключа. SMLT на фоне решения выглядит очень рискованно. Минфин хочет урезать расходы. Итого за 27 год можно сократить расходы: Реформа семейной ипотеки - 200 млрд Объединение шкалы ндфл - до 200 млрд Налогообложение пиф - сложно считать, точно до 100 млрд, скорее менее 50 млрд. Минфин росчерком пера фактически убрал все налоговые льготы по упаковке больших капиталов в пифы. Фактически для граждан с прибылью более 50 млн в год нет возможности уходить от налогов, кроме покупки недвижимости. Но что важно : правила налогообложения пересмотрелись снова. Нам обещали, что изменений не планируется. Менять каждый год налогообложение - неверно. И еще: в отличие от сша, где лимиты автоматически пересматриваются, в рф лимиты по льготам почти никогда не пересматриваются. (я как открывал для 400к льгот первый иис в SBER много лет назад, так эта сумма и осталась). Так что все лимиты на 15%,18%,22% инфляция съест со аременем и средняя ставка по налогам физ лиц будет автоматически расти ежегодно. Для этого даже делать ничего не нужно. Вот такие выборы... Интересно, в следующем году продолжат скрытую денежную эмиссию через офз SU26238RMFS4 SU26254RMFS1 SU26247RMFS5 SU26250RMFS9 ?