**ЗПИФ для российского инвестора** Я продолжаю серию постов про собственный штанга-портфель. В прошлый раз мы разобрали дивидендные акции (SBER, ROSN, SIBN), а сегодня поговорим про ЗПИФы недвижимости – ИМХО, основу текущей доходности. Ссылка на прошлый пост в комментариях. В российских условиях ЗПИФы недвижимости до сих пор сильно недооценены. Переосмысление этого инструмента началось только 2–3 года назад, но в мейнстриме их всё ещё почти не видно. Связано это с двумя причинами. Во-первых, большинство фондов доступно только квалифицированным инвесторам. Во-вторых, у обывателя возникает резонный вопрос: «Зачем мне ЗПИФ, если сейчас есть вклады под 14% и облигации с высокой доходностью?». Соответственно, мы получаем ситуацию, когда у нас куча контента про MGKL и EUTR. Много раз мусолятся убыточные мейнстримные бизнесы, у которых из хорошего – только бренд, а вот более простые и, на мой вкус, более подходящие именно российскому инвестору инструменты никак не покрываются. По моему мнению, в доходной части портфеля ЗПИФы недвижимости – это один из самых интересных инструментов, достойных как минимум изучения. **Почему же?** В условиях текущей ключевой ставки и, соответственно, кредитной нагрузки эмитентов, при всех бюджетных и налоговых пируэтах, а также «способностях» мажоритариев выстраивать отношения с инвесторами, фонды недвижимости остаются чуть ли не единственным инструментом со стабильным текущим доходом. Да, всегда есть вероятность того, что что-то пойдёт не так, но обычно у инвесторов в ЗПИФ гораздо меньше головной боли по вопросу «кинет или не кинет», чем у инвесторов в акции. Потому что основная суть ЗПИФ – это получение дохода пайщиками каждый месяц или квартал (я не беру в расчёт фонды, которые не выплачивают деньги). **Окей, а почему тогда не облигации или вклады?** Во-первых, облигации и вклады не защищены от инфляции – про это я уже рассказывал. Да, флоатеры могут давать какой-то плюс к КС, но если рассматривать реальную инфляцию, то доходность в большинстве случаев всё равно будет отрицательной. Более того, гиперинфляционный скачок может просто убить всю покупательную способность капитала в облигациях и на вкладе. Накопленные годами деньги за один день могут превратиться в бумажки. С ЗПИФ ситуация иная, потому что в фонд обёрнут реальный актив – коммерческая недвижимость. Если цены вокруг растут, то и аренда по новым договорам вырастет – соответственно, увеличится рентный поток. Да, на каких-то рынках (как это было недавно со складской недвижимостью) арендные ставки могут стагнировать или проседать. Проблема решается диверсификацией и поиском таких объектов, владельцы которых могут навязывать арендаторам свои условия – хорошая локация, развитая инфраструктура и т. д. Плюс диверсификация по арендаторам спасает от риска простоя, если якорный жилец внезапно съедет. Во-вторых, ключевая ставка не вечно будет находиться на текущем уровне. Снижение КС будет снижать доходность облигаций и вкладов. Если же мы берём рынок недвижимости, то по мере снижения ставки может (не гарантированно, но повышение доступности кредитов этому способствует), наоборот, наблюдаться потребительский бум и повышение предпринимательской активности, из-за чего спрос на качественные помещения в хороших локациях растёт, что двигает вверх арендные ставки. Соответственно, собственники перезаключают истёкшие договоры на более выгодных условиях, что увеличивает денежный поток и выплаты пайщикам. Поэтому в моём понимании для инвесторов, которые ищут текущую доходность и при этом хотят защититься от инфляции, фонды недвижимости (не только российские) представляют очень интересный актив. Тикеры зависят от вкусов конкретного человека, и про это я как-нибудь напишу отдельно. А вы смотрите в сторону ЗПИФов или пока предпочитаете классические дивидендные акции? В следующий раз рассмотрим спекулятивную часть портфеля и обсудим, как случайно не уничтожить свой портфель из-за жадности. Не является инвестиционной рекомендацией.

**Штанга без облигаций: чем я заменил «безрисковые» бонды** В прошлый раз мы разобрали запас ликвидности – страховку на случай кризисов. Сегодня поговорим про вторую половину консервативной части – доходную. Ссылка на первый пост в комментариях. В классическом варианте Талеба доходная часть портфеля состояла из государственных облигаций со стабильными выплатами. Реализовывать такой же вариант в текущих условиях кредитного безумия в мире небезопасно, причём касается это инвесторов из любой страны. Риски бюджетных кризисов, девальваций и инфляции рука об руку идут по всей планете. Сейчас мы находимся в более опасной точке для долговых инструментов, чем когда-либо. ИМХО. Поэтому собственную доходную часть консервативного портфеля я предпочитаю собирать из дивидендных акций и фондов недвижимости. При этом в моём понимании достаточно консервативных компаний, которые обладают устойчивой бизнес-моделью, хорошей дивидендной историей, мощным административным ресурсом и адекватным менеджментом, очень мало. Особенно в 2026 году. Опять же, это только мой личный взгляд на портфель, мои предпочтения. Это не инвестиционная рекомендация и не призыв покупать/продавать какие-либо активы. **Каждый сам решает для себя, как инвестировать свои деньги.** Учитывая всю российскую специфику, первыми в списке идут нефтяники. И SIBN, и ROSN я рассматриваю как стабильные источники дивидендов. Да, Роснефть немного подводит в 2026 году, но это связано с запуском «Восток Ойл», который требовал монструозных денежных вливаний. Надеюсь, в ближайшие кварталы прибыль стабилизируется, и мы вновь увидим дивиденды в 15–20+ рублей на акцию. Ну или хотя бы больше двух рублей 😃 PHOR тоже можно относить к достаточно стабильным компаниям в плане дивидендного дохода, но 2026 год смутил многих инвесторов. Бизнесу действительно пришлось тяжело в этом году, поэтому лично я воспринял отмену выплат достаточно спокойно: главное то, как менеджмент поведёт себя в будущем. Если 2 декабря будет принято решение об утверждении дивидендов, то можно будет с чуть большим оптимизмом относиться к перспективам текущей доходности этого бизнеса. По-хорошему, это всё. Остальные кандидаты отсеиваются по разным причинам: кто-то отменяет дивиденды, кто-то теряет четверть бизнеса разом, у кого-то не хватает диверсификации активов и политического веса. Если будет интересно, могу в других постах рассказать, почему избегаю ту или иную компанию – пишите в комментариях. Отдельно можно выделить SBER. В какой-то степени Сбер – это и есть российская финансовая система. Плюс Герман Оскарович за годы работы показал себя как великолепный менеджер, который хочет и может выстроить адекватную коммуникацию с миноритариями. Единственная проблема для меня в том, что Сбер – это банк, а в банки как бизнес-модель я не очень верю: они лопаются. Но небольшую долю держу, потому что компанию считаю отличной. Если же брать кандидатов на увеличение доли, то это однозначно MDMG. Мощная бизнес-модель, выстроенная коммуникация с инвесторами – всё это способствует тому, что с лета я по чуть-чуть увеличиваю позицию. Ещё мне нравится RAGR как бизнес, но пока хотелось бы понаблюдать несколько кварталов: какие результаты будут, что будет с дивидендами, как себя покажет менеджмент. Остальная часть доходного портфеля – это фонды недвижимости. Меня вообще удивляет, почему про них так мало пишут. По сути это максимально простая бизнес-модель, нацеленная именно на получение регулярных выплат. За достаточно демократичные деньги рядовой инвестор может стать совладельцем коммерческой недвижимости в крупных городах России или других стран. Про фонды недвижимости хотелось бы рассказать отдельно в следующем тексте, потому что там есть некоторые тонкости, которые не уместить в этот пост. А как вы для себя решаете: что важнее в дивидендных акциях – максимальная доходность здесь и сейчас или предсказуемость выплат на годы вперед? Не является инвестиционной рекомендацией. #портфель #дивиденды #штанга

**Нефтяники продолжают радовать** TATN ROSN SIBN LKOH Если вы достаточно давно читаете мой канал, то наверняка знаете, что ситуацию на энергетическом рынке, которая складывается с весны 2026 года, я оцениваю как одну из самых благоприятных для держателей акций нефтяных компаний. Тезис мой базируется на том, что конфликт на Ближнем Востоке с высокой долей вероятности не будет иметь простого и быстрого решения, из-за чего цена нефти и нефтепродуктов будет держаться достаточно долго на высоком уровне, пополняя российский бюджет и позволяя нефтяникам зарабатывать очень приличные деньги. Завязан текущий кризис оказался на нескольких факторах: сложностях в логистике, повреждениях инфраструктуры, дефиците добывающих и перерабатывающих мощностей. Как вы понимаете, одномоментно решить все эти проблемы нельзя и поэтому даже реальная деблокада Ормуза (с полным разминированием, восстановлением логистики и тд) не поможет. По моим оценкам, «иранская авантюра» Вашингтона должна была благополучно влиять на финансовые результаты российских нефтяников не только второго, но и последующих кварталов 2026 года. Итак, на дворе конец октября и что мы видим? Во-первых, Brent сейчас торгуется по 110-113$ за баррель (Urals сейчас в районе 103$). И как будто бы снижение пока не планируется. По городским легендам, некоторые партии российской нефти (когда особо припирало и деваться было некуда) уходили на Восток чуть ли не по 150$ за баррель. Я склонен думать, что эти цифры близки к правде, потому что весной, сразу после начала «ормузского кризиса», физические поставки, например, в Сингапуре оплачивались по 170$ за баррель. С тем же ESPO в каких-то случаях могла сложиться абсолютно такая же история. Во-вторых, мы слышим, что Трамп готовит новые удары по Ирану после промежуточных выборов в США, то есть после 3 ноября – уже вот-вот. И, наконец, в-третьих, на этой неделе Татнефть опубликовала финансовые результаты за девять месяцев 2026 года. Что показывают цифры? Выручка за Q3 – **517 млрд** против 475 млрд в Q2. Чистая прибыль Q3 – **146 млрд** против 109 млрд в Q2. Даже при условии всех сложностей, с которыми компания сталкивалась на протяжении всего года. Просто вспомните, какой апокалипсис наблюдался летом в комментариях, когда речь заходила о российских нефтяниках. Так что с величайшим интересом жду отчетности других компаний. Без гарантий, но там могут быть очень интересные цифры. Традиционно, не является инвестиционной рекомендацией.