ЗПИФ для российского инвестора
Я продолжаю серию постов про собственный штанга-портфель. В прошлый раз мы разобрали дивидендные акции (
$SBER,
$ROSN,
$SIBN), а сегодня поговорим про ЗПИФы недвижимости – ИМХО, основу текущей доходности. Ссылка на прошлый пост в комментариях.
В российских условиях ЗПИФы недвижимости до сих пор сильно недооценены. Переосмысление этого инструмента началось только 2–3 года назад, но в мейнстриме их всё ещё почти не видно.
Связано это с двумя причинами. Во-первых, большинство фондов доступно только квалифицированным инвесторам. Во-вторых, у обывателя возникает резонный вопрос: «Зачем мне ЗПИФ, если сейчас есть вклады под 14% и облигации с высокой доходностью?».
Соответственно, мы получаем ситуацию, когда у нас куча контента про
$MGKL и
$EUTR. Много раз мусолятся убыточные мейнстримные бизнесы, у которых из хорошего – только бренд, а вот более простые и, на мой вкус, более подходящие именно российскому инвестору инструменты никак не покрываются.
По моему мнению, в доходной части портфеля ЗПИФы недвижимости – это один из самых интересных инструментов, достойных как минимум изучения.
Почему же?
В условиях текущей ключевой ставки и, соответственно, кредитной нагрузки эмитентов, при всех бюджетных и налоговых пируэтах, а также «способностях» мажоритариев выстраивать отношения с инвесторами, фонды недвижимости остаются чуть ли не единственным инструментом со стабильным текущим доходом.
Да, всегда есть вероятность того, что что-то пойдёт не так, но обычно у инвесторов в ЗПИФ гораздо меньше головной боли по вопросу «кинет или не кинет», чем у инвесторов в акции. Потому что основная суть ЗПИФ – это получение дохода пайщиками каждый месяц или квартал (я не беру в расчёт фонды, которые не выплачивают деньги).
Окей, а почему тогда не облигации или вклады?
Во-первых, облигации и вклады не защищены от инфляции – про это я уже рассказывал. Да, флоатеры могут давать какой-то плюс к КС, но если рассматривать реальную инфляцию, то доходность в большинстве случаев всё равно будет отрицательной.
Более того, гиперинфляционный скачок может просто убить всю покупательную способность капитала в облигациях и на вкладе. Накопленные годами деньги за один день могут превратиться в бумажки.
С ЗПИФ ситуация иная, потому что в фонд обёрнут реальный актив – коммерческая недвижимость. Если цены вокруг растут, то и аренда по новым договорам вырастет – соответственно, увеличится рентный поток.
Да, на каких-то рынках (как это было недавно со складской недвижимостью) арендные ставки могут стагнировать или проседать. Проблема решается диверсификацией и поиском таких объектов, владельцы которых могут навязывать арендаторам свои условия – хорошая локация, развитая инфраструктура и т. д. Плюс диверсификация по арендаторам спасает от риска простоя, если якорный жилец внезапно съедет.
Во-вторых, ключевая ставка не вечно будет находиться на текущем уровне. Снижение КС будет снижать доходность облигаций и вкладов.
Если же мы берём рынок недвижимости, то по мере снижения ставки может (не гарантированно, но повышение доступности кредитов этому способствует), наоборот, наблюдаться потребительский бум и повышение предпринимательской активности, из-за чего спрос на качественные помещения в хороших локациях растёт, что двигает вверх арендные ставки. Соответственно, собственники перезаключают истёкшие договоры на более выгодных условиях, что увеличивает денежный поток и выплаты пайщикам.
Поэтому в моём понимании для инвесторов, которые ищут текущую доходность и при этом хотят защититься от инфляции, фонды недвижимости (не только российские) представляют очень интересный актив. Тикеры зависят от вкусов конкретного человека, и про это я как-нибудь напишу отдельно.
А вы смотрите в сторону ЗПИФов или пока предпочитаете классические дивидендные акции?
В следующий раз рассмотрим спекулятивную часть портфеля и обсудим, как случайно не уничтожить свой портфель из-за жадности.
Не является инвестиционной рекомендацией.