Хэштег #propertybits | Тинькофф Инвестиции Пульс

Войти

📊 Ставка ЦБ снижена до 14%, а на глобальном рынке Prologis собирает крупнейший индустриальный портфель Европы СНГ 1) Ключевая ставка ЦБ снижена до 14% Решение принято 24 июля. Должно постепенно оживить ипотеку и доходность ЗПИФов, но эффект с лагом. Следующее заседание - 11 сентября, консенсус - сохранение ставки. 2) Льготная ипотека обвалилась до антирекорда В июле банки выдали 21,8 тыс. льготных кредитов - вдвое меньше июня. Доля льготной ипотеки в общем объёме жилищных кредитов упала до минимума за 3 года - 47% по объёму (год назад было 78%). Рынок постепенно переходит от льготных программ к рыночным. 3) Чистая прибыль ПИК рухнула на 91,5% в 1П 2026 По РСБУ - с 35,5 млрд до 3 млрд рублей год к году. Крупнейший застройщик страны, который с начала года не запустил ни одного нового проекта комфорт-класса. Ставку ЦБ снизили, но для девелоперов эффект пока обратный. 4) Новый ЗПИФ: «Альфа Промышленные парки 3» УК «Альфа-Капитал» вывела фонд на биржу 13 июля, доступен квалам, цена пая 1000 руб. Индустриальный сегмент - по-прежнему главная ставка УК на рынке ЗПИФов. Глобальные рынки 5) Prologis поглощает SEGRO за $18,8 млрд Prologis - крупнейший в мире складской REIT (США), SEGRO - крупнейший индустриальный REIT Великобритании. Сделка объявлена 4 августа, портфель Prologis в Европе вырастет на 47%, активы под управлением достигнут $269 млрд. Крупнейшая сделка в индустриальной недвижимости Европы за долгое время. 6) ФРС удержала ставку, но с расколом в комитете 29 июля ставка сохранена на 3,50–3,75%, 3 из 12 членов FOMC голосовали за повышение. Новый глава ФРС Кевин Уорш занял жёсткую риторику - рынок закладывает риск повышения до конца года. 7) Ипотечные ставки в США - максимум за год 30-летняя ставка достигла 6,81% на фоне конфликта вокруг Ирана и роста цен на нефть. Заявки на покупку жилья упали до 5-месячного минимума. 8) США: волна запретов на строительство дата-центров 14 июля Нью-Йорк первым приостановил выдачу разрешений на новые ЦОД от 50 МВт. На начало августа - уже свыше 225 мораториев и ограничений в 30 штатах. 9) CapitaLand Investment: реструктуризация на $7-9 млрд CLI - крупнейший в Азии управляющий недвижимостью (Сингапур). 13 августа анонсировала рециклинг непрофильных активов (в основном Китай) и снижение своей доли в собственных REIT-ах. 10) CBRE: рынок недвижимости США выйдет на $605 млрд инвестиций в 2026-м Несмотря на высокие ставки, рынок устойчивее прогнозов - тянут склады и дата-центры на волне AI-спроса: около 80% строящихся мощностей ЦОД ожидается законтрактовать ещё до сдачи. 💎 Что это меняет для инвестора Индустриальный сегмент и дата-центры остаются главной точкой роста капитала и в России (новые ЗПИФы под склады), и глобально (Prologis-SEGRO, рекордный прогноз CBRE), несмотря на дорогие деньги и жёсткую риторику ФРС и ЦБ. При этом жилой девелопмент в России пока не чувствует облегчения от снижения ставки - падение прибыли ПИК и обвал льготной ипотеки говорят об обратном. Качество и структура конкретного актива сейчас значат больше, чем общее направление ставок. НЕ ИИР

Обзор портфеля канала на 08.08.2026 📊 С момента запуска портфеля прошло 2 месяца, и они были очень бурными для российского рынка. Общая доходность за период (с учетом расходов, доходов и пополнений): 🏘 Property Bits: -0,3% 📉 Акции MOEXTR: -6,1% 🔹 Акции девелоперов MERETR: -2,8% 🔹 Индекса ЗПИФов MREFTR: -2,2% 🔹 Индекс ОФЗ RGBITR: -1,1% Выплаченные дивиденды за месяц: 7 227 руб. за вычетом налогов. Альфа к сопоставимым бенчмаркам составила порядка 2% (MREFTR, MERETR). Ключевые перестановки в портфеле Мы полностью продали позицию в САБ7 – фонд от Сбера, наполненный складами, а также переводим данный фонд из Core (надежной части) в спекулятивный. Решение вызвано сильно возросшими рисками относительно активов фонда, 2 ключевых факта: 1. Мы изучили публично доступную информацию и у нас есть предположение, что с одним из объектов недвижимости что-то произошло (можете попробовать поискать информацию на тему склада в Шушарах). При этом ущерб сложно понять, мало информации. 2. Определенные публичные приложения Озон и WB позволяют понять, где у них находятся склады, опять же, не хочется вдаваться в детали, т. к. сейчас очень сложно публично писать об инвестициях в России. Мы свели информацию из отчетов об оценки (от УК) и информацию из приложений воедино, чтобы понять в каких активах фонда арендаторами могу являться Озон, WB или Сберлогистика (т.к. отчеты далеко не всегда раскрывают эту информацию). 🏢 Вычисления дают прикидку, что из 1.5 млн кв. м. порядка ~30-40% активов фонда сконцентрированы на IG-grade арендаторах, которые могут получить существенный физический ущерб. Мы считаем, что вероятность ущерба в одном из складов выше среднего в базовом сценарии, что открывает потенциал падения стоимости паев существенно ниже из-за: (i) резкой переоценки фундаментальной стоимости активов и потери арендных потоков, а также (ii) потенциала иррациональной реакции инвесторов. Сейчас рисков в данном активе гораздо больше чем может быть доходности, при этом спекулятивная часть портфеля уже наполнена. Позиция была перенесена в LQDT. Больше всего с момента запуска просели Парус Макс (RU000A108VR7, -9,6%) и САБ7 (RU000A1034U7, -9,3%) - распродажа по обоим фондам в основном связана с ростом геополитических рисков на фоне угрозы БПЛА для базовых активов. По Парус Макс на это дополнительно косвенно наложилась отмена маркетмейкера, что снизило ликвидность в стакане. Парус Макс в свете последних событий выглядит более безопасным, т. к. в нем меньше концентрации на топовых маркетплейсах. САБ3 (-4,1%), Рентал Про (-3,4%) и Парус-ТРМ (-1,7%) показали меньшее снижение за счёт меньшей прозрачности и отсутствия концентрации на складском рынке недвижимости. ЦИАН (+0,6%) показал отличный результат после очень сильной коррекции: были заработаны хорошие дивиденды, а дивидендный гэп полностью выкуплен рынком. Парус ДВН (+0,5%) и Акцент 4 (+0,1%) держатся в плюсе с момента запуска. Парус ДВН - это офисная недвижимость, Акцент 4 - торговый центр; капитал, на наш взгляд, перетекает именно в такие активы, поскольку инвесторы считают их более безопасными и закладывают в них премию. При этом с Акцент 4 всё не совсем однозначно, т.к. последние торги по рефинансу кредита прошли не очень удачно. Докупали , , Парус Макс ( в нем лежит и другие). Что касается рынка в целом: доходности ОФЗ остаются высокими (более 15% годовых по длинным выпускам), и это продолжает оттягивать капитал из классических ЗПИФов недвижимости в безрисковые инструменты - большинство фондов в портфеле просело именно на этом фоне, а не из-за проблем на уровне активов. Пока ставка ЦБ остаётся высокой, ждём, что классические ЗПИФы будут торговаться под давлением, поэтому продолжаем избирательно докупать наиболее просевшие качественные фонды, а не рынок в целом. На наш взгляд, портфель постепенно восстанавливается и фундаментально выглядит сильно. Продолжаем следить за ситуацией по Парус Макс и САБ7. Не ИИР

#ЦБ Открыли полную таблицу ЦБ по ЗПИФам - ту самую, о которой недавно был отдельный пост - и на этот раз прошлись по ней построчно. Вот что там оказалось важнее всего: 1. В ПДУ есть строка, которую почти никто не читает - «максимальный совокупный размер расходов». Это не вознаграждение УК (та цифра, которую обычно называют «комиссией» - 0,5–9,8%), а отдельный жёсткий потолок на все расходы фонда разом: управление, успех, депозитарий, аудит и т.д. Медиана - 25% СЧА, у 6 фондов потолок 90%+, у двух («ВИМ РД 3» и «РД 2») - 95%. Между заголовочной комиссией и этим потолком бывает большая разница. У «РД 2» вознаграждение УК заявлено как 1,5% СЧА, а максимальный совокупный размер расходов - 95%. Это два разных пункта ПДУ: один про то, сколько берёт управляющий, другой - сколько фонд вообще может потратить по всем статьям расходов. У «Панорамы» похоже: 0,75% и 90%. На практике реальные расходы почти наверняка намного ниже потолка - иначе фонд бы просто не выжил. Но при оценке фонда стоит держать в голове оба числа (особенно актуально из-за СВО). 2. Комиссии УК - от 0 до 9,8% СЧА в год. Высокая комиссия не гарантирует доходность 🔻 «Прагматик», комиссия до 9% СЧА, доходность за 12 мес. - 1,3% 🔻 «КОВЧЕГ», до 9% СЧА, доходность - 2,5% 🔻 ДОМ.PФ, потолок 9,8% (максимум по выборке), доходность 10,5% У «Прагматика» и «КОВЧЕГА» — почти максимально возможная по рынку комиссия (до 9% СЧА), а доходность за 12 мес. в разы ниже банковского вклада за тот же период. Оговорка: в ПДУ это верхний потолок допустимой комиссии («не более»), а не то, что реально удержано с пайщиков, точную сумму реестр не показывает, так что утверждать, что кто-то заплатил именно 9%, нельзя. 3. Комиссия за успех не покупает результат 18 из 110 фондов берут комиссию за успех - средняя доходность 12,2%. У 92 фондов без неё - 13,2%. Разницы, оправдывающей доплату, нет при сравнении в лоб. При этом стоит отметить, что на рынке РФ в реальности на практике мало фондов, с хорошо структурированной комиссией за успех управляющего. 4. Земельные ЗПИФы - один из самых волатильных Три худших результата года - все с землёй в основе: «Земельный» (АК БАРС) = -40%, «Своя земля-рентный» = -35% «АК БАРС – Горизонт» = -19%. При этом «Казанский земельный» из того же подсегмента - +50%. Земельных фондов всего 6, разброс - от –40% до +50%. Причина: земля без готового объекта - это ставка на девелопмент, а не на аренду. Доход тут от переоценки и продажи участка, а не от арендного потока, поэтому и результат скачет как венчур, а не как рента - хотя по названию фонд читается как стабильный. Плюс бумажная переоценка от оценщика, которую крайне сложно проверить. Стоит ли вообще ориентироваться на эту таблицу Для базовых вещей - да. По таблице можно быстро понять диапазон комиссий и в целом «вселенную» фондов недвижимости, доступных неквалу: сколько их, кто управляет, на каких условиях. Но дальше начинается ручная работа - таблица не говорит, торгуется ли конкретный фонд и с каким объёмом, или он просто получил ISIN и стоит мёртвым грузом. Неликвидных историй среди этих фондов, судя по всему, заметно больше, чем ликвидных. Прежде чем покупать пай, стакан по нему нужно смотреть отдельно - иначе есть шанс купить бумагу, по которой сделок толком не бывает. У вас получилось, что-нибудь интересное найти в таблице из новенького? *Не ИИР

Обзор портфеля канала на 10.07.2026 📊 С момента запуска портфеля прошёл 1 месяц, давайте подведем итоги. Общая доходность портфеля за период (с учетом расходов, доходов и пополнений) 🏘 Property Bits: -5% 🌶 Акции MOEXTR: -12.6% 🔹 Акции девелоперов MERETR: -11.8% 🔹 Индекса ЗПИФов MREFTR: -3% 🔹 Индекс ОФЗ RGBITR: -3.3% Выплаченные дивиденды за рассматриваемый период: 10 551 руб. за вычетом налогов. Альфа портфеля к ближайшему по составу индексу составляет -2% (MREFTR) или +6,8% (MERETR). Разница объясняется тем, что один индекс включает только ЗПИФы, а другой акции застройщиков. Приводим оба индекса, чтобы корректнее оценивать результаты портфеля. По большей части негативная динамика нашего портфеля объясняется high risk ставкой на ЦИАН (CNRU), которая потеряла ~15% за вычетом выплаченных дивидендов за рассматриваемый период. Само падение акции и портфеля, на наш взгляд, вызвано ростом рыночных и секторальных рисков (новости макроэкономического характера и решение ЦБ по ставке), а также достаточно низкой ликвидностью CNRU в сравнении с голубыми фишками. Мы докупили позицию на просадке за счет выплаченных компанией дивидендов. Из классических фондов наибольшее падение показал САБ7 (RU000A1034U7), снизившись на 6% против рынка. Парус Макс (RU000A108VR7) также потерял порядка 6%. Мы полагаем, что падение САБ7 в большей степени связано с переоценкой безрисковой доходности по ОФЗ и перетоком капитала. Текущая доходность ОФЗ действительно выглядит интересно, более 16% годовых YTM. Мы проходим мимо этой идеи, поскольку наш портфель сфокусирован на инвестициях в недвижимость, но считаем, что остальным стоит присмотреться. УК Парус в последний месяц демонстрирует неоднозначные сигналы. В чате управляющей компании сентимент явно сменился с позитивного на нейтральный или нейтрально-позитивный. Инвестиционное сообщество неоднозначно восприняло новый ЗПИФ «Парус-Место Встречи» (RU000A10EVE8). Компания решила временно отключить маркетмейкера для Парус Макс (RU000A108VR7). Оба фактора негативны для нашей позиции. В течение следующего квартала будем активно следить за перформансом фонда, особенно за торговлей без маркетмейкера. Снижение ликвидности в стакане всегда плохо, потому что паи могут очень долгое время торговаться существенно ниже своей справедливой стоимости. Уже сейчас Макс торгуется со скидкой 10% к рыночной стоимости паев внутри фонда, но реализовать этот апсайд может не получиться без эффективного игрока на рынке с достаточным капиталом. «Парус-Место Встречи» ( ) - крайне дорогой фонд. Он сильно закредитован, внутри также заложена доплата продавцу за выполнение KPI, и в целом присутствует недозагрузка площадей. Самым верным решением здесь было бы дождаться полного погашения доплат и кредитов и только после этого оценивать реальную привлекательность фонда на вторичном рынке. Проблема для Макс в том, что фонд обязан выкупать все фонды УК, и Парус может начать сильно увеличивать позицию из-за недостатка спроса. Будем продолжать следить за этим. На наш взгляд, портфель показывает неплохой результат и фундаментально выглядит очень сильно. Мы обязательно будем откупать портфель на всех просадках и, вероятно, постепенно будем перекладывать в ЗПИФы с более позитивным распределением риска и доходности. Пока что дивидендные выплаты пошли на докупку , но далее не планируем увеличивать позицию именно в этом эмитенте из соображений балансировки всего портфеля. *Не ИИР

Экспресс разбор ЗПИФ «Парус Золя» (часть 2) 💻 Экономика фонда (по цене 918 ₽) Ключевые цифры фонда • СЧА фонда: 4,5 млрд ₽, при этом с учетом анонса в официальной группе текущий LTV находится на уровне 42%, это дает нам оценку акционерного капитала на уровне 2.6 млрд руб. • Дивдоходность: 2026: 11% 2027: 11,5% 2028: 12% • Cap Rate на входе по словам отдела продаж - 12,5% и ожидаемое сжатие до 11% через 5 лет. По моему расчёту из фин. модели фонда по чистому опер. потоку до расходов на УК получается 14.3% - выглядит, конечно, дёшево в сравнении со сделками на непубличном рынке. Долговая нагрузка По данным фин. модели текущий долг: около 3,2 млрд или 72% активов. Ставки: КС+3% и КС+4,4%. При этом с учетом последнего раунда по идее LTV должен снизится до 42%. Долг высокий, но структура погашения комфортная: основные выплаты приходятся на 2025–2026 годы, затем — минимальные. Стоит отметить, что УК не сказала в явном виде, что кредитное плечо будет полностью погашено. Что имеет смысл, если к концу следующего года ключевая ставка существенно снизится, но процентный риск у фонда ощутимый. 🆚Сравнение с другими фондами Див. доходность по потоку 2026 г. Пару-Золя – 11% 🟩 Средняя по складским фондам Сбер: 13.5% ⛵️ Средняя по складским фондам Парус: 11.7% При этом фонды Сбера имеют широкую «национальную» диверсификацию, что усиливает рыночные риски, но с другой стороны ближайшие 4-5 лет они обеспечены арендаторами и должны спокойно «пережить» текущий нисходящий цикл. Также, в фондах Сбера в принципе нет кредитов – это чистый equity. Парус-Золя выглядит дорого в сравнении с аналогами. 👀 Какие выводы? Парус Золя — сильный складской ЗПИФ за счёт хорошего договора аренды и низких технических рисков. Локация — хорошая, объект — новый, договор — жёсткий, доходность — околорыночная. При этом важно не забывать про риски: • рынок складов входит в фазу охлаждения, но это не так важно, когда у тебя нерасторгаемый договор на 15 лет с неустойкой, которой хватает, чтобы покрыть год операционных расходов • долговая нагрузка высокая и с плавающей ставкой, но LTV на 21.12 снизился по моему расчету до 42% и возможно будет ещё снижен в будущем. По сути, текущая стоимость пая предполагает около 18-19% годовой доходности (IRR) с учетом потенциальной стоимости роста пая (без учета возможной рыночной переоценки и эффекта кредитного плеча). Длинные ОФЗ предлагают доходность к погашению на уровне 14% и сравнимую с фондом дивидендную доходность (без операционных и финансовых рисков). Средняя дивдоха по фондам Сбера сейчас около 13.5% и IRR те же 18-20%. Текущая оценка рынком выглядит скорее справедливой, нежели выгодной для инвестирования. На мой взгляд, среди Сберовских есть более интересные фонды с большим количеством арендаторов, объектов недвижимости, сегментов недвиги и меньшей срочностью контрактов. Главный вопрос, который должен задать себе инвестор: ❗️Готов ли я брать на себя риск, связанный с годовой инфляцией выше 7% на горизонте 15 лет? Я скорее не готов, поэтому пройду мимо данного фонда и хочется меньшую срочность договоров, но большую диверсификацию внутри ЗПИФа. То есть в случае складов оптимально, на мой взгляд вложиться в фонды, где дюрация арендных договоров где-то 4-5 лет, как раз чтобы пережить текущий навес на рынке, в идеале конечно же ещё и привязку к ИПЦ, но таких кейсов в целом на рынке без привязки к складским ЗПИФ очень мало (хотя их я тоже вижу, рассказать?). А какие у вас мысли? Буду рад обсудить в комментариях!

Экспресс-разбор ЗПИФ «Парус-Золя» (часть 1) Всем привет! Давно не выходил на связь, но не переживайте, дело в том, что я обдумываю, о чем писать. Не хочу флудить сотней бесполезных постов, хочется давать ценность и понятный call to action, который вы как читатель сможете использовать. Мы сейчас собрали данные для модели по фонду РД и готовим там историю в стиле разбора гостиничного рынка, также готовим рубрикатор и, в целом, я принял решение расширить рубрики до инвестиций в недвижимость не только в России, но и в других точках мира, поэтому готовьтесь, будет много интересного! А пока давайте обсудим новый вышедший фонд от компании Parus – «Золя» (RU000A10CFM8), который дополнил линейку складских ЗПИФов компании ( $RU000A105328, , , , $RU000A108UH0). Актив Наш пациент - это складской комплекс общей площадью 47 тыс. м², введённый в эксплуатацию в конце 2024 года. Для инвестора это плюс: минимальные capex, отсутствие скрытых дефектов и современная инженерия, особенно учитывая фактор быстрого износа индустриальной недвижимости. Рынок Рынок складской недвижимости входит в фазу охлаждения после двух лет перегрева. По данным NF Group, в регионах России ввод в 1П 2025 года вырос в 2 раза, а общий ввод по стране достиг 1,76 млн м², что является историческим максимумом. Nikoliers фиксирует аналогичную картину: совокупный ввод по России — 2 млн м², при этом спрос сократился почти вдвое. В Московском регионе за 1П 2025 года введено 599 тыс. м², что подтверждает активное строительство, но спрос замедляется, а уровень вакантности начал расти с исторических минимумов. Ставки аренды впервые за несколько лет стабилизировались: в регионах — 10 270 руб./м²/год (NF Group), в МО — 12 355 руб./м²/год (Nikoliers). CORE.XP отмечает, что рост реальных ставок последних лет стимулировал инвестиционную активность, но в 2025 году рынок смещается в сторону нормализации: ввод превышает спрос, маркетплейсы сокращают поглощение, а доля BTS‑проектов растёт. В такой среде объекты с длинными нерасторгаемыми договорами и федеральными арендаторами становятся особенно ценными — именно поэтому кейс «Парус‑Золя» выделяется на фоне рынка, где большинство сделок последних лет приходилось на спекулятивное строительство и арендаторов с более коротким горизонтом. Локация «Парус‑Золя» расположен в одном из ключевых логистических коридоров Московского региона — Новорижском направлении, в логопарке «Ориентир‑Запад» (Истра) примерно в 30 минутах от МКАД. По данном NF Group вакансия в данном направлении околонулевая. Локация — сильная сторона фонда. Но важно понимать: Новорига — это рынок, где ставки уже прошли пик, и сейчас начинается стабилизация хоть и более медленными темпами за счёт высокого спроса. Арендатор и договор Здесь — одна из самых сильных сторон фонда. 1️⃣ Моноарендатор на 100% площадей фонда – «Золотое Яблоко». 2️⃣Договор аренды — 15 лет, нерасторгаемый, индексация по ИПЦ, но не более 7%. 3️⃣При попытке выхода — неустойка 9 месяцев аренды. Это редкая комбинация: длинный срок + нерасторгаемость + крупный федеральный ритейлер. Для складского ЗПИФа — почти идеальный кейс, особенно на ближайшие 3-4 года, когда мы фиксируем на рынке избыток предложения, но вот дальше мы попадаем в ситуацию, что выйти на рыночную ставку нам будет проблематично, учитывая общие системные проинфляционные тенденции в России. Экономику и выводы обсудим во второй части.

Анализ рынка складской недвижимости (часть 2/2) Что по ставкам? По данным Nikoliers ставки ушли в боковик и показали околонулевую динамику в регионах. Стоит отметить конечно лютый рост, за последние 3 года они выросли в 3 раза до 10К руб. / м2. Какой-то просто невероятный рост, но одновременно это транслирует даже какой-то FOMO experience, когда арендаторы перли и снимали склады за любые деньги, за таким конечно же обычно следует депрессия и охлаждение рынка. Вот мы и увидели нулевую динамику, кстати впервые за последние 5 лет. Я ожидаю негативную динамику по результатам года и продолжение отката в следующем году. Загрузка и вакантность И рекордный уровень вакантности за последние 5 лет прогнозируют коллеги по рынку на уровне 3.7%. Абсолютно ожидаемо на фоне такой неадекватной разницы между спросом и предложением. Что делать? Ну, во-первых, стоит пересмотреть свою позицию в ЗПИФах со складами. Если вы держите в них большие позиции, то стоит потенциально ожидать ухудшение сентимента и падение паёв, вопрос в том, поймет ли рынок и увидит ли эти проблемы? Однозначно нездоровая ситуация, плохая динамика операционных показателей и с учетом общей инертности коммерческой недвижимости – есть шансы на негативную динамику ставок либо нулевую динамику. Есть и надежда: договор аренды обычно с безусловной индексацией и есть общее «нежелание» арендатора менять локацию в индустриальной недвиге (switching costs, которые убивают часто смысл самого переезда). Менеджмент из американских фондов рассказывает о том, что арендаторы также просто не хотят потерять свой капекс. Поэтому не стоит ожидать супер негатива в фондах с УЖЕ имеющимися арендаторами, но на переговорах между собственниками складов и арендаторами точно возникнут проблемы. Во-вторых, проблемы не означают, что стоит полностью отказаться от складской недвижимости: есть нишевые истории, есть история про хорошую локацию и здоровое соотношение спроса и предложения, но в этом случае важно конечно детально разбираться с самим ЗПИФом. Не стоит просто брать по див. доходности. Будем вам помогать с этим. Будете перекладываться в другие сегменты? *не ИИР

Анализ рынка складов: почему игроки рынка инвестировали в регионы (часть 1/2) Если сложить СЧА всех фондов из нашего скринера, получится 377 млрд рублей, а если выделить только те, что инвестируют в склады, — около 305 млрд рублей. Цифра говорит сама за себя: склады занимают более 80% от всех публичных ЗПИФов в недвижимости. И сегодня главная история разворачивается не в Москве. Активы ключевых складских фондов все больше смещаются в регионы. Этот пост — именно о региональном рынке и о тикерах, которые либо полностью сосредоточили свои активы в регионах, либо сделали на это основную ставку (цифры по ним смотрите в нашем скринере, обновили дивиденды и котировки). • RU000A0JWAW3 | Современный Арендный бизнес • RU000A1034U7 | Современный Арендный бизнес 7 • RU000A0ZZ5R2 | Современный коммерческий бизнес 3 • RU000A104YX8 | Современная коммерческая недвижимость • RU000A1022Z1 | Парус ОЗН • RU000A108UH0 | Парус Красноярск • RU000A104KU3 | ПАРУС-Нордвей Что же заставляет управляющих покупать активы в регионах? Основной плюс для банкиров – это высокая ставка капитализации, которая транслируется в хорошую дивидендную доходность для инвесторов. Это в свою очередь создавало повышенный спрос последние годы на фоне красивой картины растущего рынка. При этом стоит отметить, что это не означает, что сделка «выгодная» для инвестора. Вопрос в том, насколько склады старые и насколько добросовестно арендаторы и владелец в лице ЗПИФ управляет активом. На практике, часто склад просто старый, отсюда и изначальный дисконт по доходности. Тем не менее такой актив выгодно продать в розницу, т. к. инвесторы часто смотрят только на цифры, а документация у фондов крайне непрозрачная. Давайте настроим компас, раньше было лучше, склады были топ, но так ли это сейчас? Спрос и предложение Ну и первая проблема: рекордный объем предложения. По прогнозу ex Knight Frank (ныне NG Group) к вводу планируется почти 3 млн кв. м. Если сложить объемы ввода за 2023 и 2024 год вместе – то будет всё ещё меньше. Это рекордный объем за последние 10 лет. В первом полугодии был введен 1 млн кв. м., а спрос при этом снизился в 3 раза до 0.6 млн кв. м. И выглядит это – плохо. По сути, в этом году общее предложение может в 3 раза превысить спрос на площади, что создает навес на следующие 2 года и существенное давление на загрузку складов и арендные ставки. Я не ожидаю, конечно, краха складской недвижимости или существенных проблем на рынке (об этом в секции операционных показателей и в выводах). При этом ожидать бурного роста – явно не стоит в ближайший год или возможно даже в ближайшие несколько лет. Застройщики будут адаптироваться к низкому спросу и ждать возможности реализовать BTS сделку (под конкретного арендатора). По данным Nikoliers в 1 квартале 2025 года 98% сделок – были спекулятивным строительством.