Хэштег #ru000a104172 | Тинькофф Инвестиции Пульс

Войти

📈 ПАРУС-СБЛ - размещение новый паев Продолжается бум в складской недвижимости, который начался в 2020 году на фоне пандемии. Люди активно пользуются услугами доставки продуктов и готовой еды, активное распространение получили маркетплейсы. Это требует наличия складских помещений, особенно рядом с крупными мегаполисами. ☝️ В итоге, застройщики не справляются с опережающим ростом спроса на такие объекты. Для сравнения, в 2023 году построено 4 млн кв. метров при спросе в 15 млн кв.м. Многие даже строящиеся помещения уже сданы в аренду. На выходе мы видим трехкратный рост арендных ставок за последние 3 года по объектам складской недвижимости. 🏗 Свой склад строить дорого, поэтому, на помощь приходят ЗПИФы недвижимости, где каждый желающий может приобрести небольшой кусочек актива (пай). ✔️ На нашем рынке самое большое число ЗПИФов недвижимости у Паруса. Там можно найти фонды на складскую, офисную (бизнес-центры) и торговую (торговые центры). Удобство заключается в том, что каждый объект упакован в отдельный ЗПИФ и вы можете приобрести те активы, которые понравились. 📝 В рамках одного поста сложно разобрать все фонды, поэтому, мы поговорим про Парус-СБЛ (). 🏦 В данный ЗПИФ упакован главный логистический центр компании «СБЕРЛОГИСТИКА», расположенный в 23 км от МКАД и 11 км от Внуково. И якорным арендатором, как понятно из названия, является ООО «Сберлогистика». 💰 Важным отличием данного ЗПИФа является то, что объект был приобретен с использованием заемных средств. Общая стоимость актива составляла 2,1 млрд руб. из которых 0,67 млрд руб. - кредит банка. Но, если сравнивать с другими фондами, здесь не плавающая, а фиксированная ставка в размере 5,2% до 4 кв. 2025 года. С одной стороны, стоимость обслуживания очень низкая, с другой стороны, в конце текущего года данный кредит придется либо рефинансировать, либо гасить. 💼 Управляющая компания приняла решение погасить данный долг, что я считаю разумным. Потому что кредитоваться под КС+3% и выше очень дорого и существенная часть арендного потока будет направляться не пайщикам, а кредиторам. В связи с этим, УК запланировала провести дополнительный выпуск паев по предварительной цене из фин. модели в 1400 руб. (текущая рыночная цена - 1700 руб.) Сумма привлеченных средств будет равна размеру кредита и полностью пойдет на его погашение. 🧮 Давайте считать, на конец 2024 года число паев было 1 390 906 шт., после доп. выпуска оно составит 1 866 456 штук. С одной стороны, размытие существенное, с другой стороны, в текущем году арендные ставки будут проиндексированы и аренда принесет около 445 млн руб. по данным из фин. модели, что скомпенсирует фактор размытия. Также, после гашения уйдут такие статьи расходов, как процентные платежи, вознаграждение УК за сопровождение кредита и возможный рост процентной ставки при рефинансировании. Поэтому, на выплаты пайщикам доп. эмиссия существенного влияния не окажет. 📈 Даже после доп. выпуска паев, среднегодовая доходность превысит 11% годовых из расчета цены пая в 1400 руб. и более 16% из расчета цены пая в 1000 руб. (как в момент размещения). 💵 Напомню, доход инвесторов формируется из двух составляющих: ➖ арендные платежи за вычетом комиссии УК (10 млн руб. + 10% от доходности + 5% за привлечение капитала); ➖переоценка стоимости актива. Недвижимость, как вы знаете, постоянно растет в цене. 📌 Таким образом, уходит главный кредитный риск, который был у данного фонда, из-за чего приобретать его могли только квалы. Доходность будет более прогнозируемой и пайщики по-прежнему смогут получать выплаты ежемесячно. Ждем начала размещения (предварительно в апреле) и желающие смогут в нем принять участие. ❤️ Ваши лайки - лучшая мотивация для автора делать обзоры новых отчетов и эмитентов!

До 2019 год арендная ставка складских помещений составляла в среднем 4000₽ за квадратный метр. В последующие годы наблюдалось сокращение предложения и рост спроса, что обусловило повышение арендной ставки до 10 000₽ за квадратный метр к 2024 году. На текущий момент наблюдается практически полное отсутствие свободных площадей при совокупном спросе порядка 15 миллионов квадратных метров. Динамичное развитие онлайн-ритейла Озон, Вайлдберриз, Яндекса и т.д. усугубляет и без того дефицит складских помещений, обеспечивая инвесторам не только стабильно высокую, но и постоянно растущую доходность. Рынок недвижимости всегда привлекал инвесторов своей стабильностью и потенциалом роста. Вложение средств в складские помещения считается перспективным направлением, особенно в условиях развития электронной коммерции. Однако, высокая стоимость входа создает барьер для частных инвесторов. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) предлагают доступ к этому сегменту рынка с более низким порогом входа. Инвестируя в ЗПИФ недвижимости, инвестор получает возможность диверсифицировать свой портфель и получать стабильный доход от аренды. В связи с этим, позвольте представить Вам инвестиционную компанию «Парус», предлагающую широкий спектр фондов. Каждый фонд компании дает возможность инвестировать в отдельный логистический комплекс, что обеспечивает прозрачность и индивидуальные условия выплаты купонов. Данный подход позволяет инвесторам подобрать оптимальный вариант в соответствии с их инвестиционными целями. Потенциальная доходность составляет от 21% до 40% годовых. ✔️В качестве отправной точки рассмотрим инвестиционный фонд, приобретённый мною лично с точки зрения эксперимента, как говорится не попробуешь сам, другим рассказывать не имеет смысла😁🤷‍♂️. Покупал я специально перед выплатой % (которые были 28 ноября), плюс выбор пал на него еще и по причине доступности (он самый дешевый из всех представленных компанией) и самой высокой доходности. Фонд-НОРД - Логистический комплекс NORDWAY расположен в промышленном кластере Шушары, одном из крупнейших в Санкт-Петербурге. Общая площадь составляет 107 666 м². Как таковых якорных арендаторов нет, всего в фонде 17 крупных арендаторов, преобладающего среди них по площади нет, диверсификация высокая, среди известных можно выделить Faberlic. 📈Потенциальная доходность до 40% годовых. Помимо этого, у компании есть еще 2 других фонда👇 ✔️ Фонд-ОЗН - Производственно-логистический центр площадью 70 362 м² с якорным арендатором — компанией OZON. Заключен долгосрочный договор аренды до 2030 года с ежегодной индексацией ставки на 4% и опционом на продление. 📈Потенциальная доходность до 22.8% годовых. ✔️ Фонд-СБЛ - Ключевой логистический хаб компании «СберЛогистика» занимает площадь 49 990 м². Действует арендное соглашение с партнёром до 2029 года с опцией продления и ежегодной индексацией арендной платы в соответствии с ИПЦ в диапазоне 5-9%. 📈Потенциальная доходность до 27.1% годовых. Фонды осуществляют ежемесячные выплаты, предоставляя Вам не только возможность участия в долевом владении недвижимостью с ростом капитала за счёт регулярных выплат, но и право на получение прибыли от прироста стоимости актива, сама компания не рассматривает продажу данных объектов, считая что такая "корова" самим нужна. Годовая индексация арендной платы обеспечивает пропорциональное увеличение Вашей доходности. При этом Вы сами решаете когда выйти из проекта и зафиксировать прибыль. Считаю ознакомительную миссию по компании выполненной, рекомендую Вам детально изучить представленные материалы.

🤔 Возможный технический дефолт OZON и как это может повлиять нас Продолжаем информировать по ситуации с активами Парус Управление Активами. Вчера вечером в информационных ресурсах прошла информация о возможном техническом дефолте по облигациям OZON. В тот же день ранее была информация о схожей ситуации с облигациями Yandex. У Ozon есть ĸонвертируемые облигации на сумму порядĸа $750 млн, выпущенные в 2021 г. Держатели этих бондов, согласно условиям выпусĸа, вправе требовать их погашения через семь рабочих дней после приостановĸи торгов (аĸции Ozon торгуются на NASDAQ). Но у Ozon «достаточно денег на расчетных счетах», подчерĸивается в заявлении ĸомпании ( «На 28 февраля 2022 г. сумма на расчетных счетах и депозитах ĸомпании составила 113 млрд руб., из ĸоторых 80% хранятся в валюте», – добавили в Ozon. Выплаты держателям бондов должна произвести ĸипрсĸая холдинговая ĸомпания группы Ozon. Есть рисĸ в том, что ей будет проблематично осуществить денежные переводы из России за рубеж – «ĸаĸ по техничесĸим причинам, таĸ и в силу регуляторных запретов». «Если ĸомпания в силу описанных выше причин не сможет выполнить обязательства перед держателями бондов, это приведет ĸ техничесĸому дефолту по облигациям», – отмечается в заявлении Ozon. То есть причина техническая, а не финансовая. Биржа сама приостановила торги. И в этой ситуации окажутся ВСЕ российские компании, у которых были облигации на иностранных площадках. Какой путь выберут площадки, компании попавшие в эту ситуацию не из-за своей платежеспособности, а из-за сочетания факторов, что предпримут российские власти – мы не знаем. При этом для OZON вариантов больше, так как у них достаточно средств для погашения. Если компании не погасят облигации, в этом случае их держатели вправе обратиться в суд, рассматриваться дело будет в кипрском суде. Он может впоследствии наложить взысĸания на счета ĸомпании, арестовать ее имущество заграницей, но на развитии аĸтивов в России это таĸже вряд ли сĸажется. В дальнейшем истцы могут потребовать реализации решения суда этой страны в России путем получения исполнительного листа. С учетом теĸущей внешнеполитичесĸой обстановĸи вероятность того, что российсĸие суды приведут таĸое решение в исполнение можно оценить ĸаĸ очень низĸую. Из заявления компании: «Конечно, мы сделаем все возможное, чтобы выполнить все свои обязательства, но могут возникнуть проблемы с выплатой держателям облигаций, так как для этого нам нужно будет переводить денежные средства из РФ на Кипр (где находится наш материнская компания), а это может быть затруднено по причине регуляторных ограничений. Что бы ни происходило в мире ценных бумаг, мы уверены в своей стабильности и нашем с вами деле: 🔹количество заказов и покупателей продолжает расти; 🔹перебоев в нашей логистике и ИТ не происходит; 🔹на 28 февраля 2022 на наших счетах и депозитах было 113 млрд рублей, 80% денег мы храним в валюте, большая их часть находится в России, что позволяет делать регулярные платежи вам, поставщикам и партнерам; 🔹мы продолжаем работать в штатном режиме, растить наши с вами продажи и делать вам регулярные платежи.» 1 марта запросили в Национальном Рассветном Депозитарии раскрытие пайщиков по обоим фондам «Парус-ОЗН» и «Парус-СБЛ» – после его получения сразу выполним расчёт инвестиционного дохода и перечислим его в НРД для наших инвесторов. Сообщим отдельно о каждом событии.