Хэштег #gloraxзнания | Тинькофф Инвестиции Пульс

🌍 Учет земельных участков в отчетности застройщика Земельные участки – это основа любого строительного проекта, и правильный учет таких активов в отчетности застройщика играет ключевую роль. 🏗️ Эти земли могут стать основой для множества объектов: от жилых комплексов до торговых центров. Но как их правильно отразить в отчетности застройщика? Давайте разбираться! 💰 Отражение в отчете о финансовом положении (балансе) Земельные участки в зависимости от их назначения могут быть учтены в разных разделах баланса. 1) Если земельный участок предназначен для использования в операционной деятельности компании — для строительства или мастер-девелопмента, он отражается в разделе Запасы. Такой участок рассматривается как ресурс, который будет реализован или использован в ближайшее время, даже если срок реализации не ограничивается 12 месяцами ⏳. 2) В случае, если земля приобретена для долгосрочного использования самим застройщиком (например, строительство для себя или для сдачи будущего объекта в аренду), она будет классифицирована как Основное средство 🏡. Важно отметить, что земля не подлежит амортизации, так как она не теряет своей стоимости со временем. Для девелоперских компаний, таких как GloraX, занимающихся жилищным строительством и мастер-девелопментом, все земельные участки учитываются как запасы, так как они используются для создания добавленной стоимости актива и последующей реализации. Далее мы будем говорить об отражении именно таких земельных участков в отчете о движении денежных средств и отчете о прибылях и убытках. 💰 Отражение в отчете о движении денежных средств 1) Покупка земли для строительных проектов чаще всего включается в операционный, а не инвестиционный поток, поскольку застройщик использует землю в своей основной деятельности. Такое же правило применяется и к приобретениям компаний (юридических лиц), владеющих одним участком. Эта сделка учитывается как операционный денежный поток. 2) Исключением являются сделки M&A девелоперских компаний с собственным штатом сотрудников и портфелем участков и проектов на разных этапах реализации – такие сделки учитываются в инвестиционном денежном потоке. 💰 Отражение в отчете о прибылях и убытках Земельный участок списывается в себестоимость пропорционально строительной готовности строящегося на нем объекта и уровня его распроданности. Таким образом, если участок стоил 100 рублей, и за первый год строительства объект был закончен на 20%, а продажи составили 15% от общей продаваемой площади, то в себестоимость в этом году будет списано 3 рубля (100*20%*15%). 💸 Почему это важно? Правильный учет земельных участков имеет большое значение для оценки финансового состояния компании. Для инвесторов и кредиторов важно понимать, как именно эти активы отражаются в отчетности, чтобы прогнозировать риски и доходность. Ведь земля это не просто ресурс — это основа всех девелоперских проектов, и GloraX имеет уникальную экспертизу в работе с этим важнейшим активом! 🚀 {$RU000A108132} {$RU000A105XF4} {$RU000A1053W3}

🏗 Градостроительная документация и для чего она нужна? Друзья, мы хотим все больше погружать вас в деятельность GloraX и знакомить с интересными знаниями строительной отрасли, а также говорить на одном языке. Ранее мы рассказали о получении заключения о соответствии (ЗОС) построенного объекта для GloraX Василеостровский, а сегодня подробнее обсудим его и другие важные документы, без которых не обходится ни один девелопер. 💼 1. Проект планировки территории (ППТ) 🗺️ Проект планировки территории — это градостроительный документ, в котором отражены элементы планировочной структуры и их развитие, а также выделены участки для строительства объектов разного назначения. ППТ разрабатывается для определения границ территорий общего пользования, установления зон для размещения объектов капитального строительства и планирования очередности развития территории. 2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) 🏞️ ГПЗУ — это документ, содержащий подробную информацию о земельном участке и возможных вариантах его использования. Он включает: • графическую часть, где показаны зоны, подходящие для строительства. • информационную часть, в которой указаны данные о самом участке и его ограничениях. Этот документ гарантирует, что строительство будет соответствовать всем градостроительным нормам! ✅ 3. Разрешение на строительство (РНС) 🟢 РНС — это фактически «зеленый свет» для начала строительства! Для его получения нужно разработать проектную документацию и получить положительное заключение на инженерные изыскания, а также собрать исходно-разрешительную документацию на объект. После этого мы получаем РНС и можем начинать строительство и продажи, деньги с которых будут поступать на эскроу-счета! 🚧 4. Заключение о соответствии построенного объекта (ЗОС) ЗОС — это заключение, подтверждающее, что построенный объект соответствует проектной документации (ПД), прошел экспертизу и соответствует всем требованиям законодательства РФ. ЗОС выдается застройщику Госстройнадзором и является важным этапом в процессе завершения строительства. 5. Разрешение на ввод в эксплуатацию (РНВ) РНВ подтверждает, что объект капитального строительства завершен в полном объеме, соответствует проектной документации и разрешению на строительство, и может быть введен в эксплуатацию. После его получения начинается процесс передачи ключей покупателям, а застройщику перечисляются средства с эскроу-счетов. Итог: для реализации своих проектов девелоперу требуется разрабатывать широкий ряд документов и получать множество разрешений и заключений от государственных органов, небольшую часть из которых мы описали выше. Этот процесс зачастую занимает многие месяцы, однако GloraX благодаря своей экспертизе получает документацию в кратчайшие сроки и показывает один из лучших показателей Time to Market в отрасли 🚀 ✨ Друзья! Понимаем, что разобраться в строительной документации — задача не из простых, но мы готовы помочь! 😉 Пишите свои вопросы в комментариях, и мы ответим на них. А также пишите, о чем еще мы можем рассказать вам в рубрике 💬 {$RU000A108132} {$RU000A105XF4} {$RU000A1053W3}

Запускаем второй этап конкурса! Видим, что конкурс вам понравился, а значит самое время продолжить и объявить новые задания! Тем более, что к нашему марафону присоединяется ведущий игрок рынка e-commerce OZON с призами на 15 тысяч рублей. 🔥 Итак, стартуем? ❗️ Этап 2: нужно решить задачу и отгадать загадку. 🔹 Задача: В прошлом году россияне в декабре заказали 1 млн елок через OZON. В этом году ожидается, что число заказов вырастет на 30%. На каждую елку нужно повесить около 12 игрушек, цена одной игрушки - 50 рублей. Вопрос: На какую сумму будут заказаны игрушки в этом году в рублях? 🔹 Загадка: • GloraX — лидер в НЕМ в регионах России • Яркий международный представитель ЕГО - дубайская компания Emaar • ОН – это комплексный подход к развитию территорий • Мы опубликовали о НЕМ два обучающих поста с тегом Назовите ЕГО 📌 Условия без изменений, но все равно напомним: - Написать ответ на задачу и загадку на своей странице. - Не забудьте упомянуть наш канал и подписаться на нас. - Добавьте к посту хэштег . - Принимается только один пост с ответами от одного аккаунта. - Ответы принимаются до 27 декабря 23:59 мск. При поддержке {$OZON} среди правильно ответивших участников второго этапа 28 декабря разыграем 5 сертификатов номиналом 3000 рублей каждый с помощью рандомайзера (ссылку на розыгрыш прикрепим). А итоги всего марафона подведем 28 декабря, выбрав с помощью рандомайзера 5 победителей (да, мы увеличили призовой фонд) среди тех, кто принял участие в 1 этапе (написал слоган) и правильно решил задачу и разгадал загадку (ссылку на видео розыгрыша обязательно прикрепим, все честно). Желаем удачи и да пребудет с вами креатив! {$RU000A108132} {$RU000A105XF4} {$RU000A1053W3}

Почему продажи в девелопменте не равны выручке? 🏗️💰 Для многих инвесторов понятие «выручка» кажется простым: произвел товар → продал → получил деньги. Однако в девелопменте всё сложнее. Давайте разберемся, почему объем продаж и выручка девелоперов часто не совпадают и как на это влияют темпы строительства. Важные понятия 👇 📑 Объем продаж – это сумма договоров долевого участия (ДДУ) и купли-продажи, заключенных за период. 💰 Выручка — часть продаж, которая признается в отчетности в зависимости от степени готовности дома. Но! • Если дом строится - выручка признается по мере готовности проекта. • Если дом уже построен - вся сумма продажи включается в выручку сразу. Как раньше признавалась выручка? 🔙 Небольшой экскурс в историю! До конца 2017 года выручка девелоперов признавалась только по факту завершения строительства проекта, то есть после получения разрешения на ввод (РНВ) в эксплуатацию. Например: • Год 1: Продажи – 40 млн руб. / Выручка – 0 • Год 2: Продажи – 40 млн руб. / Выручка – 0 • Год 3: Продажи – 40 млн руб. / Выручка – 120 млн руб. (получение разрешения на ввод в эксплуатацию) 📉 Результат: нулевые показатели сменяются резким скачком – это путало инвесторов. Приходилось объяснять, почему компания работает нестабильно. Что изменилось? 🌟 С 2018 года действует стандарт МСФО 15. Теперь выручка признается постепенно: продажи умножаются на % готовности дома. Как определить степень готовности? 🤔 Существуют два подхода: 1. По этапам строительства, условно: • Фундамент – 20% • Возведение стен – 70% • Отделочные работы – 90% • Введение проекта в эксплуатацию – 100% 2. По освоению бюджета: • Если бюджет проекта – 100 млн руб., а освоено 50 млн руб., в выручке признается 50% от объема продаж. Пример с новым подходом 🧮 • Продажи по годам: год 1 – 60 млн руб., год 2 – 30 млн руб., год 3 – 30 млн руб. Итого за 3 года: 120 млн руб. • Проект строится 3 года равномерно по ~33% в год. Теперь выручка распределяется так: • Год 1: 20 млн руб. (33% от 60 млн руб. продаж за первый год). • Год 2: 40 млн руб. (33%+33%=66% от 60+30=90млн руб. общих продаж → это 60 млн руб., из которых 20 млн руб. мы уже признали). • Год 3: 60 млн руб. (проект завершен, признаны оставшиеся 60 млн руб.). ❗️ Наблюдение: большая часть выручки признается ближе к завершению строительства, даже если темпы продаж замедляются. Преимущества нового подхода 📈 📊 Стабильность: выручка распределяется равномерно, без резких скачков. 🔍 Сравнивать девелоперов стало проще: показатели EBITDA, ROIC и долговой нагрузки стали точнее. 🤝 Понимание для инвесторов: яснее динамика финансов и темпов строительства. Ваше мнение важно! ⚡ Мы понимаем, как непросто разбираться в финансовой отчетности девелоперов, и готовы помочь с этим. Пишите ваши вопросы и мысли в комментариях, а мы обязательно постараемся на них ответить и осветить в следующих постах с тегом 💬 {$RU000A108132} {$RU000A105XF4} {$RU000A1053W3}

GloraX — лидер регионального мастер-девелопмента! 🤩 В прошлом посте мы рассказали, что такое мастер-девелопмент и какие выгоды он приносит клиентам, государству и девелоперам. Сегодня поговорим о том, как GloraX стал настоящим лидером в этой сфере, ставя перед собой амбициозные цели — обеспечивать лучший в отрасли возврат на инвестиции! 🚀 Региональная экспансия: каждый проект — шанс изменить город Для нас выход в регионы — это не просто расширение географии, а реальная возможность менять архитектурный облик страны! Мы не просто строим, мы создаем комфортную, благоустроенную среду для жизни и проекты, которые приносят выгоду нашим соинвесторам. 🌆 Почему GloraX — лидер мастер-девелопмента? Компании, которые эффективно управляют мастер-планированием, получают значительные конкурентные преимущества: повышают доходность, сокращают сроки реализации проектов и укрепляют позиции на рынке недвижимости. Что выделяет нас среди других? 1. Широкий охват рынка 🌍 Мы ежегодно анализируем более 2700 земельных участков в десятках регионов России! Благодаря проактивному подходу мы не только работаем через брокеров и аукционы, но и самостоятельно находим перспективные участки, ведя переговоры с продавцами. 2. Быстрая оценка ⏱️ С помощью автоматизированной финансовой модели мы оцениваем участки по 80 параметрам. • IRR от 40%. • Рентабельность чистой прибыли от 15%. • Оценка может занимать всего 1 час! 3. Тщательный отбор участков 💼 На инвестиционный комитет попадают всего до 100 участков в год, из них только 10–20 самых перспективных доходят до сделки. Участки выбираются на основании анализа экономики проекта, согласования мастер-плана с местными властями и перспектив подписания договоров КРТ. Размер важен! Мы отдаем предпочтение средним по размеру проектам для более быстрой оборачиваемости активов и монетизации. 4. Сокращение сроков — наш главный козырь⏳ От покупки участка до его готовности для застройки проходит всего 6–18 месяцев — быстрее, чем у большинства игроков рынка. Какие результаты мы достигаем? 🔑 Инвестиции с высокой доходностью Мы покупаем участки на ранней стадии, готовим их к строительству и получаем 2-3-кратный возврат на инвестиции благодаря тщательному анализу и быстрой реализации. 📈 Рентабельность выше рынка Благодаря приобретению проектов на ранней стадии, наша валовая рентабельность за 1П2024 года достигла 46%, что значительно выше, чем у конкурентов. 🏙️ Масштабируемый бизнес Успешные кейсы из одного региона мы переносим на другие, реализуя проекты комплексного развития территорий (КРТ) в партнерстве с государством. 🤝 Поддерживаем локальных девелоперов: делимся экспертизой с теми, кто сталкивается с нехваткой ресурсов и опыта. GloraX — это не просто девелопер. Это лидер, который меняет города, улучшает жизнь людей и создает ценность для своих стейкхолдеров! Следите за нашими успехами! 🚀 {$RU000A108132} {$RU000A105XF4} {$RU000A1053W3}

🏗️Мастер-девелопмент — ключ к успешным проектам в недвижимости Что объединяет такие компании, как Emaar из Дубая, создавшую легендарный Burj Khalifa и Dubai Marina, Gjelsten Bolig из Норвегии, разработавшую инновационный жилой кластер Bekkestua Syd, и GloraX, автора уникального жилого комплекса GloraX Premium Василеостровский и Golden City в Санкт-Петербурге? Все они следуют принципам мастер-девелопмента — комплексного подхода к развитию территорий, который превращает пространство в процветающие экосистемы для жизни, работы и отдыха. 🏡 Кто такой мастер-девелопер? Мастер-девелопер — это компания, которая берёт на себя полный цикл развития территории. Он не только находит и приобретает землю на ранней стадии (до получения документации), но и создает инфраструктуру, проектирует пространство, взаимодействует с государством и полностью готовит участки для строительства. Мастер-девелопер может продать уже подготовленный участок другим застройщикам или самостоятельно заниматься строительством и управлением проекта. ✅ Миссия мастер-девелопера — формирование условий для успешного строительства, минимизация рисков для девелоперов и обеспечение качественного развития территорий. 📋 Что же конкретно делает мастер-девелопер? 1. Создает генеральный план • Разрабатывается общая концепция территории: где будут располагаться жилые дома, коммерческие зоны, парки и дороги. • Всё планируется так, чтобы обеспечить комфорт и функциональность для жителей. 2. Развивает инфраструктуру • Подводятся инженерные коммуникации (электричество, вода, газ). • Развивается транспортная сеть, чтобы район был удобен для передвижения. 3. Управляет согласованиями • Мастер-девелопер берёт на себя взаимодействие с госорганами, получая десятки разрешений. • Это экономит время и нервы девелоперов. 4. Формирует пространство для жизни • Помимо жилых зданий, проектируются школы, детские сады, спортивные площадки, парки. • Всё это делает район комфортным для жизни, а объект – привлекательным для продаж. 🏆 Выгоды для всех участников Мастер-девелопер объединяет интересы всех участников проекта. Это модель, где выигрывают все: • Покупатели получают комфортную и безопасную среду для жизни, где все необходимое находится в пешей доступности. • Девелоперы получают готовую инфраструктуру, снижение затрат и повышение продаж. • Государство — приток налогов и развитие социально значимых объектов. • Мастер-девелопер – преимущества в виде реализации готовых участков другим игрокам по стоимости в два-три раза выше цены приобретения. Мастер-девелопмент — это не только выгодный, но и необходимый подход для создания современных районов и городов, где комфортно жить, работать и отдыхать. 🌟 Что значит быть хорошим мастер-девелопером? • Уметь создавать уникальные концепции и архитектурные образы. • Быть технологичным и оптимизировать свои внутренние процессы. • Уметь выстраивать эффективные отношения с органами власти. • Быть быстрыми и гибкими: скорость принятия решений, закупки и строительства часто становится решающим фактором в борьбе за рынок. 🚀 GloraX активно осваивает регионы, где мастер-девелопмент становится ключевым драйвером роста. В следующем посте мы расскажем, как наша экспертиза, инновационные подходы и скорость реализации проектов помогают формировать новые стандарты в развитии территорий, а также кратно увеличивать доходность по сравнению с традиционным девелопментом. {$RU000A108132} {$RU000A105XF4} {$RU000A1053W3}

Готовы покорить Ярославль! ✅ На днях утвердили проект планировки территории (ППТ) нашего первого в регионе проекта – GloraX Приволжский, который реализуется в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Для успешного и быстрого прохождения процедуры согласования ППТ особенно важны глубокие компетенции в области мастер-планирования. Обычно утверждение документа девелопером может занимать около года, но мы справились примерно за 6 месяцев! 🔍 Немного о проекте в Ярославле GloraX Приволжский – это дома комфорт-класса переменной этажности от 8 до 18 этажей на участке 3,4 га. Общая площадь недвижимости составит 43,8 тыс. кв. м., а продаваемая жилая площадь – 29,6 тыс. кв. м. Объем инвестиций составил примерно 3 млрд руб. Начало строительства запланировано на первый квартал 2025 г., а завершение – в 2027 г. ❓ Что такое ППТ и для чего он нужен? 🏗 Проект планировки территории – это один из основных документов в градостроительстве. Он определяет функциональное зонирование, положение объектов инфраструктуры, дорог и инженерных коммуникаций, а также планы развития территории. Именно на этом этапе компания создает комплексное видение будущей застройки, которые помогают сделать проект привлекательным как для будущих жителей, так и для потенциальных инвесторов. 📈 ППТ – это первый этап превращения земли в актив для девелопера. В следующих постах мы расскажем о других этапах реализации девелоперских проектов и про то, что такое мастер-девелопмент. Подписывайтесь! {$RU000A108132} {$RU000A105XF4} {$RU000A1053W3}