Хэштег #рента | Тинькофф Инвестиции Пульс

Инвест-портфель недвижимости: почему коммерческая недвижимость рулит, а квартиры — нет Давно не писал об этой части портфеля, а ведь именно она позволяет рисковать в других местах и помогает переживать маржин-колы в крипте))) Делюсь мыслями и наблюдениями: 1. Рынок продолжает рост По всем активам вижу стабильный рост стоимости метра и арендных ставок. Тенденция сохраняется. 2. Склад vs Супермаркет Склады и ЦОДы (центры обработки данных) чувствуют себя гораздо бодрее, чем супермаркеты. От последних я ожидал более агрессивной динамики выручки и, соответственно, дивидендов. Реальность оказалась скромнее ожиданий. 3. ЗПИФы — поле непаханых возможностей Рынок ЗПИФов настолько неэффективен и «глуп», что это открывает просто огромный простор для заработка. Что я делаю: Ищу ЗПИФы, которые рынок оценивает в 75 условных единиц, хотя на данный момент они стоят 100 условных единиц, а через 3-5 лет они будутт стоить 150. ✅ Зарабатываю на переоценке ✅ Параллельно получаю арендный доход (выше 12% годовых) Многие сразу думают: «О, стресс-активы, банкротства, торги». В реальности же чаще всего это просто финансовая безграмотность продавцов и «впаренные» продукты, не оправдавшие ожиданий первых инвесторов. На этом я и зарабатываю. Вечное желание купить свою квартиру: Покупать квартиру для жизни сейчас мне по-прежнему невыгодно и не интересно. Квартира за 20 млн руб сдается за 80–120 тыс/мес. Доходность — 4–8% годовых. При этом коммерческая недвижимость дает стабильные 10-12% арендного дохода Простая математика: имея 10 млн в складах, ты легко можешь позволить себе жить в квартире за 20 млн. На другой стороне постоянное желание ВЛАДЕТЬ своим уголком(посмотрим что из этого получится). Абсолютно нет никакого желания покупать 1 комнатную кв, а на 3-х комнатную нужно работать Для тех кто дочитал: взял в портфель как маркер $RU000A104YX8 дисконт к расчетной стоимости 25%, есть нюанс с выплатами и попаданием в реестр держателей паев, но в ближайший месяц буду в стакане фонда

Заседание ЦБ: интрига максимальна‼️ Интрига на пятничном заседании ЦБ, на наш взгляд, будет гораздо выше, чем в последние несколько месяцев, т.к. мы полагаем, что сценарии сохранения ключевой ставки и ее снижения практически равновероятны (хотя пауза в ~1,5 месяца будет не так сильно заметна для экономики). В пользу снижения ключевой ставки выступает почти вся ключевая макроэкономическая статистика. Напомним, что за 1 кв. 2025 г. динамика ВВП перешла в отрицательную область (кв./кв. с исключением сезонности), промышленное производство растет лишь за счет машиностроительного комплекса, кредитование в течение нескольких месяцев демонстрирует слабую динамику, инфляция несколько недель подряд остается низкой. Вероятно, основным фактором, который может удержать ЦБ от снижения ключевой ставки, является нежелание повторения ситуации 2024 г., когда после длительной паузы пришлось возобновить цикл ужесточения политики. Сейчас растут инфляционные ожидания населения, а снижение инфляции происходит неравномерно. Так, основная дезинфляция наблюдается в непродовольственных товарах (уровень роста цен уже близок к 4%), тогда как в продовольственном сегменте и в сфере услуг инфляция остается двузначной. Рубль сейчас, по нашим оценкам, избыточно крепок, и есть немалые риски его ослабления (что в итоге, может развернуть дезинфляционные процессы через несколько месяцев). Важным аргументом в пользу осторожного настроя ЦБ является и желание сохранить контроль над ожиданиями рынка по будущей траектории ключевой ставки. Пока, даже с определенными улучшениями, они по-прежнему достаточно консервативны (по нашим оценкам, ОФЗ ждут ключевую ставку на уровне 18,5-19% на конец года). Смягчение политики сейчас может означать старт большого цикла снижения ключевой ставки и пересмотр вниз ожиданий (в связи с чем роль и эффективность дальнейших сигналов ЦБ может снизиться). {$SU29014RMFS6}

Делюсь важным графиком, который я унес с мероприятия по недвижимости Серая линия - это вакансия свободных площадей, сейчас она 0,1% то есть свободных площадей нет Серые столбики - это количество квадратных площадей, которые строятся (ориентируемся на цифру 4-6млн кв. м.) Зеленая линия - это стоимтсь аренды, сейчас около 10000 рублей Теперь попробую донести инвестицонный тезис: Рынку не хватает свобдных квадратных метров, за счет этого вакансия свободных площадей очень низкая, за счет этого ставка аренды сильно растет, а запланированное строительство не способно сущесвтенным образом повлиять на вакансию поскольку маркетплейсы и прочее растут сумасшедшим темпом Итого получается, что склады - это перспективное направление ближайших 5 лет точно Но есть нюанс, мы же про деньги, всегда есть договоры аренды и они долгосрочные(от 5 до 15 лет) и индексируемые. И в этом закюючается вся прелесть В промежутке с 2011 по 2020 год ставка аренды была около 4000 и далее индексировалась на примерные 7%, дальше все новые договоры будут заключаться по новым ставкам аренды, а это уже 8-10к, отсюда доход вырастет в 2 раза А учитывая, что недвижисость такого типа часто оценивают доходным методом, стоимость так же вырастет в два раза (когда? когда будет заключаться новый договор, а это примерно 27-30 годы) 🚀Сейчас вы вкладываете 1000р и получаете в год 100р в виде ренты Через 5 лет ваши деньги превращаются в 2000р и вы получаете 200р 😉Вопросы, мнения в коментариях

Почему я продолжаю покупать фонды ПАРУСА? Небольшой ресерч и мысли... Конкретно сейчас покупая фонды паруса я обращаю внимание на рентную доходность и то по какой стоимости пая я могу выйти из актива. Я обращаю внимание на то, из чего строится ДОХОДНОСТЬ Дивиденды+стоимость пая Что видим по дивидендам - они достаточно стабильные Могут вырасти при уменьшении суммы платежей по кредитам и увеличении арендной ставки. В целом, логично и понятно. Арендная ставка растет. Стоимость пая, почему она может вырасти? Все очень просто: -сейчас дефицит складской недвижимости -построить склады за 1 год не так просто, но еще больший вопрос это золотое правило недвижимости (ЛЛЛ) - ЛОКАЦИЯ ЛОКАЦИЯ И ЕЩЕ РАЗ ЛОКАЦИЯ Например в московской области не так просто совместить удобную локацию с точки зрения логистики, с точки зрения площади, с точки зрения экономической целесообразности. Должно сойтись больше 3-х факторов. Отсюда простой вывод - в ближайшие 3 года дефицит будет синонимом складской недвижимости. В чем конкретно идея и мой инвестиционный тезис: Покупая складскую недвижимость сейчас, мы покупаем рентную доходность + РОСТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА. Выделил это большими буквами, потому что в буквальном смысле это может быть кратное увеличение доходности Не хотел быть голословным, поэтому ссылаюсь на серьезных ребят: IBC REAL ESTATE, Nikoliers, NF Group Доля вакантных площадей в Москве и Московской области 0.3 - 1,4% 🤯 Ставка аренды 6000 - 8000 за 1 кв.м И если посмотреть стоимости этих квадратных метров, то я вижу что РЫНОЧНАЯ цена склада класса А в течение нескольких лет уйдет сильно выше 70 000 рублей за 1.кв. м. В моих расчетах цены складов ПАРУСА 30-50к. Знаю про еще один объект коллективных инвестиций, который можно приобрести, если будет интерес - пишите в лс) Для тек кто дочитал до самого конца и не сдался. Я жду доходность в абсолюте за 3-5 лет больше чем 100-150%. Это больше чем 20-30% годовых.

Плавно вхожу в Новый год широкими мазками обозначу итоги и что происходит с активами Акции российские. Рост продолжается, денежная масса увеличивается, много интересных кейсов с переездом компаний и все же привлекательнее чем облигации ведь дивидендные доходности 12-15+%. Например и Облигации. Можно попробовать начинать покупать 5-10 летние бумаги и ждать снижения ставки. Но из всех мне нравится {$RU000A103117} выпуск 1 и 2. 23% годовых. В абсолюте можно получить 13% за полгода. Очень короткие итог такой: либо берем риски, либо покупаем длинные бумаги Недвижимость. Разделю - склады и магазины(ГАБ) Склады проиндексировали выплаты и вся Россия увидела как они могут гореть, к сожалению, самый главный риск реализовался.Предсказать его появление невозможно, поэтому только диверсификация в фондах поможет не остаться ни с чем. Супермаркеты. Яйца по 140₽. Дорожающее топливо. Увеличение денежной массы. Это конечно все хорошо для товарооборота(в увеличение цен). Ну и цифры инфляции реальные. Можно посчитать на сколько увеличили материнский капитал (получите минимальное значение инфляции) Ну и конечно хорошие локации по адекватным ценам. Хочеца прям стать рантье. Крипта. ETF одобрили, думаю что дальше появятся плечевые ETF. Но конечно же перед этим нужно сходить вниз. Продолжу набирать позиции. Акцент сделаю на ETH BTC уменьшу покупки, но не остановлю полностью TON перфомит USDT печатает, поэтому лучше не держать этот стейбл Работа моя🧐 Новая. Хорошая. Многие хотели на личные консультации. Приходите. Записывайтесь. Жду всех. Теперь есть возможность дотянуться до любых активов.

С марта 2022 года рубль стал самой крепкой валютой в мире. И на Мосбирже есть несколько активов, на балансе которых спрятано очень много рублей!! Быть может это повод к ним присмотреться внимательнее? Одна из таких компаний-хранилищ - это Центр Международной Торговли, он же ЦМТ. Как несложно догадаться из названия, компания занимается сдачей торговой недвижимости в аренду и неплохо на этом зарабатывает. Но самое главное, что у ЦМТ очень крепкий баланс. При капитализации всего в 10 млрд рублей и нулевом долге, на счетах компании лежит 8,4 млрд рублей! А еще есть 46 млрд основных средств и инвестиционного имущества (тот самый торговый центр). Проще говоря, если менеджмент ЦМТ вдруг решит продать все активы, а деньги раздать акционерам, то каждый получит 30 - 35 рублей. Это очередной пример сигарного окурка - очень дешевой компании с внутренней стоимостью, которая в разы превышает капитализацию. Но, актив стоит так дешево не просто так. Гигантский дисконт к стоимости активов образовался из-за: - скрытности компании, отказа от общения с акционерами; - не учет мнения миноритариев; - бессмысленное накопление денег на счетах, которые просто лежат в банках и никак не используются; - а еще в 2016 году, часть денег исчезла при банкротстве одного из банков, в котором лежали средства. Проще говоря, менеджмент и акционеры ЦМТ не преследует цель увеличения капитализации компании, а действуют в каких-то своих, не очень понятных нам интересах. Акции таких компаний могут быть дешевы десятилетиями и покупать их просто потому что дешево, смысла нет. Нужно событие или драйвер, который приведет к росту котировок. Например, в США есть целые фонды или отдельные крупные инвесторы, которые зарабатывают на покупке подобных компаний. Чаще всего происходит крупное поглощение, после чего старый токсичный менеджмент вынуждают уйти или выкупить пакет рейдеров с премией. На Мосбирже чем-то подобным занимался инвестиционный фонд Ильи Щербовича, который умудрился заработать на акциях Траснефти и Ирао! Увы, за акциями ЦМТ рейдеры пока не идут, а значит раскрытия стоимости можно ждать бесконечно долго. Да, актив дешев, но конкретно сейчас дешевых активов с гораздо более качественным управлением хоть отбавляй!