Хэштег #склады | Тинькофф Инвестиции Пульс

Указ о повальной национализации? Чем дальше в лес, тем больше аппетиты государства. И вот на днях был подписан указ о "временном госуправлении критическими объектами". Однако за обтекаемой формулировкой стоит расширение практик бесконтрольной и массовой национализации активов Что говорится в указе? Владелец "стратегически важного объекта" должен сам защитить свой объект от военных угроз, и быстро восстановить работу в случае, если риски реализуются При этом, что такое этот ваш "важный объект" - понятие растяжимое. Ларек в деревне Подзаречкино, где продается синее 40% топливо для местной публики - тоже стратегически важный объект. Непонятно и как "защитить" объекты? ЧОПам ПВО с ракетами выдать? И что значит "своевременно восстановить работоспособность"? А если это сделать быстро в принципе невозможно? А когда объект отдадут обратно? И отдадут ли в принципе? Короче, как всегда, понятия растяжимы ровно настолько, чтобы под национализацию мог попасть любой объект любой компании. В первую очередь, конечно, вспоминаются нпз , , , , и других нефтяников. В последнее время у них часто случаются "эксцессы". Хотя, как показывает практика, от этого ни склады WB, , ни даже не застрахованы Очередной штришок в картине разрушения института частной собственности в РФ. что там говорят про "инвестиционную привлекательность российского рынка" ? Наверное, она с этим указом еще привлекательнее стала? Впрочем, есть и другое мнение. Якобы, этот указ может быть даже полезен частникам. Логика тут немножко замудреная, но интересная: компании не хотят восстанавливать объекты, т.к. только восстановишь - сразу новый "форс-мажор" прилетит. Потому бежать все восстанавливать некоторые компании не торопятся. Однако, расходы на аренду, персонал и т.д. все равно присутствуют. И вот чтобы их избежать, компания будет "сбрасывать" простаивающий актив государству: мол, делайте, что хотите, теперь это не моя головная боль. Защищайте, восстанавливайте или не делайте ничего - решать вам Логика в этом есть. Одно не исключает другого, хотя эксперты говорят все-таки о переделе рынка как о главном мотиве Ну и да, от государства поступил (в очередной раз) четкий мессендж - денег нет, но вы держитесь. Помогать вам никто не будет Ну и конечно удивляет абсурдность ситуации: буквально виктимблейминг с деньгами. Представьте, что магазин, который ограбили наказывают за то что он сигналку не ту установил. Абсурд? Абсурд. Но это ж буквально оно! Такие вот дела. Что вы думаете по этому поводу - пишите в комментариях. Ставьте лайки и подписывайтесь, чтобы быть в курсе того, что реально происходит в российской экономике

Вот такая скептическая морда появилась на 10-минутном графике Озона за выходные. Чтобы он могла означать? Если говорить серьезно, то ситуация полный швах. Вайлдберриз убивали долго и мучительно, с Озоном, видимо, решили ускориться, и атакуют по несколько складов в день. Каждый россиянин в каждом регионе России может наблюдать успехи демилитаризации в своем окне. Да-да, телевизор вам расскажет, что там на Украине горит все гораздо сильнее и красочнее. Но это похоже на старую притчу про зависть, где персонаж готов выколоть себе глаз, дабы у соседа исчезли два. Про акции Озона сказать нечего. Один склад - мелочь. Десятки складов это обвал оборота и убытки в масштабе, который сложно предсказать. В этой ситуации акции Озона могут стоить сколь угодно дешево. Например, обновить минимум 24 февраля 2022 года. Тогда акции падали до ... 595 рублей! Может в такое поверить? Я могу. По Озону есть еще один важный момент. Акции компании были мега популярны у всех фондов\управляющих страны. То есть Озон держать буквально все (я нет). Если толпа управляющих повалит на выход. В общем не спешите с покупками. Уже если хочется как-то поучаствовать в этой истории, обратите внимание на МТС , который падает вместе с остальными активами Системы . Там хотя бы дивиденды платят, и, судя по тому, что Система снова страдает, в будущем будут платить еще активнее.

Сегодня с утра опять прилетело по складам WB — Краснодар и Невинномысск. После первых ударов БПЛА котировки складских ЗПИФов просели на 5–10%. Рынок начал закладывать этот риск в цены. За компанию прилетело и . Давайте разберёмся, насколько это страшно на самом деле. ❓ Что поменялось? Риск как таковой не новый — склады могли повредить и раньше. Но раньше не было статистики. А теперь она есть, и рынок начал переоценивать вероятность. Это чистая психология: пока событие не случилось, никто его не учитывает. Как только случилось — все бегут пересчитывать риски. По сути, мы перешли из мира "теоретически может" в мир "практически уже было". 🛡️ Страховка: панацея или нет? Большинство объектов застрахованы. УК говорят, что договоры обычно покрывают ущерб от БПЛА и потерю арендного дохода на время восстановления. Но есть три "но": 1. Страховые могут начать спорить. Есть вероятность, что СК попробуют переквалифицировать события в нестраховые случаи. Тогда выплат не будет, а суды будут длиться годами. 2. Страховка покрывает текущую стоимость, а строить придётся по новой. Восстановление может обойтись дороже страховой суммы. Разницу нужно будет где-то брать. 3. Вопрос экспертизы может растянуться на многие месяцы. Пока страховщики считают ущерб, арендный доход не поступает. Для монофондов это означает ноль выплат на весь период простоя. Если страховой выплаты не хватит на восстановление — придётся брать кредит. И возвращать его с процентами. 📈 Системный риск: что дальше? Если такие атаки станут регулярными, страховщики поднимут тарифы, увеличат франшизы или ужесточат условия. Расходы фондов вырастут → чистый арендный доход снизится → дивиденды упадут. Это классический системный риск, который пока никто не закладывал в модели. 🐾 Что делать с портфелем? Диверсификация — единственный работающий инструмент, когда ты не можешь оценить вероятность. 1. Проверьте состав своих фондов. Сколько у вас моно-арендаторов? Если склад арендует один крупный ритейлер — риск выше. 2. Оцените диверсификацию складов. 1 ЗПИФ = 1 склад — это не диверсификация. Если актив сильно нравится, подумайте над долей таких моно-фондов в портфеле. 3. Посмотрите на географию. Склады за пределами МКАД — под большим ударом, чем внутри города. Риск БПЛА у фондов на строительство ("Лужники", "Рэдс") значительно ниже, чем у складской недвижимости за городом. Но это не значит, что его нет совсем. 🤝 Интересный побочный эффект: сделка WB и ВТБ Эта ситуация делает ещё более интересной сделку {$RWB1} с . Если переоценка стоимости WB из-за новых рисков пойдёт вниз — как это повлияет на цену сделки? И на возможность её совершения в принципе? И ещё один вопрос, который меня мучает: где были застрахованы склады WB? Если в "ВТБ-Страховании" (а перед слиянием компании часто ищут синергию в смежных продуктах), то риск для группы ВТБ становится ещё более существенным. 📊 Моё мнение Риск БПЛА теперь стал реальным не только для нефтянки, но и для складской недвижимости. Для жилой — пока не опасно, но может повлиять на стоимость страхования в целом. Ситуация требует переоценки. Но паниковать рано — пока это разовые случаи, а не система. Просто теперь это нужно учитывать при выборе фондов. А у вас есть в портфеле складские ЗПИФы? Пересматриваете их после этой новости? 💛 Подпишись, чтобы не пропустить новые посты! _______________________________________________ Это моё личное мнение, а не инвестиционная рекомендация. Все решения вы принимаете самостоятельно.

📊 БПЛА, склады и ЗПИФы: почему паническая продажа может быть плохой реакцией (Часть 1/2) 19 недель падения МОЕХ окончились прилетом дронов на один из складов WB. И у многих инвесторов в складские ЗПИФы возникла естественная реакция: «А что если прилетит именно в мой склад?» > Вьетнамский флэшбек и -> panic sell🔻 Но как инвесторы мы обязаны разделять две вещи: эмоциональный образ риска и математическое ожидание ущерба. 🔍Риск стал видимым, но не обязательно стал новым Риск повреждения складов не появился в момент последней новости - он существовал и раньше. Новое здесь не сам факт риска, а то, что рынок начал его замечать. Это классическая поведенческая ловушка: пока событие абстрактное, инвестор почти не учитывает его в оценке. Как только появляется конкретный кейс - человек резко переоценивает вероятность повторения именно в своём активе (например, инфраструктурные риски иностранных активов). Это не анализ риска, а реакция на свежесть события. 🧩Почему не стоит думать, что «прилетит именно в мой склад»? Когда человек видит новость, он мысленно рисует один склад, один прилёт и полную потерю актива. Для инвестора в публичную недвижимость это неверный подход. Смотреть нужно не на картинку в голове, а на структуру риска: 🧐 Какую долю складского рынка занимают активы ЗПИФов, cколько объектов внутри фонда, какая доля арендного потока приходится на один объект, есть ли страхование имущества и потери арендного дохода, какой долг у фонда, есть ли резервы и понятная политика выплат на время восстановления. Вопрос не в том, «может ли что-то случиться» - конечно, может. Вопрос в том, какова вероятность, масштаб ущерба и кто его несёт, что происходит с портфелем в самом худшем случае? ✔️ Системный риск ≠ риск полной потери капитала Мы посчитали суммарную площадь всех публичных складских ЗПИФов на Мосбирже - вышло порядка 3 млн м². Общий объём качественного складского рынка России по данным NF Group и Nikoliers на I квартал 2026 года - около 59,5 млн м² (30,7 млн - Московский регион, 6,35 млн - Петербург и Ленобласть, 22,4 млн - остальные регионы). Доля публичных складов - это не 50% и не 30%, как может интуитивно показаться после новостей, а порядка ~5%. То есть при грубой прикидке вероятность попадания БПЛА/ракеты в наш объект - около 5%. А повторное независимое событие в активах: 5% × 5% = 0,25% Это не точная актуарная модель - у риска есть география, тип арендатора, инфраструктурные факторы. Но порядок величины важен: системный риск не стоит превращать в фантазию о гарантированном уничтожении конкретного фонда. 🧮 Даже при событии актив не теряется целиком: Ущерб раскладывается на части: физическое повреждение, временная остановка арендного потока, срок восстановления, страховое возмещение, франшизы и лимиты, поведение арендатора, реакция рынка в цене пая. Корректная формула ближе к: вероятность события × доля фонда, затронутая событием × непокрытая страховкой часть ущерба × период потери арендного потока. А не «прилетело = мой фонд обнулился». Как писали в некоторых чатах на просторах тг =) Продолжение - в части 2: что известно про страхование, что заявили УК, и где риск действительно опасен. И да, этот пост напрямую касается всех фондов Паруса ( ) *Не ИИР

📊 Два взгляда на рынок недвижимости: рекордный приток в ЗПИФы и разворот на складах Друзья, сегодня объединил две свежие аналитики — «Коммерсанта» и «Делового Петербурга» 🧐 Картина получается неоднозначная, но именно в таких точках рождаются возможности. Разбираюсь по порядку 👇 🏆 Часть 1. Итоги 2025 года: инвесторы массово идут в ЗПИФы По данным ЦБ, чистый приток в массовые ЗПИФы недвижимости в прошлом году составил 282 млрд руб. — рост в 2,6 раза 🚀 Число пайщиков выросло на 35%, до 307 тыс. человек 👥 Суммарные выплаты по рыночным ЗПИФам достигли 65,6 млрд руб. — почти вдвое больше, чем годом ранее 💰 Почему? ЦБ снижал ключевую ставку, доходность годовых вкладов рухнула до 13,27% 📉 Инвесторы перекладываются в реальные активы с понятным арендным потоком. Доходность по сегментам в 2025 году (с учетом роста стоимости активов): · Складская недвижимость: 25–32% 📦 (заполняемость выше 98%) · Офисная недвижимость: 20–31% 🏢 (ставки аренды выросли до 50%) · Торговая недвижимость: 17–28% 🛍️ Структура спроса тоже меняется: фонды для неквалифицированных инвесторов выросли на 61%, обогнав «квалов». Люди выбирают готовые продукты вместо индивидуальных ЗПИФов 👍 ⚠️ Часть 2. Что происходит на складах прямо сейчас Пока «Коммерсантъ» описывал картину 2025 года с дефицитом, рынок начал разворачиваться 🔄 По данным «Делового Петербурга», в Петербурге и Ленобласти ситуация уже другая: · Объем предложения складов к середине 2026 года может составить 0,7 млн м² — рекорд за 6 лет 😮 · Ставки аренды начали снижаться: с 11 тыс. до 9,5–10,5 тыс. руб./м² в год 📉 · Срок экспозиции вырос с 1 месяца до 6–8 месяцев ⏳ · Компании оптимизируют площади: кто-то отказывается от аренды, кто-то сдает в субаренду Эксперты называют это «хрупким равновесием» ⚖️ Вакансия пока не критична (2–7%), но тренд развернулся. При этом долгосрочный потенциал сохраняется — обеспеченность складами в России (0,4 м² на человека) кратно ниже, чем в США (4 м²) или Германии (4,4 м²) 🌍 💡 Часть 3. Что это значит для инвесторов С одной стороны, прошлогодняя доходность 25–32% — исторический максимум, вызванный дефицитом 🔥 С другой — рынок цикличный, коррекция естественна. Мои выводы: 1. Диверсификация — всему голова 🎯 Ставка только на склады — риск. В портфеле должны быть разные сегменты и управляющие. 2. Смотрим в горизонт 👀 Прошлая доходность не гарантирует будущую, но потенциал рынка сохраняется. 3. Тайминг входа важен 🕰️ Сейчас рынок становится рынком арендатора — это может дать возможность заходить в объекты по привлекательным ценам. 🏢 Моя стратегия: как выглядит мой портфель недвижимости Портфель недвижимости — самый большой по объему в моей структуре, и я сознательно ухожу от концентрации в одном фонде 🎯 Что изменилось за последние 2 месяца: Всего за два месяца я снизил долю «Рентал ПРО» с 95% до почти 75% 🔻 Активно покупал другие фонды, чтобы диверсифицировать риски: · УК «Парус» — склады («Лог», «Крас», «Золя») 📦 + торговая («ТРМ») 🛍️ · УК «Акцент» — склад («Акцент 5») 📦 + ТЦ «Сокольники» («Акцент 4») 🛍️ · УК «СФН» — комбинированные фонды (склады, офисы, торговая) 🏗️ · УК «ВИМ» — комбинированный фонд («Рентный доход ПРО») 🏗️ С начала марта держу темп пополнений 50 000 ₽ в неделю 📈 Вхожу постепенно, чтобы средняя цена входа была комфортной. Уже получаю регулярные выплаты — например, в феврале от «Рентал ПРО» пришло 25 650₽ 💸 Приятно, когда пассивный доход становится реальностью 😌 Почему так делаю: Рынок цикличный. Рекордный ввод складов в 2026 году и рост вакансии могут охладить этот сегмент ❄️ Поэтому вместо того чтобы держать всё в одном фонде, я распределяю капитал между разными управляющими и типами активов. Системность, постепенный вход и широкая диверсификация — главные инструменты на длинной дистанции 💪 А у вас есть портфель из недвижимости и как построен? 👇

2026 год: когда прогнозы бессильны, на помощь приходит стратегия и система Подводить итоги 2025-го и строить планы на 2026-й в этом году — особенно интересно. Я проштудировал кучу аналитики от банков, УК и брокеров. И впервые столкнулся с ситуацией: буквально никто не знает, что будет. Все говорят огромными диапазонами: - Доллар: 70–120 - Индекс Мосбиржи: 2700–3500 Когда я вижу такие «прогнозы», понимаю: их главная цель — «попасть» в широкий коридор, а не дать точный ориентир. В такой неопределенности принимать решения я, конечно, не планирую, но общий вью был полезным Что делать? Начинаю с фактов. Мне всегда помогает таблица с реальной доходностью всех классов активов по итогам года. В 2025 году картина была такая: - Фавориты: Депозиты и облигации. Идеальный шторм для тех, кто хотел зарабатывать, ничего не делая. Но в 2026-м такого, скорее всего, уже не будет. - Мой личный топ: Складская недвижимость. Индекс полной доходности CREITR показал 20,7% годовых. - Аутсайдер: Валюта. Хорошая новость: в 2025-м почти невозможно было не заработать. Плохая: в 2026-м это вряд ли повторится. Что нас ждет в 2026-м? Нас ждут те же горки и жизнь в условиях перманентного хаоса. Любой сценарий возможен: - Перемирие может случиться, а может — нет. - ВВП может быть около нуля, а может +1,5%. - Курс может быть 120, а может 70. Моя стратегия на этот год В такой ситуации я отказываюсь от попыток угадать будущее. Вместо этого я выбираю быстро реагировать на поступающую информацию, но делать поправки на долгосрочные тренды и фундаментальные предпосылки. Сила инвестора — не в идеальном старте, а в том, чтобы не сойти с дистанции. Это марафон, а не спринт. И у меня в этом году — приятное событие. Мне не нужно подводить итоги года портфеля. За меня говорит моя стратегия автоследования с публичными результатами Ее итог за 7 месяцев 2025 года: +10,2% абсолютной доходности (17% годовых).

Почему я продолжаю покупать фонды ПАРУСА? Небольшой ресерч и мысли... Конкретно сейчас покупая фонды паруса я обращаю внимание на рентную доходность и то по какой стоимости пая я могу выйти из актива. Я обращаю внимание на то, из чего строится ДОХОДНОСТЬ Дивиденды+стоимость пая Что видим по дивидендам - они достаточно стабильные Могут вырасти при уменьшении суммы платежей по кредитам и увеличении арендной ставки. В целом, логично и понятно. Арендная ставка растет. Стоимость пая, почему она может вырасти? Все очень просто: -сейчас дефицит складской недвижимости -построить склады за 1 год не так просто, но еще больший вопрос это золотое правило недвижимости (ЛЛЛ) - ЛОКАЦИЯ ЛОКАЦИЯ И ЕЩЕ РАЗ ЛОКАЦИЯ Например в московской области не так просто совместить удобную локацию с точки зрения логистики, с точки зрения площади, с точки зрения экономической целесообразности. Должно сойтись больше 3-х факторов. Отсюда простой вывод - в ближайшие 3 года дефицит будет синонимом складской недвижимости. В чем конкретно идея и мой инвестиционный тезис: Покупая складскую недвижимость сейчас, мы покупаем рентную доходность + РОСТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА. Выделил это большими буквами, потому что в буквальном смысле это может быть кратное увеличение доходности Не хотел быть голословным, поэтому ссылаюсь на серьезных ребят: IBC REAL ESTATE, Nikoliers, NF Group Доля вакантных площадей в Москве и Московской области 0.3 - 1,4% 🤯 Ставка аренды 6000 - 8000 за 1 кв.м И если посмотреть стоимости этих квадратных метров, то я вижу что РЫНОЧНАЯ цена склада класса А в течение нескольких лет уйдет сильно выше 70 000 рублей за 1.кв. м. В моих расчетах цены складов ПАРУСА 30-50к. Знаю про еще один объект коллективных инвестиций, который можно приобрести, если будет интерес - пишите в лс) Для тек кто дочитал до самого конца и не сдался. Я жду доходность в абсолюте за 3-5 лет больше чем 100-150%. Это больше чем 20-30% годовых.