1.
Как купить квартиру за 40 млн за 19 млн
Хочу поделиться экспериментом, который может растянуться на 18 месяцев. Цель простая — взять бизнес-класс на Садовом кольце в два раза дешевле.
Это не история из прошлого и не фантазия о будущем. Всё происходит здесь и сейчас. Получится или нет — посмотрим вместе.
Исходные данные:
-20 млн рублей
-Желание — бизнес-класс на Садовом
-В запасе — всего сутки в Москве
-Готов тратить ~30 минут в день на чтение новостей
Задача: Найти способ не просто защитить деньги от инфляции, а реально их приумножить.
Как всё началось:
Конец января.
Еду через Москву домой и решаю: куплю ребенку шоколад Royce (у нас его не найти). Приезжаю по адресу — магазин закрыт.
До поезда остаётся 5 часов, и я «просто так» заскакиваю на стройку у Павелецкой.
Эмоции и желание купить на месте оставим за скобками (в феврале 2025-го это было бы глупо купить за кеш). Перейдём к цифрам.
Цифры на старте:
Передо мной — евродвушка 47 м² за 24 млн.
Срок сдачи: декабрь 2026 (считай: май 2027).
Условия:
-траншевая ипотека.
-Первый транш: 30% взнос + кредит под 32% годовых на 20+ лет. Смешные 100 рублей под 3 рубля платежа в месяц — потянуть можно отказавшись от стакана молока.
Второй транш: 16 млн в августе 2026. Тут либо рефинанс, если ключевая упадёт, либо закрытие в первый день.
Облигации вместо вкладов
Вспоминаю про Тинькофф Инвестиции.
После истории с «Детским миром» (минус 30 тысяч) хотел давно удалить приложение, но оставил, так как любил на каком-нибудь празднике после пары бутылочек вина купить что-то необдуманно, это как выиграть в лотерею в понедельник, почти всегда в плюс . Но открываю — и вижу облигации под 22–27% годовых. Это лучше вкладов под 20–21%!
Идея простая: вложить деньги в облигации, зафиксировать доходность и спокойно ждать. Всё равно через 18 месяцев средства уйдут на эскроу-счёт.
А если ключевая упадёт до 12–13% — облигации ещё год-два смогут покрывать и проценты, и тело ипотеки.
Сделка
От идеи до подписания договора — всего 5 дней.
Так я купил свою «шоколадку» и впервые нырнул в мир облигаций: рискованных, выгодных и не очень.
Для диверсификации пришлось брать не одну бумагу, а несколько, в порфеле сейчас под 100 позиций, которыми буду делиться в следующий постах. Максимальную доходность застал лишь на часть портфеля, так как до сих пор продолжаю активно закупаться и выводить со вкладов, а сейчас уже и 16-19% выглядит неплохо. Главное — мне это реально нравится.
На сегодня:
-уже 10+ млн р в инвестициях
-Около 100 позиций и выпусков, от акций до замещающих облигаций на ИИС.
-Квартира уже оценивается в 31 млн
- 1 млн уже отбит
-На момент сдачи жду 40–50 млн (место слишком сладкое — почти центр Москвы)
Это только начало. Дальше будет интереснее. И конечно же раскрытие всего портфеля.
Последнее участие было в
$RU000A10C3F4 , к сожалению досталось всего на 250 тыс.
•И ближайшая инвестиция в
#что__купить - это Кредитный поток 2.0 от
$T . Дали лимит на маржинальную торговлю в 17 млн, сразу использовал 2 млн, чтобы реальные деньги лежали в фонде
$TMON@ и давали процентик, буду их использовать только в день сделки.
Естественно все является вымыслом и не является финансовой рекомендацией.