🏬 ЗПИФ. Сравниваем фонды недвижимости с облигациями. Оцениваем риски. Выбираем конкретные идеи 👀
Часть 2. Начало тут 👈
https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Kot.Finance/ced45982-80c2-4882-a033-0aca8342ba19/
⛵️Почему пишу про ЗПИФ сейчас?
На выходных был на конференции и смог пообщаться с компанией ⛵️Парус. Специально спрятал бейджик, чтобы не опознали 😀 Понравился прозрачный подход УК, отличный сайт где на часто-задаваемые вопросы отвечают на понятном языке, на примерах рассказывают про налоги. Сейчас доступно 11 биржевых фондов:
🔹7 складских
🔹офисный
🔹торговый
🔹фонд районных ТЦ
🔹фонд фондов🤟
Складские фонды представлены объектами с одним или небольшим числом якорных арендаторов на длительный срок. Чаще всего – это складской комплекс Ozon / WB / Золотое яблоко, или комбо, как в Парус-Красноярск, где сразу 3 арендатора (Ozon, WB, Сберлогистика). Мне нравится фонд районных ТЦ, т.к. я верю в уставших людей Москвы 😀, которые не всегда хотят ехать в центр, а районные ТЦ их полностью устраивают и как место досуга, и для решения конкретных задач и покупок
Фонд МАКС мне нравится тем, что в 1 бумаге вся диверсификация + фонд реинвестирует выплаты, что отражается на приросте стоимости. Это позволяет заработать больше, если рассчитываете на ЛДВ (льготу на долгосрочное владение) ❗️следим за налогами, оставят ли ЛДВ для биржевых ЗПИФов
👍Плюсы
🔹Долгосрочные договоры аренды + индексация (не везде)
🔹Ежемесячные выплаты
🔹Ликвидность: биржевые фонды позволяют выйти досрочно, если планы изменились. «Стаканы» ликвидные, вероятно, есть маркетмейкер
🔹Хорошее раскрытие: подробный и понятный сайт. К каждому фонду есть фин.модель, где можно оценить подход УК и поиграться цифрами 🔢
🔹Честный подход: фонд фондов (Парус-Макс) имеет почти нулевую комиссию за управление, т.к. это пул своих же фондов❗️Комиссия других фондов 10 млн + 10%. Фикс ставка – за аудит, раскрытие, отчетность, оценку и пр. Переменная часть – от дохода пайщика
📊Инвестиционная идея
🔹ежемесячные рентные выплаты 10-15% + их капитализация. По понятным причинам складские объекты дают доходность выше. Пока что
🔹индексация до 8% позволяет постоянно увеличивать рентный доход. Не во всех фондах!
🔹рост стоимости актива за счет инфляции и снижения ключевой ставки. Когда ЦБ перейдёт к однозначному «ключу» (имею ввиду КС ниже 10%), активы, которые дают доходность выше – вырастут в цене
🔹в некоторых выпусках цена в стакане ниже расчетной стоимости пая, на этом тоже можно заработать дополнительно
🐾Выводы
ЗПИФ не заменяет облигации, но может стать хорошим дополнением в портфель. Идея подходит для тех, кто любит стабильный денежный поток, обеспеченный конкретными «тяжелыми» активами. ЗПИФ позволит диверсифицировать портфель, сделать ставку на ежемесячные выплаты и иметь «инфляционный опцион» - ставку на рост коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе. ЗПИФ не подходит для краткосрочных спекуляций, но может быть интересен вдолгую.
Добавление ЗПИФа изменит характер портфеля: меньше кредитного риска, но есть риск конкретного актива. Мне нравится три фонда, и они принципиально разные. Привел ссылки, чтобы не дублировать диаграммы
1️⃣Парус-Нижний Новгород
https://parus.properties/funds/nino/
Плюсы : самая высокая доходность, длинный договор, нет кредита
Особенность: концентрация на Ozon, в договоре нет индексации
2️⃣Парус-Макс
https://parus.properties/funds/max/
Плюсы : фонд фондов = диверсификация и высокая ожидаемая доходность если держать >3 лет и если не нужны текущие платежи
Особенность: фонд не производит выплаты, рост только за счет капитализации
3️⃣Парус Место Встречи
https://parus.properties/funds/mv/
Плюсы : верю в идею, ликвидные активы, диверсификация и по локациям, и по форматам, и по арендаторам
Особенность: фонд с кредитом, который будут погашать новыми выпусками паёв
Что думаете про ЗПИФы?
#фонды #ЗПИФ #недвижимость
$RU000A1022Z1 $RU000A104172 $RU000A104KU3 $RU000A10EVE8