Хэштег #инвестициивнедвижимость | Тинькофф Инвестиции Пульс

Продолжаю В рамках этого теста я инвестирую в займы на платформе ВБетон. Сегодня пришёл первый доход по займам. Сумму по выплаченному НПД и основному долгу повторно вложил в один из займов. Подписывайтесь, если вам интересно следить за моими инвестициями и за этим тестом.

5 ошибок в смете, которые съедают вашу прибыль Инвесторы часто удивляются, когда смета оказывается выше, а прибыль — ниже. И это не случайность. Есть типичные ошибки, которые повторяются из проекта в проект. Вот они. Проверьте, есть ли у вас такие. Ошибка №1. Переплата за материалы, которые не окупаются Дорогая плитка, импортный паркет, дизайнерский свет — красиво. Но если арендатор не готов платить за это, вы теряете деньги. Покупайте то, что работает на доходность, а не на ваше чувство прекрасного. Ошибка №2. Неучтённые работы Смета считается на глаз, а потом выясняется, что нужно было выровнять стены, поменять трубы, усилить перекрытия. Это 20-30% сверху. Всегда закладывайте резерв и делайте детальный расчёт до начала работ. Ошибка №3. Переплата за доставку и логистику Доставка может стоить как ещё один материал, если заказывать у первого попавшегося поставщика. Я всегда проверяю несколько вариантов и выбираю оптимальный по цене и срокам. Ошибка №4. Экономия на черновых работах Сэкономили на стяжке — получили кривой пол. Сэкономили на электрике — получили проблемы с проводкой. Черновые работы — это фундамент. На них не экономят. Ошибка №5. Отсутствие контроля Без авторского надзора строители могут уйти в отрыв: делать что хотят, менять материалы, затягивать сроки. В итоге вы платите больше и получаете не то, что планировали. Вот такие ошибки я вижу в каждом втором инвестиционном проекте. И все они решаются на этапе планирования. Как думаете, сколько ошибок из этого списка есть в вашей смете?

детальный анализ акции «Эталон Групп» (ETLN) на основе предоставленного скриншота из торгового терминала и актуальных рыночных данных. 📉 Текущая ситуация (Данные со скрина: 25,14 ₽) Это экстремальная просадка. Цена в 25,14 ₽ не является рыночной на июнь 2026 года (реальные котировки ~40-50 ₽). Скорее всего, это технический сбой, расчет без учета консолидации или «лонг» на исторических данных. · Реалии рынка: 8 июня 2026 года акции торгуются вблизи исторических минимумов (около 40–46 ₽) . · Динамика дня: Бумага чувствительна к ставке ЦБ и в пятницу снижалась на 2,8% . 🏗️ Фундаментальный анализ: Что внутри? 1. Операционный успех vs. Финансовый результат: · Продажи: В 2024 году показали рекорд — 146 млрд руб. (+39%), компания расширяется в регионы . · Проблема: Из-за высокой ключевой ставки и затрат на долг, компания получила чистый убыток (за 1п/2025 он составил около 9 млрд руб.) . 2. Дивиденды: Их НЕТ. Решение не выплачивать за 2024 год принято, выплат в ближайшее время не ожидается . 3. Юрисдикция: Редомициляция завершена, теперь это российская МКПАО, что убрало риски по структуре владения . 🚀 Инвестиционные идеи и риски Потенциал роста (ПОКУПАТЬ): · Недооцененность: Капитализация компании часто ниже годовых продаж. Атон и Финам давали цели 50-100 ₽ (потенциал +50-100% от текущих уровней 40-50 ₽) . · Ставка ЦБ: Главный козырь. Как только начнется цикл снижения ставки, долговая нагрузка уменьшится, а спрос на недвижимость вырастет — акции девелоперов взлетят . Риски и минусы (ПРОДАВАТЬ): · Корпоративное событие: АФК Система проводит SPO (допэмиссию) по 46 ₽. Это размывает долю миноритариев и давит на котировки . · Отсутствие денег: Пока нет чистой прибыли — нет дивидендов. Покупать сейчас можно только ради идеи роста, а не ради купона . 🧐 Вывод Скриншот с -80% — это иллюзия или «дно», которое уже пройдено в истории. Сейчас ETLN — это высокорискованная ставка на понижение ставки ЦБ в 2026-2027 годах. Бумага для тех, кто готов ждать 1-2 года. Если вы верите в смягчение политики регулятора — текущие уровни (40-50 ₽) имеют смысл для покупки в долгую. Для получения дивидендов сейчас акция не подходит. --- 📝 Пост для соцсетей (Telegram/Инвестиционные каналы) 🚨 ВНИМАНИЕ: КРАХ ИЛИ ПАНИКА? Разбор Эталона ($ETLN) Ребята, посмотрите на скрин. Кто-то мог подумать, что акции Эталона рухнули на 80% за раз. Спокойно! Это «старый» график или глюк. Реальность жестока, но другая: Сейчас бумага торгуется у исторических минимумов (в районе 40-46 ₽), и инвесторы делятся на два лагеря. 📉 За что НЕ любят: 1. Нет дивидендов. За 2024 год выплат не будет, и в ближайшее время — тоже. Деньги уходят на долги. 2. Убытки. Высокая ставка ЦБ сжирает прибыль девелопера. 3. Допэмиссия (SPO). АФК Система размывает долю миноритариев, выставляя заявку на покупку новых акций . 🚀 За что ЛЮБЯТ (Спекулянты и Стратеги): 1. Огромный дисконт. Компания продает жилья на сотни миллиардов, а стоит на бирже копейки (P/S чересчур низок). Атон дает цель 100 ₽ . 2. Игра на понижение ставки. Как только ЦБ начнет снижать ставку (вторая половина 2026/2027), этот сектор полетит первым. 3. Смена юрисдикции. Редомициляция завершена, навес рисков убран . 💡 Моя мысль: Бумага только для хладнокровных «терпил» на горизонте 1-2 года. Ловить лонги тут безопасно только лесенкой. Пока дивидендов нет, это чистая история про ставку ЦБ и апсайд. Что думаете? Страшно покупать девелоперов на дне или самое время набирать? 🔖 10 хештегов

🔥 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 2026: КОГДА ПОКУПАТЬ, А КОГДА БЕЖАТЬ? 🔥 Друзья, давайте честно. Льготная ипотека умерла, а рыночная под 17% — это не ипотека, а кредит на уничтожение бюджета. 🪦 Застройщики в панике? Нет, они просто... строят в никуда. 📉 Факт №1. «Кладбище квадратов» На российских стройках скопилось 10 млн кв. м нераспроданного жилья. 🤯 👉🏻 Почти каждая 3-я квартира пустует даже на этапе сдачи ключей. Такого не было даже в ковидном 2020-м. 📉 Факт №2. Цены не упадут, но и не взлетят Забудьте про рост «до луны» в 2027–2028. 📈 Максимум — инфляция (5-6% в год). Девелоперы будут дарить вам технику, ремонт и машино-места, лишь бы не снижать прайс официально. ✅ Что выгодно СЕЙЧАС? Готовые новостройки. 🏗️🔑 Почему? 1. Берёте по льготной ипотеке (до 8%). 2. Видите кривые стены и текущую крышу ДО покупки. 3. Въезжаете завтра, а не через 3 года. ⚠️ Но! Опасность на горизонте Как только ЦБ снизит ставку до 12% (вероятно, к концу 2026), случится взрыв спроса на вторичку. Прямо сейчас квартиры с рук дешевле новостроек в среднем на 47%! 🚀 Это огромная пружина. Когда ипотека подешевеет, народ ринется покупать готовый, дешевый «вторичный бетон». 💰 Для продавцов: Терпение — это деньги Продавать квартиру в 2025? Это подарить её спекулянту за полцены. 🎁 Ждите ставку 12%. При таких цифрах начнется рефинансирование старых кредитов, и цены на вторичку подтянутся на 15-20% вверх. 💎 Итог: · Покупаете под ключ → берите готовую новостройку сейчас. · Инвестируете на 3-5 лет → копите кэш на вторичку в 2027. · Продаёте → ставьте будильник на «12% ЦБ». ⏰ Ваше мнение: Упадёт ли «вторичка» ещё сильнее, когда ключевая ставка пойдет вниз? 👇

«Как приобрести квартиру, если зарплата 80 тыс и за 20 лет работы по найму накопил всего 2,4 млн руб.»? Мой ответ никому не понравится, но «НИКАК!» 1. Покупать квартиру за 14 млн в ипотеку по рыночной ставке - это не вариант. Даже если какой-то банк одобрит выдачу ипотеки, это не выгодно с учетом очень высоких ставок, даже с учетом рефинансирование при снижении ключевой ЦБ. Соотвественно, возникает вопрос, как выплачивать ежемесячный платежи, а где взять деньги на ремонт и обустройство? 2. Исходя из суммы накоплений и срока, получаем, что в месяц удается откладывать по 10 тыс руб (тут хочется похвалить человека, ведь, к сожалению, сколько бы из каждого утюга не кричали, что нужно откладывать хотя бы 10% от дохода, фактически мало кто это делает). Итак какие есть варианты инвестиций в недвижимость для маленьких сумм: 3. Покупка машиномест в городах миллионниках с целью перепродажи или сдачи в аренду в будущем. Порог входа от 1 млн руб, средняя доходность от аренды 8-10%. 4. Покупка кладовой. Порог входа еще ниже, чем у машиномест 0,3 млн, арендная доходность порядка 12-15%. 5. Покупка фондов на недвижимость. ЗПИФы недвижимости (Закрытые паевые инвестиционные фонды) Это наиболее развитый аналог западных REIT в России. Вы покупаете «пай» (долю) в фонде, который владеет коммерческой (склады, ТЦ) или жилой недвижимостью. Порог входа минимальный от 1000 руб., доходность в среднем 10–16% годовых. 6. Покупка акций компаний застройщиков. Порог входа менее 1000 руб., дивидендная доходность порядка 10-12%, высокая ликвидность, но очень высокий риск. Почему это выгоднее жилья? 7. Отсутствие «амортизации»: В кладовой или на парковке не нужно делать дорогостоящий ремонт, покупать мебель или технику. 8. Дробление капитала: Вместо 1 квартиры в ипотеку, имея 2,4 млн можно купить несколько машиномест или кладовых кладовых в разных ЖК, диверсифицируя риски. Риски и нюансы инвестирования • Локация — это всё: Если ЖК находится в поле с огромной бесплатной парковкой вокруг, машиноместо будет стоять пустым. И наоборот, в ЖК «двор без машин» или в районах с платной парковкой — это «золотая жила». • Юридический статус: Важно покупать объект как отдельное нежилое помещение с кадастровым номером, а не как «долю в праве», чтобы не зависеть от согласия соседей при продаже. РЕЗЮМИРУЮ: Нужно начинать с малого, и потихоньку шаг за шагом идти к цели. Если появится возможность взять ипотеку по ставке ниже 10%, то нужно будет рассчитать финансовые возможности ее платить и в положительном исходе - брать на максимально большой срок. А пока использовать инструменты описанные выше. От покупки акций компаний можно воздержаться или же направить на них небольшую долю от накоплений. Главное, это не отчаиваться и действовать. Искать варианты увеличения дохода, причем не только ради покупки недвижимости, а ради обеспечения себе достойного будущего в возрасте, когда уже не будет возможности обеспечивать себя трудовой деятельностью. ‼️ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ‼️ {$PIKK}

Геленджик 🏖️: курортная недвижимость 🏠 как инвестиция 💰.Стоит ли игра свеч? Живя у моря я не могу не поделиться мыслями о главном локальном инвестиционном активе — недвижимости. Геленджик — это не только курорт, но и интересный рынок для вложений. Давайте разберем его по косточкам. Цены: тогда и сейчас Цены здесь всегда зависели от двух факторов: удаленности от моря и вида на горы. Но динамика впечатляет: · 15 лет назад (~2009 год): Средняя цена за «квадрат» во вторичке старого фонда или в простых квартирах без ремонта начиналась от 40-50 тысяч рублей. Новостройки в пешей доступности от моря можно было найти по 70-90 тыс. руб./м². · Сейчас (2024 год): Цены на вторичном рынке стартуют от 110-130 тыс. руб./м² за квартиры в отдаленных районах (например, в микрорайоне Северный). Капитальные новостройки с ремонтом и инфраструктурой в черте города легко достигают 200-250 тыс. руб./м² и выше. Вывод: Недвижимость показала колоссальный рост, многократно опередив инфляцию. Те, кто купил квартиры на этапе котлована 10-15 лет назад, получили серьезную финансовую выгоду. Главный игрок на рынке: Мораторий на строительство Ключевой фактор, определяющий сегодняшний рынок, — это мораторий на многоэтажное строительство в центральной части города. Он был введен для решения проблем с перегруженной инфраструктурой и действует уже несколько лет. Что это значит для инвестора? · Плюс: Резкое ограничение предложения новых квартир. Существующий жилой фонд в хороших локациях становится только ценнее, так как новое строительство сильно ограничено и сконцентрировано на периферии. · Минус: Сложности с покупкой новостроек в престижных районах. Основной рынок — это вторичное жилье. Плюсы инвестирования в недвижимость Геленджика 1. Стабильность. Город — круглогодичный курорт. Летом квартира сдается за очень хорошие деньги (июль-август могут окупить несколько месяцев «несезона»). В межсезонье есть спрос от «перезимовщиков» и туристов на выходные. 2. Постоянный рост стоимости: История и мораторий доказывают, что жилье здесь имеет долгосрочный тренд на удорожание. 3. Ликвидность: Хорошую квартиру недалеко от моря (до 30 минут пешком) можно продать довольно быстро. 4. Личный курорт: Ваши инвестиции могут быть и вашей будущей дачей или домом для переезда на ПМЖ. Минусы и риски 1. Ярко выраженная сезонность: Доход от аренды неравномерен. 2-3 месяца пика, а в остальное время нужно прилагать усилия по поиску арендаторов. 2. Высокая входная цена: Хороший объект для инвестиций требует солидного первоначального взноса. 3. Инфраструктурная нагрузка: Летом город переполнен, что может быть минусом для личного проживания. Транспорт, вода, свет — нагрузки максимальные. 4. Мораторий: Для кого-то это плюс, но он же ограничивает выбор новых современных объектов с подземными паркингами и современными планировками. Итог: Недвижимость Геленджика — это динамичный и требовательный актив. Он требует значительных первоначальных вложений и готовности к сезонным колебаниям арендного дохода. Однако при грамотном выборе локации и объекта она способна обеспечить стабильный доход от аренды и уверенный долгосрочный рост капитала. Это инвестиция для тех, кто готов управлять ей стратегически, а не ждать сиюминутной прибыли.

Публичное акционерное общество «Магнит» вместе со своими дочерними предприятиями занимается розничной торговлей и дистрибуцией продуктов питания и потребительских товаров под торговой маркой «Магнит». Компания управляет розничным бизнесом через круглосуточные магазины, косметические магазины, гипермаркеты, супермаркеты, дрогери, аптеки и другие. По состоянию на 30 сентября 2020 года компания управляла 38 распределительными центрами и 21 154 магазинами, в том числе 14 699 магазинами у дома, 469 супермаркетами и 5 986 магазинами дрогери в 7 федеральных округах Российской Федерации. Магнит также торгует лекарствами и медицинскими товарами и производит медицинские приборы. Компания была основана в 1994 году, головной офис находится в Краснодаре, Россия. Наименование: Публичное акционерное общество «Магнит» Тикер: MGNT Биржа: MISX Год основания: 1994 Отрасль: Розничная торговля продуктами питания Сектор: Потребительская розничная торговля Рыночная капитализация : 533,202 ₽b Акции в обращении: 97,67 млн штук Прибыль до вычета расходов (Ebitda) – 157,41 ₽b Цена акции/прибыль (P/E) – 27,65 Цена акции/выручка (P/S) – 0,38 Рост выручки – 12,29 % в год. Доходность капитала (ROE) – 9,96 % Доходность активов (ROA) – 2,08 % Средний див. Доход – 7,27 % 25 крупнейших акционеров владеют 35,43% компании, из них: - 7.99% Marafon Retail, OOO - 6,61 % Dodge & Cox - 5.22% {$BLK} - 2.35% The Vanguard group, Inc. - 2.28% Рекомендация: 2020 год пошёл на пользу магниту. Компания впервые обогнала пятёрочку по темпам роста выручки, а развитие различных пилотных проектов растёт существенными темпами. Уже в 2021 году компания планирует подключить к онлайн-доставке не менее 1500 магазинов в более чем 50 регионов России. Растёт и средний чек, что опять же положительно сказывается на развитии магнита. С учётом хороших дивидендов – есть смысл рассмотреть данный инструмент на добавление в свой портфель. Стоит ли подбирать акции с текущих котировок? Это очень хороший вопрос. За 2020 акции подскочили на 65 %, но потенциал этого роста до конца ещё не исчерпан. Но здесь есть негативный момент, касающийся не столь данного актива, а всего российского рынка в целом. Санкции со стороны США обязательно будут - вопрос только в их силе. Возможно, есть смысл дождаться коррекции на фоне заявлений от команды Байдена и после этого добавлять Россию в свой инвестиционный портфель. Сама акция для дивидендов шикарная и присутствует в моём портфеле, но с текущих цен добирать позицию я не буду. А в целом – решать вам и только вам) {$FIVE}

Сегодня выходной день, поэтому пост не про фондовый рынок, а поделюсь своим опытом про Основные инструменты, которые мы используем в недвижимости, я перечислили ранее (смотрите в постах ниже). Теперь более подробно разберу каждый из них. 🔻Сегодня - про займы под залог недвижимости (ЗЗН): 🔸Суть инструмента: даем денег в долг собственнику недвижимости с одновременным оформлением залога (ипотеки) на объект недвижимости. 🔸Сколько можем заработать: от 24% годовых и выше (у нас есть кейсы заработка в этом инструменте до 100% годовых) ➕Плюсы: - ежемесячный денежный поток; - возврат наших денег обеспечен ликвидным залогом. Заемщик перестал платить - через продажу заложенной недвижимости мы возвращаем свои деньги с прибылью. ➖Минусы: - после дефолта заемщика может пройти довольно много времени (по нашему опыту - бывает и более 2-х лет) до возврата наших денег. Такие сроки связаны со скоростью работы наших судов и приставов. Если с заемщиком удается договориться на внесудебное решение вопроса через добровольную продажу заложенной недвижимости - все происходит намного быстрее. Как мы работаем с инвесторами по этому инструменту: мы берем на себя всю работу от подбора и анализа объекта недвижимости и заемщика и далее проводим всю работу по возврату задолженности при дефолте заемщика. Для инвестора это полностью пассивный доход. Опыт работы по данной стратегии у нас - с 2008 года. Если есть желание инвестировать с нами в такой инструмент - пишите. И конечно буду рад вашим лайкам и вопросам в комментариях! {$PIKK} {$USDRUB}