Форум о фонде Квадратные метры

📊 Обновляю структуру портфеля Целевая доля облигаций меняется с 89% до 87%. Долю акций оставляю на уровне 10%, а общую долю фондов увеличиваю до 3%. Сейчас в фондах — по 1% на каждый: 🏢 {$TKVM} — «Квадратные метры» 🏙️ {$TRRE} — «Репаблик РЕДС Москва» 💸 {$TPAY} — «Пассивный доход» У добавленных фондов разные задачи. {$TRRE} даёт участие в проекте жилой недвижимости; его результат зависит от стоимости и продажи объектов, т.е. расчет на рост стоимости объектов. {$TPAY} инвестирует в облигации и распределяет купонные поступления ежемесячно, но размер выплат может меняться. О TRRE https://www.tbank.ru/invest/research/etf/reds/⁠, о выплатах TPAY https://www.tbank.ru/invest/promo/tpay/⁠ В перспективе планирую постепенно довести долю фондов до 5–10% портфеля. На каждый фонд будет приходиться примерно по 1%; увеличивать эту часть будем за счёт целевой доли облигаций. Изменение целевых долей не означает продажу уже купленных бумаг: новые пополнения будут направлять будущие покупки.

Два фонда в моём портфеле. Один плюс 45%, другой минус 28%. Вместе - почти ноль $TKVM $FXRL Первый - «Квадратные метры». 6 235 паёв, средняя 4,97 ₽, сейчас 7,20 ₽. Плюс 13,9 тыс. ₽, или 45%. В этом году докупал пять раз: 1 454 пая на 8,5 тыс. ₽. Второй - FinEx на индекс РТС. 1 411 паёв, средняя 40,30 ₽, сейчас 29,05 ₽. Минус 15,9 тыс. ₽, или 28%. Складываю: 85,9 тыс. ₽ в двух фондах и общий результат минус 1 982 ₽. Один зарабатывает, второй ровно столько же отдаёт. В акциях отдельных компаний у меня такой же разброс: Сбер в хорошем плюсе, X5 и Т - в глубоком минусе. Фонд, как оказалось, от разброса тоже не спасает, если он у тебя не один. Держите фонды или собираете портфель из отдельных бумаг? Не ИИР. #фонды #инвестиции #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе

Привет, на связи снова Мистер Хомяк 🐹 Заждались нового бесполезного поста? Вот и он! Неожиданно, на меня очень быстро в последнее время стали подписываться люди, благодаря моим постам о фондах. Вижу, что тема интересна, поэтому теперь посты будут выходить в основном о БПИФах, особенно с учетом того, что я сейчас инвестирую только в них. Сегодня посмотрим, как у меня идут дела в портфеле и сделаем выводы. $TMOS@ - моя стратегия по усреднению сработала на "ура", сейчас позиция в +15%. Напоминаю, я рассчитывал покупать ниже 5,5р, а продать готов (частично) от 7 рублей. Выше чем 5,5р покупал тоже, но очень порционно, ниже 5,5р брал на все свободные деньги, которые появлялись. Пока глобально оставлю все как есть, посмотрим до чего большие дяди договорятся. Знаю одно: покупать индекс в ближайшие годы можно будет со спокойной душой, ибо у экономики большой потенциал роста (точнее, восстановления и роста). Не ИИР, конечно! Акции предпочитаю брать не более чем на 35% портфеля. $TSAV - фонд меня пока что радует. Но сделайте же, блин, уже наконец, округление до десятитысячных копейки! Делал пост с обращением, набралось аж 50 лайков. Люди ждут! А так, хороший фонд, на момент выхода данного поста считаю его одним из наиболее выгодных среди фондов ликвидности (хотя он является им не на 100%, т.к. в структуре есть облигации). $TKVM - здесь держу немного денег, буду, возможно, докидывать по мелочи и держать до погашения. $LQDT - добавил в портфель, чтобы кидать туда копейки, которые остаются на счете после совершения более крупных покупок. $TMON@ - все еще в инвесткопилке, но в конце года, вероятно, буду выводить по традиции и перекладывать в более доходные инструменты. Такие дела, друзья, у вас что хорошего?

🌇 ДОМ, КОТОРЫЙ ПОСТРОИЛ ДЖЕК 🌆 Добрый вечер, дорогие читатели Пульса 👋🏻Сегодня ДОМ.РФ опубликовал отчетность за 8 месяцев 2026 года 📝 📈 Чистая прибыль выросла на 40% и составила 76,6 млрд рублей; 🪙 Рентабельность капитала (ROE) достигла 23,6%; 🔗 Чистые процентные доходы увеличились на 26% (до 120,1 млрд руб.), а чистые комиссионные — на 46% (до 31 млрд руб.); 💼 Кредитный портфель юрлиц вырос на 13% (до 3,1 трлн руб.), а вот портфель физлиц снизился на 7% — компания провела секьюритизацию собственных кредитов на 130,7 млрд руб.; ⚠️ Стоимость риска (CoR) осталась на стабильном уровне — 0,7%; 💰Менеджмент рассчитывает выполнить годовые цели и планирует увеличить дивидендные выплаты; 📈💸 Банк «ДОМ.РФ» повысил ставки по вкладу «Мой дом» на длинные сроки: на 7 месяцев — на 0,5 п.п., на 8, 9 и 12 месяцев — на 0,2 п.п. Например, на 7 месяцев ставка теперь 13,5% (при сумме до 1,5 млн руб.) и 13,7% (от 1,5 млн руб.). Максимальная ставка 14,5% по-прежнему действует на коротком сроке (91 день) для новых клиентов или «новых денег»; ✅ В Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) («наш.дом.рф») обновили «зелёную» маркировку. Теперь автоматическая индикация «Зелёный дом» строится на основе 12 базовых критериев уровня «Бронза» из межгосударственного ГОСТ 35329-2026 (раньше было 5 параметров). Система учитывает класс энергоэффективности, благоустройство, озеленение и доступность инфраструктуры по геоданным. Это первичный цифровой фильтр: девелоперам, чьи объекты прошли эту проверку, проще пройти полноформатную добровольную сертификацию и получить доступ к «зелёному» проектному финансированию.  ❗️ИТОГ: отчёт выглядит умеренно позитивно, для вкладчиков появилась возможность зафиксировать более высокую доходность на длинных сроках, а для рынка жилья — шаг к более прозрачному и экологичному строительству ❗️ ⚠️ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИИР⚠️ #пульс #инвестиции #строительство #еисжс $DOMRF $TKVM

$TKVM Доброго времени суток господа Инвесторы. Случилась второй раз ситуация. Поставил заявку на покупку данного фонда, на счёте заблокировали сумму для покупки. Прошло минут пять и я передумал и отменил заявку. Но есть одно НО! Деньги остались заблокированы. Поддержка отморозилась. Сумма не большая, но какого Карл? Было у кого-нибудь так же? Скрины прилагаю.

$TKVM а есть ли смысл их покупать? Не особо понимаю, купил немного 3 года назад в день выхода и до сих пор ничего не делаю с ними, думаю может начать покупать по чуть-чуть и ждать до самого конца 29го года? Кто-нибудь может объяснить, а что случится после сдачи квартир? Насколько может хотя бы примерно вырасти этот фонд? Все таки 6 лет ожидания

Во что инвестирует Мистер Хомяк? 🐹 ЧТО я держу в портфеле и ПОЧЕМУ? Вчера получил вот такой комментарий. Ну, что ж, делаем! В целом, я всегда делился тем, что прямо сейчас держу в портфеле, но мне казалось, это нужно только мне. Хорошо, раз это интересно, то сейчас структура биржевого портфеля следующая: $TSAV 68% Да, наибольшая часть портфеля в консервативном инструменте с практически фиксированной доходностью. Фонд новый и пока малоликвидный, но мне показался интересным и перспективным. Для меня это аналог $LQDT , но без комиссий за покупку и продажу. Да, выходит спред в копейку при купле-продаже, да, отдаёшь часть прибыли маркетмейкеру. Но у меня железный аргумент в его пользу - я просто так хочу🤑 $TMOS@ 25% В акции инвестирую через фонд, потому что не хочу тратить время на игру в угадайку. Беру весь рынок целиком, плачу комиссию за возможность удобной диверсификации и отсутствие эмоций, зато не плачу налоги и комиссию за покупку. Комиссия за управление высокая, но всё равно фонд обыграет всех, кто пытается поймать удачный момент, найти топ актив за копейки, сыграть в рулетку и т.д. В любой ситуации вспоминаю слова Анара Бабаева - капитал делается за пределами биржи, а здесь мы его просто сохраняем. Охота на мамонта важнее, чем его засолка💯 $TKVM 4% Фонд недвижимости с низким порогом входа. Использую как инструмент диверсификации. Минус - низкая ликвидность. Плюс - тоже низкая ликвидность, потому что при цене пая в 7 рублей купить его дают часто меньше чем за 6. При сценарии "все хорошо" буду держать до погашения и продолжать докупать. $TMON@ 2% Инвесткопилка. Просто кешбэк и округления падают туда и инвестируются в фонд. Потом я их вывожу и реинвестирую туда, куда хочу. За прошлый год набежало около десяти тысяч рублей, произошло это полностью незаметно для меня. Выводил и перекладывал в акции. {$TTOKEN} менее 1% Зачем? Просто интересно. Покупал в день эмиссии, висит в плюсе на 49%. Ну и пусть висит)) Вот такие дела, собственно, вопросы, предложения в комментарии❤️🤝👍 Всем хорошего воскресного дня)

Идущий к успеху нищеброд приветствует тебя Купить хату и сдавать – неплохо. Купить коммерческую недвижимость и сдавать её – ещё лучше. Доходность выше и еще куча плюшек. Например, алкаш-сосед не затопит. Только вот как это купить, семейную ипотеку на склад для $OZON же не дадут. Присматриваюсь к фондам (идеально для бедных) и с 27 года скорее всего начну делать мелкие покупки. Вариантов немного, есть даже с выплатой купонов-дивидендов. Вот можно взять таких и с дивов покупать лакшери-квадратные миллиметры $TKVM. Фонды на склады и логистические центры тоже есть. Новости смотрю, ага. Но в душе гусар и прям хочется прикупить на таких значениях. Возможно, сейчас самое время. Не ИИР 🥸 $RU000A104KU3 $RU000A1022Z1

🤦 Вчера глянул воскресный выпуск блогера Дмитрия Машкова, рекомендую к просмотру всем тем, кто видит хорошую идею в том, чтобы купить что-то в семейную/льготную ипотеку. 🔥 Выпуск получился огненный в том плане того, что там как раз видно сразу ТРИ проблемы нашего современного общества. Самая главная проблема, что люди не умеют считать деньги, готовы ввязываться в авантюры, которые им явно не по карману. ➡️ Герой выпуска из дальнего региона нашей страны перевёз всю свою семью в Москву, НО речь именно про новую Москву, где ценники совсем неадекватные из-за переоценённой московской прописки: — сняли двухкомнатную квартиру (размером с однушку) по цене 55 000 ₽ в месяц; — в 2023 году взяли семейную/льготную ипотеку с первоначальным взносом 8🍋(полная стоимость 14🍋) на таунхаус бизнес-класса 110 кв.м. с платежом в 45 000 ₽ в месяц; — ключи от таунхауса получили только в этом году и начали делать там внутреннюю отделку (дом без отделки), на которую уже было вложено дополнительные 4🍋 (вся отделка + мебель, будет не меньше 15🍋) + ежемесячно сжирает по 200 000 ₽; — уходит на транспорт 25 000 ₽ в месяц; 🙄 Итого: не меньше 325 000 ₽ в месяц, то есть реальный первоначальный взнос на эту идею спустя 3 года уже составил почти ВСЮ стоимость этого таунхауса. 🤷 Тогда спрашивается: — Зачем надо было так спешить? ... на сегодняшний момент времени такой дом (без отделки) продаётся за те же деньги, что и 3 года назад!!! ❗А в 2023 году, можно было бы спокойно купить в Москве ту же двушку, которую они вынуждены сейчас снимать в 30 км от МКАД, но была бы внутри Москвы и рядом метро с платежом в 80 000 ₽ в месяц. И на сегодняшний момент времени их ежемесячный платёж ипотеки был бы сопоставим с ценой аренды, а стоимость их квартиры за 3 года уже бы выросла как раз до 30🍋— как раз стоимость их таунхауса, только уже с отделкой! На самом деле с такой проблемой столкнулось огромное количество людей, ведь более 15 лет было выгодно брать кредиты не только связанные с новыми квартирами, но и с машинами. Люди привыкли таким образом поднимать свой капитал, который по своей сути совсем им не принадлежит, а является собственностью банка. 🫣 А ведь сколько можно было бы получить, вложившись хотя бы в эти инструменты: $LQDT / $TMON@ или $TKVM , но люди всегда будут выбирать самый геморройный путь, ведь когда-то там лет 30 назад, был дефолт сбережений 🤣🤣🤣

🏙️ Разбор $TKVM (ЗПИФ «Т‑Капитал Квадратные метры»): цифры, комиссии, реальная доходность Хочешь понять, стоит ли добавлять в портфель паи фонда недвижимости? Разбираем TKVM по фактам. 👇 📊 Ключевые параметры УК: «Т‑Капитал». Сегмент: жилая недвижимость бизнес‑класса в Москве. Доступность: для неквалифицированных инвесторов (после тестирования). 💰 Комиссии: сколько «съедает» фонд Вознаграждение УК: до 2,9% от среднегодовой СЧА. Прочие расходы: депозитарий, оценщик, аудитор, страхование, налог на имущество, операционные издержки. 💡 Важно: это не разовая комиссия, а ежегодные расходы, которые снижают итоговую доходность. Всегда смотри TER (полный коэффициент расходов) в годовом отчёте фонда. 💵 Текущие цены Стоимость пая: 7,08 ₽ — формально порог входа очень низкий. СЧА фонда: ~3 млрд ₽. ⚠️ Нюанс: на практике сумма покупки зависит от того, как брокер округляет лоты. 📈 Доходность за последние годы (по динамике стоимости пая) +8,19% — за 1 год. +17,23% — за 3 года. +48,91% — за 5 лет. 🔍 Важное уточнение: это прирост расчётной стоимости пая, а не регулярные выплаты. В TKVM нет ежемесячных дивидендов: доход ты получаешь при продаже пая. То есть доходность здесь — это в первую очередь переоценка объектов в портфеле фонда. ⏳ Срок и ликвидность Горизонт: оптимально 3–5 лет и более — чтобы сгладить волатильность и дать объектам раскрыться в цене. Ликвидность: ограниченная. Паи торгуются, но не всегда легко найти покупателя по комфортной цене, особенно в периоды рыночной турбулентности. ⚠️ Риски: что может пойти не так Рыночный: цены на недвижимость могут снижаться — и тогда стоимость пая тоже упадёт. Операционный: решения УК (когда продавать, ремонтировать, менять арендную ставку) напрямую влияют на результат. Регуляторный: изменения в законодательстве могут повлиять на стратегию фонда и доходность. Ликвидности: досрочный выход возможен, но часто с дисконтом. 🧾 Налоги НДФЛ (13/15/30%) удерживается только при продаже пая с прибылью. Льгота на долгосрочное владение (ЛДВ) не применяется — фонд внебиржевой. ✅ Вывод: для какого портфеля подойдёт TKVM? 🏙️ TKVM — это инструмент для долгосрочного прироста капитала, а не для регулярного денежного потока. Он уместен в консервативной или сбалансированной части портфеля с горизонтом от 3–5 лет, если ты готов к ограниченной ликвидности и ежегодным расходам фонда. Это способ диверсифицировать вложения за счёт недвижимости без покупки квартиры. 💬 Если ты собираешь портфель для автоследования — учитывай, что пай TKVM не будет давать ежемесячных выплат, а его цена может заметно колебаться в отдельные годы. Закладывай это в стратегию и не делай на него большую долю. Присоединяйтесь к сбалансированной стратегии https://www.tbank.ru/invest/strategies/c14c50e6-09ac-4aa9-a11a-4cd8cae3f362/?navigate_from_app=supreme А ты бы добавил недвижимость через ЗПИФ в свой портфель? Напиши в комментариях, какой горизонт и риск‑профиль тебе ближе! 👇

$TKVM 7,6 тыс. ипотечных сделок за июль в Москве. Это минус 12% к июню и минус 25% к июлю 2025-го. 📊 Событие: по данным управления Росреестра по Москве, за январь–июль 2026 зарегистрировано 56,3 тыс. ипотечных договоров — на 18% меньше, чем год назад. При этом по России в июле банки выдали ипотек на 336 млрд руб., это минус 31% по объёму с поправкой на рабочие дни, сообщает Дом.РФ. 📈 Парадокс: количество сделок на вторичном рынке жилья Москвы за те же 7 месяцев выросло на 4%, до 78,6 тыс. — то есть покупатели переключаются на вторичку, но платят не через классическую ипотеку. 🔎 На практике это значит: часть сделок с недвижимостью уходит из-под банковского ипотечного скоринга — рассрочки, льготные программы, альтернативное финансирование под залог. 💡 Для заёмщика это: если банк отказал или условия по ипотеке не устраивают, заём под залог объекта — рабочий вариант закрыть сделку без ожидания одобрения по стандартной программе. Ключевые параметры любой такой сделки — LTV (отношение суммы займа к оценке залога) и дисконт к оценке (насколько ниже рыночной цены оценивают объект для расчёта суммы займа). Мой вывод: рынок ипотеки формально сжимается, но сделки с недвижимостью не останавливаются — просто меняется структура финансирования. Разбираете конкретную сделку под залог? Пишите в комментарии — обсудим параметры.

$TKVM за год фонд вырос на 30% (это я про цены в стакане) оставлю пруфы здесь. Посмотрим что будет через год. +30-50% вполне может сделать еще. Год назад я писал, что по 4.4 можно брать сейчас в стакане по 5.8 можно забрать. Хорошая доходность при очень надёжном активе (недвига)

Какой актив можно держать вечно ? Отвечу на вопрос #ПульсНаМиллион тремя притчами: О красоте наличных Маленький мальчик увидел красивую юбилейную монетку и начал их собирать. Он еще не знал слова нумизмат но испытывал невероятное удовольствие когда попадалась новая монета. Позже в коллекцию стали попадать монеты и банкноты других стран и даже новые купюры Банка России аккуратные, чистые, хрустящие. Из этого получилась прекрасная привычка копить, и у мальчика всегда были деньги. Сами по себе деньги не являются активом так как не генерируют прибыль, но благодаря привычки генерировать накопления начинаешь ты сам. О парадоксе вечности. Шорт так и называется короткая сделка, подразумевается что нельзя его держать долго. В первую очередь из за математического ожидания - падение всегда ограниченно, а вот рост такой планки не имеет. Можно ли держать шорт вечно ? Обычный актив не получиться из за платы за маржинальную позицию, производные имеют временные ограничения кроме Вечных фьючерсов. В этих фьючерсах есть фандинг, и как показывает практика нашего рынка обычно он в пользу шорта. Причем в моем любимом инструменте вечном фьючерсе на юань фандинг иногда даже выше 1% в день от Гарантийного обеспечения,. Получаеться вы даете Лонгу микрозайм😅 Но тут есть подводный камень в лице точки входа. Хотелось бы написать себе в прошлое бери на все по 17 и больше никогда не открывай терминал 🤓. Однако и значение в районе 12,2-12,4 по опыту последних двух гарантирует безопасность этой сделки, а после похода на дно можно на прибыль взять валютных/квазивалютных облигаций и тем сам защититься от роста и обеспечить себе дополнительный доход. У такой идеи как у любой другой есть риски, тут важна не сама идея, а подход - возможности есть там где казалось бы их нет. Разумеется не является индивидуальной инвестиционной рекомендаций как и остальной текст. О правлении миром. Информация пожалуй самый ценный ресурс, особенно для инвестора/трейдера. Но мало кому из вас посчастливилось родиться инсайдером. По этому приходиться бороздить море информационного шума в поисках крупиц той самой полезной информации. Владение актуальной и достоверной информацией лучший актив во все времена. Но можно ли ей обладать вечно ? Увы это невозможно, но умения эту информацию искать и анализировать будет вашим прекрасным активом, который не отнимет ни один черный лебедь. Если вы сделали правильные выводы из этих историй то поняли что ни один актив нет смысла держать вечно ни золото $GLDRUB_TOM , ни недвижимость $TKVM так как мир и рынок вечно меняются. От золотого стандарта однажды отказались, да и кто знаки вдруг через пару лет царь Мидас выйдет по УДО за взятку, уж кто то, а он может договориться с кем угодно. Сидит он кстати за манипулирование рынком (осуждаю) Недвижимость кажется идеальным убежищем, но даже она разрушается под гнетом времени и требует вложений, а какие либо катастрофы и вовсе могут ее уничтожить. Не расстраивайтесь, вы всегда можете держать актив сколько хотите из сентиментальных чувств как в первой истории и вы сами являетесь ключом к своему финансовому благополучию, а волшебной таблетки просто нет… Разве что умение пересматривать позицию если вы умеете вовремя забрать прибыль или зафиксировать убытки то рынок будет принадлежать вам. В противном случае даже Сбербанк может обратиться в пыль по причине о которой мы сегодня даже не подозреваем. Берегите себя 🙏 P.S. Вечный фьючерс на юань не отметил что бы комментаторы отдохнули 😇 Мои мысли по нему можно найти в профиле. Upd: $SBER сегодня падает несмотря на дивы и недавний отличный отчет.

На связи Мистер Хомяк! 🐹 Вряд ли кто-то соскучился и ждал нового поста, но тем не менее, этот момент настал. Обзор портфеля))) Кстати, мои дорогие 84 подписчика и все остальные читатели, можете поздравить, я больше не бедный студент - закончил ВУЗ с красным дипломом! Теперь я бедный безработный. Но это тоже временно, скоро буду бедным и работающим!! ;) Итак, структура портфеля следующая (учитываю только этот брокерский счет - он основной у меня, не учитываю активы за пределами биржи): $YDEX 2,77% от капитала, в плюсе на 9,44%. Планирую продать, переложить в фонды. $TKVM менее 1% капитала, взял на пробу, буду увеличивать позицию. За плюсы и минусы инструмента я думаю все, кто читают пост, шарят, поэтому не буду объяснять, почему такая небольшая доля сейчас. $TMOS@ 10,25% от капитала, в плюсе на 0,4% (закупал лесенкой), планирую продавать если цена поднимется выше 7 и докупать при цене 5,5 и ниже. $TBRU@ 84,5% от капитала, в плюсе на 0,95%, ещё сразу сделаю пометку: несколько месяцев назад я сам отбирал активы в свой портфель, но в моменте решил перейти к индексому инвестированию, о чем писал ранее в постах. Поэтому результаты пока околонулевые, плюсом тут всё сыпалось недавно)) $TMON@ 2,2% от капитала, инвестируется автоматически через копилку. Деньги выводятся во время распродаж на рынке и конвертируются в более доходные инструменты. {$TTOKEN} хах, менее половины процента (0,4%) капитала, зато в плюсе на 49%. Брал в день эмиссии, пожалел что не вошел хотя бы тысяч на 10. Для кого я это все писал? Для себя на самом деле, интересно будет через время посмотреть, как изменится структура и соотношение активов, и какие результаты даст портфель. А вам всем я желаю добра, профита и позитива - на рынке без него никак!

$TKVM Все что нужно знать вам про этот фонд в разрезе почти 3х лет владения 🙂 Хорошо успела давно избавиться от большей части, пока был ажиотаж с неизвестными вводными. По итогу, портфель в этой части показывает плюс, но продать в стакан можно только по цене приобретения 2023 года🤣 Замороженные деньги, но сытые управленцы фонда🙃

$TKVM что за цена отображается на графике и у брокера? Как считается доходность? Как это все связано со стаканом? Это какой то сбой у брокера или какое то мошенство (введение в заблуждение)? Смысл рисовать график с ценой которая никак не коррелирует с фактической ценой покупки и продажи пая?

Вчера мы выяснили, что первые этажи городов заняли пункты выдачи. Но у каждой посылки есть и второй адрес Прежде чем оказаться в ПВЗ у дома, посылка живёт на складе. И вот там, в отличие от стрит-ритейла, совсем другая экономика: договоры аренды на 5–10 лет с ежегодной индексацией, арендаторы уровня $OZON, $X5 и WB, дефицит площадей по всей стране. Склад — лучший сегмент недвижимости прямо сейчас. Одна проблема: склад стоит миллиарды. Купить его частнику нельзя. А кусочек — можно. Это ЗПИФы недвижимости: фонд покупает склады или жильё, сдаёт или продаёт их, а ты покупаешь пай на бирже и получаешь свою долю результата. Порог входа — от нескольких тысяч рублей. Такие фонды есть и прямо в Т-Банке: $TIND — как раз про индустриальную недвижимость, те самые склады с арендным потоком, а $TKVM — ставка на рост цены жилого квадратного метра. Механики разные: первый — про регулярную аренду, второй — про стоимость метра, это важно понимать до покупки. Считаем на тех же 5 млн, что и в позапрошлом посте. Квартира под сдачу: ~25 тысяч в месяц, после налога, ремонта и простоев — около 5% годовых чистыми. Плюс арендаторы, краны, счётчики. Паи складского ЗПИФа на ту же сумму: выплаты ~12% годовых, после НДФЛ остаётся ~10,4%. Это 43 тысячи в месяц против 21 — вдвое больше, и ни одного звонка про потёкший кран. А внутри фонда при этом сидит арендатор с договором до 2032 года, которого ты сам себе никогда бы не привёл. Теперь честно в обратную сторону, потому что бесплатных 12% не бывает: — комиссия УК 1–2% в год — она уже съела часть доходности до тебя; — цена пая гуляет: при ставке 21% паи проседали — депозиты были конкурентом. Сейчас механика работает в обратную сторону; — у части фондов внутри кредитное плечо — оно усиливает результат в обе стороны; — ликвидность тонкая: продать на большую сумму быстро может не получиться; — часть фондов доступна только квалам — проверяйте до покупки, а не после. И главное, что я понял про недвижимость в портфеле: квартира — это недвижимость, которую обслуживаешь ты. Пай — недвижимость, которая обслуживает тебя. Вопрос лишь в том, кому ты готов платить за это посредничество: управляющей компании 2% или самому себе — вечерами, нервами и выходными. У меня это не «или-или»: биржевая часть капитала работает под 15–17% в облигациях, и держать в портфеле немного метров через паи — способ добавить недвижимость, не выходя из брокерского приложения. Не реклама фондов и не совет — просто арифметика, которую стоит проделать до покупки пая. И особенно — до покупки квартиры «под сдачу».

&Портфель лентяя Давненько я не писал сообщений, аж Тиньковский робот прислал письмо, что хорошо бы написать уже. Ну что же, пора бы отвлечься от работы, тем более, что сегодня закончился старый и начался новый корпоративный год. И можно подвести итоги моих портфелей за 6 месяцев. Прямо скажем, результаты так себе. Хуже всех пришлось пенсионном портфелю, он потерял за полгода 6,3%. Вторым идёт портфель лентяя для автоследования. Он в минусе на 4%. Лучше всех выглядит расширенный портфель лентяя, который потерял за 6 месяцев всего 0,2% Всякие бенчмарки за то же время: Индекс мосбиржи: -16% Вечный портфель $TRUR : -4% Золото $GLDRUB_TOM : -9% Серебро $SLVRUB_TOM : -23% Доллар: -2% Юань: +2% Да, всем рынкам пришлось не слишком сладко. Учитывая, что с начала апреля я свои портфели не трогал вообще, нужно признать, что выбранная структура вполне себя оправдала и позволила получить результат лучше большинства бенчмарков. Структура портфелей на конец полугодия: Пенсионный: Акции: 41% Драгметаллы: 17% Облигации: 42% Портфель лентяя расширенный: Акции: 25% Драгметалы: 14% Облигации: 41% Недвижимость $TKVM : 10% Сейчас потихоньку увеличиваю во всех портфелях долю упавших акций и драгметаллов. #портфель

Когда рынок охвачен паникой, многие из нас задумываются: а есть ли защитные активы, где можно переждать бурю? Пожалуй, первое, что приходит на ум, это недвижимость и золото.Поэтому я решила рассмотреть соответствующие фонды Т-Инвестиций. Итак , взяла фонд на золото $TGLD@ и фонд $TKVM Квадратные метры. ⚱️Золото Итак, если вы верите, что золото восстановится и будет расти, то можете заходить с текущей. Если же вас одолели сомнения, то можете дождаться ухода на 11,4 и уже рассматривать покупку оттуда. 🏘️Квадратные метры Это фонд позволяет инвестировать в жилую недвижимость в Москве бизнес-класса. Ожидаемая доходность составляет 15% годовых (неплохо, с учетом величины ключевой ставки). А размер пая составляет чуть более 5 рублей. Единственное, из-за низкой ликвидности по рынку из фонда выйти не получится. Стратегия управления действует до 2 квартала 2029 года.

$TKVM так как эта весть торгуется на внебиржевом рынке то при покупке вы сразу попадаете на налог на материальную выгоду с разницы цены покупки и цены расчетной. . Также штука и с любым активом с внебиржи минимальная рыночная цена которого берется вообще с воздуха, разница может достигать 10 крат и с этой разницы вы сразу на налог попадаете.

❗ЦБ уже на следующей неделе, скорей всего, снова понизит ставку на 0,5%, и чтобы вы лучше понимали зачем нужно такое медленное снижение, вот вам несколько фактов 👇 — цикл снижения КС начался С ИЮНЯ 2025 ГОДА, тогда пик ставок кредитования достигал 23% в квартирах, а в машинах 20% и люди в таком темпе сильно кредитовались до октября 2025г.; — а в начале ЭТОГО ГОДА, люди стали меньше скупать, и это больше связано с общей закредитованностью, так как их количество резко стало увеличиваться в период начиная с 2023 года, вот и наступила усталость, так как обычно люди старались расплачиваться за кредиты в трёхлетний период, а теперь этот цикл впервые увеличился; — с начала весны, люди стараются ухватить среднюю ставку кредитования по квартирам 17%, а в автомобилях 19% и потихоньку начало до людей доходить, что выгоднее НЕ ТОРОПИТЬСЯ, так как есть вещи поважнее: ндс повысили, зарплаты перестали расти, счета выросли по жку и т.д. 🤷 Теперь интересно, какую доходность будет показывать и дальше фонд на квадратные метры $TKVM когда реальные цены на новостройки перестали повышаться. Кстати, они показывали одинаковую доходность за последние 3 года, только в бетоне деньги хранить лучше, чем в цифровом. А что самое интересное, за такое же время денежный рынок $TMON@ показал такую же доходность в 15%. По-хорошему, ЦБ надо и дальше потихоньку снижать ключевую ставку, чтобы ещё больше размыть доходность.

🤷 Москву признали наихудшим городом по окупаемости однокомнатных квартир — как раз об этом я постоянно говорил в тех чатах, где люди занимаются ТИПО инвестиционной недвижимостью. Вот уже как пару лет удивляюсь тому, как в этих чатах хвастаются повышением стоимости их квадратных метров, сравнивая почему-то цены своей вторички с новостройкой, не понимая того, что их разница составляет 15%. То есть переходящая квартира из статуса новостройки, сразу же имеет -15% от своей первоначальной цены. Кстати, вот как раз где ➡️ $TKVM доходность составляет +15%, то есть вложенные деньги в квадраты продолжают стабильно расти. А также в денежном рынке $TMON@ здесь средняя годовая ставка составила +16,5% — эти два инструмента хотя бы принесли больше, чем у нас отняла инфляция, которая по ощущению составляет не ниже 12%. ❗А вот где люди ТЕРЯЮТ аж по -15% годовых, как раз в квартирах под сдачу в аренду. Как ни крути, помимо покупки нужно ещё дождаться ключей (а это уже упущенная выгода, которая может длиться годами) + закупиться мебелью, а это из кармана ещё как минимум 500тыс.₽, если, конечно, взяли квартиру с отделкой, а если без отделки, то такой ремонт и мебелировка обойдётся минимум 1,5 млн.₽ 🔴 Когда заранее считаешь упущенную выгоду, то становится понятно, что на старте в первый год как ни крути потеряете минимум 2,5 млн. ₽, а это примерно 15% годовых + инфляция 12% = 27%. И даже тогда, когда начнёте сдавать такую квартиру, тогда как раз и будет получаться годовая прибыль в 4% минус инфляция 12% = потеря -8% на протяжении как минимум 10 лет, так как за это время, окупятся лишь те затраты, которые делались после получения ключей. ➡️ Вот вам пример для фантазии, если бы мы эти 15 млн. потратили не на покупку квартиры, а внесли бы на биржу, тогда прибыль составила по 150 000 ₽ в месяц — это больше в ДВА раза, чем сдавать в аренду за 75 000 ₽ . P.S. вот только НЕ НАДО говорить про биржу в таком ключе, где вы можете потерять все свои деньги, я уже эту байку слушаю ШЕСТОЙ год подряд. Зато прекрасно вижу, что деньги люди теряют в том случае, когда заведомо вкладываются в рискованные инструменты. Например, вкладываются в акции или ВДО, где прибыль или убыток может быть какой угодно, но ведь есть ОФЗ или надёжные корпоративные облигации (по типу Сбер, Яндекс, Роснефть, Ростелеком, МТС и т.д.) или просто хранить в банковских денежных рынках — это всё то, что приносит КАЖДЫЙ ДЕНЬ прибыль и даже можно спрогнозировать. По сфере своей работы, я вижу как люди у которых достаток выше среднего вообще не думают в сторону покупки жилья, больше отдают предпочтение покупки машины (постоянно повышая класс автомобиля) и вкладыванию в денежный рынок или в облигации. И когда облигации проседают, они задумываются про снижение класса автомобиля или продаже лишней машины, тем самым урезая свои расходы. Конечно же машину нельзя назвать активом, она скорее про удобство жизни, чего не скажешь про покупку квартиру под аренду. #пульс #инвестиции #облигации #инфляция #психология

Сколько квартир нужно, чтобы не работать? Правильный ответ — нисколько. Но, скорее всего, вы ожидали увидеть таблицу с расчетами: «Если сдавать одну квартиру — это столько-то, две — столько-то, пять — уже можно жить и не работать». Потому что сама идея обычно сводится к одному: получать денежный поток от аренды и заменить им зарплату. Только здесь есть один важный момент. Вы ведь взрослые самостоятельные люди. И работать или не работать — это не математическая формула. Это ваш выбор. Кто-то продолжает работать, имея десятки объектов недвижимости, потому что любит свое дело. Кто-то устает от офисной гонки и уходит в спокойную жизнь даже с небольшим доходом. А кто-то не чувствует свободы, имея высокий пассивный доход, потому что расходы растут быстрее доходов. Поэтому вопрос не в том, сколько квартир нужно. Вопрос — какой образ жизни вы хотите поддерживать. Особенно, если работа сопровождается карьерным ростом, это просто бесконечная гонка. Главная закономерность Если сильно упростить и усреднить рынок, то при прочих равных аренда квартиры обычно составляет примерно половину средней зарплаты. Это не точная формула. Это скорее «средняя температура по больнице». Например: средняя зарплата — 170 000. средняя аренда типовой квартиры — около 60 000 - 90 000. В разных странах и городах пропорции могут меняться, но сама логика остается похожей: доход от одной квартиры редко равен полноценной хорошей зарплате. Именно поэтому разговоры про «куплю одну квартиру и уйду с работы» почти всегда заканчиваются разочарованием. Как живут люди на разный уровень дохода Жизнь на половину средней зарплаты Это режим выживания или очень жесткой экономии. Человек: внимательно считает расходы; редко путешествует; откладывает крупные покупки; живет без финансовой подушки; постоянно думает о цене. Любая проблема — зубы, техника, ремонт машины — превращается в стресс. Даже если формально денег хватает на базовые потребности, психологически это жизнь в постоянном ограничении. Так живут многие пенсионеры, студенты, начинающие специалисты и люди с нестабильным доходом. Жизнь на одну среднюю зарплату Это уже базовая стабильность. Можно: снимать нормальное жилье; покупать обычные продукты без постоянной тревоги; иногда путешествовать; позволять себе небольшие удовольствия; понемногу откладывать. Но больших свобод все еще нет. Одна потеря работы или серьезный форс-мажор способны быстро обнулить накопления. Так живет значительная часть среднего класса. Жизнь на две средние зарплаты Здесь начинается ощущение контроля над жизнью. Появляются: накопления; инвестиции; возможность выбирать работу; свобода менять город или страну; качественная медицина и образование; более комфортное жилье. Человек уже меньше зависит от ежемесячной зарплаты. Работа перестает быть вопросом выживания. Именно на этом уровне многие впервые начинают чувствовать финансовое спокойствие. Жизнь на пять средних зарплат Это уже не просто комфорт. Это возможность управлять временем. Человек может: не работать несколько месяцев; выбирать проекты по интересу; путешествовать без жесткой экономии; жить в хороших районах; пользоваться качественными сервисами; делегировать рутину. Но здесь появляется другой эффект: расходы тоже начинают расти. Бизнес-класс становится «обычным». Хорошие рестораны — привычкой. Большая квартира — необходимостью. Частные школы, дорогие хобби, высокий уровень сервиса быстро увеличивают ежемесячные траты. И многие люди с высоким доходом неожиданно обнаруживают, что тоже не чувствуют себя свободными. Почему квартиры редко делают человека «неработающим» Проблема в том, что недвижимость — это не кнопка «пассивный доход». У квартиры есть: простои без арендаторов; ремонт; налоги; коммунальные расходы; риски рынка; износ; инфляция; проблемные жильцы. Кроме того, доходность аренды во многих крупных городах сейчас находится на уровне 3–6% годовых. То есть квартира стоимостью 30 000 000 может приносить: ... $TKVM {$HOM6}

$TKVM на Сматлабе есть интесный разбор рисков инвестиций в подобные фонды: Одна сделка обнулила пайщикам пять лет роста — история одного ЗПИФ недвижимости Представьте: вы пять лет держите ЗПИФ недвижимости, видите стабильный рост расчётной стоимости пая, получаете выплаты. А при ликвидации фонда оказывается, что реальная цена продажи объектов оказалась на десятки процентов ниже оценок. Именно это произошло с пайщиками «Арендного потока» — они вышли с убытком до 29% от пика и около 23% от цены размещения. Почему оценка оценщика так сильно разошлась с реальностью? Есть ли конфликт интересов? И что должен проверять каждый инвестор в ЗПИФ недвижимости, чтобы не попасть в похожую ситуацию? Полный разбор — в статье на Смартлабе

$TKVM Квадратные метры неплохой фонд для долгосрочных инвестиций. Но у него есть свои плюсы и риски. Его суть в том, что вы даёте деньги в долг Т-банку, на эти деньги он покупает элитную недвижимость и к 2029 году отдаёт проценты с продаж. И тут есть главные риски, если Т-банк не сможет, продать эту недвижимость или будут проблемы в строительстве, вы можете посмотреть деньги. Но в замен на этот риск, более большие проценты и возможно Т-банк возместит часть потерь (но это не точно).

Хочу отметить команду Т-Капитал @T-Capital и @T-Real_Estate за потрясающее раскрытие и прозрачность при оценке имущества ЗПИФов Квадратные метры $TKVM , Лужники Коллекшн $TLCN , Репаблик Редс $TRRE . В отчетах: 🔹обзор рынка недвижимости именно этого сегмента – просто понять, что вообще происходит с рынком 🔹рыночная цена, ссылки и скриншоты конкретных объектов для сравнения – легко перепроверить, адекватны ли цифры 🔹конкретные цены и сканы договоров – вот это вижу редко, и это подтверждение максимальной прозрачности: инвестор сможет оценить адекватность действий УК, рыночность цены на момент приобретения квартир, динамику активов во времени (отчеты есть за каждый период, не только за последний месяц) В условиях, когда доверие к УК - основа инвестирования в ЗПИФ, нам спокойнее, когда отчетность прозрачная и регулярная 👍Котам нравится такой подход. Мы ставим лайк фондам Т 💛Подпишись, чтобы не пропускать наши обзоры! Мы готовим большие обзоры ЗПИФов. Расскажем обо всех плюсах, минусах, нюансах. Их много! 🐾 Кот.Финанс | #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе

Купила несколько паев фонда «Квадратные метры», чтобы просто не потерять его в избранном и посмотреть, что такое ЗПИФ. И он сразу стал высвечивается зеленым и зафиксировался на одном значении (6,81). Не понимаю, правда ли цена выросла на 35%? 🤔 В других постах упоминается налог. Но пока тоже не очень понятно, о чем идет речь. Подскажите, где искать информацию по этому вопросу) #помощь_новичкам $TKVM

Дисциплина капитала: Двойной удар Сейф-контроля и захват тяжеловесов 🧩📈 Инвестиции — это математика, превращенная в стратегию. Сегодня реализовал плановое пополнение и распределил накопленные дивиденды/купоны (суммарно 6 220,15 руб.), прогнав капитал через жесткий фильтр протокола. Главное событие дня: триумфальное закрытие целей по «тяжелым» активам через механизм аккумуляции 🛡️⚡ 📊 Аудит структуры База активов обновлена, актуальные котировки MOEX зафиксированы. Основной маневр дня — выход из защитных боксов (Сейфов) в фундаментальные позиции. 🔍 Риск-менеджмент: Стоп-кран и Пропорции Лимиты (Стоп-кран): Мое жесткое правило — доля любого актива < 25%. Проверка пройдена ✅. Портфель сохраняет идеальную устойчивость, перекосов нет. ♟️ Шахматный порядок: Проверка выявила дефицит в паре Роста (Яндекс к Х5). Весь приоритет закупки был направлен на исправление этой пропорции. В группе Дивиденды реализована ювелирная поштучная балансировка для поддержания эталона 2 к 1 (Сбер/Татнефть). ⚒️💸 Проделанная работа: Маневр пополнения и полная утилизация накоплений из сейфов позволили забрать в портфель фундамент: • Яндекс ( $YDEX ) +1 шт. — триумф Сейф-контроля. Ликвидность, аккумулированная в Сейфе РОСТ, позволила точечно забрать дорогой актив без нарушения структуры. Дефицит в паре Роста сокращен: теперь имеем 3 Яндекса против 5 Ритейла. Идем к целевому балансу 1:2. • Полюс ( $PLZL ) +1 шт. — стратегический маневр. Несмотря на локальную просадку в золотом фонде, протокол предписал выход из «бумаги» в реальный актив. Позиция зафиксирована ✅ • Сбер $SBER +4 шт. и Татнефть $TATN +1 шт. — прецизионное выравнивание дивидендной группы. Пропорция сохранена на уровне 32 к 15. Идеальный баланс в штуках ✅. • $TPAY +15 шт. и $TKVM +41 шт. — плановое расширение рентной группы. Формируем поток пассивного дохода. Работа с аккумуляторами (Сейфы): Сегодня Сейфы выполнили свою главную роль — фильтрацию кэша для покупки дорогих активов. После реализации целей (Яндекс и Полюс) боксы обнулены и начинают новый цикл накопления. — Сейф РОСТ / ПОЛЮС: Полная конвертация в акции. — Свободный остаток: 2,55 руб. Протокол в 7 этапов выполнен. Тяжеловесы в портфеле, шахматка выровнена, кэш утилизирован в активы. Капитал под полным контролем! 📈🔥 #инвестиции #стратегия #пульс #портфель #прояви_себя_в_пульсе #акции #аналитика #яндекс #полюс

#ЗПИФ #обзор #СНГ #кейс Кто не успел, тот опоздал? Недвига от Тинька и снова неудачно? Что за фонд и как он работает? «Т-Капитал Индустриальный» (TIND) - новый ЗПИФ под склады класса А выходит на IPO. Фонд только собирает деньги, объектов в портфеле пока нет. По сути фонд является логичным продолжением линейки Т банка по жилой недвиге: $TKVM $TLCN и т.д. Стратегия УК: собрать пул денег, купить готовые склады с долгосрочной арендой и получать поток. Регионы - Москва, область, Питер, Ленобласть. Вход от 101 000 ₽, внутри, скорее всего, зашит 1% комиссии за размещение. Паи обещают вывести на СПБ Биржу, но фонд, судя по структуре, будет только для квалов. Пока это покупка кота в мешке на охлаждающемся рынке с неудачным таймингом. Рыночный контекст: куда ЗПИФ инвестирует? Рынок складов остывает после трёхлетнего ралли: ставки аренды выросли втрое и ушли в боковик, а ввод новых площадей рекордный - около 3 млн м² за пару лет. Спрос сократился втрое, вакансия поползла вверх. Фонд планирует покупать не на дне, а в фазе охлаждения, когда цены ещё высоки, но перспективы роста под вопросом. Если рынок скорректируется, УК сможет зайти дешевле, но многое зависит от скорости и типа ЗПИФа: как долго можно держать деньги в ОФЗ, не покупая объекты. Сбер иногда сидит в облигациях годами, сможет ли так Т-Капитал - неизвестно. Откуда возьмутся 20% доходности? В презентации обещают 20% годовых: 13% - аренда, 7% - рост активов. Но высокая дивдоходность в 13% возможна либо при покупке distress-актива с cap rate 15–16%, либо при агрессивной индексации и реальном cap rate 13–14%. Даже 13–14% для качественного склада сейчас сомнительны. 20% - классическая модельная «база» через компрессию cap rates (то есть они закладывают в модели, что продадут склад дороже, где-то по 10% и отсюда 7%), в реальности инвестор оценит пай на бирже, и итог будет зависеть от ликвидности и сентимента. Реалистичнее ждать 17–18%. Комиссии: УК берёт 1% от СЧА и 10% от арендного дохода. Кредитного плеча пока нет, но в будущем возможно. Сравнение с аналогами: Складские фонды Сбера дают около 12-13% дивдоходности при нулевом LTV и диверсификации. «Парус-Золя» - 12-13% с жёстким 15-летним контрактом и плечом 11%. Т-Капитал предлагает 13% - в рынке, но без сформированного портфеля. Вы покупаете не поток, а обещание его создать. Для пользователей Т-Инвестиций с ограниченным выбором ЗПИФов это, возможно, вариант. Для остальных - неочевидная сделка. Интересная ли сделка? Главный вопрос: купит ли фонд вообще склады или будет сидеть в ОФЗ? Прозрачности пока совсем нет. Фундаментальной целесообразности платить дополнительные 100–200 б.п. за доходность, которой может и не быть, я не вижу. Вы отдаёте деньги в неизвестность на падающем рынке складов. Проще взять работающие фонды с понятным портфелем и историей выплат. История неоднозначная - наблюдаем. А что вы думаете? *Не ИИР