Хэштег #аренда | Тинькофф Инвестиции Пульс

В миллионниках дешевеют квартиры в аренду Средний дисконт на рынке долгосрочной аренды квартир вырос с 9% до 10,6% В январе—августе 24% владельцев квартир для долгосрочной аренды в городах-миллионниках снижали заявленную в объявлениях стоимость. Средний размер дисконта за год увеличился с 9% до 10,6%. Это связано с затянувшимся ростом предложения. Из-за выхода на рынок инвестиционных квартир сейчас сдается на 27% больше объектов, чем годом ранее. Спрос на жилье, как и платежеспособность арендаторов, в то же время ограничен. В январе—августе 24% собственников квартир для долгосрочной аренды в российских городах-миллионниках снизили заявленные изначально ставки в своих объявлениях, подсчитали в «Яндекс Аренде». Средний размер дисконта достиг 10,6% против 9% в аналогичный период 2025 года. В Москве ставки снизили 28,1% владельцев жилья, в Санкт-Петербурге — 31,3%. Самую высокую долю скидок аналитики зафиксировали в Екатеринбурге — 37,7%. Наиболее значительный средний дисконт отмечен в Казани — 12,9%. В августе средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках снизилась на 3% в годовом выражении, двухкомнатных — на 6%, говорит ведущий аналитик ЦИАНа Елена Бобровская. Эксперт замечает, что рост ставок не наблюдается впервые с 2020 года. Массовые дисконты и снижение цен — следствие роста предложения. В августе в российских городах-миллионниках, говорит руководитель «Яндекс Аренды» Андрей Зайко, сдавалось на 16,4% больше квартир, чем годом ранее. В сентябре показатель вырос на 27% год к году, до 56,4 тыс. лотов, замечает Елена Бобровская. Тенденцию она связывает как с ограниченным спросом арендаторов, так и с активным выходом на рынок инвестиционных квартир, ранее купленных на первичном рынке специально для сдачи в аренду или перепродажи. Такие сделки активно заключались в период действия массовой льготной ипотеки, действовавшей в 2020–2024 годах. Но выгодно продать квартиру в условиях ограниченного спроса и высокой стоимости ипотечного кредитования спроса оказалось непросто. В результате часть ранее выставлявшихся для реализации лотов не нашла покупателя и вышла на рынок аренды, говорит господин Зайко. Активный рост предложения на этом рынке наблюдается с 2025 года. Тогда в сентябре количество арендных лотов в городах-миллионниках, по данным ЦИАНа, выросло в два раза год к году. Доходы потенциальных арендаторов растут медленнее, часто это не позволяет собственникам сохранять привычный уровень цен, замечают в NF Group. Аналитики указывают и на то, что многие стремятся снизить расходы на съемное жилье, подыскав себе квартиру поменьше. Согласно ЦИАНу, жители российских городов-миллионников сейчас вынуждены тратить 32% средней зарплаты на аренду однокомнатного жилья и 44% — двухкомнатного. В условиях роста предложения владельцы квартир стараются минимизировать сроки простоя недвижимости и готовы идти на уступки арендаторам, избегая прямых потерь, отмечает Андрей Зайко. Руководитель направления аренды компании «Миэль» Мария Жукова, впрочем, замечает, что чаще всего стоимость пока корректируется для объектов, где ставка изначально была завышена. Речь не всегда может идти только об уступках в части снижения цен. Например, согласно ЦИАНу, доля арендных квартир, где допускается проживание с питомцами, за два года увеличилась с 20% до 29%. Елена Бобровская предполагает, что в объявлениях стоимость долгосрочной аренды в городах-миллионниках может снизиться еще на 5–6% до конца года. Прогноз NF Group — падение на 10–15%. Альтернативой прямому снижению ставки может быть повышение привлекательности квартиры, например, за счет ремонта, замечает Андрей Зайко. Но такой подход потребует дополнительных вложений и, по мнению эксперта, часто воспринимается собственниками как более трудоемкий.

Как сдать квартиру дороже рынка: 5 шагов для инвестора Сдать квартиру дороже рынка — задача решаемая. И для этого не нужно переплачивать за материалы или ставить дизайнерский свет за миллион. Достаточно просто поменять подход. Вот 5 шагов, которые я использую в каждом инвестиционном проекте. Они работают. Шаг 1. Поймите, кто ваш арендатор Начните не с ремонта, а с человека. Кто будет жить в этой квартире? Студент? Семья с ребёнком? Командировочный? От этого зависит всё: планировка, материалы, даже цвет стен. Если вы не знаете, кто ваш арендатор — вы не знаете, что ему нужно. А значит, делаете интерьер наугад. Шаг 2. Вложитесь в планировку, а не в материалы Правильная планировка окупается быстрее, чем дорогая плитка. Продумайте зоны, свет, проходы. Сделайте так, чтобы в квартире было удобно жить. Это важнее, чем модный дизайн. Шаг 3. Выберите практичные материалы Арендаторы не будут бережно относиться к дорогим покрытиям. Поэтому выбирайте то, что легко мыть и что выдерживает активное использование. Кварцвинил, керамогранит, моющаяся краска — ваши друзья. Шаг 4. Упакуйте объект для рынка Интерьер должен продаваться на фото. Сделайте профессиональную съёмку. Напишите текст, который отвечает на вопросы арендатора. Покажите, что в квартире удобно жить. Шаг 5. Установите цену выше рынка и не опускайте Если вы сделали всё правильно — квартира будет дороже. И арендатор увидит эту ценность. Не снижайте цену после первого отказа. Дайте рынку время увидеть ваш объект. Вот так работает системный подход. Я каждый день вижу, как инвесторы боятся ставить цену выше рынка, но их объекты сдаются быстро и дорого. Как вы думаете, почему это происходит?

В Госдуме готовят законопроект о долгосрочной аренде жилья со льготной ставкой. В России разрабатывают законопроект о долгосрочной наследуемой аренде жилья со ставкой ниже рыночной. Об этом рассказал ТАСС первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. По его словам, в первую очередь этой услугой смогут воспользоваться многодетные семьи и граждане с невысоким доходом, которые не могут взять ипотеку и не попадают под социальный наем. Ожидается, что договор с арендатором будет бессрочным и передаваться по наследству. На весь срок аренды будет даваться временная прописка. Льготная ставка будет ниже рыночной, а разница будет субсидироваться регионом или муниципалитетом, пояснил депутат. По словам Кошелева, развитие долгосрочной аренды поможет решить сразу несколько проблемных вопросов: привлечет частные инвестиции, создаст рабочие места, загрузит стройкомплекс, поможет удержать молодежь и специалистов в регионах, а также уменьшит очереди на жилье. До этого Минфин перенес изменение условий льготной программы «Семейная ипотека» с 1 июля на 1 октября 2026 года. По словам экспертов, наиболее вероятный сценарий — увеличение ставки до 12% для семей с одним ребенком в Москве и Санкт-Петербурге и до 10% для семей из других регионов. Для семей с двумя детьми ставки могут составить 10 и 8% соответственно. Ставку 6% могут сохранить для многодетных семей и при первоначальном взносе от 50%, считают аналитики. Ранее в России рекордно сократился средний срок ипотечных кредитов.

Почему дорогой ремонт может пустовать месяцами — и как этого избежать Иногда смотришь на квартиру или офис — вроде дорого, стильно, со вкусом. А арендаторы не идут. Проходят мимо. Выбирают соседний вариант, который выглядит скромнее. Знакомо? Вот классический случай. Клиент вложился в дорогой ремонт. Мрамор, дизайнерский свет, паркет. А прошёл месяц, второй. Звонки есть, но люди приходят, смотрят и уходят. Он снижал цену — не помогло. Добавлял мебель — не помогло. В итоге сдал на 20% дешевле, чем планировал. И потерял на простое больше, чем сэкономил на переделках. В чём проблема? Он делал дорого, но не для людей. Не для тех, кто будет здесь жить или работать. Он ориентировался на свой вкус, а не на целевую аудиторию. А дорого — не значит доходно. Если интерьер не попадает в ожидания арендатора, он будет пустовать хоть с мрамором, хоть с золотом. Важно не сколько вы вложили, а насколько точно вы угадали сценарии жизни и работы ваших будущих арендаторов. Как этого избежать? Перед тем как начинать ремонт, задайте себе три вопроса. Кто здесь будет жить или работать? Что для них важно в пространстве? За что они готовы платить? Ответы на эти вопросы меняют всё. Вместо дорогого, но чужого интерьера вы получаете объект, который сразу находит своего арендатора и приносит стабильный доход выше рынка. Вас это удивляет? Или вы уже сталкивались с такой ситуацией? Хотите избежать этой ошибки? В своём канале я разбираю, как правильно анализировать аудиторию перед ремонтом. Ссылку оставила в комментариях 👇

⚡️ ТЦ превратят в филиалы налоговой? Бизнес бьет тревогу из-за новых правил ККТ В марте правительство внесло в Госдуму резонансный законопроект, который кардинально меняет правила игры на рынке коммерческой недвижимости. Государство планирует ввести понятие «организатор массовой торговли» и обязать владельцев торговых центров жестко контролировать кассовую дисциплину своих арендаторов. Эксперты и участники рынка в эфире Радио РБК предупредили: новые требования могут нанести серьезный удар по сегменту ТЦ и привести к волне закрытий магазинов. Что хотят вменить в обязанность владельцам ТЦ? Проверка на входе: ТЦ будет обязан отказать потенциальному арендатору в заключении договора, если у того нет кассового аппарата. Принудительное выселение: Если у действующего арендатора найдут нарушения по ККТ, ему дадут всего 15 дней на их исправление. Если бизнес не успеет — ТЦ обязан (это не право, а жесткая обязанность) расторгнуть договор аренды. Огромные штрафы: За плохой контроль арендаторов собственникам ТЦ грозит штраф до 300 тыс. рублей за первое нарушение и до 1 млн рублей за повторное. Суть законопроекта прозрачна: налоговые органы пытаются переложить функцию администрирования и контроля за кассами на частный сектор. По сути, собственников недвижимости хотят сделать «надзирателями». Почему отрасль в шоке? Несоответствие сути бизнеса: Как отмечают в Российском совете торговых центров (РСТЦ), ТЦ просто сдают квадратные метры в аренду и физически не могут и не должны вмешиваться в операционную деятельность и кассовый софт чужих компаний. Риск кассового разрыва и банкротств: Если магазин закроют за нарушение, процедура его обратного открытия (после проверок) может затянуться на 3 месяца. Для розничной точки квартал простоя в современных реалиях — это гарантированное закрытие бизнеса. Рычаги уже есть: Крупные ТРЦ и так запрашивают у ритейлеров данные ОФД для расчета арендной платы (процента от оборота) и при подозрении могут сами провести контрольную закупку. Зачем вешать на них госрегулирование и миллионные штрафы — вопрос открытый. Если закон примут в текущем виде, ТЦ будут вынуждены закладывать новые штрафные риски в стоимость аренды, что неизбежно подстегнет рост цен на полках. #тц

😇 Данный пост посвящается всем тем, кто рассчитывает на то, что сдаваемая в аренду квартира обеспечит им безбедную старость. К сожалению, мой случай не единичный, так поступают большинство родителей, кто получил квартиры за счёт своих родителей. ➡️ Когда мне по работе попадаются подобные случаи, я нашему поколению (кому 30-35 лет) всем советую найти общий язык со своими родителями, чтобы не допускали мою ошибку, из-за которой может пойти жизнь обоих под откос. 🤷 В большинстве случаев, родители шли на уступки своих детей, переставая сдавать в аренду то, что не приносит прибыли. Лучше дать своим детям хороший в жизни старт, чем снижать уровень у обеих сторон, из-за финансовой неграмотности. Про свой случай тут уже рассказывал, вот как раз этот пост ⬇️ ⬆️я, кстати, даже угадал с ценой, такие квартиры в этом ЖК теперь стали стоить 6 млн, вместо 6,5 млн., так как аренда подобной квартиры не может оцениваться в более 30 тыс./мес. — именно так и считается предел цены, того или иного объекта недвижимости, по её арендной стоимости. 💥 Как раз аренда стала идти резко вниз с начала весны этого года, а значит с какого перепугу цена недвижимости будет идти вверх! Тем более услуги ЖКХ за последние 3 года поднялись в цене аж на 30%, а это тоже мешает расти цене аренды. Ближе к концу прошлого года, был пик цены в 6,5 млн, за которую можно было продать подобную квартиру, так как дорожать она навряд ли будет, из-за старости дома и усталости ремонта — которому скоро стукнет 14 лет! ❗Так что имейте в виду, что даже спустя 14 лет (даже с учётом подъёма цены аренды) не убережёт вас от снижения уровня вашей жизни из-за инфляции. Я уже не говорю про всех тех людей, кто под влиянием блогеров рассказывает, только уже нашему поколению старую сказку про выгодность сдачи квартиры в аренду. Даже поколение наших родителей, не может прожить на аренде, ибо цены на продукты питания за 14 лет поднялись ровно на уровень этой самой аренды. И пока вы не продали такую квартиру, нельзя говорить о том, что вы получаете какую-то там выгоду. 🫣 То есть, многие совершают одну и ту же ошибку ➡️ зачем-то плюсуют полученный доход с аренды, вместе с рыночной стоимостью квартиры. Именно такой подход к подсчёту делают те, кто как раз попал под влияние некомпетентных людей, которые хотят продать вам, в первую очередь, мечту пассивного заработка. ❗То же самое было и во времена моей мамы, которая до сих пор верит в идею того, что она сможет жить на пенсию от аренды, а по итогу в один прекрасный момент придётся МНЕ её тянуть. А там уже под удар попадёт жизнь моей дочери, так как мне бы хотелось, чтобы она не расплачивалась за эти ошибки, а то получается принцип домино, выход из которого только один — объединиться вместе и идти к общей цели, чтобы поднимать уровень жизни друг друга, а не по отдельности.

Привет, капиталисты! С вами 🤝 🧐Что сейчас происходит на рынке недвижимости? 🏗️ Что в Москве, что в Питере - цены на новостройки запредельные. Я не знаю, кто это сейчас покупает. Вот серьезно. С текущими ценами брать у застройщика можно разве что если вам надо пристроить семейную ипотеку, и то большой вопрос - стоит ли…так как на вторичке / переуступке аналогичную квартиру можно купить на 10-20% дешевле. Окупится ли семейная ипотека в таком случае? Скорее всего, нет 👎 По аренде: рекордный ввод апартов в этом году в Санкт-Петербурге, инвесторам приготовиться. Заработать будет еще сложнее. Больше конкуренция: и среди тех, кто покупал целенаправленно под сдачу, и тех, кто накупил квартиры за последние 2-3 года на всеобщей эйфории в недвижке, и сейчас по тем или иным причинам начинает их продавать или сдавать в аренду. 💬Не будем забывать, что сейчас кризис, людей увольняют, малый и средний бизнес разоряется. Соответственно, становится больше людей, которые ранее купили себе квартиры в семейные ипотеки или гос поддержку, а теперь не могут ее обслуживать, и они решают либо продать актив, либо сдавать в аренду. 👉 На этом фоне следующая новость, согласно статистике рынка: за квартал предложение съемных квартир увеличилось на 9–12% за счет выхода инвестиционных новостроек и наследственного жилья. На фоне невысокого спроса средние ставки аренды снизились. 📉 Помимо фактора сезонности, на снижение активности арендаторов повлияло сокращение притока специалистов в Москву на фоне уменьшения активности в секторе малого и среднего бизнеса. 🌇Расширение экспозиции и невысокий спрос на съемные квартиры привели к тому, что по итогу первого квартала средние цены на аренду жилья в столице снизились, а рантье стали охотнее идти на уступки. 🚨ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ - пишу о лайфстайле, сделках на бирже и в недвижимости 🤝 «Бумажная» недвижимость на (акции Московской биржи хоть и не держу, а вот следующие компании вам могут быть интересны): - ЛСР, строит в основном в Москве и Питере - застройщик номер 1 по стройке. Закредитован. Не держу - застройщик номер 2. Массовый сегмент - Глоракс. Относительно новый игрок на рынке. Строит в Питере и Москве. - ЦИАН. Агрегатор. Чем дольше держится обьявление, тем лучше для них - старейший девелопер. Вышел удручающий отчет за 2025 год. - фонды недвижимости от Т-банка - ЗПИФы от Парус, коммерческая недвижимость.

Сегодня хотелось бы обсудить с подписчиками одну мысль, которая не дает мне покоя в последнее время. У меня есть привычка прокрастинации для и в качестве развлечения листать объявления на авито. Последнее время пытаюсь прикупить себе б\у велотренажер на зиму (ха-ха), но и просто бывают какие-то реально интересные предложения со скидками. Ну так вот. Я заметил, что в объявлениях стало попадаться больше объектов арендной бизнес недвижимости, при этом некоторые с реально вкусными ценами (от 30 до 50 тыс.кв.м). И вот тут у меня возникла та самая мысль, которая не дает мне покоя. Есть ли потенциал скажем у помещения под аренду офисов? Вроде бы недавно в презентации Эталона я читал, что целый крупный федеральный девелопер будет пытаться вложиться в эту сферу и видит там перспективы. Что вы думаете по этому поводу? Есть ли у офисов (но не только у офисов, а вообще у бизнес аренды) перспективы в современной экономике? Под какой проект можно было бы использовать скажем помещение на 150 кв.м. в цоколе жилого дома в центре города? Есть ли спрос на такие помещения или я как раз вижу вымирание сектора? Может у кого-то есть идеи, как еще можно использовать помещение, кроме сдачи под условный магазин? Мое главное опасение относительно арендной бизнес недвижимости как раз связано с маркетплейсами. Кажется, что множество мелких и средних магазинов будет просто убито электронной коммерцией, что приведет к росту свободных помещений и обвалу цен на них. Плюс экономика охлаждается, что еще сильнее давит на цены. Может я вижу не возможность для диверсификации личного портфеля, а ловушку стоимости? В общем делитесь вашими мыслям, а еще лучше личным опытом в данном направлении, если он есть. Можно в личку! А для подписчиков телеграмма, где у нас нет комментариев, только мне в личку!

🏠 «Сдала» квартирантка: банк поднял ставку по льготной ипотеке с 6% до 22% из-за сдачи в аренду В сети обсуждают случай Константина, который попытался повысить стоимость арендной платы, а в итоге получил колоссальное увеличение ставки по кредиту. Причина — конфликт с жильцом и суровые условия ипотечного договора. ✍️Как это было В 2024 году мужчина взял «семейную ипотеку» под 6% годовых под «двушку» в московских Котельниках. Срок 30 лет, платёж 59 000 ₽/месяц. По данным Mash, квартиру он сдавал девушке из Пензы за 40 000 ₽. 😠В октябре владелец решил поднять аренду на 10 тысяч. Квартирантка поставила ультиматум: либо цена остается прежней, либо она идет в налоговую и банк. Мужчина не уступил — и прогадал. Девушка исполнила угрозу: донесла о том, что снимает квартиру, а мужчина не платит налоги, приложила договор и чеки переводов. Не знаю, как отреагировала налоговая, но банк отреагировал жёстко. Прощай, льготная ставка Банк, якобы, сослался на нарушение договора и зафиксировал нецелевое использование средств: будто сдавать квартиру в аренду без разрешения банка запрещено. 🧮В итоге Константину сделали перерасчёт ставки, теперь условия такие: - Ставка 22% годовых (вместо 6%) - Платёж ~180 000 ₽ (вместо 59 000 ₽), - Дополнительно: начисленные проценты и штраф в размере 9.5 млн СМИ также растиражировали хайповую цифру о переплате в 55 млн руб. На самом деле это общая сумма переплаты за весь срок, если платить строго по графику (для сравнения, при ставке 6% переплата составила бы около 11,4 млн ₽). ⚖️Мнение властей В Госдуме ситуацию назвали «экзотической», но юридически обоснованной. Зампред комитета по ЖКХ Светлана Разворотнева так прокомментировала инцидент: «Какая разница, кто проживает в помещении: тот, кто платит ипотеку, или какой-то его родственник, или тот человек, которому сдали это всё по договору найма? Но в банке тоже надо понимать, что у них нет каких-то специальных сотрудников, которые бы ходили и проверяли... Поэтому это просто какой-то экзотический случай... частный конфликт между двумя людьми, который был доведён до состояния абсурда и вылился вот в такие решения». ❓Вы на чьей стороне

📌Рынок аренды жилья готовится к «обелению»: как налоги изменят правила игры Глава ФНС Даниил Егров публично обозначил следующую цель налоговой службы — вывод из тени огромного рынка аренды жилья. Сейчас, по разным оценкам, от 80% до 95% этого сектора работает нелегально, что означает миллиардные потери для бюджета. Что предлагается для «обеления»: 🔹Налоговые вычеты для арендаторов, чтобы у них появился стимул требовать официальные документы 🔹Использование данных с цифровых площадок по аренде 🔹Сохранение и развитие режима самозанятости (сейчас ставка 4%) На данный момент масштаб рынка таков: 🔺Объём рынка арендного жилья вырос почти на 10% с 2023 по 2025 год 🔺Достиг 251 млн кв. м 🔺К концу 2025 года может достичь 282 млн кв. м Что такие изменения могут значить для инвесторов и арендодателей: 🔹Доходность снизится — дополнительные налоги съедят часть прибыли 🔹Конкуренция сместится — легальные игроки получат преимущество 🔹Рынок станет прозрачнее — снизятся риски недобросовестных сделок Как отмечает Егоров: Часть арендодателей действительно «уйдёт в легальность». Однако значительная доля, вероятно, продолжит работать в тени, особенно если налоговое бремя окажется слишком высоким. Ключевым станет баланс между ставками налога и реальными выгодами от легализации. Как вы считаете — получится ли у ФНС «обелить» рынок аренды? И что будет эффективнее: налоговые вычеты для арендаторов или снижение ставок для арендодателей?

Федеральная налоговая служба готовит новые инструменты для борьбы с теневым рынком аренды жилья. Как сообщил глава ведомства Даниил Егоров в интервью «Ведомостям», в ближайшее время ФНС планирует шире использовать данные цифровых платформ, где публикуются объявления о сдаче квартир. По словам Егорова, хотя расчёты между арендодателями и жильцами чаще всего проходят мимо онлайн-сервисов, сами объявления позволяют судить об активности собственников и сопоставлять её с задекларированными доходами. Это даст возможность находить владельцев недвижимости, которые продолжают работать в обход налоговой системы. Одним из рассматриваемых стимулов для «обеления» рынка может стать налоговый вычет для арендаторов. Получить его можно будет только при заключении официального договора аренды. Эффективность такой инициативы, отмечает Егоров, будет зависеть от размера вычета и того, какую дополнительную нагрузку понесут собственники. Глава ФНС подчеркнул, что ни использование данных цифровых сервисов, ни вычеты для съёмщиков не решат проблему полностью – но эти меры способны побудить часть владельцев легализовать доходы. Сегодня в России установлены следующие ставки налога на сдачу жилья: для самозанятых – 4%, для индивидуальных предпринимателей – 6%, для граждан, не относящихся к этим категориям, действует НДФЛ в размере 13%, 15% или 18% в зависимости от доходов.

🌪 Финальный заход по «ПАРУС-НОРД» 🏁 Когда фонд сообщает: «Деньги уже пришли, кредита больше не будет», — это всегда вызывает азарт. Завтра у инвесторов появится последний шанс войти в историю этого проекта на выгодных условиях. И момент действительно интересный. 📍 Объем размещения: ~200 млн ₽ 📍 Размещение в стакане: 26.11.2025 в 17:30 📍 Цена пая: 1230 ₽ 🔥 Средства от заключительной партии паев уже поступили в фонд. Их объема достаточно, чтобы полностью погасить кредит, который долгие годы висел над проектом. Это меняет правила игры. После закрытия долга фонд становится владельцем объекта без банковских обязательств. Весь денежный поток от аренды сможет работать на инвесторов. ✨ Что дальше? 📌 До I квартала капитал будет размещен на депозите — чтобы не простаивал. 📌 В заключительный день действия кредита эти средства уйдут на полное погашение. То есть фонд подходит к финалу подготовленным: деньги есть, план понятен, кредит уйдет из уравнения. 📊 Почему это важно инвесторам? Кредит — главный фактор, который съедал часть доходности. После его закрытия арендный поток становится чистым источником выплат. Для закрытого фонда недвижимости это ключевой момент: рисков меньше, доходность выше, структура прозрачнее. На сайте уже обновили финансовую модель и прогнозы. По новым расчетам доходность выглядит более привлекательной, а потенциал фонда усиливается за счет отсутствия долговой нагрузки. 💼 Формат «1 фонд = 1 объект» дает еще один плюс — инвестор понимает, чем именно он владеет. Никаких абстрактных портфелей: есть конкретный объект, арендаторы, поток платежей и понятная стратегия выхода. 🧩 Интересно ли размещение? Это заключительная партия паев. Дополнительных выпусков не будет, а значит: • вход остается ограниченным по времени • состав пайщиков фиксируется • дальнейший рост стоимости и доход от аренды распределяется между текущими участниками Можно сказать, фонд завершает этап формирования капитала и переходит к фазе реализации доходности. 🔎 Выводы: 1️⃣ Финальный шанс войти в проект перед закрытием кредита 2️⃣ Снижение рисков и рост стабильности фонда 3️⃣ Потенциальное увеличение доходности после погашения долга Если вы следите за направлениями с реальными активами и арендным потоком, такая история заслуживает внимания. Особенно когда ключевые финансовые вопросы уже решены. Свои первые паи Паруса приобрел в 2024 году. Как вам стратегия фонда? Сильный ход или осторожная перестраховка? Интересно услышать мнение. Лайкай 👍 комментируй 💬 поддерживай 🙏 подписывайся ✅

Внеочередной выпуск нашей рубрики о наболевшем. Помните я рассказывал, что обзавёлся студией в ближайшем Подмосковье и стал немного рантье? Так вот, в начале июня я сдал квартиру первому арендатору Ивану. Иван казался приличным видеомонтажёром без семьи и детей. Яндекс Аренда, через которую я сдавал квартиру, уверяла что Иван именно такой и есть. Следующие 3 месяца Иван задерживал платежи, забывал вовремя оплатить коммуналку, да и вообще плохо выходил на связь. Ну с кем не бывает — занятой человек, наверно. А в середине сентября Иван неожиданно решил съехать. Оставил после себя в квартире кучу грязи, трусы в стиралке, пару мелких поломок и долг за месяц по коммуналке. А ещё две дырки в натяжном потолке. Уж не знаю, что он с ним делал, но вот как-то так. Маша начала гуглить и выяснилось, что ещё с 2019 года на Ивана регулярно заводят исполнительные производства о неоплате аренды (!). Всего производств 9, из них по аренде — 8. Серийный арендатор-говноед, получается. А этим летом ещё была административка. Всё это Яндекс как-то не заметил. И нас возникли вопросы к сервису, который бахвалится, что тщательно проверяет всех квартиросъёмщиков. На наш вопрос: «так какого х*я у вас делает Иван», ответили, что 3 месяца назад в базах его не было (ну да, ну да: исполнительные дела с 2019-го, а тут данные испарились). Ну ок, думаем, бывает. Какой-то менеджер растяпа недоглядел. Умная машина Яндекса дала сбой. А дальше мы подали заявление на компенсацию ущерба. Тут лирическое отступление про то как работает Яндекс Аренда, чтобы вам было понятно. Сервис не берёт с квартиросъёмщика «второй и третий» платежи», зато ежемесячно добавляет к сумме аренды свою комиссию (10%) и «как бы страхует» квартиру, обещая покрыть арендодателю все риски, поломки и клининг. А ещё компенсировать огрехи жильцов в платежах и т.д. Так вот, мы написали в Яндекс, приложили фото потолка, грязи и других мелких поломок. И спустя какое-то время нам насчитали компенсацию. Получилось 10 000 ₽. 3 200 ₽ за мелкие поломки и 6 800 ₽ за потолок!!!! Вместо клининга (Маша отмывала квартиру 2 дня) предложили промокод на скидку в одном из сервисов. Как мы поняли, менеджер предполагал, что мы сдадим квартиру следующему арендатору в грязи и шерсти от кота, которого несанкционировано завёл этот пёс Иван, и дадим ему промокод на уборку. С — сервис. Теперь к потолку. Если серьёзно, то просто вызов мастера сейчас начинается от 5 000 ₽, ремонт (кустарный) около 7 000 ₽, замена полотна — 20-30 тысяч рублей. Мы даже собрали скриншоты и расчёты цены для раздолбайских менеджеров Яндекса, которые не хотят ни хрена делать. И знаете что: Пожалуйста, пришлите коммерческое предложение от мастера по ремонту натяжного потолка. Если потолок не подлежит ремонту, пожалуйста, предоставьте заключение от мастера, что потолок неримонтопригоден, — пишет поддержка Яндекса. На вопрос компенсируют ли они выезд мастера на диагностику (и вообще давно ли вы видели коммерческие предложение на ремонт потолка?), в Яндексе заявили, что диагностику не компенсируют идите в жопу. Ах да, знаете, что с компенсацией той самой недовыплаченной коммуналки? Рекомендовал обратиться в суд! Браво Яндекс, вот это и называется клиентоориентированный сервис. Думаю, в следующий раз сдавать квартиру мы будем как-то без вас. Чтобы быть совсем уж честным, нового жильца Яндекс нашёл буквально за день. Девушка уже заехала и прекрасно живёт в красивой и уютной квартире. Но заслуг Яндекса тут немного, скорей наоборот.

Пост на тему "Инвестиции в недвижимость" Инвестиции в недвижимость — это один из самых популярных и стабильных способов создания пассивного дохода и накопления капитала. Они предлагают множество преимуществ, но требуют тщательного подхода. 1. Потенциал дохода: Недвижимость может приносить стабильный доход от аренды, который может покрывать ваши расходы и приносить прибыль. С течением времени стоимость недвижимости также может расти, обеспечивая прирост капитала. 2. Диверсификация: Инвестиции в недвижимость помогают диверсифицировать ваш инвестиционный портфель, снижая риски, связанные с колебаниями фондового рынка. Это особенно важно в нестабильные экономические времена. 3. Физический актив: Недвижимость — это физический актив, который вы можете видеть и контролировать. Это создает чувство уверенности для многих инвесторов. 4. Налоги и вычеты: Во многих странах инвесторы могут воспользоваться налоговыми льготами, связанными с владением недвижимостью, такими как вычеты на проценты по ипотеке и амортизация. Однако существует и ряд рисков: - Необходимость управления: Управление недвижимостью требует времени и усилий. Это включает поиск арендаторов, обслуживание и решение юридических вопросов. - Рынок и ликвидность: Рынок недвижимости может быть волатильным, и в случае необходимости продать объект может потребоваться время. Перед тем как инвестировать, тщательно исследуйте рынок, выберите правильный объект и определите свою стратегию — долгосрочная аренда, краткосрочная аренда или покупка для перепродажи. Инвестиции в недвижимость могут стать надежным источником дохода, если подойти к этому процессу с умом.

Геленджик 🏖️: курортная недвижимость 🏠 как инвестиция 💰.Стоит ли игра свеч? Живя у моря я не могу не поделиться мыслями о главном локальном инвестиционном активе — недвижимости. Геленджик — это не только курорт, но и интересный рынок для вложений. Давайте разберем его по косточкам. Цены: тогда и сейчас Цены здесь всегда зависели от двух факторов: удаленности от моря и вида на горы. Но динамика впечатляет: · 15 лет назад (~2009 год): Средняя цена за «квадрат» во вторичке старого фонда или в простых квартирах без ремонта начиналась от 40-50 тысяч рублей. Новостройки в пешей доступности от моря можно было найти по 70-90 тыс. руб./м². · Сейчас (2024 год): Цены на вторичном рынке стартуют от 110-130 тыс. руб./м² за квартиры в отдаленных районах (например, в микрорайоне Северный). Капитальные новостройки с ремонтом и инфраструктурой в черте города легко достигают 200-250 тыс. руб./м² и выше. Вывод: Недвижимость показала колоссальный рост, многократно опередив инфляцию. Те, кто купил квартиры на этапе котлована 10-15 лет назад, получили серьезную финансовую выгоду. Главный игрок на рынке: Мораторий на строительство Ключевой фактор, определяющий сегодняшний рынок, — это мораторий на многоэтажное строительство в центральной части города. Он был введен для решения проблем с перегруженной инфраструктурой и действует уже несколько лет. Что это значит для инвестора? · Плюс: Резкое ограничение предложения новых квартир. Существующий жилой фонд в хороших локациях становится только ценнее, так как новое строительство сильно ограничено и сконцентрировано на периферии. · Минус: Сложности с покупкой новостроек в престижных районах. Основной рынок — это вторичное жилье. Плюсы инвестирования в недвижимость Геленджика 1. Стабильность. Город — круглогодичный курорт. Летом квартира сдается за очень хорошие деньги (июль-август могут окупить несколько месяцев «несезона»). В межсезонье есть спрос от «перезимовщиков» и туристов на выходные. 2. Постоянный рост стоимости: История и мораторий доказывают, что жилье здесь имеет долгосрочный тренд на удорожание. 3. Ликвидность: Хорошую квартиру недалеко от моря (до 30 минут пешком) можно продать довольно быстро. 4. Личный курорт: Ваши инвестиции могут быть и вашей будущей дачей или домом для переезда на ПМЖ. Минусы и риски 1. Ярко выраженная сезонность: Доход от аренды неравномерен. 2-3 месяца пика, а в остальное время нужно прилагать усилия по поиску арендаторов. 2. Высокая входная цена: Хороший объект для инвестиций требует солидного первоначального взноса. 3. Инфраструктурная нагрузка: Летом город переполнен, что может быть минусом для личного проживания. Транспорт, вода, свет — нагрузки максимальные. 4. Мораторий: Для кого-то это плюс, но он же ограничивает выбор новых современных объектов с подземными паркингами и современными планировками. Итог: Недвижимость Геленджика — это динамичный и требовательный актив. Он требует значительных первоначальных вложений и готовности к сезонным колебаниям арендного дохода. Однако при грамотном выборе локации и объекта она способна обеспечить стабильный доход от аренды и уверенный долгосрочный рост капитала. Это инвестиция для тех, кто готов управлять ей стратегически, а не ждать сиюминутной прибыли.