ИА ТБ-9: облигация, по которой платят 6 332 ипотечных заёмщика
Сегодня закрывается книга по ипотечным облигациям Т-Банка
https://www.tbank.ru/invest/shelves/issuance/14f8ea88-6a06-4da3-8f54-7d4d4636d88a/. Ориентир купона – до 16,25% годовых с ежемесячной выплатой, номинал 1 000 руб, ожидаемый рейтинг eAAA(ru.sf) от АКРА.
Что такое секьюритизация вообще. Идея простая. У кредитора есть активы, которые приносят регулярные платежи, но растянуты на годы: ипотека, автокредиты, лизинг, рассрочка. Ждать двадцать лет он не хочет, поэтому собирает много таких кредитов в один набор, продаёт его отдельной компании, а та выпускает под них облигации и расплачивается за покупку деньгами инвесторов (помните же фильм «Игра на понижение»?). Инвестор в итоге покупает не долю в бизнесе кредитора, а кусок конкретного денежного потока – и смотреть должен на качество этого потока, а не на отчётность того, кто бумагу выпустил. Механика одна и та же, меняется только содержимое пула. В нашем случае в пуле ипотека.
Так вот Т-Банк выдал ипотеку 6 332 заёмщикам и продал эти кредиты целиком отдельной компании – ООО «Ипотечный агент ТБ-9». Она и есть эмитент. «Ипотечный агент» – это статус по 152-ФЗ: так как закон разрешает такой компании ровно одно занятие, купить закладные и выпустить под них облигации. Ни бизнеса, ни выручки, ни сотрудников, смотреть её отчётность бессмысленно.
Платежи заёмщиков принадлежат ТБ-9, и купон платит именно она. Т-Банк – это технический исполнитель: принимает платежи, работает с просрочкой, передаёт собранное в ТБ-9. Его роль называется обслуживающий агент. Один собирает деньги, другая ими владеет и по ним отвечает.
Важно не перепутать направление денег. До заёмщиков деньги инвесторов не доходят вообще: ипотека им уже выдана, раньше и из средств банка. Инвесторы платят ипотечному агенту, тот отдаёт эту сумму банку за портфель, а банк пускает её в следующую партию кредитов.
То есть, кратко:
– финансируешь не тех, кто в пуле, а тех, кто возьмёт ипотеку завтра.
– А вот от тех, кто в пуле, получаешь поток платежей.
Плюс кредиты ушли с баланса банка, и в его конкурсную массу при проблемах не попадут: риск берётся на пул, а не на банк.
Забавный факт. Если чья-то ипотека попала в этот пул, её заёмщик может купить эти же облигации и начать платить сам себе. Платит он по ставке своего кредита, а получает 16,25%
Кто заёмщики
Средний остаток долга по ипотекам у них около 3 млн руб. В залоге только жилые квартиры, стоят вдвое дороже остатка: долг к залогу 50,35%. Половина залогов – Москва, Московская область, Питер. Просрочки на дату анализа нет.
Как их проверял Т-Банк
Ни у одного нет справки 2-НДФЛ: Т-Банк отказался от справок и считает доход своей методикой. Заёмщики с испорченной кредитной историей в пуле есть, их отбирает своя модель вероятности дефолта. Проверить обе модели со стороны нельзя. Ещё есть 12,9% ИП.
Платят ли вовремя
В августе АКРА подтверждала рейтинг предыдущей ИА ТБ-2 через год после размещения: 99,5% кредитов ни разу не выходили в просрочку свыше 30 дней, 99,76% – свыше 90. Первый выпуск линейки ИА ТБ-1 погашен полностью.
Здесь чек 3 млн, ставка 17,74%, долг к залогу 50,35% – обычная ипотека, но подушка вдвое тоньше.
Главный риск – досрочное погашение
Да, это снова забавная логика. Пул выдан под 17,74%. Ставки падают, заёмщику выгодно рефинансироваться, он гасит раньше срока и деньги возвращаются тогда, когда вложить их под ту же ставку негде.
Ипотечная бумага ДОМ.РФ неделей раньше ушла под 15,85% – с поручительством «Фабрики ИЦБ» и первым листингом. Премия ТБ-9 в +0,4пп – цена отсутствия госгарантии.
Я захожу небольшими деньгfми. Защита 20,1% пула и залог, который стоит вдвое дороже долга. Понимаю что 17,5% не увижу, так как реинвестировать под ту же ставку при снижающейся ключевой не выйдет
$T #разбор #облигации