Хэштег #застройщики | Тинькофф Инвестиции Пульс

🐝 Это “жжж” неспроста? 🎢 Про русские горки с Самолётом написали примерно все. Посмотрим на эту историю шире. Общие обязательства группы ≈770 млрд. На выплату процентов по кредитам тратят >₽10 млрд/мес. Кредиторы топ-3: 🏛 Сбербанк - ₽274 млрд (30,6% общего долга). Для Сбера - семечки, переживёт и “пережуёт”, если войдёт в капитал; 🏛 ВТБ - ₽86 млрд (9,6%) - риск для самого банка, из-за хронической недостаточности капитала. 🏛 Альфа Банк - договор поручительства с лимитом ₽119,4 млрд (текущий статус не выяснял). 👉 15 выпусков облигаций - самая токсичная часть долга: в отличие от проектного финансирования, требует “живых” денег. 🔔 Когда Самолёт запросил у правительства льготный кредит на ₽50 млрд, это стало тем самым “жжж”. Сокращение пакета казахстанского фонда с 18% до 5% - еще один звоночек. 😎 Оптимисты ссылаются на принцип “Too big to fail”, но он не работает по умолчанию: ⚡️ Банк Lehman Brothers (2008), активы $600+ млрд. ⚡️ Швейцарский Credit Suisse (2023), активы $1,5 трлн. ⚡️ Китайский девелопер Evergrande, №1 в мире (2024). ⚡️ СУ-155 (2016) - сработал принцип «Too big to save» (слишком большой, чтобы спасать). Самолет балансирует на этой грани. Вероятные сценарии 1️⃣ Все супер, ставку быстро снижают, льготку возрождают, акции и бонды - ракета (ну, такое...). 2️⃣ Реструктуризация кредитов, распродажа земельного банка, в т.ч. для выплат по облигациям. Новый акционер размывает акции. 3️⃣ Банки забирают и достраивают объекты (на деньги с эскроу), часть распродают с дисконтом. 🇷🇺 Государство если и поможет, то только физикам - фантомные боли после обманутых дольщиков. Спасать тонущих - наша традиция. Но СВО вносит в неё свои коррективы. Читайте проект бюджета 2027-2029, скоро опубликуют. Ваши сценарии добавляйте в комментах!

‎⛔ Последний шанс выпрыгнуть или зафиксировать доходность? ‎ ‎Всем привет. Пока на рынке облигаций происходят довольно интересные движения, весь рынок сползает вниз, а цены на облигации становятся неприлично низкими. Самое забавное — это происходит даже в тех историях, где риски кажутся куда ниже, чем в других, но цена неумолимо сползает ниже и ниже. ‎ ‎❗Основной удар на себя принимают застройщики: «Самолет», «Эталон», «Апри», «Глоракс», «Брусника» и другие компании. Есть в этом списке действительно компании с проблемами, но есть и те, кто показал довольно хорошие результаты, однако из-за новых правил семейной ипотеки рынок закладывает риски для всех без исключения. ‎ ‎📉 Также сфера лизинга сейчас под давлением. В основном все разговоры про «Балтийский лизинг» и вопросы, насколько всё плохо, будоражат умы инвесторов, а опасения нарастают. Боязнь, что компании вдруг станет нечем платить по обязательствам, а дальнейшие проблемы могут потащить за собой всю сферу вниз, заставляет инвесторов думать, что ценные бумаги других лизинговых компаний тоже пойдут вниз. ‎ ‎🎫 ОФЗ не стали исключением, а нарастающий дефицит бюджета подталкивает к новым и новым аукционам по выпускам. Конечно, это вынужденная мера, которая оказывает давление на другие выпуски ОФЗ, а не только на те, по которым проходят аукционы. Чем длиннее выпуск, тем он сильнее подвержен таким вот поползновениям вниз, а все длинные выпуски вот-вот уже подкрадываются к 17% доходности к погашению. А если внимательно присмотреться к графикам, то можно увидеть: мы подходим к доходности пика ключевой ставки в 21%. И если вспомнить, какая сейчас ключевая ставка, то с удивлением можно обнаружить, что ставка закрепилась на уровне 14%, а доходность — как при 21%. ‎ ‎📌Если подвести колючий итог, то скажу так: на нашем рынке нет инвестиций, которые не таили бы в себе риски. Самое безопасное — закинуть финансы в фонды ликвидности и сидеть смотреть со стороны за этой вакханалией. Однако если всё начнет схлопываться, то, вероятнее всего, желающих выйти из фонда в кэш будет куда больше, чем ликвидность фонда. ‎ ‎✅ Я же лично выбираю продолжать на поступающие купоны покупать, покупать и еще раз покупать интересные выпуски в свой портфель! Как мы уже много раз видели, красные тучи сменяются зелеными, а отрицательный портфель становится доходным. Облигации выкупаются по номиналу, а купоны нас радуют каждый месяц. Просто отнеситесь к выбору эмитентов аккуратно и с умом. Сейчас это главный фактор будущего успеха! ‎ ‎❗ Данный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией! ‎ ‎⭐ Поддержите реакцией и подписывайтесь на профиль, чтобы не пропустить новые! ‎ ‎Всем профита и зеленых портфелей! 💚 $GLRX {$APRI}

📄 Самолет: разобрался с раскрытиями по акционерам !!!!!!!!!!! Апдейт: проверил раскрытия эмитента напрямую — Самолет 28.09 полностью и в срок закрыл сразу несколько обязательств: 💰 БО-П20 $RU000A10CZA1 — купон 17,47 ₽, 100% в срок 💰 БО-П13 — купон 17,26 ₽, 100% в срок 💰 БО-П21 — купон 534,25 ₽, 100% в срок 💰 002Р-03 — купон 17,67 ₽, 100% в срок Никакой задержки, в отличие от майской истории. Пока по фактам — без паники. Увидел серию сообщений о «прекращении права распоряжаться голосами» у Самолета — решил проверить, не паника ли это. По сути: фонд Fonte Inceptia Alpha Fund (Казахстан) и связанная с ним Ксения Кибиткина за 14–16 сентября последовательно «пересекли» пороги 15%, 10% и 5% голосов. Звучит как массовый выход из капитала, но по факту при каждом пересечении менялось всего 500–800 акций из миллионов — то есть закон просто обязывает раскрывать любое пересечение круглого порога, даже микроскопическое. Это техническая корректировка структуры владения, а не распродажа пакета и не сигнал о проблемах с бизнесом. К долговой стороне (облигациям) это отношения не имеет — в отличие от истории с возможной реструктуризацией через Сбербанк, вот там держателям бондов действительно стоило напрячься. Так что здесь — просто бюрократический шум, а не новый повод для тревоги. $RU000A10CZA1 Мониторим сайт "центр раскрытия корпоративной информации".

📥 28.09.2026 в портфеле Сделки: 🔻 Продал фонд Денежный рынок 💰 Купон ДОМ.РФ ИА БО 1Р25 🔻 Частичное погашение ДОМ.РФ ИА БО 1Р25 ➕ Докупил ГЛОРАКС 002Р-01 💰 Купон АФК Система БО 002Р-12 💰 Купон МегаФон БО-002Р-11 Отдельно про погашение Самолет БО-П20 Сегодня, 28.09.2026 — официальная дата погашения выпуска ГК Самолет БО-П20 $RU000A10CZA1 (объём 2,5 млрд ₽, купон 21,25%). Знаю, что многие держатели на нервах — и это объяснимо: в мае этого года по этой же паре выпусков (БО-П19 и БО-П20) уже фиксировался технический дефолт — компания перевела деньги в НРД с опозданием на несколько часов из-за праздничных дней, выплаты пришли на два дня позже графика. На этот раз цена бумаги перед погашением держалась близко к номиналу (около 98,8–99%), то есть рынок в моменте не закладывал высокий риск невыплаты — но с учётом майской истории и недавних новостей про возможную реструктуризацию бизнеса через Сбербанк, спокойствия это не добавляет. Ставка RUSFAR на 28.09.2026: 14,15% Ставка RUONIA: на 25.09.2026 (последнее опубликованное значение, данные публикуются с лагом) — 14,13% Размещения на 28.09.2026:🆕 ВЭБ.РФ-ПБО-002Р-К652 — 20 млрд ₽, купон 14,40%. 📈 Прогресс по купонному потоку (28.09.2026):Сейчас в месяц: 93 144 ₽ (+70 ₽ с прошлого поста, 27.09) В пересчёте на год: 1 117 728 ₽ (+840 ₽ с прошлого поста, 27.09) Ближайшие цели:✅ 90 000 ₽/мес — пройдено ⬜ 95 000 ₽/мес — осталось 1 856 ₽ ⬜ 100 000 ₽/мес — следующая веха Если держите Самолет БО-П20 — как настроение, ждёте спокойно или уже напряглись из-за последних событий? Я, если честно, очень очкую. ))

ЧАСТЬ 2 📊 ПОЧЕМУ Я СМОТРЮ НЕ ТОЛЬКО НА ПРИБЫЛЬ? В условиях высокой ставки для девелопера важны как минимум 7 показателей: 1. Продажи — первый индикатор будущих денежных потоков. 2. Выручка — показывает отражение спроса в отчётности. 3. EBITDA — операционный результат до процентов и налогов. 4. Чистая прибыль — её нужно оценивать вместе с процентными расходами и разовыми списаниями. 5. Чистый долг — ключевой показатель при дорогом финансировании. 6. Чистый долг / EBITDA — оценка долговой нагрузки относительно операционного результата. 7. Эскроу и процентные расходы — при снижении продаж эскроу поступает медленнее, а рост процентов усиливает давление на денежный поток. ⚠️ ЕСТЬ ЕЩЁ ОДИН ФАКТОР — ЦБ С 1 октября Банк России ограничивает долю высокорисковых ипотечных кредитов. Для кредитов на покупку по ДДУ доля займов с ПДН выше 80% или первоначальным взносом не более 20% ограничена 5%, а одновременно соответствующих обоим условиям — 1%. Для жилищных ипотечных кредитов лимит по займам с ПДН выше 80% или LTV выше 80% составляет 15%, а по кредитам, соответствующим обоим критериям, — 5%. Банки будут осторожнее кредитовать клиентов с высокой долговой нагрузкой или небольшим первоначальным взносом. Это создаёт дополнительный фильтр для спроса. --- 🔄 КАКАЯ ЦЕПОЧКА ФОРМИРУЕТСЯ? дорогая ставка ЦБ ↓ дорогая ипотека и проектное финансирование ↓ снижение доступности жилья ↓ слабее продажи ↓ медленнее поступления на эскроу ↓ давление на денежный поток девелопера ↓ рост значения долга и процентных расходов ↓ скидки, рассрочки, субсидирование ставок и сокращение новых запусков Именно поэтому следующие 6 месяцев могут стать показательными. --- 🔮 ЧТО ЖДАТЬ В БЛИЖАЙШИЕ ПОЛГОДА? ОКТЯБРЬ–НОЯБРЬ Рынок будет адаптироваться к новым условиям семейной ипотеки. Застройщики, вероятно, усилят скидки, рассрочки, субсидированные ставки и акции. ДЕКАБРЬ–ЯНВАРЬ Станет понятнее влияние новых условий на число сделок. Важно смотреть не рекламные цены, а реальные продажи и денежные поступления. I КВАРТАЛ 2027 Ключевым фактором останется политика ЦБ. Если ставка будет снижаться, более дешёвая рыночная ипотека частично компенсирует негативный эффект от изменений семейной ипотеки. При сохранении высокой ставки давление на продажи, денежный поток и стоимость финансирования продолжится. --- 🏗️ И ГЛАВНОЕ — РЫНОК БУДЕТ РАСCЛАИВАТЬСЯ Застройщики отличаются долговой нагрузкой, продажами, денежным потоком, процентными расходами, структурой проектов и способностью переждать период дорогих денег. Поэтому важнее вопрос не «упадут ли цены», а: «Как конкретный девелопер будет финансировать строительство, если продажи останутся слабыми ещё несколько кварталов?» Ответ нужно искать в отчётности. --- 📌 МОЙ СПИСОК ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ КОНТРОЛЯ Каждый квартал я бы отслеживал: 🔹 ключевую ставку ЦБ; 🔹 объём ипотечных выдач; 🔹 продажи новостроек; 🔹 средний размер сделки; 🔹 поступления на эскроу; 🔹 выручку и EBITDA девелоперов; 🔹 чистую прибыль; 🔹 чистый долг и долг / EBITDA; 🔹 процентные расходы; 🔹 объём новых запусков. Главное — смотреть динамику, а не отдельную цифру. --- 🧠 ГЛАВНЫЙ ВЫВОД Российский рынок недвижимости сейчас находится не столько в классическом кризисе цен, сколько в кризисе доступности денег и спроса. Квартира может сохранять высокую цену на витрине, но если покупатель не может её приобрести, для девелопера это уже проблема. В ближайшие полгода возможна следующая ситуация: цены внешне стабильны → продажи слабые → растёт роль скидок и рассрочек → ухудшается денежный поток → долг и процентные расходы становятся важнее. Изменения семейной ипотеки усиливают эту перестройку, а результаты первого полугодия показывают, что крупные девелоперы проходят её по-разному. Поэтому сейчас стоит смотреть не на рынок в целом, а на качество баланса каждого конкретного застройщика. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Материал носит аналитический характер.

📥 21.09.2026 в портфеле — и что происходило все эти дни Сначала про ситуацию:Эти дни портфель сильно размотало. Вслед за застройщиками в очередь на снижение подтянулись даже те эмитенты, у которых дела идут заметно лучше и долговая нагрузка не сравнится с той, что у девелоперов — просто рынок сейчас распродаёт риск-бумаги без разбора. Приходилось докупать падающие ножи по отдельным выпускам и потом закрывать сделки с небольшой прибылью, чтобы понизить среднюю точку входа — отсюда серия покупок-продаж по одному и тому же эмитенту в течение дня. Все эти дни разбирал портфель построже и буду тщательнее подходить к выбору эмитентов на покупку — не только на купон смотреть, но и глубже в отчётность. Сделки за 18 и 21 сентября:🔻🔺 Активно перекладывался внутри дня по АБЗ-1 002Р-05 — несколько сделок на продажу для фиксации небольшой прибыли и снижения средней ➕ Докупил Электрорешения 001Р-03 ➕ Докупил ГЛОРАКС 002Р-01 (в оба дня) 🔻 Продал фонд Денежный рынок 🔻 Продал МТС 002Р-07 🆕 Купил реСтор 001Р-03 — новая позиция ➕ Докупил Фабрика ПО 001Р-01 ➕ Докупил Брусника 002Р-08 ➕ Докупил ВУШ БО 001Р-04 Ставка RUSFAR на 21.09.2026: 14,13% Ставка RUONIA: на 17.09.2026 (последнее опубликованное значение) — 14,15% Размещения на 21.09.2026: новых корпоративных размещений на эту дату не нашёл 📈 Прогресс по купонному потоку (21.09.2026):Сейчас в месяц: 92 819 ₽ (+348 ₽ с прошлого поста, 17.09) В пересчёте на год: 1 113 828 ₽ (+4 176 ₽ с прошлого поста, 17.09) Ближайшие цели:✅ 90 000 ₽/мес — пройдено ⬜ 95 000 ₽/мес — осталось 2 181 ₽ ⬜ 100 000 ₽/мес — следующая веха Несмотря на турбулентность в ценах, купонный поток продолжает расти день за днём — это то, что держит меня в спокойствии, пока рынок штормит. Как вы переживаете такие недели — усредняетесь на просадках или пережидаете в стороне?

📥 17.09.2026 в портфеле Вчера активно перекладывался в Полипласт П02-БО-16 (несколько сделок на покупку и продажу в течение дня) и пополнил счёт. Получил купоны: 💰 ИЭК ХОЛДИНГ 001Р-05 💰 Эталон-Финанс 002Р-04 Купил: 🆕 Полипласт П02-БО-17 Ставка RUSFAR на 17.09.2026: 14,23% Ставка RUONIA: на 15.09.2026 (последнее опубликованное значение) — 14,01% Размещения на 17.09.2026: 🆕 Полипласт П02-БО-17 — рейтинг А, купон ежемесячный 17,75% фикс, без оферт, срок 2 года; 🆕 Россети 001Р-21R — рейтинг ААА, купон ежемесячный, флоатер КС+1,3%, без оферт, срок 3 года; 🆕 Россети 001Р-22R — рейтинг ААА, купон ежемесячный, флоатер КС+1,3%, без оферт, срок 3 года. 📈 Прогресс по купонному потоку (17.09.2026):Сейчас в месяц: 92 471 ₽ (+284 ₽ за день) В пересчёте на год: 1 109 652 ₽ (+3 408 ₽ за день) Ближайшие цели:✅ 90 000 ₽/мес — пройдено ⬜ 95 000 ₽/мес — осталось 2 529 ₽ ⬜ 100 000 ₽/мес — следующая веха Продолжаю следить за Самолетом — стало хуже Вчерашний пост про застройщиков разлетелся, так что держу в курсе: ситуация не выправилась, а усугубилась. Облигации Самолета снижались в диапазоне 0,2–20,6%. Давление усилили именно те новости о возможной передаче части бизнеса Сберу, которые разбирал вчера — рынок явно закладывает риск для держателей облигаций всерьёз, а не на эмоциях. Аналитики уже прямо говорят: для консервативного инвестора бумаги Самолета сейчас выглядят слишком рискованно — компания остаётся под давлением высокой долговой нагрузки и слабого рынка жилья, а сам факт переговоров о реструктуризации только усиливает опасения. P>S> У меня самого депозит по застройщикам чувствительно просел за эти два дня. Пока никаких резких движений не делаю — жду конкретики по реструктуризации, как и советуют аналитики, но реалистично оцениваю, что риск вырос, а не рассосался сам собой. Тема явно многих задела — если что-то новое появится по Самолету, разберу отдельным постом.

Почему обвалились облигации застройщиков — разбираюсь, что произошло Последние два дня портфель заметно просел именно в секции застройщиков. Разобрался, откуда ноги растут — и оказалось, что дело серьёзнее, чем казалось вчера. Главная новость — сегодняшняя, от Коммерсанта:Сбербанк, крупнейший кредитор Самолета, может получить в управление часть бизнеса девелопера — речь о реструктуризации долга. У Самолета за первое полугодие 2026 выручка упала на 31,3% год к году (до 117,4 млрд ₽), а вместо прибыли — чистый убыток 22,3 млрд ₽ (годом ранее была прибыль 1,8 млрд ₽). При этом краткосрочные кредиты компании — 325,3 млрд ₽, долгосрочные — ещё 448,1 млрд ₽, а рыночная капитализация на 16 сентября составляла всего 15,67 млрд ₽. Сбербанк — крупнейший кредитор (274,2 млрд ₽, это 30,6% всего долга группы). Какие варианты обсуждаются:🟢 Мягкий — просто реструктуризация кредитов под залог активов бенефициаров, не связанных с бизнесом Самолета. Это позитив и для акций, и для облигаций — долговую нагрузку получится снизить безболезненно для держателей долга. 🔴 Жёсткий — банк входит в капитал дочерних структур, которые строят ЖК и генерируют кэш. Аналитики "Вектор Капитал" оценивают этот сценарий как резко негативный именно для держателей облигаций: если Сбер заберёт себе прибыльные "дочки", у корпоративного центра (а значит и у бондов) может просто не остаться источника выплат. Дольщики при этом не пострадают — квартиры достроят, а вот держателям публичного долга в этом сценарии может ничего не достаться. Пока конкретики нет, аналитики советуют не наращивать позиции в бумагах Самолета до появления деталей реструктуризации. Как это тянет остальных застройщиков:Плюс к этому 14 сентября рынок нервировал ещё делистинг ПИК (второй девелопер по объёму стройки уходит с биржи на фоне слабой отчётности) и жёсткий тон ЦБ по ставке в пятницу. На этом фоне инвесторы стали пересматривать риски по всему сектору — отсюда и снижение в Броснике, ГЛОРАКСе и Эталоне, хотя у них своих негативных новостей не было. Что у меня в портфеле из сектора:🏗 ГК Самолет БО-П14 , БО-П18 , БО-П20 {$RU000A10CZA1} 🏗 Брусника 002Р-04 , 002Р-05 , 002Р-08 $RU000A10F6Y5 🏗 ГЛОРАКС 002Р-01 🏗 Эталон-Финанс 002Р-04 , 002Р-05 По Самолету теперь буду следить особенно внимательно — новость свежая и потенциально серьёзная именно для держателей облигаций, а не просто эмоциональная реакция рынка, как я думал вчера. По остальным бумагам сектора пока держу спокойно: купоны идут по графику, собственных негативных новостей у эмитентов нет. Как вы теперь смотрите на Самолет в свете этой новости — держать до ясности или сокращать на всякий случай?

🏗️Топ-7 облигаций застройщиков Ну что, легенда российского фонового рынка компания ПИК, осуществившее IPO 20 лет назад, уходит с этого самого рынка: совет директоров компании принял решение о делистинге акций. Окончательное решение должны принять акционеры в октябре, но он будет лишь формальной точкой. Больше на акциях ПИК инвесторам не заработать, но мы ведь можем посмотреть и на другие направления заработка на застройщиках, такие как облигации, инвестиционные фонды недвижимости или инвестиционное партнерство. В этот раз я подобрал ряд облигаций застройщиков, причем выбирал сознательно с условно высоким кредитным рейтингом, правда для отрасли А+ зачастую является потолком стабильности. Текущий коридор кредитного рейтинга - не ниже ВВВ+, чтобы максимально оставаться в инвестиционной составляющей. Обязательным условием к большинству подборок облигаций являются ежемесячные выплаты купонов. Для меня это личный триггер оценки роста пассивного дохода, ведь именно с ежемесячными выплатами максимизация дохода отражается более наглядно и появляется возможность более частой диверсификации портфеля. И третьим важным условием для выбора облигаций я считаю срок до погашения. Выбирать бумаги, проводить анализ, подыскивать лучшую доходность и при этом инвестировать в них на 3 месяца - не самое лучшее инвестиционное решение. Поэтому в подборке этот срок до погашения превышает 1 год. 1. Глоракс-001Р-04 Размер купона - 25,5% Кредитный рейтинг - ВВВ+ Дата погашения - 24.03.2028г. Текущая цена - 109,2% 2. Самолет ГК-БО-П16 Размер купона - 25,5% Кредитный рейтинг - А- Дата погашения - 06.04.2028г. Текущая цена - 100% 3. Брусника-002P-05 Размер купона - 24,75% Кредитный рейтинг - А- Дата погашения - 03.03.2028г., на следующей неделе предусмотрена оферта Текущая цена - 99,9% 4. Сэтл Групп-002Р-04-боб Размер купона - 23,9% Кредитный рейтинг - А- Дата погашения - 12.03.2030г., 02.10.2026г. предусмотрена оферта Текущая цена - 100,2% 5. Эталон-Финанс-002Р-05 Размер купона - 20% Кредитный рейтинг - ВВВ+ Дата погашения - 25.03.2029г. Текущая цена - 98% 6. ВИС ФИНАНС-БО-П16 Размер купона - 17,5% Кредитный рейтинг - А+ Дата погашения - 08.08.2029г. Текущая цена - 101,7% 7. А101-БО-001P-02 Размер купона - 17% Кредитный рейтинг - А+ Дата погашения - 16.12.2027г. Текущая цена - 100,8% В итоге в эту подборку вошли почти все крупные застройщики, кроме Джи-групп, выпуски облигаций которой не соответствуют базовым параметрам подборки.

ПИК открывает портал на выход Глобально хороших событий на нашем фондовом рынке давно не было. К неприятным мы уже привыкли и даже регулярные дефолты ВДО не вызывают особых эмоций — ну да, очередная компания загнулась. А вот когда речь вдруг заходит про делистинг с биржи, да чтобы еще компании из первого котировального списка об этом задумывались — становится тревожно. Сухие факты: СД группы ПИК в понедельник будет принимать решение об уходе с биржи через выкуп акций по цене 551,4 руб за акцию. Так выглядит средняя цена за 6 месяцев. Глянула историю своих сделок по компании — последний раз я продала акции по цене 683 рубля... а было время, когда даже дивиденды с них имела. Но речь сейчас не обо мне. Дела у всех застройщиков сейчас идут не лучшим образом. Но в ПИКе была череда решений, которые сильно дискредитировади компанию в глазах акционеров. Судите сами: • 1. Дивиденды последний раз были в 2021 году, существующая сейчас дивполитика вообще шансы получения дивов практически обнуляет • 2. В прошлом году собрались проводить сплит акций 100:1, что повышало цену акций до 50 тысяч рублей и делало их практически недоступными для миноритариев. Илон Маск свою Tesla регулярно сплитует, чтобы большее количество розничных инвесторов могли купить себе кусочек компании, а ПИК собирался сделать ровно наоборот. В чем логика? • 3. Даже когда нелогичные решения отменяют, менеджемент компании никак на связь не выходит и происходящее не комментирует. IR и PR-службы явно свой кусок хлеба не отрабатывают, поэтому в условиях неведения акции продолжают пике. Так что можно сказать, что менеджмент компании сделал всё возможное, чтобы провести выкуп акций по максимально выгодной для себя цене. Фактически менеджмент получает качественный актив с существенным дисконтом, одновременно подталкивая миноритарных акционеров к выходу из бумаги до того, как её потенциальный рост успеет реализоваться. В результате значительная часть будущей стоимости и прибыли концентрируется у тех, кто остался — и прежде всего у самого менеджмента. ❓Я подумала вот о чем: быть публичной компанией — удовольствие недешевое. Нужно вести отчетность по МСФО, тратить деньги на аудиторов, подтверждающих эту отчетность, коммуницировать с инвесторами, объяснять решения менеджмента, соблюдать правила Мосбиржи и быть под лупой у всех. И ради чего все это? (вопрос риторический). Поэтому подумалось мне, что ПИК своим решением о делистинге может открыть портал на выход для многих. Правда, смогут это сделать те, у кого на балансе есть деньги для выкупа акций с рынка. Конечно, , но я бы сделала ставку, что по этому пути может пойти Магнит - он давно ходит по грани. И на отчетность забивает, и в третий эшелон скатывается, и дивиденды платить не планирует. Компания в долгах, как в шелках, но думаю, что Марафон Групп сможет найти резервы, чтобы выкупить долю акций в свободном обращении. Если, конечно такое решение будет принято. Ну или М.Видео . Не смотря на бравурные заявления Бакальчука, дела у компании идут хреновато. Какой им смысл дальше быть на бирже? Деньги можно привлекать через облигации, а акции — лишний геморрой. Или CarMoney и Whoosh -тоже видятся мне реальными кандидатами на делистинг. Но надеюсь, что мои прогнозы ошибочны. Поживем- увидим. Берегите себя!

🏗 Метров продали вдвое меньше, а сумма сделок выросла на 11%: что происходит у одного из застройщиков Москвы 🏙 Рынок жилья нельзя оценивать как единое целое. Массовый сегмент сильно зависит от ипотеки, поэтому высокая ставка напрямую влияет на спрос. В премиальной и элитной недвижимости ситуация другая. Покупатели меньше зависят от ипотеки, а важнее становятся локация, качество проекта, ограниченность предложения и возможность сохранить капитал. Недавно увидел в пресс-релиз КОЛДИ с результатами за I полугодие 2026 года. Решил посмотреть, что происходит у застройщика, который делает ставку на дорогие сегменты. 🔎 Что за компания КОЛДИ — московский девелопер премиального, элитного и де-люкс жилья, а также коммерческой недвижимости. Юридически бизнес работает через ООО «Тальвен». Компания на рынке больше 20 лет, за это время реализовано около 1,5 млн кв. м недвижимости. Сейчас в портфеле 24 проекта на разных стадиях. Раньше КОЛДИ преимущественно строила камерные проекты апартаментов в центре Москвы. Теперь акцент смещается на дорогое жильё и офисы классов А и А+. 📊 Метров меньше, денег больше За I полугодие 2026 года объём контрактации КОЛДИ составил 5,2 млрд ₽ — на 11% больше, чем годом ранее. Контрактация — это сумма заключённых с покупателями договоров. При этом реализованная площадь сократилась с 12,5 до 5,8 тыс. кв. м, или на 53%. Причина — изменение состава продаж. Компания реализовала меньше квадратных метров, но заметно более дорогих. Средний чек сделки в жилье достиг 161 млн ₽, в коммерческой недвижимости — 10 млн ₽. 🏠 Жильё вышло на первый план В I полугодии 76% контрактации, или почти 4 млрд ₽, пришлось на жильё. Офисные проекты дали 24%, или 1,24 млрд ₽. Год назад соотношение было почти обратным: около 24,5% приходилось на жильё и 75,5% — на офисы. Контрактация в жилом сегменте выросла на 245% год к году. Для сравнения: продажи на первичном рынке премиального жилья Москвы, по данным NF Group, увеличились на 19% (1П2025/1П2026). Средняя цена реализации жилья у КОЛДИ выросла на 104%, до 1,842 млн ₽ за кв. м. В среднем по рынку элитного жилья Москвы рост составил 9%, до 1,399 млн ₽. Но это не означает, что одни и те же квартиры подорожали вдвое. На показатель повлияло изменение портфеля: в продажах стало больше дорогих объектов. 🏢 Что строят и продают Клубный дом «Хамовники 12» введён в эксплуатацию, всё предложение реализовано. В проекте «Дом 7 Даниловский» строительная готовность достигла 50%, продано около 60% предложения. Средняя цена выросла с 699 тыс. до 1,103 млн ₽ за кв. м. В июле КОЛДИ также ввела бизнес-центр ТАЛЛЕР класса А+. На конец I полугодия в нём было реализовано около 80% предложения. Ещё один офисный проект — строящийся БЦ СОЛИД класса А. На 30 июня его готовность составляла 20%, а покупатели уже приобрели около 25% предложения. Ввод запланирован на осень 2028 года. 🌱 Что дальше Потенциал земельного банка за полугодие вырос на 18% — с 846 тыс. до 1,002 млн кв. м. Новые площадки предназначены для жилья, офисов и объектов light industrial. В программе развития до конца 2027 года находится более 1 млн кв. м проектов. Это пока не продажи и не финансовый результат, а объекты на разных стадиях подготовки и строительства. ⚖️ Вывод Высокие ставки сильнее давят на массовый рынок жилья. Премиальный и элитный сегменты менее чувствительны к ипотечному циклу, но зависят от спроса состоятельных покупателей, качества проектов и локаций. Рост контрактации КОЛДИ обеспечили не дополнительные метры, а переход к более дорогим объектам. Для полной оценки бизнеса ещё нужны финансовая отчётность, данные о долге и затратах на новые проекты. Как вам такая стратегия: продавать меньше метров, но дороже? Напишите в комментариях и поставьте 👍

🍒Новые облигации Брусника 2Р9 с купоном 21,75% Выждав для приличия почти 3 мес. с размещения прошлого фикса, "ягодная" строительная компания опять берёт денег взаймы. 🏘️Эмитент: ООО «Брусника» Брусника — девелоперская компания, основана в 2004 г. Специализируется на стр-ве жилья и комплексном развитии территорий. Базируется в Е-бурге. Портфель диверсифицирован по 14 регионам, в т.ч. по 8 крупным городам Урала, Сибири и Московского региона. 🥇На август 2026 занимает 8-е место в РФ по объему портфеля текущего строительства. ⭐️Кредитный рейтинг: A- "негативный" от АКРА (декабрь 2025), А- "стабильный" от НКР (октябрь 2025). 👉В обращении 7 выпусков суммарно на 30,3 млрд ₽, в т.ч. 2 флоатера. ⚠️В ноябре 2025 Брусника умудрилась на 1 день просрочить купон по выпуску 2Р4, допустив формальный техдефолт. Случайность или первый звонок?🤔 📊МСФО за 2025: 🔼Выручка: 116 млрд ₽ (+52,4% г/г). Темпы ввода лучше конкурентов. Себестоимость продаж росла чуть медленнее (+49% г/г), что улучшило валовую рентабельность. 🔼Скорр. EBITDA: 44,4 млрд ₽ (+94% г/г). Рентабельность EBITDA выросла с 30% до 38%. Драйвер продаж - скидки и рассрочки. Реального кэша в компанию поступает не так много, всё на эскроу. 🔼Чистая прибыль: 7,61 млрд ₽ (+70% г/г). Впечатляет, но могло быть гораздо лучше, если бы не фин. расходы: они взлетели в 2,1 раза и достигли 30,1 млрд ₽. 💰Собств. капитал: 21,8 млрд ₽ (+54% за год). Активы достигли 368 млрд (+37%). На балансе 4,02 млрд ₽ кэша (в начале 2025 было 7,14 млрд). Остатки на эскроу - 113 млрд ₽ (+66%). 🔺Кредиты и займы: 291 млрд (+41% за год). Чистый долг за вычетом эскроу: 174 млрд ₽ (+32%). Нагрузка ЧД/EBITDA улучшилась с 5,8х до 3,9х. Чистый долг обеспечен капиталом на 12,5%. ⚙️Параметры выпуска ● Объем: 2 млрд ₽ ● Купон: 21,75% (YTM до 24,05%) ● Выплаты: 12 раз в год ● Срок: 3 года ● Оферта: нет ● Амортизация: нет ● Рейтинг: А- от АКРА и НКР ⏳Сбор заявок - 17 августа, размещение - 19 августа 2026 🤔Резюме: ягодка дозрела? 🍒Итак, Брусника размещает фикс на 3 года с ежемесячным купоном, без амортизации и без оферты. ✅Крупный региональный девелопер. Входит в ТОП-10 застройщиков РФ, имеет сильный бизнес-профиль и репутацию, кредитный рейтинг A-. ✅Хорошие опер. показатели. Выручка за 2025 г. взлетела на 52% (ключевой драйвер — рост в столичном регионе в 2,7 раза), EBITDA вообще удвоилась. Наблюдался рост задержек ввода недвижки, но пока только на 25%, а не на 80%, как у Самолета. ✅Нагрузка снизилась. ЧД/EBITDA улучшился с 5,8x до 3,9x за счет роста EBITDA. Операционный и свободный ден. потоки вышли в плюс (если учитывать наполнение эскроу), а доля капитала в активах увеличилась с 7,5 до 12,5%. ⛔️Взлёт объема долгов. За 2 года чистый долг вырос в 3 раза, общий долг только за 2025 г. - на 41%. Зато покрытие процентов ICR при этом подросло с 1,6х до 2,4х. ⛔️"Негативный" прогноз. АКРА отмечала риски ухудшения обслуживания долга и невысокий денежный поток. Возможно, к декабрю агентство улучшит оценки, но это не точно. ⛔️Отраслевые риски. Из-за непростой макроэкономической ситуации и отмены общерыночных льготных ипотек, перспективы рынка на ближайшие годы - сдержанные. 💼Вывод: В середине прошлого года Брусника провалилась в убытки, но по итогам 2025 фин. положение заметно улучшилось. Напрягают регулярные займы - это уже 4-й выпуск за полгода. При этом у компании 113 млрд ₽ на эскроу и 709 млрд кредитных линий, т.е. риск ликвидности ей вроде бы не грозит. 🍒Если вы верите в светлое будущее застройщиков, то как будто есть шанс урвать довольно любопытный фикс. Главное, как заметили в чате, лишь бы Брусника через какое-то время не стала горчить и не превратилась в "Дриснику"😄 🎯Другие свежие фиксы: Элреш 1Р4 (BBB, 22%), ВИС П14 (А+, 16.75%), СТМ 1Р8 (А+, 17.75%), Делимобиль 1Р9 (BBB+, 22%) 🔔Подписывайтесь!❤️

🤔 А так ли сильно страдают застройщики? Для ответа на этот вопрос мы решили обратиться к отчетности ДОМ.РФ за первое полугодие 2026 года. И там мы увидели несколько интересных моментов относительно портфеля одного из крупнейших кредиторов строительной отрасли в нашей стране. 🔵Запас прочности по проектному финансированию остается комфортным Практически все жилье в нашей стране финансируется банками в рамках проектного финансирования, стоимость которого ниже, чем стоимость обыкновенных коммерческих кредитов. Банк даёт деньги под конкретный проект, а получает их обратно за счет поступлений от этого проекта, поэтому покрытие ПФ свободными денежными потоками от продажи жилья — ключевой показатель, отражающий состояние строительной отрасли. По данным ДОМ.РФ, уровень такого покрытия (LLCR) остается комфортным — задолженность по проектам с LLCR ниже 1,1 составляет лишь 6,5% от общего долга по проектному финансированию. 🔵Покрытие проектного финансирования деньгами на эскроу счетах остается на нормальном уровне Комфортная зона этого показателя — порядка 70%. Чем он выше, тем лучше, поскольку чем больше денег, выделенных в рамках проектного финансирования, уже "обеспечены" деньгами, переведенными на эскроу-счета банка, тем ниже ставка по проектному финансированию. На конец первого полугодия уровень покрытия составил 67% — ниже 90%, что были на конец 2023 года, но пока далеко не критично. 🔵Просрочки остаются на низком уровне Из 2,63 трлн руб. ипотечных кредитов хотя бы какая-то просрочка затронула лишь 73,36 млрд руб. или 2,7%. Что касается финансирования жилищного строительства, то тут ситуация примерно схожая. Из портфеля в 1,541 трлн руб. просрочка коснулась лишь кредитов на сумму 30,8 млрд руб. или около 2%. Сам ДОМ.РФ в своей презентации приводит долю проблемных кредитов в общем портфеле на уровне 2,5%, а стоимость риска — 0,7%. Ухудшение показателей есть, ибо на конец прошлого года доля проблемных кредитов была лишь 2,1%, но нельзя сказать, что это критично. 🤷‍♂️ В общем, умирать отрасль пока не собирается Да, безусловно, определенное ухудшение показателей есть, однако мы не видим чего-то критичного в отрасли, а значит на бонды девелоперов по-прежнему можно поглядывать в пределах разумной доли от портфеля. 🤨 А что с самим ДОМ.РФ? Тут будем предельно лаконичны — все по-прежнему прекрасно и бумаги компании, на наш взгляд, все еще можно добирать на просадках. Ключевые цифры за полугодие следующие: 🟢Чистая прибыль: 57 млрд руб. (+46%) 🟢Рентабельность капитала: 23,8% (+2,2 п.п.) 🟢Чистая процентная маржа: 4,3% (+0,3 п.п.) 🟢Стоимость риска: 0,7% (без изменений) 🟢Расходы/доходы (CIR): 23,7% (-4,6 п.п.) 🟢Достаточность общего капитала (Н1.0): 13% Соответственно, прогноз по годовым результатам был повышен и он оказался даже лучше наших 110 млрд руб. прибыли по году. Теперь банк ожидает заработать 117 млрд руб. за 2026 год при ROE в 23,4% — более чем достойный результат. Дивиденд тогда сложится на уровне 325 руб., что по текущей котировке дает дивидендную доходность порядка 15,5%. ✔️ Отличная история Пока мы не видим ни единой причины отказываться от ДОМ.РФ в своем портфеле. Банк поступательно наращивает прибыль, имеет запас по капиталу и далеко не самый проблемный портфель, а в дополнение к этому еще и платит дивиденды на уровне Сбера.

Разбор бумаги: {$SMLT} (ГК "Самолет"), +8,01% Почему так дёрнулась: Самолет — один из самых закредитованных девелоперов на рынке, а значит один из самых чувствительных к ключевой ставке. Снижение ставки для таких компаний работает в две стороны: дешевле обслуживать долг + постепенно доступнее ипотека для покупателей жилья. Рынок отыгрывает это опережающе, отсюда резкий скачок на новости от ЦБ. Контекст, который важно знать: Бумага сильно избита: за последний год котировки изменились на 77,37% — то есть акция потеряла большую часть стоимости от максимумов, сейчас торгуется в районе 300 ₽ 19 июня акции Самолета падали более чем на 8% за один день, а 22 июня застройщики теряли до 9% Компания отказалась от выплаты дивидендов за 2025 год — щедрости от эмитента в моменте ждать не приходится На форумах инвесторы упоминают старт программы buyback — потенциальная поддержка котировок со стороны самой компании. Как читать движение: Это классический пример «беты» на ставку - SMLT падает сильнее рынка на ужесточении и растёт сильнее рынка на смягчении. Такая волатильность — не баг, а свойство бизнес-модели: высокая долговая нагрузка + прямая зависимость от доступности ипотеки. Риски: ЦБ дал понять, что дальнейшее снижение будет медленным — резкого разворота цикла может не быть, а значит и такие ралли могут быть краткосрочными, без устойчивого продолжения. _______________________________________________ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Свежая статистика по рынку недвижимости выглядит депрессивно. За первое полугодие 2026 года объем доступных новостроек в крупных городах составил 310 тысяч квартир. Девелоперы испугались падения спроса и начали экстренно тормозить закладку новых проектов — предложение упало на 6,4% к прошлому году. Причина очевидна. При текущей ставке Банка России в 14,25% рыночная ипотека стала заградительной — 17–18% годовых. Эпоха массовых льготных программ закончилась. Обслуживать такие кредиты покупатель физически не может. Сегодня правительство попыталось бросить отрасли спасательный круг. На субсидирование кредитов для застройщиков выделено 290 миллионов рублей. По этой программе девелоперы, строящие жилье в малых городах (до 100 тыс. человек), смогут получать проектное финансирование по фиксированной ставке 12%. 290 миллионов рублей для строительного сектора это копейки. Так государство показывает: денег на спасение гигантов вроде ПИКа , Самолета , ЛСР или Эталона в бюджете нет. Ликвидность будут давать исключительно точечно и только в регионах. Что это значит для акций. Вся финансовая модель крупнейших девелоперов держалась на непрерывном потоке дешевых денег от дольщиков на эскроу-счетах. Этот денежный поток перекрывал банковские проценты по кредитам. Сейчас лавочку перекрыли. Компании остаются с гигантским корпоративным долгом, который придется обслуживать по рыночным ставкам. Маржинальность бизнеса будет стремительно падать. Покупать акции строительного сектора сейчас — это брать на себя неоправданный риск. По моему мнению, котировки продолжат сползать вниз синхронно с падением реальных продаж.

🏗️ Акции застройщиков подешевели на треть: рынок жилья под давлением Ценные бумаги крупнейших российских девелоперов за последние 12 месяцев в среднем потеряли 34% стоимости. Индекс Мосбиржи за тот же период просел лишь на 9% — строительный сектор явно отстаёт от рынка. При этом разброс внутри отрасли колоссальный: от символического плюса у ПИК до падения более чем вдвое у «Самолета» и «Эталона». 📉 Как изменились котировки за год • ПИК: +1% • Группа ЛСР: -16% • «Эталон»: -55% • «Самолет»: -66% Основной удар пришёлся на 2026 год. С января акции «Самолета» рухнули на 59%, «Эталона» — на 37%, тогда как ПИК вырос на 14%, а ЛСР осталась примерно на тех же уровнях. 🧩 Стратегии выживания: кто как справляется На фоне общего спада одни застройщики сумели адаптироваться лучше других. ПИК увеличил прибыль за счёт оптимизации затрат и пересмотра структуры долга. Группа ЛСР сохранила положительный финансовый результат и продолжила выплачивать дивиденды, несмотря на снижение прибыли примерно на 62%. В то же время «Самолет» и «Эталон» завершили 2025 год с чистыми убытками, к которым привели разовые списания и рост расходов на обслуживание кредитов из-за высоких ставок. Многие девелоперы сейчас пересматривают стратегии и переориентируются на коммерческую недвижимость и индивидуальное жилищное строительство, где спрос более стабилен. ⚠️ Ключевые риски: спрос падает сильнее прогнозов Главный удар нанесло ужесточение семейной ипотеки с начала 2026 года — кредит начали выдавать не одному супругу, а сразу на семью. Ожидалось замедление продаж, но реальность оказалась хуже: в ряде проектов сделки сократились на 20–30%. Объём предложения остаётся высоким, уровень распроданности жилья в новостройках составляет лишь 32%. Ввод жилья в январе-феврале рухнул на 31%. Долговая нагрузка растёт: по данным ЦМАКП, на выплату процентов строительные компании направляют уже около 37% прибыли — рекорд. У «Самолета» объём обязательств заметно выше, чем у большинства конкурентов, а запрос на господдержку в 50 млрд рублей был отклонён. Дополнительный риск — перенос сроков ввода объектов: у пяти крупнейших застройщиков с задержками строится более 2,4 млн кв. м, причём у «Самолета» — примерно треть всех площадей. Экономия на материалах и подрядчиках уже приводит к дефектам, которые фиксируют 93% покупателей. 🚀 Перспективы: ставка на восстановление, а не на быстрый рост Пока акции застройщиков остаются одними из наиболее рискованных. Эксперты советуют дождаться отчётности за первое полугодие 2026 года, чтобы делать более уверенные выводы. Сочетание высоких ставок и слабых продаж продолжит давить на прибыль. Однако отдельные компании выглядят устойчивее: акции ЛСР сохранили стабильность, а компания продолжает платить дивиденды — при улучшении рынка именно она может выиграть в первую очередь. В целом же вложения в сектор пока остаются долгосрочной ставкой на восстановление, а не на быстрый рост котировок. ⚠️ ИНВЕСТИЦИИ СОПРЯЖЕНЫ С РИСКАМИ. ЛЮБАЯ ИНФОРМАЦИЯ МОЖЕТ СОДЕРЖАТЬ НЕТОЧНОСТИ И НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ.

ПАО «Группа ЛСР» - РСБУ 1 квартал от 07.05.26 Холдинг функционирует не как устойчивый девелопер, а как кредитный насос, выкачивающий ликвидность для спасения дочерних структур, перекладывая риски на миноритариев. Качество заявленной прибыли экстремально низкое. При декларируемых доходах операционный денежный поток обрушивается до минус 9,68 млрд ₽. Настоящая прибыль до уплаты налогов составляет лишь 202 млн ₽. Руководство вытянуло итоговый плюс исключительно отложенным налоговым активом на 494 млн ₽ (71% от прибыли). Выручка в 3,75 млрд ₽ состоит из бумажных начислений: внутригрупповые дивиденды дают 2,5 млрд ₽, роялти приносят 1,25 млрд ₽. Долг «дочек» по дивидендам вырос до 8,56 млрд ₽. Холдинг начислил к получению 4,7 млрд ₽ процентов, но задолженность связанных структур по ним достигла 31,34 млрд ₽. Компания рисует доходы на бумаге, пока касса пустует. Баланс подтверждает кризис. Из 337,7 млрд ₽ активов 92% (311,8 млрд ₽) занимают финансовые вложения и внутригрупповые займы. Скорректированная операционная прибыль составляет 5,58 млрд ₽ за 1 квартал (22,3 млрд ₽ в год). При капитале в 136 млрд ₽ и доходности ОФЗ около 14,5%, требуемая доходность акций достигает 23,5-24%. Холдинг обязан генерировать минимум 32 млрд ₽ чистой прибыли в год. Текущие темпы дают лишь 2,8 млрд ₽. Остаточная прибыль показывает минус 29 млрд ₽ в год. Маркер эффективности любого бизнеса — спред между рентабельностью инвестиций и стоимостью капитала. Эффективная ставка долга до уплаты налогов составляет 13,6% (холдинг уплатил 6,73 млрд ₽ процентов на средний долг в 197,5 млрд ₽). При налоге в 25% и доле долга в 76%, средневзвешенная стоимость капитала достигает 13,4%. При этом рентабельность инвестированного капитала показывает жалкие 6,7%. Разница составляет минус 6,7%. Бизнес занимает дорогие кредиты и вкладывает их с прямым убытком. Инвестиционный отток составил 22,14 млрд ₽. Чтобы закрыть дыру, холдинг за 1 квартал привлек 38,96 млрд ₽ новых кредитов. Главный риск скрыт в корпоративном управлении. На балансе числятся беспроцентные займы на сумму 50,64 млрд ₽ (мощный взлет с 6,3 млрд ₽ в 2024 году). Публичная компания берет кредиты по ставке 14,5% и раздает ресурсы непубличным структурам бесплатно. Маневр наносит акционерам ущерб на 7,3 млрд ₽ в год из-за упущенных доходов. Совокупный долг вырос до 197,49 млрд ₽. Остаток наличных в 2,38 млрд ₽ не покроет даже 1 месяц уплаты процентов. В ближайшие 12 месяцев предстоит рефинансировать 36,74 млрд ₽ короткого долга по заградительным ставкам. Операционная прибыль едва покрывает проценты (коэффициент 1,05x). Внебалансовый риск стал бомбой: холдинг поручился за долги дочерних структур на 302,68 млрд ₽. Эта цифра в 4,7 раз превышает капитализацию компании. Рынок оценивает бумагу в 0,47x к капиталу, что выглядит дешево лишь для дилетантов. Инвесторы справедливо учитывают отток ликвидности. Форвардный P/E в 22,8x доказывает переоцененность бизнеса. Отмена льготной ипотеки парализует продажи. Вероятность органических дивидендов равна 0% (за 1 квартал на эти цели ушло лишь 560 тыс. ₽). Долгосрочным инвесторам следует продавать акции. Среднесрочным трейдерам выгодно открывать шорт на отскоках к 640-660 ₽. Справедливая цена находится в диапазоне 400-430 ₽. При стоимости в 617 ₽ риск критически смещен против покупателя. Данный текст не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (ИИР). Покупка или продажа ценных бумаг сопряжена с рисками. Автор выражает исключительно свое личное субъективное мнение. , , , , , ,

🏢 Изнанка рынка недвижимости, о которой не пишут в глянцевых буклетах. Знакомая ситуация: застройщики бодро рапортуют о новых ЖК, менеджеры в костюмах обещают золотые горы, а мы смотрим на ценники и крутим пальцем у виска. Давайте смотреть на вещи трезво и без иллюзий. Рынок мутировал. То, что нам сейчас предлагают наши строительные гиганты вроде ПИКа или Самолета , порой напоминает изощренный финансовый аттракцион. Вот несколько инсайдов о том, что на самом деле творится за строительными заборами: 🧪 Скрытая химия цен: 12 миллионов за клетушку. Забудьте про ценообразование от себестоимости. Цены сейчас искусственно «натягиваются» на лимит семейной ипотеки в 12 млн рублей. Банки и девелоперы в одной лодке — им нужно впихнуть в эту сумму максимальную маржу. Доходит до абсурда: внутри одного и того же дома квадратный метр в микро-студии стоит на 35% дороже, чем в нормальной трешке! Покупая студию, вы переплачиваете просто за воздух и чужую жадность. 👔 Менеджеры-временщики и «коллекторы» в отделах продаж. Эпоха харизматичных и идейных строителей ушла. Балом правят наемные топ-менеджеры, главная цель которых — выполнить годовой KPI и забрать жирный бонус, а что будет с домом через 5 лет, им плевать. Отсюда и лезут эти опасные схемы с рассрочками. А знаете, к чему это привело? Классические отделы продаж превращаются в «коллекторские» агентства. Застройщикам приходится нанимать десятки людей, которые будут просто выбивать из покупателей долги по этим самым рассрочкам. 👷‍♂️ Катастрофа на стройке: 12 000 ₽ в день кэшем. К 2027 году в Москве наобещали сдать 13 млн квадратов жилья. Вот только строить их тупо некому! У подрядчиков не хватает десятков тысяч рабочих рук. Дошло до того, что обычные монолитчики диктуют свои правила: они могут просто развернуться и уйти, если им на проходной не выдадут 12 000 рублей наличными за смену. Представляете, как этот шантаж режет маржинальность того же ЛСР или Эталона ? 🌲 Умные деньги (45+) уходят в землю. Пока массы пытаются впихнуться в ипотеку на бетонную коробку, люди со свободным капиталом от 30 млн рублей действуют иначе. Поколение 45+ массово голосует рублем за землю. В хороших районах Подмосковья участки за год взлетели в цене на 30%! Плюс скупают коммерцию под офисы. Там нет льготных ипотек и пузырей — только понятный бизнес. А остальной кэш спокойно приносит прибыль на депозитах Сбера или в надежных облигациях. 📱 Молодежь в заложниках у красивых картинок. Интересный факт: соотношение средних зарплат к стоимости базового жилья сейчас такое же, как 20 лет назад. Жить можно. Но молодежь больше не хочет заезжать в «стартовые» панельки на окраинах. Насмотревшись красивых картинок в Pinterest, им подавай панорамные окна, мрамор и натуральный шпон. Люди сами себя убедили, что нормальный ремонт не сделать дешевле 120 000 рублей за квадрат. В итоге: хотелки в космосе, а реальный бюджет — на уровне плинтуса. 🇫🇮 «Финский парадокс» и сила наших денег. Немного макроэкономики. В Европе начали снижать ставки, и недвижка там пошла в рост. Везде... кроме Финляндии. Там цены летят вниз. Почему? Потому что финский рынок исторически держался на деньгах покупателей из России (в основном из Питера). Как только санкции отрезали этот поток, рынок соседей просто схлопнулся. Вот вам и наглядный пример того, кто на самом деле оплачивал банкет. 🔑 Аренда без хлопот? Ключ в пожарном гидранте Статистика трубит: средняя аренда по стране упала на 10%. Не обольщайтесь! Это старые, убитые «бабушатники» тянут цифры на дно. Зато хваленые корпоративные сервисы аренды пробивают дно качества. Крупные компании обещают собственникам сдачу «без забот», но по факту не анализируют рынок, не борются за нормальную цену, а весь их сервис сводится к квесту для арендатора: «Приезжайте сами, ключ спрятан в пожарном гидранте в подъезде, посмотрите и переведите деньги».

Застройщики под ударом: почему облигации девелоперов перестали быть «тихой гаванью» Строительный сектор всегда считался одним из самых надежных направлений на долговом рынке. Бетон, земля, квартиры — всё это казалось материальным и незыблемым. Но в 2026 году ситуация кардинально изменилась. По статистике, именно на девелоперов сейчас приходится значительная доля проблемных обязательств. Давайте разберем, почему сектор штормит и что делать инвесторам, у которых остались бумаги строительных компаний. 🔍 Что пошло не так в 2026 году? 1.Дорогие деньги. Раньше застройщики пользовались сверхдешевым проектным финансированием (около 4%), но сегодня ставки ощутимо выросли. Для компаний с долгами в сотни миллиардов рублей — это колоссальная нагрузка. 2.Окончание льготных программ. Схлопывание массовой льготной ипотеки охладило спрос. Темпы продаж упали, а вместе с ними замедлилось наполнение эскроу-счетов — главного источника бесплатных денег для застройщиков. 3.Кейс «Самолета». Ситуация с падением акций компании в начале 2026 года и запросы на господдержку всколыхнули рынок. Даже если купоны продолжают платить, доверие к сектору пошатнулось. 4.Кассовые разрывы у мелких игроков. В отличие от гигантов, региональные застройщики не могут легко рефинансировать свои долги по новым рыночным ставкам. 📌 Чек-лист для проверки застройщика Если в вашем портфеле есть бумаги девелоперов или вы планируете их покупать, обратите внимание на три вещи: Чистый долг / EBITDA. В текущих реалиях показатель не должен превышать 3,5. Связка «эскроу — проектный долг». Если средства на эскроу-счетах не покрывают проектный долг, застройщик сильно зависит от внешних займов. Сроки оферт. Погашения, приходящиеся на 2026–2027 годы, несут повышенный риск, если у компании нет запаса ликвидности. Важно: Сейчас не время для экспериментов с рискованными бумагами небольших застройщиков. В приоритете остаются бумаги эмитентов с господдержкой или флоатеры, защищающие от высокой ставки. А как вы относитесь к облигациям строительного сектора? Держите их в портфеле или предпочитаете держаться подальше? Делитесь мнением в комментариях! Не является ИИР. {$RU000A10CZA1}

{$RU000A10CZA1} 🏗 Самолет — МСФО 2025. Разбираю только что вышедший отчёт. Если коротко: операционно лучше, долг снизили, но чистая прибыль почти нулевая. Картина неоднозначная. Что хорошего: Выручка — 367 млрд (+8% г/г) Валовая прибыль — 131 млрд (+19% г/г) Скорр. EBITDA — 125 млрд (+15% г/г) Рентабельность по EBITDA — 28% (+3 п.п. к 2024 году) Корпоративный долг снизился с 241 до 120 млрд (-15%) — это реально приятный сюрприз Чистый долг за вычетом проектного финансирования / EBITDA — 0,9х. Звучит комфортно. Что настораживает: Скорректированная чистая прибыль всего 2,5 млрд руб. при выручке 367 млрд. Рентабельность по чистой прибыли меньше 1%. Это прямое следствие высокой ставки: процентные расходы съедают весь операционный результат. Чистый долг за вычетом эскроу / EBITDA — 2,98х. Если убрать эскроу-счета покупателей нагрузка уже не выглядит такой комфортной. Свободный денежный поток отрицательный: -240 млрд руб. Компания активно вкладывает в строительство это объяснимо для застройщика, но давление колоссальное. Мой взгляд: отчёт лучше ожиданий рынка по операционным метрикам, и снижение корпоративного долга сильный фактор. Самолёт сейчас в режиме выживания на высокой ставке. Если ЦБ действительно снизит до 13% к концу года картина в 2026 году может кардинально улучшиться. Акции пока не держу, слежу. ⚠️ Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

🏠 Костин верит в Самолет? Помимо очередных заявлений о том, что 2026 год у ВТБ будет великолепным и банк успеет заработать больше 600 млрд руб. при ROE свыше 20%, глава синего госбанка сегодня также успел затронуть ситуацию с застройщиком Самолет. Достаточно много нашумела ситуация с компанией "Самолёт", в которой мы являемся кредиторами, тоже наряду, правда, с тремя-четырьмя другими банками. Но и там, мы считаем, что эта ситуация временная и что при определенном скоординированном подходе кредиторов и дополнительных усилиях менеджмента компания в состоянии в течение нескольких лет поправить свою ситуацию и выйти на нормальные показатели для обслуживания долга. 🤔 А что за "скоординированный подход кредиторов"? Что нужно координировать для заемщика, который способен исправно справляться с обязательствами, взятыми перед банками, для нас, конечно, загадка. Особенно смущают такие слова из уст главы банка, который известен реструктуризацией не самых стабильных заемщиков. Чего стоит кейс Мечела, где совсем недавно, в декабре прошлого года, была согласована отсрочка уплаты 132 млрд руб. банковского долга. Основные кредиторы угольщика — ВТБ и Газпромбанк. 🤨 Бояться ли держателям бондов? Пока любые разговоры о рестракте долга Самолета — исключительно наши домыслы и рассуждения вслух, но в целом шансы того, что тут все в плохом сценарии ограничится банковским долгом ненулевые. Если смотреть на тот же Мечел, то там пока обошлось без каких-то проблем у той же Уральской Кузницы, которая сейчас представляет угольщика на публичном долговом рынке. Да, каких-то 10 лет назад сам Мечел вполне бодро реструктуризировал свой публичный долг, но в случае с Самолетом, если такая потребность гипотетически появится, собрать кворум для ОСВО будет намного тяжелее, что может стать серьезным препятствием к рестракту. 🤢 Диверсификация — наше все Сразу обозначим — мы не считаем, что в Самолете "все пропало" и нужно срочно избавляться от бумаг, но особо позитивного настроения по эмитенту пока не складывается. В это же время строительный сектор сейчас выглядит вполне адекватно с точки зрения риска и доходности в долговых бумагах, поэтому полностью отказываться от него в портфеле мы бы точно не знали. А значит единственный выход — диверсификация. Из чего-то сопоставимого по качеству с Самолетом мы бы смотрели в сторону Брусники и Глоракса. А если хочется более спокойных историй, то в сторону А101 и ЛСР.

вышел из пике. В моменте падал до 500 с небольшим. И это при предыдущем лое в 800👀 Лонгисты немного выдохнули, шортисты уже плачут😭 Я верю, что застройщики выстоят и выстрелят🚀💵 На панике водоворот слива может набирать устрашающие обороты. Но при рассмотрении реальных факторов все не так страшно. Ставка хоть и не так быстро, как хотелось бы снижается. Инфляция как ни крути цифрами статистики за последние 8 лет привела к скачку цен на недвижимость в 2,5-3 раза. Пузырь? Лучше бы он, но нет. Дело в том, что экономика у нас оказалась в тисках изоляции. То что без наших ресурсов сложно обойтись в мире и мы продолжаем торговать со многими странами еще не означает, что все хорошо. На СВО уходит много ресурсов, деньги берутся в долг, а его надо гасить. Печатный станок так или иначе включается периодически. При этом есть достаточно большой капитал сбережений у населения, приличные деньги зарабатывают на СВО. Как только ставка будет снижена до более менее адекватных уровней 13-11% ипотека оживет и эти накопления потекут в бетон. Людям нужно улучшать свои жилищные условия и инвестиции в бетон тоже не так плохи, как про них иногда пишут. Минимум надежность, а максимум это рост цены и возможность сдачи в аренду - пассивный доход. Хотя конечно всем бы хотелось купить квартиры подешевле, но такова селява😕 Инвесторам терпения и прибыли, паникерам дзена и дыхательных практик😁 Не ИИР