Хэштег #девелоперы | Тинькофф Инвестиции Пульс

💰 Доходность 58% при рейтинге A — почему такой разрыв? 🚨 Открываю карточку ГК «Самолет» БО-П16 — и цифры выглядят так, будто рейтинг и рынок говорят о двух разных эмитентах. Цена — 728 ₽ при номинале 1000 ₽. Всего 72,8% от номинала. Купон — 25,50%. Простая доходность к погашению по текущей цене — 58,24% годовых. А рейтинг? АКРА 2 марта сохранило рейтинг ГК «Самолет» на уровне A-(RU) со стабильным прогнозом. У НКР — A.ru: в феврале рейтинг был снижен всего на одну ступень, с A+.ru, а 20 марта прогноз изменён на стабильный. 📉 Рынок видит риск иначе И дело не в одной бумаге. В нашем справочнике 12 облигаций ГК «Самолет». У 10 из них цена находится в диапазоне 67–87% от номинала, а доходность к погашению — от 29% до 76% годовых. То есть котировки и доходности закладывают существенно повышенный риск, тогда как кредитные рейтинги остаются в категории A. Возникает логичный вопрос: насколько быстро рейтинг должен реагировать на настолько сильное расхождение с рыночной оценкой? ⚠️ Такое уже случалось 30 декабря 2025 года АКРА понизило рейтинг «Делимобиля» с A(RU) до BBB+(RU), установив негативный прогноз. Ещё показательнее «Уральская сталь»: в декабре 2025 года АКРА снизило рейтинг сразу с A(RU) до BB-(RU). Агентство объяснило решение резким ухудшением кредитных метрик по итогам года. Для держателя облигаций проблема очевидна: между двумя соседними рейтинговыми решениями риск может измениться гораздо быстрее, чем сама буква рейтинга. 🔎 Почему на одну букву полагаться опасно Частный инвестор видит A и легко воспринимает его как короткое «надёжно». Но рейтинг — не цена облигации и не гарантия возврата денег. Рынок переоценивает риск ежедневно. Рейтинг пересматривается периодически и по собственной методологии агентства. Поэтому ситуация, когда бумага с рейтингом A торгуется с доходностью около 58% годовых, сама по себе заслуживает внимания. Это огромный разрыв между двумя способами оценки риска. Кто в итоге окажется ближе к реальности — рынок или рейтинговые агентства — покажет время. Но игнорировать такой сигнал я бы точно не стал. Смотрите не только на букву рейтинга. Смотрите на цену, доходность, долговую нагрузку эмитента и динамику этих показателей. А как вы относитесь к такому расхождению: рейтинг A для вас всё ещё весомый аргумент при доходности 58%? Пишите в комментариях и обязательно поставьте ❤️, если такие разборы полезны. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Прошлые результаты не гарантируют будущих.

Большая стройка под увеличительным стеклом: Сравниваем долги девелоперов (6М 2026) Когда в конвейере АБК заходит речь о недвижимости, я предпочитаю смотреть не на красивые рендеры будущих ЖК, а глубоко под фундамент — в промежуточные финансовые отчеты застройщиков по МСФО. Пока «Проект 118,1 кв.м» только набирает обороты, мы с ИИ-ассистентом Оскаром немного препарировали долговую нагрузку и эскроу-покрытие четырех главных гигантов сектора на 30 июня 2026 года. Ведь именно от наполнения счетов эскроу зависит, по какой ставке банки кредитуют стройку. Я люблю слушать музыку, когда читаю или пишу, поэтому ловите Саундтрек для поста She by Chad Lawson Вместо длинных теорий — жесткие цифры нашего инженерного анализа: ✈️ ГК «Самолет» — Долговой Левиафан • Общий долг: 773 328 млн руб. (в т.ч. проектный — 660 627 млн руб.) • Средства на эскроу: 338 845 млн руб. • Покрытие проектного долга: 51,3% • Нагрузка Чистый Долг / EBITDA: 3,88x Вывод: Самый масштабный и закредитованный игрок. Эскроу покрывает строительный долг лишь наполовину. Неудивительно, что менеджмент сейчас активно ведет переговоры с банками о реструктуризации портфеля и снижении нагрузки. Риски здесь явно выше среднего. 🍒 Брусника — Крепкий региональный средний класс • Общий долг: 337 701 млн руб. (в т.ч. проектный — 291 310 млн руб.) • Средства на эскроу: 154 111 млн руб. • Покрытие проектного долга: 52,9% • Нагрузка Чистый Долг / EBITDA: 2,98x Вывод: Пропорции структуры долга почти зеркально повторяют Самолет (проектный долг занимает >86%), но общая закредитованность бизнеса выглядит аккуратнее. Покрытие проектных линий также в районе половины — компания строит быстрее, чем дольщики успевают наполнять счета. 🧱 Группа ЛСР — Специфический контур с высокой нагрузкой • Общий долг: 363 584 млн руб. (в т.ч. проектный — 138 610 млн руб.) • Средства на эскроу: 172 400 млн руб. • Покрытие проектного долга: 124,4% • Нагрузка Чистый Долг / EBITDA: ~4,8x Вывод: Самая необычная структура. Непосредственно строительный долг перекрыт деньгами на эскроу с лихвой (124,4%), что дает им право на минимальные льготные ставки. Но корпоративный нецелевой долг раздут — ЛСР набрала огромные субсидируемые государством кредиты под реконструкцию своих курортных и отельных активов вплоть до 2041 года. Из-за этого общая долговая метрика улетела к 4,8х. 🏗️ Сэтл Групп — Цербер финансовой дисциплины • Общий долг: 205 038 млн руб. (в т.ч. проектный — 131 052 млн руб.) • Средства на эскроу: 138 651 млн руб. • Покрытие проектного долга: 105,8% • Нагрузка Чистый Долг / EBITDA: 1,39x Вывод: Абсолютный фаворит по надежности и безопасности в этой выборке. Эскроу полностью закрывает проектное финансирование (105,8%), а итоговый коэффициент Чистый долг / EBITDA находится на железобетонном и супер-комфортном уровне 1,39х. Человеческий фактор и эмоции здесь явно уступили место жесткому математическому расчету. 📐 Общий чертеж: Если Сэтл Групп и ЛСР операционно защищены за счет отличного наполнения эскроу-кубышек, то Самолет и Брусника сейчас строят в условиях жесткого давления базовых (дорогих) ставок. Для АБК эта инженерия — четкий сигнал, чьи корпоративные облигации можно рассматривать в умеренный контур, а к кому стоит относиться с максимальной осторожностью в спекулятивном блоке. А на кого из девелоперов в текущих реалиях делаете ставку вы? Делитесь в комментариях! 👇

Почему рухнули акции «Самолета»? Что пугает инвесторов? За семь торговых сессий акции «Самолета» потеряли более 30%: с 7 по 16 сентября бумаги снизились на 31,2%, до 255 ₽. Одной конкретной причины падения не было — одновременно совпало сразу несколько негативных факторов. Первым триггером стала история ПИК После решения ПИК уйти с биржи инвесторы начали опасаться, что похожий сценарий теоретически может повториться и с другими девелоперами. На этом фоне 14 сентября акции «Самолета» потеряли более 10% за день — при этом существенных корпоративных новостей самой компании не выходило. Затем появились уже собственные проблемы «Самолета» ФНС обратилась в суд с заявлениями о банкротстве двух подконтрольных застройщику компаний. Само по себе банкротство отдельной «дочки» не означает проблем всей группы, однако на фоне слабой отчетности новость усилила опасения инвесторов. По итогам первого полугодия 2026 года: — выручка — 117,4 млрд ₽ (-31% год к году); — EBITDA — 31,3 млрд ₽ (-40%); — скорректированная EBITDA — 41,8 млрд ₽ (-27%); — чистый убыток — 22,3 млрд ₽ против прибыли 1,8 млрд ₽ годом ранее. Одна из главных причин — ситуация на рынке недвижимости. Высокая ключевая ставка сделала рыночную ипотеку менее доступной, а изменения условий льготных программ дополнительно влияют на спрос и продажи девелоперов. Есть и долговой фактор Чистый корпоративный долг «Самолета» за полугодие сократился на 8%, до 102,8 млрд ₽. Однако более широкий показатель чистого долга с учетом проектного финансирования и за вычетом средств на эскроу вырос на 14% — до 424,6 млрд ₽. Отношение этого показателя к скорректированной EBITDA увеличилось с 2,98× до 3,88×. На фоне роста опасений снизились не только акции, но и облигации «Самолета» Инвесторы начали закладывать больше рисков в долговые бумаги компании, что отражает рост требований к доходности за владение ими. 17 сентября появилась еще одна новость: по данным «Коммерсанта», обсуждается вариант, при котором Сбер как крупнейший кредитор может получить в управление часть бизнеса «Самолета» в рамках реструктуризации долгов. Окончательные условия пока не определены, поэтому это остается обсуждаемым сценарием, а не принятым решением. В итоге на бумаги «Самолета» одновременно давят несколько факторов: история с делистингом ПИК, заявления о банкротстве дочерних структур, ухудшение финансовых результатов, рост долговой нагрузки, снижение облигаций и сложная ситуация на рынке недвижимости. Падение «Самолета» — пример того, как котировки могут реагировать не на одну новость, а на накопление сразу нескольких рисков вокруг компании. Как вы считаете, что сильнее всего повлияло на бумаги?

Самолёт: крутое пике. Есть ли шансы на разворот? Разбор отчётности за первое полугодие 2026 года и событий после её выхода. Монстр-текст с раскрытием важных нюансов отчетности сферы застройщика, презентую уникальный метод в публичном пространстве определения привлекательности акции с расчетом различных сценариев, их вероятностей и определения мат.ожидания. Самолёт закончил первое полугодие с убытком 22,3 млрд ₽, год назад была прибыль 1,8 млрд ₽. Выручка упала на 31,3%. Компания впервые нарушила ковенант по кредиту и впервые написала в отчётности о переговорах с банками о реструктуризации долга. Капитал акционеров за полгода сократился с 26,7 до 8,3 млрд ₽ при валовом долге 773,3 млрд ₽. После выхода отчёта акция подешевела ещё на 23,8%. Разбираюсь, откуда убыток, почему снижение ставки может не удешевить долг и сколько при таком балансе может стоить акция. ❗ Главное - Проценты забирают почти всю EBITDA: за 12 месяцев 102,3 млрд ₽ процентов вместе с капитализированными против 109,5 млрд ₽ скорректированной EBITDA, покрытие 1,07×. - Рынок облигаций для компании закрылся: выпуски 2027 года торгуются со скидкой 13–32 пункта к номиналу и доходностью до 105,4%, а до февраля 2027 года нужно заплатить держателям до 20 млрд ₽. - Господдержки пока не будет, ковенант нарушен, компания ведёт переговоры с банками о реструктуризации. - Хорошая новость одна: операционный поток с поправкой на эскроу впервые положительный, +14,0 млрд ₽. 🏗 Что происходит на рынке новостроек По данным Банка России, выдачи ипотеки под залог прав по ДДУ в июне 2024 года, последнем месяце массовой льготной программы, достигли 474,7 млрд ₽, а в июле упали до 117,1 млрд ₽. Последний всплеск — декабрь 2025 года, 487,7 млрд ₽. В июле — 141,6 млрд ₽, на 28,3% меньше, чем год назад. Средняя ставка по ипотеке на новостройки в июле — 7,4%, рыночная ипотека без господдержки выдавалась под 18,0%. Ключевая снизилась с пика 21,0% до 14,0% в конце августа. Сама компания винит сокращение льготных программ и высокую ставку. Цены при этом не падают: по индексу ДОМ.РФ новостройки за полугодие подорожали на 3,6%. Самолёт держит цену скидками: компенсации покупателям — 4,9 млрд ₽, в 4,1 раза больше, чем год назад. Эскроу по отрасли за полугодие почти не изменились (минус 0,2%), у Самолёта — минус 8,0%. Дальше в полной версии: — почему проценты забирают почти всю EBITDA и почему снижение ключевой ставки может не удешевить долг — что показывают облигации компании и какие платежи впереди — пять сценариев до конца 2027 года с ценой акции и вероятностью каждого — что останется акционерам, если долг реструктурируют через допэмиссию ниже рынка — за какими цифрами следить в ближайшие месяцы 👉 Полная версия: Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

6 девелоперов за 6М 2026: выручка падает, прибыль испаряется, долг давит Собрал таблицу по 6 девелоперам за 1 полугодие 2026 года: ПИК, Самолёт, А101, Эталон, ДАРС и АПРИ. (удобно сравнивать, 2 крупных, 2 средних, и 2 региональных) В таблице суммарная выручка снизилась с 654 млрд ₽ до 549 млрд ₽. Это примерно -16% год к году. Чистая прибыль изменилась сильнее. За 6М 2025 в таблице было +34,6 млрд ₽ прибыли. За 6М 2026 уже -13,8 млрд ₽ убытка. Важная оговорка. Выручку, EBITDA и чистую прибыль я сравниваю за 6М 2026 против 6М 2025. Debt / Equity — это балансовый показатель. Его сравниваю на две даты: 30.06.2026 против 31.12.2025. То есть по долговой нагрузке смотрю, как изменился баланс за первое полугодие 2026 года. ПИК Выручка: 290,1 млрд ₽ против 328,1 млрд ₽. Это -11,6%. EBITDA: 49,2 млрд ₽ против 59,6 млрд ₽. Чистая прибыль: 14,7 млрд ₽ против 32,0 млрд ₽. Debt / Equity на 30.06.2026: 2,06х. На конец 2025 года было 1,99х. ПИК остаётся крупнейшей компанией в таблице, но прибыль упала больше чем в 2 раза. Самолёт Самая тяжёлая строка. Выручка: 117,4 млрд ₽ против 171,0 млрд ₽. Это -31,3%. EBITDA: 31,3 млрд ₽ против 52,1 млрд ₽. Чистая прибыль: -22,3 млрд ₽ против +1,8 млрд ₽ годом ранее. Debt / Equity на 30.06.2026: 33,6х. На конец 2025 года было 14,9х. Мультипликатор вырос больше чем в 2 раза за полгода. Для меня это главный показатель в таблице. А101 Выручка: 60,4 млрд ₽ против 73,8 млрд ₽. Это -18,2%. Операционная прибыль: 17,8 млрд ₽ против 30,9 млрд ₽. Чистая прибыль: 6,3 млрд ₽ против 13,6 млрд ₽. Компания остаётся прибыльной, но динамика слабая. А101 просела по выручке и прибыли, но по Debt / Equity выглядит сильнее остальных компаний в таблице: 0,83х на 30.06.2026 против 1,03х на конец 2025 года. Эталон Выручка: 54,4 млрд ₽ против 60,2 млрд ₽. Это -9,6%. EBITDA выросла: 9,2 млрд ₽ против 7,2 млрд ₽. Чистый убыток остался большим: -13,2 млрд ₽. Годом ранее было -14,1 млрд ₽. Debt / Equity на 30.06.2026: 6,79х. На конец 2025 года было 7,56х. Долговая нагрузка снизилась, но уровень всё ещё высокий. ДАРС Выручка: 15,1 млрд ₽ против 11,5 млрд ₽. Это +31,2%. EBITDA: около 2,5 млрд ₽ против 1,9 млрд ₽. Чистая прибыль: 0,55 млрд ₽ против 0,34 млрд ₽. Debt / Equity на 30.06.2026: 3,2х. На конец 2025 года было 3,0х. ДАРС растёт, но рост идёт на фоне активной инвестиционной фазы и входа в московские проекты. Об это я писал выше, листайте. АПРИ Выручка: 12,0 млрд ₽ против 9,3 млрд ₽. Это +29,5%. EBITDA LTM: 11,5 млрд ₽ против 6,9 млрд ₽. Чистая прибыль: 0,12 млрд ₽ против 0,98 млрд ₽. Debt / Equity на 30.06.2026: 6,05х. На конец 2025 года было 4,74х. Выручка растёт, долговая нагрузка тоже растёт, прибыль почти исчезла. Это плохая комбинация. Отдельно по рынку. По исследованию НКР и ЕРЗ, совокупный долг 11 крупнейших застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽. Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽. Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%. Выводы: В 2026 году таблицу девелоперов надо читать через баланс, причём с лупой! ПИК остаётся крупнейшим, но прибыль сильно снизилась. Самолёт показывает самый жёсткий рост долговой нагрузки. А101 прибыльная, но тоже просела по выручке и прибыли. Эталон улучшил Debt / Equity, но остаётся в высокой зоне долга. (напишу потом отдельно про рассрочки) ДАРС и АПРИ растут по выручке, но у обоих рост требует внимательного контроля долга. Главные показатели сейчас: Debt / Equity - да Net Debt / EBITDA - нет покрытие проектного финансирования эскроу - да чистая прибыль - да динамика запусков - нет Почему? Рост выручки сам по себе уже ничего не гарантирует. Главный риск 2026 года для девелоперов — обслуживание долга при более слабой прибыли. Продажи ещё пока есть. Капитал и прибыль выдерживают уже не у всех. P.S. То есть проблема системная. Девелоперы продолжают финансировать проекты, а продажи и прибыль уже не успевают за ростом долга. {$APRI}

Аналогичная ситуация и с покрытием процентов — ICR просел с 1,55х на конец прошлого года до 1,3х по данным за последние 12 месяцев. В общем, пока большого желания возвращаться в облигации АПРИ у нас не появилось. 🏠 Эталон Тут первое полугодие выглядит совсем плохо. Выручка упала на 10%. EBITDA за прошедшие 12 месяцев немного подросла — примерно на 14%, до 25 млрд руб. Вот только чистый долг/EBITDA вырос с 4х сразу до 5,5х. Да, за полугодие чистый корпоративный долг/скорректированная EBITDA упал с 3,77х до 2,87х, но, на наш взгляд, смотреть на долг девелопера совсем без проектного финансирования — избыточно оптимистичный подход. Ну и, само собой, компания опять получила убыток — на этот раз в 13 млрд руб. после 14 млрд руб. в аналогичном периоде прошлого года. Такими темпами через год мы увидим отрицательный капитал у эмитента. Покрытие процентов выглядит прямо очень жутко — по LTM данным EBITDA эмитенту хватило примерно на половину своих финансовых расходов. Через ОДДС ситуация, к сожалению, не сильно лучше. При FFO порядка 6 млрд руб. компания реально уплатила 16,2 млрд руб. процентов за полугодие. В общем, ситуация выглядит очень плохо и такими темпами компании вновь понадобится внешняя поддержка. 🏠 Самолет На наш взгляд, Самолет выглядит как полноценный дистресс-актив по результатам первого полугодия. Снижение рейтинга эмитенту, по нашему мнению, избежать не удастся, если по итогам полного 2026 года не произойдет самого настоящего чуда. По первому полугодию сложно сказать что-то позитивное. Компания получила чистый убыток в 22 млрд руб. против прибыли в 1,8 млрд в первом полугодии прошлого года. Что самое неприятное — кратно упал FFO — с 25 до 6,6 млрд руб. При этом процентные платежи за полугодие составили 21,3 млрд руб. по ОДДС. Думаем, что считать LTM данные или ICR через EBITDA в таком случае большого смысла нет — ситуация выглядит и без того довольно показательной. Кроме того, в отчетности Самолет напрямую говорит о том, что сейчас находится в процессе переговоров с банками-кредиторами с целью реструктуризации существующего кредитного портфеля и снижения текущий долговой нагрузки. В общем, в текущих условиях Самолет выглядит очередным кейсом, где все будет зависеть от воли банков, как в условном Мечеле. Если в вашем портфеле осталось пространство для эмитентов такого типа, то Самолет вполне можно туда взять, но в остальных случаях причин покупать бонды эмитента мы не видим.

Элит Строй: выручка +53%, EBITDA +65%, но денег на счетах почти нет. Их большой + то что работают в сегменте элит и бизнес, которые сейчас себя хорошо чувствуют, но посмотрев сайт я знатно удивился студиям 27м2 за 42млн хрен знает где (м Белорусская) с видом на жд ветку, ну да ладно кто я такой что-бы разбирать причуды богатых, выручка выросла, прибыль есть и на этом спасибо. Посмотрел МСФО «Элит Строй» за 1П26. Операционно отчет сильный, а вот кредитный профиль довольно напряженный. Выручка выросла до 47,7 млрд ₽ (+52,6%), валовая прибыль — до 19,9 млрд ₽ (+51%). Валовая маржа почти не изменилась и осталась около 42%. EBITDA за полугодие — примерно 18,45 млрд ₽, рост около 65%. LTM скорректированная EBITDA достигла 34,97 млрд ₽, благодаря чему скорректированный Net Debt / EBITDA улучшился с 5,40× до 4,64×. На этом хорошие новости почти заканчиваются. Общий долг вырос до 281 млрд ₽, а скорректированный чистый долг — до 162 млрд ₽. Собственный капитал при этом всего 24,9 млрд ₽, то есть Debt/Equity — около 11,3×. Самое неприятное — ликвидность. На счетах компании всего: 196 млн ₽ cash против 906 млн ₽ на конец 2025 года. То есть денежная подушка сократилась почти на 80%. При этом краткосрочных кредитов и займов — около 131 млрд ₽. Еще один важный момент — денежный поток. CFO за 1П26: −31,7 млрд ₽ годом ранее: −32,1 млрд ₽. Получается интересная ситуация: выручка выросла на 53%, EBITDA на 65%, а операционный денежный поток практически не улучшился. Основная причина — деньги продолжают уходить в оборотный капитал, дебиторку и строительство. И этот кассовый разрыв компания фактически закрывает новым долгом: получено кредитов и займов — около 71 млрд ₽, погашено — около 38 млрд ₽, чистый приток от финансовой деятельности — примерно +31,8 млрд ₽. То есть: CFO −31,7 млрд ₽ финансирование +31,8 млрд ₽. Практически один в один. При этом эскроу выросли до 116,9 млрд ₽ (+28%), что частично компенсирует картину с огромным общим долгом. Чистая прибыль, несмотря на сильный рост бизнеса, снизилась: 5,3 → 3,4 млрд ₽. Финансовые расходы выросли до 12,4 млрд ₽, то есть проценты уже съедают большую часть операционной прибыли. После отчетной даты НКР присвоило компании рейтинг BBB.ru, стабильный прогноз. Что в итоге? Операционно Элит Строй сейчас выглядит хорошо: выручка растет, EBITDA растет, маржа держится, эскроу увеличиваются. Но кредитный профиль намного слабее: 281 млрд ₽ долга, Debt/Equity >11×, Net Debt/EBITDA 4,64×, CFO −31,7 млрд ₽, cash всего 196 млн ₽. Пока банки продолжают активно финансировать проекты, конструкция работает. Но при ухудшении продаж или сокращении доступности кредитования запас прочности здесь выглядит небольшим.

{$APRI} — МСФО за 1П26. Бизнес растет, но проценты почти съели всю прибыль Операционно отчет выглядит неплохо. Выручка выросла почти на треть, валовая прибыль — на 17%, операционная прибыль — на 18%. Валовая маржа остается около 40%, операционная — около 28%. То есть проблема АПРИ сейчас не в том, что основной строительный бизнес перестал зарабатывать. Большую часть выручки по-прежнему формирует Челябинская область — около 10,5 млрд ₽ из 12 млрд ₽. Географическая диверсификация постепенно растет, но зависимость от домашнего региона остается высокой. Финансовые расходы выросли почти вдвое: 1,77 → 3,43 млрд ₽. И это при операционной прибыли 3,42 млрд ₽. Фактически все, что компания заработала на основной деятельности, ушло на обслуживание долга. В результате чистая прибыль рухнула почти на 88% — до 121 млн ₽. Основные процентные расходы приходятся на биржевые облигации и проектное финансирование. Особенно быстро растет именно облигационный долг. За полгода он увеличился с 8,3 до 15,6 млрд ₽, то есть почти в два раза. Общий долг вырос с 43,6 до 55,2 млрд ₽. При этом важно разделять долг. Около 39 млрд ₽ — это проектное финансирование под конкретные строительные проекты. Корпоративный долг без проектного финансирования составляет примерно 16,2 млрд ₽, а чистый корпоративный долг с учетом cash — около 15,2 млрд ₽. Но стоимость этого корпоративного финансирования очень высокая. В отчетности есть выпуски под 25% годовых. При такой стоимости денег компания должна поддерживать очень высокую маржинальность проектов, чтобы долг не начал постоянно съедать прибыль. Еще один слабый момент — денежный поток. CFO за полугодие составил: −8,38 млрд ₽ против −3,95 млрд ₽ год назад. Простой FCF с учетом инвестиционного потока получается около: −10,9 млрд ₽. Значительная часть оттока связана с ростом бизнеса: увеличиваются авансы, дебиторская задолженность, активы по договорам, компания вкладывается в новые проекты. То есть это не чистое «проедание денег». Но факт остается фактом: собственных денежных потоков пока не хватает, и разрыв закрывается новым долгом. За полугодие АПРИ привлекла около 20,6 млрд ₽ кредитов и займов и погасила около 9,35 млрд ₽. Чистый приток от финансирования превысил 11 млрд ₽. То есть модель сейчас выглядит так: растим стройку → увеличиваем активы → привлекаем новый долг → обслуживаем его по очень высокой ставке. Пока продажи и маржа растут, эта конструкция работает. Но запас прочности постепенно уменьшается. Собственный капитал группы всего 9,1 млрд ₽ при активах более 85 млрд ₽. То есть доля капитала в активах около 11%. При этом общий процентный долг примерно в шесть раз превышает собственный капитал. Отдельный плюс — эскроу выросли до 5,5 млрд ₽, а активы по договорам — до 22,4 млрд ₽. То есть строительный портфель продолжает развиваться, деньги действительно идут в проекты. Итог простой. АПРИ пока не выглядит компанией с разваливающимся бизнесом. Напротив, операционная часть остается достаточно сильной: выручка +29% операционная прибыль +18% маржа высокая. Но долговая часть ухудшается намного быстрее: общий долг +26% облигационный долг +89% финансовые расходы +94%. Именно это сейчас главный риск. Для облигационеров ключевой вопрос — сможет ли АПРИ продолжать рефинансировать корпоративный долг по приемлемой ставке. Если ставки пойдут вниз, компания получит очень сильное облегчение по процентным расходам. Если дорогие деньги сохранятся, а продажи замедлятся, долговая нагрузка начнет давить гораздо сильнее. Пока я бы оценивал кредитный риск АПРИ как повышенный, но не критический. Бизнес зарабатывает, однако зависимость от рынка облигаций и рефинансирования уже слишком заметная, я сам держу облигации АПРИ на 12% от портфеля.

🍒 До 24% годовых от Брусники: высокая ставка, но что там с долгом? 🏗️ Когда ключевая ставка уже 14%, облигация с доходностью около 24% сразу привлекает внимание. Но деньги занимает девелопер, а рынок недвижимости сейчас далёк от спокойного. Поэтому смотрим не только на купон, но и на операционку, долги и платёжную дисциплину. 💰 Что предлагают На подходе новый выпуск Брусника 002Р-09. Ориентир купона — до 21,75% годовых. Выплаты ежемесячные, срок — три года, без оферты и амортизации. При ежемесячном реинвестировании купонов эффективная доходность получается около 24% годовых. Объём выпуска — 2 млрд ₽. Сбор заявок запланирован на 17 августа, размещение — на 19 августа. На фоне ключевой ставки 14% премия заметная. Но и причина понятна: рынок закладывает риски строительного сектора и самого эмитента. 🏗 Что происходит с самой Брусникой МСФО за I полугодие 2026 года пока нет. Зато 22 июля компания опубликовала операционные результаты. На фоне рынка динамика сильная. За шесть месяцев продажи первичного жилья в России выросли на 6% в метрах и на 11% в деньгах. У Брусники за тот же период: • 281,9 тыс. м² проданного жилья — +76,6% год к году • 56,5 млрд ₽ продаж в денежном выражении — +84% • 62 млрд ₽ поступлений от продаж — рост в 2,4 раза • 78% сделок прошли с ипотекой против 55% годом ранее • около 20% продаж дали проекты в новых городах Компания растёт заметно быстрее рынка. Сыграли и расширение географии, и новые проекты, и высокий спрос вокруг семейной ипотеки. 📊 Что с долгом Пока приходится опираться на МСФО за 2025 год. Данные уже не самые свежие, а за несколько месяцев на нынешнем рынке многое могло измениться. Поэтому отдельно ждём отчётность за I полугодие 2026 года. По итогам 2025 года: • выручка +53% до 115,6 млрд ₽ • EBITDA — с 22,9 до 44,4 млрд ₽ • чистая прибыль — с 4,5 до 7,6 млрд ₽ • чистый долг/EBITDA снизился с 5,8х до 3,9х При этом сам чистый долг вырос со 131,7 до 174,1 млрд ₽. Улучшение коэффициента произошло за счёт сильного роста EBITDA. 87% заимствований приходится на проектное финансирование, связанное с раскрытием эскроу-счетов. Чистый корпоративный долг / EBITDA на конец 2025 года составлял 0,6х. 🛡 Что с рейтингами У Брусники сейчас A- сразу от двух агентств. АКРА — A-(RU), прогноз «Негативный». Среди плюсов — ликвидность, рентабельность и покрытие процентов, среди рисков — высокая долговая нагрузка и отраслевой риск жилищного строительства. НКР — A-.ru, прогноз «Стабильный». Агентство отмечает рыночные позиции, диверсификацию, бренд и земельный банк. Так что высокий купон здесь объясним: за премией стоят вполне конкретные риски. ⏱ Купоны платятся — но одна задержка была Сейчас на бирже обращается несколько выпусков Брусники, компания обслуживает облигационный долг. В ноябре 2025 года была техническая задержка выплаты купона по выпуску 002Р-04. По графику деньги должны были поступить 6 ноября, на счёт НРД они пришли утром 7 ноября. Компания объяснила задержку техническими причинами, выплата была произведена, а внутренние процедуры после этого изменили. На рейтингах эмитента задержка критически не сказалась: АКРА позднее подтвердило A-(RU), НКР сохраняет A-.ru. Для нас это не повод вычёркивать эмитента, но про эту задержку при покупке облигаций забывать не стоит. 🧮 Что имеем в итоге Рынок недвижимости непростой, долговая нагрузка остаётся высокой, а спрос сильно зависит от льготной ипотеки. Но свежая операционка выглядит крепко: продажи +77% в метрах и +84% в деньгах, поступления выросли в 2,4 раза. По итогам 2025 года чистый долг / EBITDA снизился с 5,8х до 3,9х. За эти риски новый выпуск предлагает до 21,75% фиксированного купона на 3 года — около 24% эффективной доходности с реинвестированием. А вы бы фиксировали около 24% на 3 года у девелопера с рейтингом A- или при ключевой 14% премия кажется недостаточной? Пишите в комментариях и обязательно поставьте реакцию 🍒, если нужны ещё разборы новых размещений.

🏗️ — одна из самых дешёвых компаний среди российских девелоперов? ❓Пока инвесторы обсуждают , , и , GloraX остаётся в тени. Но оправдано ли это? 📊 Финансовые результаты По итогам 2025 года (МСФО) компания показала сильный рост: • выручка — 41,3 млрд ₽ (+27%); • чистая прибыль — 3,1 млрд ₽ (+153%); • EBITDA — 14 млрд ₽ (+36%); • рентабельность по EBITDA — 34%. В 1 полугодии 2026 года рост продолжился: продажи достигли 22,9 млрд ₽, а органический рост составил 47% год к году. Для текущего состояния рынка недвижимости это очень достойный результат. 💰 Что с оценкой? Несмотря на рост бизнеса, акции торгуются с мультипликаторами: • P/E ≈ 3,4; • P/S ≈ 0,25; • EV/EBITDA ≈ 4,2. Для сравнения, Самолет, ПИК и Эталон в среднем оцениваются примерно в 4–5 EV/EBITDA, то есть GLRX стоит не дороже лидеров отрасли, хотя растёт сопоставимыми, а по отдельным показателям даже более высокими темпами. При этом по P/E компания выглядит одной из самых дешёвых в секторе. ⚠️ Какие риски? Высокий долг (Чистый долг/EBITDA около 2,8x), зависимость спроса от ипотеки и ключевой ставки, а также слабый свободный денежный поток. Для девелоперов это сейчас главные факторы, за которыми стоит следить. 📰 Последние события АКРА повысило рейтинг компании до BBB+(RU) с позитивным прогнозом. Основатель Андрей Биржин вновь возглавил компанию. Кроме того, снижение ключевой ставки ЦБ может стать дополнительным драйвером для всего сектора. 🎯 Что получается? Сегодня GLRX выглядит как компания роста, которая пока не получила соответствующую рыночную оценку. Если снижение ставок продолжится, а компания сохранит темпы роста продаж и прибыли, дисконт к более известным девелоперам может постепенно сокращаться. 💬 Как думаете, кто сейчас интереснее выглядит в секторе недвижимости — , , , или ? Может, рынок что-то знает, чего не видим мы?

📌 ГК «Самолёт» 002Р-03 : доходность высокая, но риск нужно понимать На 30 июля бумага торговалась около 99,5% от номинала, давала примерно 24,1% к оферте, а фиксированный купон составляет 21,5% годовых с ежемесячными выплатами. На фоне ключевой ставки 14% премия выглядит очень солидной — и она не случайна. Что мне нравится ✅ Амортизация снижает риск. В сентябре 2027 года инвестору вернут 30% номинала, ещё 30% — в сентябре 2028-го. Оставшиеся 40% можно предъявить по put-оферте в сентябре 2029 года по номиналу. То есть основной долг возвращается постепенно, а не одной суммой в 2031 году. ✅ Снижение ставки работает в пользу эмитента. Дешевеющее финансирование постепенно уменьшает давление на девелоперов и может поддерживать стоимость фиксированных облигаций. Но ставка всё ещё высокая, поэтому мгновенного оздоровления сектора ждать рано. ✅ Рейтинг пока инвестиционный. АКРА оценивает «Самолёт» на уровне A-(RU) со стабильным прогнозом. Это существенно выше сегмента настоящих ВДО, хотя рейтинг уже понижался в конце 2025 года. Где главный риск ⚠️ Финансовая отчётность неоднозначная. В 2025 году выручка и EBITDA выросли, но компания получила чистый убыток 2,3 млрд ₽, а чистый долг за вычетом эскроу достиг 373,3 млрд ₽, или около 2,98 EBITDA. Высокие процентные расходы продолжают съедать значительную часть результата. Именно поэтому доходность около 24% — это не подарок рынка, а плата за зависимость девелопера от рефинансирования, ипотеки и дальнейшего снижения ставок. Мой вывод Надёжность: 6,5/10. Инвестиционная привлекательность: 7,5/10 около номинала. Из выпусков «Самолёта» эта бумага мне нравится конструкцией: высокий фиксированный купон, две амортизации и право инвестора выйти по оферте. Но это всё равно не консервативная облигация. Я бы рассматривал её небольшой долей портфеля: — около 98–100% — интересно; — выше 102% — уже без энтузиазма; — для капитала, который нельзя подвергать кредитному риску, лучше выбрать ОФЗ или эмитентов рейтинга AA–AAA. Главная мысль: конструкция выпуска хорошая, но надёжность определяется не купоном, а способностью «Самолёта» сокращать долг и обслуживать проценты.

Стройка рухнула на 7,4%: восстановление откладывается на 1–2 года 🐋👋 Эй, киты! Если вы думали, что кризис в строительстве — это просто новости из разряда "что-то там упало", то спешу вас обрадовать: это уже не просто новости, это самый затяжной спад в отрасли за последние 10 лет. Пятый месяц подряд объемы строительных работ неуклонно ползут вниз. И это, друзья, не сезонное колебание — это тренд. 📉 Цифры, от которых стынет кровь даже у бывалых девелоперов За январь – май 2026 года объем строительных работ в России сократился на 7,4%. Казалось бы, всего 7% — подумаешь. Но давайте копнем глубже: ввод жилья обвалился на 21,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это почти четверть рынка, которая просто исчезла. Для сравнения: в кризисном 2015 году падение объемов работ составило 3,9%, а в 2016-м — 6%. Текущие 7,4% бьют даже те антирекорды. 🏗️ Почему стройка превратилась в "стройку-вечность"? Причин несколько, и все они бьют в одну точку: 1. Высокая ключевая ставка. Деньги стали дорогими, а значит, проектное финансирование — роскошью, которую могут позволить себе далеко не все. 2. Ипотечный ад. С 1 февраля действует правило "один льготный кредит в одни руки", а с октября ожидается ужесточение семейной ипотеки. Итог: банки отказывают по 60% заявок на жилищные кредиты. Шесть из десяти потенциальных покупателей просто не могут получить деньги. 3. Падение спроса. Люди перестали покупать жилье — не потому что не хотят, а потому что не могут себе это позволить. 💀 Эффект домино: смежные отрасли тоже в нокауте Строительный кризис — это как вирус, который поражает все вокруг. За пять месяцев 2026 года: · Выпуск цемента упал на 16,2% · Производство металлоконструкций — на 8,7% · Объемы изготовления фанеры — на 11,6% Это уже не просто "проблемы у застройщиков". Это системный кризис в смежных секторах, который тянет за собой металлургию, производство стройматериалов, логистику и рынок труда. И да, зарплаты строителей-новичков уже упали ниже 97 тысяч рублей. 🔮 Что дальше? Прогнозы экспертов Эксперты единодушны: восстановление рынка возможно только при снижении ключевой ставки хотя бы до 10%. Но такой сценарий вряд ли реализуется раньше, чем через один-два года. А до тех пор нас ждет: · Дальнейшее падение объемов строительства. · Рост числа переносов сроков сдачи объектов. · Уход с рынка части застройщиков (особенно мелких и средних). · Стагнация цен на жилье (а может, и коррекция вниз). Краткое экспертное резюме: Стройка вошла в пике, и это не временная турбулентность, а полноценный кризис на годы вперед. Инвесторам стоит быть осторожными с бумагами девелоперов и смежных отраслей — в ближайшие 12–18 месяцев там будет жарко. Тем, кто планирует покупку жилья, возможно, стоит подождать — цены могут скорректироваться, но ставки по ипотеке вряд ли снизятся быстро. ❓ Вопрос для обсуждения: А вы бы стали покупать квартиру сейчас, зная, что ставки заградительные, а рынок падает, или предпочли бы аренду до лучших времен? 👇 Источник: Известия — Стройка переживает самый затяжной спад за десять лет

У ДАРС снизился кредитный рейтинг. Эксперт РА понизил рейтинг компании до ruBBB-. Прогноз стабильный. Для облигаций это важный сигнал. Причина в том, что ДАРС вошёл в активную инвестиционную фазу (я об писал в мае, читайте пост выше)☝️ Компания взяла два проекта бизнес-класса в Москве – вектор развития верный, учитывая ситуацию на рынке. Для регионального девелопера это другой масштаб. Дороже земля. Дороже стройка. Больше чек проекта. Больше потребность в проектном финансировании. Выше требования к продажам. По итогам 2025 года долг ДАРС вырос до 22,7 млрд ₽. Годом ранее было 18,0 млрд ₽. Более 80% долга - проектное финансирование. Скорректированный долг / EBITDA вырос и стал выше 3х. Годом ранее было 1,4х. EBITDA / процентные платежи - 1,2х. Собственные средства / активы - 0,17х. Вот за это рейтинг и снизили. CFO компании ДАРС, Дарья Силантьева, объясняет рост долга входом в новые московские проекты: «Рост долговой нагрузки связан с привлечением целевого проектного финансирования на вход в Московские проекты бизнес-класса, источником погашения является прибыль и денежный поток этих проектов, давления на ликвидность компания не испытывает, но в моменте метрики выглядят хуже, чем годом ранее. В 2026–2027 годах мы ожидаем снижение долговой нагрузки и улучшение процентного покрытия за счет формирования прибыли в новых проектах. В региональных проектах мы осознанно скорректировали темпы запуска, чтобы адаптироваться к текущему спросу и сохранить маржинальность. Компания сохраняет устойчивые лидирующие позиции в регионах присутствия, диверсифицированный портфель и достаточный уровень ликвидности» Логика мне понятна: сначала берёшь проект, финансируешь стройку и наполняешь эскроу, получаешь прибыль. Но для облигационера между «взяли проект» и «получили прибыль» есть несколько лет риска. Проект надо собрать/запустить. Продать. Построить. Не уронить маржу. Не получить проблему с процентными платежами. Важно насколько эта цепочка у компании контролируема. В случае ДАРС значительная часть долга — это проектное финансирование, привязанное к конкретным объектам и покрываемое эскроу-счетами, а не «абстрактный» корпоративный долг. Операционно кстати, у ДАРС пока динамика нормальная. За 1 полугодие 2026 года продажи составили 9,7 млрд ₽. Это +22,6% год к году. В метрах — 65 тыс. м2 Это +6,8%. Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу-счетах — 85%. Эта цифра хорошая. Но рейтинг смотрит не только на продажи. Он смотрит на баланс, долг, сроки запусков, ликвидность и процентную нагрузку. Риск - перенос сроков запуска новых проектов. Москва и Ульяновск - разрешения на строительство во 2 полугодии 2026 года. Липецк и Выборг - старт сдвинут с начала на конец года. Для девелопера перенос запуска - это не мелочь. Это сдвиг будущих продаж, будущего эскроу и будущей прибыли. Контекст по рынку: По исследованию НКР и ЕРЗ, долг 11 застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽. Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽. Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%. То есть сектор в целом покупает рост через увеличение долговой нагрузки. Мой вывод такой: ДАРС стал интереснее, но риск тоже вырос. Раньше это была более понятная региональная история. Сейчас компания делает шаг в московский бизнес-класс и платит за это ростом долга. Если московские проекты пойдут хорошо, метрики могут улучшиться в 2026–2027 годах. Если продажи будут медленнее плана, долг и проценты будут давить дольше. 🤔Как бы я бы сейчас смотрел на облигации девелоперов? покрытие проектного долга эскроу динамика продаж в новых проектах процентное покрытие переносы запусков корпоративный долг отдельно Понижение рейтинга не ломает финмодель ДАРС, а скорее честно показывает цену роста. Компания покупает новый масштаб через долг. Интересно как быстро новые проекты начнут возвращать деньги. P.S. я бы рекомендовал компании часть новых проектов в Москве сгрузить в ЗПИФ, чтобы снизить долговую нагрузку по МСФО 😎

Мини-ребалансировка: провожаю Сэтл, встречаю «зеленый» Глоракс 🌿🏗️ Всем привет! Решил сделать небольшую перестановку в портфеле. Полностью продал Сэтл Групп, чтобы освободить кэш под новое размещение Глоракса. Ориентир купона там до 19.5% (жду по итогу не ниже 19%). Моя цель 🎯- зафиксировать жирную доходность без лишней суеты. Мне очень нравится этот эмитент. Мой предыдущий выпуск Глоракса в портфеле просел от своих максимумов всего на 3.2% - на фоне нынешнего шторма и лихорадки на рынке это просто железобетонная стабильность. Ловите краткую выжимку: 🍀 Новые «зеленые» облигации GloraX (Глоракс) на 3,5 года ⚙️ Главные параметры: • Купон: до 19.5% (YTM до 21.34%). • Выплаты: ежемесячно (каждые 30 дней) - идеальный вариант для сложного процента и нашей купонной стратегии. • Срок: 3,5 года. • Важно: без амортизации и без оферт. Чистый, честный фикс! • Сбор заявок: 8 июля, техническое размещение - 10 июля. 🏢 Что за эмитент? Глоракс - девелопер из ТОП-20 в РФ. Сейчас они очень агрессивно захватывают регионы (присутствуют уже в 11 субъектах). И даже в моем родном Красноярске намечается большая стройка! 🏗️ Компания планирует возвести у нас свой первый масштабный проект - ЖК «GloraX Енисейский» на территории бывшего Мелькомбината в Октябрьском районе (совсем рядом с Николаевским мостом). Как инвестору, мне дико приятно осознавать, что я смогу лично наблюдать, как работают мои вложенные деньги. • Рейтинг: BBB+ с «позитивным» прогнозом от АКРА и НКР. То есть компания буквально в одном шаге от перехода в высшую лигу уровня А-. • Финрезультаты за 2025 год: выручка выросла на 27% (до 41,3 млрд ₽), а чистая прибыль взлетела в 2.5 раза (до 3,1 млрд ₽). ⚖️ Плюсы и риски выпуска: • Плюс (почему «зеленые» - это круто): Крупные банки получают за такие экологичные бумаги льготы по резервам от ЦБ, поэтому они будут держать их в портфелях в повышенном объеме. А значит, у выпуска будет отличная ликвидность и поддержка цены. • Риск: Из-за жесткой ДКП и высоких ставок застройщикам сейчас непросто. Долг у Глоракса растет из-за активной экспансии, но показатель Чистый Долг/EBITDA сейчас находится на вполне комфортном уровне 2.8х. За всю свою историю компания ни разу не нарушила обязательств. 💼 Мой вывод: Лично для меня идея отличная. Я уже держу предыдущий выпуск Глоракса теперь с удовольствием доберу и этот, хотя и писал недавно, что пройду мимо размещения, но как видите не получилось. Сэтл продал именно ради этой рокировки - хочу купон повыше. Но не исключаю, что Сэтл-групп вернется обратно в портфель через некоторе время 💼 А вы будете участвовать в этом размещении? Или строительный сектор сейчас обходите стороной? 👇 Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (не ИИР).

⚡️ Аномалии в долгах Самолета: потенциальный дефолт или рыночная неэффективность? Темы следующих постов: 📊 Зачем продавать облигации, если есть стопы? Главное заблуждение инвесторов на рынке долга Жесткий разбор главного заблуждения розничных инвесторов. Объясню на пальцах, почему биржевые стоп-лоссы в третьем эшелоне ВДО не работают, как стакан ликвидности «схлопывается» в ноль при первых признаках дефолта и почему PE-управляющие эвакуируют капитал вручную задолго до паники на графике. 🏛 Зачем нужны ОФЗ, когда существуют корпораты? Разберем фундаментальную разницу между кредитным риском частного бизнеса и процентным риском государства. Посчитаем, почему в консервативном крыле портфеля ОФЗ-лесенка на длинной дистанции может переиграть корпоративные бонды по совокупной доходности за счет переоценки тела. Да простят меня все, кому не смог ответить на комментарии! Спасибо всем участникам жарких дискуссий, это вдохновляет! Другие публикации на канале: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Omotenashi_Capital/a399a279-f719-4dde-bedd-0fd1c1bf6ebc?author=profile&channel=sharing https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Omotenashi_Capital/9ebe64c7-c76c-4188-b759-5cb0fba0b010?channel=sharing&author=profile https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Omotenashi_Capital/829c7063-5820-493e-841b-9b8da916e400?author=profile&channel=sharing https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Omotenashi_Capital/17698fb6-3f94-4484-8309-cddd96b39adb?channel=sharing&author=profile https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Omotenashi_Capital/a1ce0eb7-3897-4c2b-b93f-083f78d0b12c?channel=sharing&author=profile На примере трех выпусков девелопера ПАО «ГК «Самолет» ($SMLT) отчетливо видна рыночная неэффективность — один и том же кредитный риск заемщика биржевой стакан оценивает принципиально по-разному: 1. Короткий горизонт: Самолет БО-П13 ($RU000A107RZ0) Доходность к погашению (YTM): ~43.6% (погашение 24 января 2027 г.). Рыночный контекст: Бумага торгуется с дисконтом около 8% от номинала. Краткосрочная кривая задирается из-за опасений инвесторов перед падением объемов выдачи ипотек. 2. Средняя дюрация: Самолет БО-П11 ($RU000A104JQ3) Доходность к погашению (YTM): ~45% (погашение 08 февраля 2028 г.). Рыночный контекст: Фиксированный купон в 26% годовых выплачивается дважды в год. Тело бумаги просело до 92% от номинала из-за нежелания розницы фиксировать дюрацию в условиях жесткой ДКП. 3. Флоатер с кредитной премией: Самолёт БО-П14 ($RU000A1095L7). Доходность к погашению (YTM): ~46.5% годовых Рыночный контекст: Перед нами пример того, как общерыночные правила уступают место индивидуальному риску эмитента. 🔎 Почему возникает этот ценовой гэп? Высокая доходность короткого выпуска БО-П13 отражает страх розничного рынка перед техническим дефолтом из-за кассового разрыва. Деньги дольщиков на эскроу-счетах не принадлежат девелоперу до момента ввода дома в эксплуатацию. Проектное финансирование со стороны банков-санаторов жестко контролируется. Если ввод ключевых ЖК смещается хотя бы на 1–2 месяца, у компании возникает кассовый разрыв на расчетном счете, даже при наличии сотен миллиардов рублей на эскроу-счетах. Именно этот временной лаг сейчас прайсит биржа. Разница в YTM между выпусками БО-П11 и БО-П18 вызвана не изменением кредитного качества «Самолета», а в большей степени поведением розничных инвесторов. При любом негативном новостном фоне розничные инвесторы веерно распродают бумаги по рыночным заявкам. Из-за низкой ликвидности на покупку цена тела падает непропорционально глубоко, создавая аномальные 45% доходности там, где крупный капитал может не совершать сделок. Голосуем в комментариях по теме следующего поста!

Сегодня российский рынок снова в режиме переоценки: индекс остаётся под давлением, а инвесторы всё чаще ищут не «самый популярный тикер», а бизнесы, которые переживают турбулентность за счёт понятной модели дохода. Если смотреть шире привычных голубых фишек, сейчас особенно интересно следить за компаниями, которые завязаны не на сырьё, а на реальные повседневные потребности и цифровую инфраструктуру. Например, $PHOR выигрывает от экспорта удобрений и глобального спроса на агросектор, $LSRG чувствителен к внутреннему спросу и ставкам на жильё, а $SMLT и $PIKK дают очень разный взгляд на рынок девелопмента и то, как он переживает дорогие деньги. Такие бумаги полезны не только для роста, но и для понимания, где сейчас находится российская экономика. Отдельно стоит смотреть на инфраструктуру и промышленность. $TRNFP — это история про трубопроводную систему и стабильность денежного потока, $FEES остаётся ставкой на электросети и базовую инфраструктуру, а $AFLT показывает, как чувствителен внутренний спрос к трафику, ценам и общей деловой активности. Это не самые «модные» имена, но именно они часто лучше других показывают, что происходит с реальным спросом и логистикой внутри страны. Для тех, кто хочет добавить в портфель не только защиту, но и ростовой потенциал, интересны $VKCO, $SOFL и $IRAO. У каждой из этих историй своя логика: медиа и цифровые сервисы, российский софт и IT-решения, а также энергетика, где инвесторы часто ищут баланс между устойчивостью и дивидендной идеей. На таком фоне особенно полезно не гнаться за шумом, а собирать портфель из разных отраслей — чтобы он жил не одним сценарием, а несколькими. Если совсем коротко, сейчас рынок разделился на три группы: те, кто зависит от внешнего фона, те, кто выигрывает от внутреннего спроса, и те, кто даёт базовую устойчивость. И чем понятнее вы понимаете, к какой группе относится каждая бумага, тем меньше шансов собрать портфель «по ощущениям», а не по логике. Напишите в комменты, какие новые тикеры вы бы сейчас добавили в свой портфель: девелоперы, инфраструктура, агро или IT? #IT

Самолет: большой расчетный потенциал, но это уже история про кредитный риск Самолет после пересмотра модели остается бумагой с заметным потенциалом к справедливой цене: при цене 415,4 руб. моя справедливая цена сейчас 696,6 руб. Рейтинг fin-vista - 11/30. На первый взгляд цифра выглядит привлекательно, но природа идеи здесь не в качестве текущих результатов, а в частичном восстановлении после слабого 2025 года. Стоимость. По оценке бумага действительно выглядит дешево: P/B около 0,5, а расчетный потенциал к справедливой цене около 68%. Но это не классическая дешевая компания с устойчивой прибылью. P/E сейчас не считается из-за убытка, поэтому вся оценка держится на том, сможет ли бизнес снова выйти на нормальную прибыль. Будущее. В базовом сценарии я не закладываю возврат к пиковым маржам 2022-2023 годов. Прогноз мягче: выручка растет на 3%, 6% и 8% в 2026-2028 годах, а чистая маржа восстанавливается только до 3% к 2028 году. Это дает около 13 млрд руб. чистой прибыли в 2028 году. Такой сценарий выглядит реалистичнее, чем быстрый разворот к прежней рентабельности, но он все равно требует нормализации спроса и процентной нагрузки. Прошлое. История у Самолета резко испортилась. В 2025 году выручка была 366,8 млрд руб., а чистый результат ушел в убыток 2,3 млрд руб. Для девелопера это важный сигнал: масштаб бизнеса остался, но качество прибыли просело. Поэтому прошлые темпы роста здесь нельзя просто продлить вперед. Здоровье. Самое слабое место кейса - баланс и кредитный стресс. В карточке я отдельно зафиксировал заметку: MOEX ISS показывает признак технического дефолта по SMLT. Для equity-модели это не означает автоматический ноль, но требует смотреть на бумагу как на восстановительную историю с повышенным риском. Дивиденды. В моей модели дивиденды в базовом сценарии равны нулю. Последняя выплата в базе - 41 руб. за 2022 год, ожидаемая дивидендная доходность сейчас 0%. Пока нет явного решения о возобновлении выплат, я не считаю дивиденды частью инвестиционного кейса. Мой вывод: SMLT может быть интересен только как ставка на частичное восстановление девелопера. В базовом сценарии справедливая цена около 700 руб. Более высокий сценарий возможен, если маржа восстановится быстрее и кредитный риск снизится, но сейчас это уже отдельная премия за риск, а не спокойная фундаментальная история. Подробности на fin-vista.

Финал налогового сезона и мощный рывок «Черепахи»! 🏁🐢 всем привет 👋🏽 Друзья, ну наконец-то! Этот день настал - мне вернули ипотечный налоговый вычет (13% от суммы уплаченных процентов за 2025 год). 🎉 На этом квест с налогами на этот год официально закрыт. Все вычеты получены! Вычет по ИИС уже давно работает в портфеле, а теперь и ипотечные деньги отправляются в дело. Благодаря этой сумме я делаю мощнейший рывок и закрываю сразу 9 недель моего челленджа «52 недели богатства»! 🚀 По факту сейчас идет только 23-я неделя года, но благодаря этому пополнению я перескакиваю сразу на 34-ю неделю (и тем самым стратегия «зеленая черепаха» 🐢 закрыта и переходим на бирюзовые ячейки челленджа. До конца челленджа останется закрыть всего 18 недель. Идем с жестким опережением графика! 📊 Цифры дня: • Пополнение: +33 600 ₽ • Итого в копилке: 89 400 ₽ из 137 800 ₽. Предыдущий пост с челленджем: 🔄 Последняя сделка: Вернул в портфель облигации Самолета по номиналу - 10 шт. Застройщики в моем портфеле: • - 10 шт. - 10 шт. - 10 шт. - 15 шт. - 15 шт. - 10 шт. - 10 шт. - 5 шт. - 15 шт. - 20 шт. Как у вас дела с вычетами в этом году? Все уже получили свои деньги от государства или еще воюете с налоговой? 👇

🏗️ Акции застройщиков подешевели на треть: рынок жилья под давлением Ценные бумаги крупнейших российских девелоперов за последние 12 месяцев в среднем потеряли 34% стоимости. Индекс Мосбиржи за тот же период просел лишь на 9% — строительный сектор явно отстаёт от рынка. При этом разброс внутри отрасли колоссальный: от символического плюса у ПИК до падения более чем вдвое у «Самолета» и «Эталона». 📉 Как изменились котировки за год • ПИК: +1% • Группа ЛСР: -16% • «Эталон»: -55% • «Самолет»: -66% Основной удар пришёлся на 2026 год. С января акции «Самолета» рухнули на 59%, «Эталона» — на 37%, тогда как ПИК вырос на 14%, а ЛСР осталась примерно на тех же уровнях. 🧩 Стратегии выживания: кто как справляется На фоне общего спада одни застройщики сумели адаптироваться лучше других. ПИК увеличил прибыль за счёт оптимизации затрат и пересмотра структуры долга. Группа ЛСР сохранила положительный финансовый результат и продолжила выплачивать дивиденды, несмотря на снижение прибыли примерно на 62%. В то же время «Самолет» и «Эталон» завершили 2025 год с чистыми убытками, к которым привели разовые списания и рост расходов на обслуживание кредитов из-за высоких ставок. Многие девелоперы сейчас пересматривают стратегии и переориентируются на коммерческую недвижимость и индивидуальное жилищное строительство, где спрос более стабилен. ⚠️ Ключевые риски: спрос падает сильнее прогнозов Главный удар нанесло ужесточение семейной ипотеки с начала 2026 года — кредит начали выдавать не одному супругу, а сразу на семью. Ожидалось замедление продаж, но реальность оказалась хуже: в ряде проектов сделки сократились на 20–30%. Объём предложения остаётся высоким, уровень распроданности жилья в новостройках составляет лишь 32%. Ввод жилья в январе-феврале рухнул на 31%. Долговая нагрузка растёт: по данным ЦМАКП, на выплату процентов строительные компании направляют уже около 37% прибыли — рекорд. У «Самолета» объём обязательств заметно выше, чем у большинства конкурентов, а запрос на господдержку в 50 млрд рублей был отклонён. Дополнительный риск — перенос сроков ввода объектов: у пяти крупнейших застройщиков с задержками строится более 2,4 млн кв. м, причём у «Самолета» — примерно треть всех площадей. Экономия на материалах и подрядчиках уже приводит к дефектам, которые фиксируют 93% покупателей. 🚀 Перспективы: ставка на восстановление, а не на быстрый рост Пока акции застройщиков остаются одними из наиболее рискованных. Эксперты советуют дождаться отчётности за первое полугодие 2026 года, чтобы делать более уверенные выводы. Сочетание высоких ставок и слабых продаж продолжит давить на прибыль. Однако отдельные компании выглядят устойчивее: акции ЛСР сохранили стабильность, а компания продолжает платить дивиденды — при улучшении рынка именно она может выиграть в первую очередь. В целом же вложения в сектор пока остаются долгосрочной ставкой на восстановление, а не на быстрый рост котировок. ⚠️ ИНВЕСТИЦИИ СОПРЯЖЕНЫ С РИСКАМИ. ЛЮБАЯ ИНФОРМАЦИЯ МОЖЕТ СОДЕРЖАТЬ НЕТОЧНОСТИ И НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ.

ДАРС: рост через долг. ДАРС отчитался за 2025 год. На первый взгляд — скучно и стабильно: выручка 25,3 млрд ₽ против 27,6 млрд ₽ годом ранее. EBITDA 4,4 млрд ₽ против 4,5 млрд ₽. чистая прибыль 1,3 млрд ₽ против 1,5 млрд ₽. То есть бизнес не развалился, но и бурного роста в финансовом результате пока нет. В сегменте девелопмента жилья выручка просела всего на 2%: с 25,3 млрд ₽ до 24,8 млрд ₽. А вот реновация почти выпала из выручки: с 2,24 млрд ₽ до 0,52 млрд ₽. Компания объясняет это подготовительным периодом по новым объектам. То есть часть выручки должна приехать уже позже, с 2026 года. Маржа выглядит лучше. Валовая прибыль выросла с 5,0 млрд ₽ до 5,4 млрд ₽. Валовая маржа: примерно 18% → 21%. EBITDA-маржа: 16% → 17%. Для девелопера в текущей "экономической мясорубке" это неплохо. Но вредный инвестор смотрит на главные цифры — это долг. Net Debt / EBITDA вырос с 0,3x до 2,3x. Это не катастрофа. Но это уже совсем другая компания по риску. Было: почти без чистого долга в МСФО 2024. Стало: долг заметно участвует в росте. Почему? ДАРС купил 4 новых проекта бизнес-класса, из них 2 в Москве. Чистый долг вырос примерно на 8,5 млрд ₽ — до 10 млрд ₽. Основная причина — целевые бридж-кредиты банков. Вот здесь важный нюанс. У ДАРС на эскроу накоплено 12,3 млрд ₽. Покрытие проектного долга эскроу — 88% (в отличии от некоторых компаний, "не будем показывать пальцем") А 90% заемных средств — это проектное финансирование. То есть долг не выглядит токсичным: большая часть завязана на проекты и прикрыта деньгами покупателей. Средняя ставка обслуживания проектного долга — 8,29% довольно низкая. Но есть вопрос. Москва и бизнес-класс — это не только красивый рендер. Это еще и более дорогая земля, длинный цикл, выше конкуренция и больше требований к капиталу и продукту, всё таки совсем рядом ЦБ будет сидеть на улице Правды. Земельный банк у ДАРС — 3,3 млн кв. м продаваемой площади. Ввод за 2025 год — 200 тыс. кв. м. Мда, земельного банка много. Теперь вопрос — сколько денег потребуется, чтобы его переварить. Вывод: ДАРС уже не история “почти без долга” и можно сравнивать с А101. Debt / Equity около 3,0x, а чистый долг с учетом эскроу — 10 млрд ₽. Но это пока не красная зона: эскроу 12,3 млрд ₽ заметно прикрывает проектное финансирование. Главный вопрос — не текущий долг, а насколько эффективно сработает компания в реализации Московских проектов.

Приятель, 15:51. Середина дня. Солнце печёт, а рынок остыл. Ты видел, что творится с нашими девелоперами? Квартиры дорожают. Ставка медленно ползёт вниз. А акции стоят на месте. Или падают. Что происходит? Ясное дело, ипотека всё ещё кусается. Около 19% годовых – это не кредит, а кабала. Люди замерли. Ждут, когда станет легче. Кто-то не выдерживает и берёт, но таких единицы. Рынок застыл в ожидании. Как ковбой перед перестрелкой. Кто как себя ведёт. Посмотрим на наших коней. (ПИК). Главный парень в городе. Самый устойчивый. Умный. Снизил долг, накопил кэш. Они даже сами себе кредиты выдают за счёт этого. И заработали за год 68,8 млрд чистой прибыли. Выручка выросла до 770 млрд. При этом, если не брать бухгалтерские штучки, реальная EBITDA у них упала. Но они живучие как тараканы. Долговая политика новая. Сейчас торгуются с мультипликатором P/E около 7. Переживут любую бурю. (Самолёт). А вот у этого всё сложно. Народный девелопер, который промахнулся. Выручка 366,8 млрд. Валовая прибыль выросла. Вроде бы всё хорошо. Но операционный денежный поток компании за 2025 год оказался отрицательным — минус 212,2 млрд рублей. Деньги утекают. Компания едва платит по кредитам. Ставки по их новым облигациям достигают 25,75%. И при этом они просят помощи у государства. Сами просятся, чтобы их спасали. Это тревожный звоночек. (Эталон). Тихоня. В тени. Но в первом квартале 2026 года ввели в эксплуатацию 236,5 тыс. кв.м — это в три раза больше, чем год назад. Строят хорошо. Ставку снизят — этот махнёт. (ЛСР). По ним больно ударило. Выручка растёт, а чистая прибыль упала в 2,7 раза. Маржа сжалась. Когда всё наладится? После выборов в США. Шучу. Серьёзно, когда ставка упадёт. ЦБ уже снижает. Прогноз оптимистичный: в этом году средняя ключевая ставка будет 14-14,5%, а в 2027-м она может составить 8-10%. Вот тогда ипотека станет доступной. И рынок взлетит. И первым полетит тот, у кого больше земли и меньше долгов. Сейчас цены на жильё не падают. Скорее всего, они продолжат расти. Мой вывод? Девелоперы — это не для быстрых денег. Это для долгой выдержки. Это виски, которое должно вылежаться. Сейчас в секторе депрессия. Акции дёшевы. ПИК — надёжный, как скала. Самолёт — опасная ставка на восстановление, но если восстановится, будет большой плюс. Эталон — тоже интересен, но очень уж тихий. Выбирай коня с крепкой спиной и не дёргай его во время грозы. Сиди в седле ровно. Как там говорится? Лучшее время покупать, когда на улице льёт. А у нас сейчас просто потоп.

Ловушка в МСФО! Главная ловушка девелоперской отчетности - «net debt / Ebitda» у ПИКа он сейчас в отрицательной зоне, что путает частного инвестора! отрицательный net debt получается чисто математически: Net Debt = Фин.долг − денежные средства / эквиваленты / иногда эскроу или денежные остатки, связанные с проектами по ПИКу у меня в таблице было: Финансовый долг 819,4 млрд Net debt −38,5 млрд это означает, что в расчете net debt из долга вычли: 819,4 + 38,5 = 857,9 то есть «денег / денежных эквивалентов / зачетных остатков» оказалось больше, чем валового долга. но вот почему эту МСФО не надо читать как «у ПИКа нет долгов». мой любимый Debt / Equity ловит то, что не ловит Net Debt / EBITDA. по Самолету это особенно хорошо видно: Net Debt / EBITDA = около 3,0x — вроде не катастрофа. но Debt / Equity = 28,1x — капитал почти “тонкая прослойка” под огромным долгом. по ПИКу наоборот: Debt / Equity = 2,0x, а net debt может уходить в отрицательную зону из-за огромных денежных остатков. Поэтому его нельзя сравнивать с остальными только по одной строке net debt. Вывод: упаковали семейную ипотеку плотным слоем в выручку ПИКа, эскроу-счета переполнены, дебиторка расстёт, землёй закупается 🤔 Net Debt / EBITDA показывает, насколько долг тяжелый для операционной прибыли, а Debt / Equity показывает, насколько компания закредитована относительно собственного капитала. P.S. ну и поскольку тут никаких ссылок оставлять нельзя, Вы знаете где меня искать 😎

Застройщики под ударом: почему облигации девелоперов перестали быть «тихой гаванью» Строительный сектор всегда считался одним из самых надежных направлений на долговом рынке. Бетон, земля, квартиры — всё это казалось материальным и незыблемым. Но в 2026 году ситуация кардинально изменилась. По статистике, именно на девелоперов сейчас приходится значительная доля проблемных обязательств. Давайте разберем, почему сектор штормит и что делать инвесторам, у которых остались бумаги строительных компаний. 🔍 Что пошло не так в 2026 году? 1.Дорогие деньги. Раньше застройщики пользовались сверхдешевым проектным финансированием (около 4%), но сегодня ставки ощутимо выросли. Для компаний с долгами в сотни миллиардов рублей — это колоссальная нагрузка. 2.Окончание льготных программ. Схлопывание массовой льготной ипотеки охладило спрос. Темпы продаж упали, а вместе с ними замедлилось наполнение эскроу-счетов — главного источника бесплатных денег для застройщиков. 3.Кейс «Самолета». Ситуация с падением акций компании в начале 2026 года и запросы на господдержку всколыхнули рынок. Даже если купоны продолжают платить, доверие к сектору пошатнулось. 4.Кассовые разрывы у мелких игроков. В отличие от гигантов, региональные застройщики не могут легко рефинансировать свои долги по новым рыночным ставкам. 📌 Чек-лист для проверки застройщика Если в вашем портфеле есть бумаги девелоперов или вы планируете их покупать, обратите внимание на три вещи: Чистый долг / EBITDA. В текущих реалиях показатель не должен превышать 3,5. Связка «эскроу — проектный долг». Если средства на эскроу-счетах не покрывают проектный долг, застройщик сильно зависит от внешних займов. Сроки оферт. Погашения, приходящиеся на 2026–2027 годы, несут повышенный риск, если у компании нет запаса ликвидности. Важно: Сейчас не время для экспериментов с рискованными бумагами небольших застройщиков. В приоритете остаются бумаги эмитентов с господдержкой или флоатеры, защищающие от высокой ставки. А как вы относитесь к облигациям строительного сектора? Держите их в портфеле или предпочитаете держаться подальше? Делитесь мнением в комментариях! Не является ИИР.